Η καλοπιστία όσων αγόρασαν ακίνητα που υφαρπάχθηκαν από το Ελληνικό Δημόσιο θα κριθεί στον Αρειο Πάγο

Η πρώτη αίτηση αναί­ρε­σης για την ακύρωση της πρώτης τελε­σί­δι­κης από­φα­σης του Εφε­τείου Δωδε­κα­νή­σου με την οποία κρί­θη­καν ως κακό­πι­στοι οι τρίτοι στην ιδιο­κτη­σία των οποίων περι­ήλ­θαν ακίνητα, που υφαρ­πά­χθη­καν με την χρήση πλαστών απο­φά­σεων εκποί­η­σης τους από το Ελλη­νικό Δημόσιο, ασκή­θηκε την 6η Δεκεμ­βρίου 2019 και η έκβαση της θα απο­τε­λέ­σει οδηγό για παρό­μοιες υπο­θέ­σεις, που ανε­στά­λη­σαν ή βρί­σκο­νται σε εξέλιξη σε διάφορα στάδια ενώπιον των αστικών δικα­στη­ρίων.

Το μέλλον των αστικών δικών του Ελλη­νι­κού Δημο­σίου κατά των ιδιο­κτη­τών ακι­νή­των, που υφαρ­πά­χθη­καν με την χρήση ανυ­πό­στα­των απο­φά­σεων εκποί­η­σής τους και συγκε­κρι­μένα η καλο­πι­στία εκείνων που τα αγό­ρα­σαν από τους προη­γού­με­νους ιδιώτες – ιδιο­κτή­τες τους, ανα­μέ­νε­ται να κριθεί συγκε­κρι­μένα αμε­τα­κλή­τως από τον Αρειο Πάγο, σε δίκη που δεν έχει ακόμη προσ­διο­ρι­στεί.

Η έκβαση της συγκε­κρι­μέ­νης υπό­θε­σης ανα­μέ­νε­ται να απο­τε­λέ­σει νομο­λο­γία και να κρίνει ουσια­στικά την πορεία και των υπό­λοι­πων υπο­θέ­σεων που εκκρε­μούν.

Πιο συγε­κρι­μένα το Εφετείο Δωδε­κα­νή­σου με την υπ’ αρίθμ. 292/2017 τελε­σί­δικη απόφασή του έκρινε ουσια­στικά ότι οι αγο­ρα­στές ακι­νή­των, που υφαρ­πά­χθη­καν από το Ελλη­νικό Δημόσιο, δεν μπορεί να θεω­ρη­θούν καλό­πι­στοι.

Δυνάμει απο­φά­σεων του νομάρχη Δωδε­κα­νή­σου, κατα­χω­ρί­στη­καν στα βιβλία του Κτη­μα­το­λο­γίου Ρόδου, μετα­βι­βά­σεις λόγω εκποι­ή­σεως ακι­νή­των υπέρ πολλών ιδιωτών, σύμφωνα με τις δια­τά­ξεις του ν. 719/1977, οι οποίες, όπως προ­έ­κυψε κατόπιν σχε­τι­κού ελέγχου, ουδέ­ποτε εκδό­θη­καν και υπο­γρά­φη­καν από αυτόν.

Ακο­λού­θη­σαν πολλές κατα­φα­τι­κές δια­τά­ξεις του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Δικαστή Ρόδου, με τις οποίες δια­τά­χθη­καν αρχικά μεν οι κατα­χω­ρή­σεις των δια­φό­ρων ακι­νή­των στον εκά­στοτε φερό­μενο ως δικαιούχο, εν συνε­χεία δε ακο­λού­θη­σαν δια­δο­χι­κές μετα­βι­βά­σεις και εγγρα­φές προ­ση­μειώ­σεων και υπο­θη­κών.

Κατά των ως άνω κατα­φα­τι­κών δια­τά­ξεων το Ελλη­νικό Δημόσιο έχει ασκήσει αγωγές κατά του προϊ­στα­μέ­νου του Κτη­μα­το­λο­γίου, ιδιωτών και τρα­πε­ζών με τις οποίες ζητεί­ται η απο­κα­τά­σταση της ιδιο­κτη­σίας του σε ακίνητα που υφαρ­πά­χθη­καν με τη χρήση των ανυ­πό­στα­των αυτών απο­φά­σεων.

Επί των αγωγών αυτών, είχαν εκδοθεί τον Δεκέμ­βριο του 2017, όταν εξεδόθη η ως άνω απόφαση του Εφε­τείου Δωδε­κα­νή­σου, από το Πολυ­με­λές Πρω­το­δι­κείο Ρόδου δύο απο­φά­σεις επί ισά­ριθ­μων αγωγών με αντι­φα­τικό περιε­χό­μενο, ήταν η υπ’ αριθμ. 2/2015 και η υπ’ αριθ. 9/2015.

Το Πολυ­με­λές Πρω­το­δι­κείο ανέμενε τελε­σί­δικη απόφαση, που θα έκρινε το θέμα του “καλό­πι­στου τρίτου” για τα επίδικα ακίνητα και ανέ­στειλε την έκδοση απο­φά­σεων του επί άλλων αγωγών.

Η επίμαχη απόφαση του Εφε­τείου Δωδε­κα­νή­σου εκδό­θηκε συγκε­κρι­μένα κατόπιν εφέσεως του Ελλη­νι­κού Δημο­σίου για την ακύρωση της υπ’ αρίθμ. 2/2015 από­φα­σης του Πολυ­με­λούς Πρω­το­δι­κείου Ρόδου, με την οποία είχε γίνει μερικώς δεκτή αγωγή του για την απο­κα­τά­σταση της ιδιο­κτη­σίας του σε δημόσιο ακίνητο, που υφαρ­πά­χθηκε με την χρήση ανυ­πό­στα­της από­φα­σης εκποί­η­σης, που φέρει πλαστή υπο­γραφή νομάρχη Δωδε­κα­νή­σου.

Το Ελλη­νικό Δημόσιο με την ανα­γνω­ρι­στική αγωγή της κυριό­τη­τάς του επί ακι­νή­του στη μερίδα ΚΜ 959 γαιών Κοσκι­νού εστράφη συγκε­κρι­μένα κατά του προϊ­στα­μέ­νου του Κτη­μα­το­λο­γίου Ρόδου και 7 ιδιωτών.

Με την απόφασή του το πρω­τό­δικο δικα­στή­ριο έκρινε αβάσιμη την αγωγή ως προς τον 7ο ενα­γό­μενο, ακύρωσε την υπ’ αρίθμ. 4839/21.06.1996 διάταξη του κτη­μα­το­λο­γι­κού δικαστή με την οποία περι­ήλθε το ακίνητο στην ιδιο­κτη­σία των υπό­λοι­πων και τους διέταξε να κατα­βά­λουν ως απο­ζη­μί­ωση στο Ελλη­νικό Δημόσιο το ποσό των 663.440,20 ευρώ!

Ο 7ος ενα­γό­με­νος είναι το άτομο εκείνο που αγόρασε το ακίνητο από τους υπό­λοι­πους και το πρω­τό­δικο δικα­στή­ριο, απο­δε­χό­μενο τις προ­τά­σεις του δικη­γό­ρου κ. Στ. Στε­φα­νίδη, έκρινε ότι ενήρ­γησε καλό­πι­στα.

Κατά την κρίση του πρω­τό­δι­κου Δικα­στη­ρίου ο έβδομος ενα­γό­με­νος, προέβη πριν την αγορά του επί­δι­κου ακι­νή­του στον έλεγχο που συνη­θί­ζε­ται κατά τη συναλ­λα­κτική πρα­κτική σε περι­πτώ­σεις μετα­βί­βα­σης ακι­νή­του. Ειδι­κό­τερα, όπως τονί­ζε­ται στην πρω­τό­δικη απόφαση, με δεδο­μένο ότι οι εγγρα­φές στα Κτη­μα­το­λο­γικά βιβλία προσ­δί­δουν τη βεβαιό­τητα τόσο για τον τύπο όσο και για τη νομι­μό­τητα των εγγρα­πτέων πράξεων, και συνα­κό­λουθα τη βεβαιό­τητα ότι οι ανα­γρα­φό­με­νοι ως δικαιού­χοι είναι και πράγ­ματι δικαιού­χοι του εγγρα­πτέου δικαιώ­μα­τος, ο έβδομος ενα­γό­με­νος είχε τη βεβαιό­τητα ότι οι προ­α­να­φε­ρό­με­νοι ενα­γό­με­νοι (δεύτερη έως και έκτος) είχαν δικαί­ωμα κυριό­τη­τας επί του επι­δί­κου.

Όπως προ­κύ­πτει από το προ­σκο­μι­ζό­μενο πιστο­ποι­η­τικό ιδιο­κτη­σίας την ίδια ημέρα, ήτοι στις 21.06.1996 μετα­γρά­φη­καν τόσο η φερό­μενη ως απόφαση του νομάρχη Δωδε­κα­νή­σου όσο και το υπ’ αριθ. 5591/06.05.1996 συμ­βό­λαιο, με το οποίο μετα­βι­βά­σθηκε το επίδικο στον έβδομο των ενα­γο­μέ­νων.

Από το γεγονός ότι οι δύο ως άνω πράξεις μετεγ­γρά­φη­σαν την ίδια ημέρα (με προ­γε­νέ­στερη, υπο­χρε­ω­τικά για τη νόμιμη αλλη­λου­χία, μετα­γρα­φείσα την απόφαση του νομάρχη Δωδε­κα­νή­σου) είχε κριθεί πρω­το­δί­κως ότι δεν συνά­γε­ται, δίχως άλλο, ότι ο έβδομος των ενα­γο­μέ­νων γνώριζε ότι η εν λόγω πράξη, με την οποία φερόταν να παρα­χω­ρεί­ται η κυριό­τητα του επί­δι­κου ακι­νή­του στους δεύτερη έως και έκτο των ενα­γο­μέ­νων, στην πραγ­μα­τι­κό­τητα δεν είχε εκδοθεί από το νομάρχη Δωδε­κα­νή­σου.

Τούτο, όπως τόνισε η πρω­τό­δικη απόφαση, διότι το βάρος της νομι­μό­τη­τας της ως άνω πράξης το έφεραν οι προ­α­να­φε­ρό­με­νοι ενα­γό­με­νοι – πωλητές του επί­δι­κου ακι­νή­του και η συγκε­κρι­μένη πρα­κτική, ήτοι η την ίδια ημέρα μετεγ­γραφή τόσο του συμ­βο­λαίου μετα­βί­βα­σης ενός ακι­νή­του, προς τον αγο­ρα­στή με την (προ­γε­νέ­στερη) μετεγ­γραφή της πράξης νομι­μο­ποί­η­σης του πωλητή, είναι γεγονός που παρα­τη­ρεί­ται στις συναλ­λα­γές, όπως για παρά­δειγμα στις περι­πτώ­σεις όπου ο πωλητής έχει απο­κτή­σει την κυριό­τητα ακι­νή­του λόγω κλη­ρο­νο­μι­κής δια­δο­χής, οπότε μετεγ­γρά­φο­νται την ίδια ημέρα αφ’ ενός η πράξη απο­δο­χής κλη­ρο­νο­μιάς με την οποία αποκτά ο πωλητής την κυριό­τητα του ακι­νή­του αφ’ ετέρου το αγο­ρα­πω­λη­τή­ριο συμ­βό­λαιο με το οποίο μετα­βι­βά­ζε­ται η κυριό­τητα του ακι­νή­του στον αγο­ρα­στή.

Στην προ­κει­μένη περί­πτωση, η επίμαχη απόφαση του νομάρχη Δωδε­κα­νή­σου υπο­βλή­θηκε, μετά τον προ­α­να­φε­ρό­μενο έλεγχο, σε μετεγ­γραφή, χωρίς να απο­δει­χτεί, όπως δέχτηκε το πρω­τό­δικο δικα­στή­ριο, ότι ο έβδομος των ενα­γο­μέ­νων είχε γνώση για το ότι αυτή στην πραγ­μα­τι­κό­τητα δεν είχε ποτέ εκδοθεί, και ενερ­γώ­ντας με καλή πίστη με βάση την υπ’ αριθ. 4839/21.06.1996 Διάταξη του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Δικαστή με την οποία η ως άνω πράξη κατα­χω­ρή­θηκε στα βιβλία του Κτη­μα­το­λο­γίου Ρόδου και προέβη στην αγορά του επί­δι­κου ακι­νή­του.

Θυμί­ζουμε ότι το συγκε­κρι­μένο ακίνητο εμβαδού 9.375 τ.μ. σύμφωνα με την με αριθμ. 4839/21-6-1996 κτη­μα­το­λο­γική εγγραφή δυνάμει της με αριθμ. ΔΚ 1467/1985/5-9-93 πλαστής από­φα­σης νομάρχη Δωδε­κα­νή­σου και σύμφωνα με τις δια­τά­ξεις του άρθρου 16 του Ν. 719/77 απο­δό­θηκε στους 6 πρώτους ενα­γό­με­νους.

Το Εφετείο Δωδε­κα­νή­σου αφού εξέτασε την έφεση του Ελλη­νι­κού Δημο­σίου έκρινε ωστόσο ότι θεσπί­ζε­ται αμάχητο τεκ­μή­ριο για το δικαί­ωμα επί του ακι­νή­του μόνον για την αρχική και θεμε­λιώδη κτη­μα­το­λο­γική εγγραφή, ενώ για τις μετα­γε­νέ­στε­ρες εγγρα­φές το τεκ­μή­ριο είναι μαχητό και κατ’ αυτού αντι­τάσ­σε­ται η ακυ­ρό­τητα ή το ανί­σχυρο της αιτίας της εγγρα­φής.

Έκρινε ότι το αμάχητο τεκ­μή­ριο καλύ­πτει την αρχική (θεμε­λιώδη) εγγραφή του ακι­νή­του, η οποία, είναι υπέρ της Κυβέρ­νη­σης των Νήσων του Αιγαίου, της οποίας διά­δο­χος απο­τε­λεί το Ελλη­νικό Δημόσιο, ενώ επι­δέ­χο­νται αντα­πό­δειξη οι μετα­γε­νέ­στε­ρες εγγρα­φές, εκ των οποίων και η υπ αριθμ. 4840/21.06.1996 κτη­μα­το­λο­γική εγγραφή, η οποία, εφόσον βασί­ζε­ται στην προ­α­να­φερ­θείσα ανυ­πό­στατη νομαρ­χιακή απόφαση, η οποία, όπως τονί­ζε­ται, δεν παράγει έννομα απο­τε­λέ­σματα.

Το Εφετείο Δωδε­κα­νή­σου έκρινε παρα­πέρα ότι δεν τίθεται ζήτημα εφαρ­μο­γής της διά­τα­ξης του άρθρου 41 του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κανο­νι­σμού, που ορίζει ότι οι αγωγές δεν μπορούν να βλάψουν τους τρίτους, οι οποίοι απέ­κτη­σαν το ακίνητο ή δικαιώ­ματα επ’ αυτού από επαχθή αιτία και με καλή πίστη με βάση τα δεδο­μένα της κτη­μα­το­λο­γι­κής εγγρα­φής που υπήρχε πριν από την έγερση και κατα­χώ­ριση της αγωγής, καθόσον με τη διάταξη αυτή προ­στα­τεύ­ε­ται ο καλο­πί­στως απο­κτή­σας με επαχθή αιτία εμπράγ­ματο δικαί­ωμα σε ακίνητο, έναντι του τρίτου που ασκεί πράξεις νομής με διάνοια κυρίου αξιώ­νο­ντας δικαί­ωμα κυριό­τη­τας σ’ αυτό.

Ο ισχυ­ρι­σμός του έβδομου των ενα­γο­μέ­νων, ως εγγε­γραμ­μέ­νου τιτλού­χου, περί καλό­πι­στης και από επαχθή αιτία κτήσης του δικαιώ­μα­τος του στο ακίνητο με βάση τα δεδο­μένα της προ­ϋ­πάρ­χου­σας στο ακίνητο κτη­μα­το­λο­γι­κής εγγρα­φής, όπως τονίζει η απόφαση του Εφε­τείου, δεν βρίσκει εφαρ­μογή καθώς δεν υφί­στα­ται διαφορά μεταξύ τιτλού­χου και τρίτου αλλά ζήτημα κατα­χώ­ρι­σης πράξεως στα κτη­μα­το­λο­γικά βιβλία στα οποία πρέπει να εξα­σφα­λί­ζε­ται η ουσια­στική αλήθεια των κατα­χω­ρί­σεων ώστε να υπάρχει συμ­φω­νία μεταξύ της πραγ­μα­τι­κής εμπράγ­μα­της έννομης κατά­στα­σης των ακι­νή­των και της κατα­χω­ρι­σμέ­νης στα κτη­μα­τική βιβλία.

Θεωρεί μάλιστα ότι ο έβδομος ενα­γό­με­νος ενήρ­γησε κακό­πι­στα γιατί εδύνατο να δια­πι­στώ­σει την έλλειψη κυριό­τη­τας των δικαιο­πά­ρο­χων του αφού δεν είχε μετα­γρα­φεί η απόφαση του νομάρχη περί από­δο­σης του ακι­νή­του σ’ αυτούς.

Το Εφετείο Δωδε­κα­νή­σου ακύρωσε την διάταξη του κτη­μα­το­λο­γι­κού δικαστή με την οποία ο έβδομος ενα­γό­με­νος κατέστη κύριος του ακι­νή­του, ανα­γνώ­ρισε την κυριό­τητα του Ελλη­νι­κού Δημο­σίου σ’ αυτό και τον υπο­χρε­ώ­νει να κατα­βά­λει στο Ελλη­νικό Δημόσιο 183000 ευρώ ως δια­φύ­γον κέρδος και 150.000 ευρώ για ηθική βλάβη.

Ο 7ος ενα­γό­με­νος, είναι εκείνος που δια του πλη­ρε­ξου­σίου δικη­γό­ρου του κ. Κώστα Σαρλή, άσκησε την πρώτη αναί­ρεση.