Μιχ. Παπαγεωργίου: Το νέο θεσμικό πλαίσιο για την εξαγορά ακινήτων του Δημοσίου

Τι δια­δι­κα­σίες προ­βλέ­πο­νται για την εφαρ­μογή αυτού του πλαι­σίου εξα­γο­ράς ακι­νή­των του Δημο­σίου;

Υφί­στα­νται συγκε­κρι­μέ­νες προ­ϋ­πο­θέ­σεις και ειδικές δια­σφα­λι­στι­κές δικλεί­δες από τη μία αφενός για την προ­στα­σία του δημο­σίου συμ­φέ­ρο­ντος, και από την άλλη αφε­τέ­ρου για την εγγύηση σημα­ντι­κών πραγ­μα­τι­κών κεκτη­μέ­νων ιδιωτών με συγκε­κρι­μένα μέσα τεκ­μη­ρί­ω­σης των αξιώ­σεων των τελευ­ταίων για την υπαγωγή τους σε αυτό το ευμενές πλαίσιο εξα­γο­ράς ακι­νή­των του Δημο­σίου που ΗΔΗ κατέ­χουν.

Η δια­δι­κα­σία θα υλο­ποιεί­ται μέσα από ειδική ψηφιακή πλατ­φόρμα και την κατά­θεση σε αυτή των σχε­τι­κών αιτή­σεων και μίας σειράς δικαιο­λο­γη­τι­κών, που θα αξιο­λο­γη­θούν από τις κατά τόπους αρμό­διες Επι­τρο­πές του Υπουρ­γείου Οικο­νο­μι­κών που θα συστη­θούν μέσα στον επόμενο μήνα (κατά τα προ­βλε­πό­μενα από το νόμο) σε επίπεδο Απο­κε­ντρω­μέ­νων Διοι­κή­σεων.

Είμαστε εν αναμονή για τη σύσταση και την ουσια­στική λει­τουρ­γία των παρα­πάνω, ωστόσο οι ενδια­φε­ρό­με­νοι μπορούν να προ­ε­τοι­μά­ζο­νται για την κατάρ­τιση της σχε­τι­κής αιτή­σεως και του φακέλου που θα υπο­βάλ­λουν, καθώς αν και είναι ηλε­κτρο­νική η προ­βλε­πό­μενη δια­δι­κα­σία, είναι ταυ­τό­χρονα και αρκετά γρα­φειο­κρα­τική και αυστηρή. Στοι­χεία που απαι­τούν την αντί­στοιχη τεχνική και νομική επι­μέ­λεια από τους αιτού­ντες.

Ποιοι μπορούν να υπα­χθούν γενικά στον νέο νόμο;

Δικαί­ωμα υπο­βο­λής αίτησης εξα­γο­ράς, πολύ περι­γρα­φικά, έχουν όσοι:

α) ασκούν κατοχή αδια­λεί­πτως με τίτλο στο όνομα του ιδίου ή των δικαιο­πα­ρό­χων του για τριάντα (30) του­λά­χι­στον έτη επί δημο­σίου ακι­νή­του και, στην περί­πτωση που εντός του δημο­σίου ακι­νή­του υφί­στα­ται κτίσμα, αυτό έχει ανε­γερ­θεί το αργό­τερο έως την 31η.12.1991,

είτε

β) ασκούν κατοχή αδια­λεί­πτως για σαράντα (40) του­λά­χι­στον έτη επί δημο­σίου ακι­νή­του εντός του οποίου υφί­στα­ται κτίσμα, το οποίο έχει ανε­γερ­θεί το αργό­τερο έως την 31η.12.1981 και στο οποίο:

βα) βρί­σκε­ται η κύρια κατοι­κία τους, η οποία καλύ­πτει τις στε­γα­στι­κές ανάγκες του ιδίου ή της οικο­γέ­νειάς του, είτε

ββ) ασκούν του­ρι­στική, βιο­τε­χνική, βιο­μη­χα­νική ή εμπο­ρική δρα­στη­ριό­τητα με χρήση κτι­ρια­κών εγκα­τα­στά­σεων και άλλων συνοδών έργων που συν­δέ­ο­νται λει­τουρ­γικά με αυτές είτε

βγ) ασκούν αγρο­τική δρα­στη­ριό­τητα με χρήση ή μη κτι­ρια­κών εγκα­τα­στά­σεων και άλλων συνοδών έργων που συν­δέ­ο­νται λει­τουρ­γικά με αυτές.

Πώς προσ­διο­ρί­ζε­ται σε γενικές γραμμές το τίμημα εξα­γο­ράς;

Το τίμημα εξα­γο­ράς αντι­στοι­χεί σε ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%) της αντι­κει­με­νι­κής αξίας του ακι­νή­του. Όπου, βέβαια, δεν ισχύει το σύστημα αντι­κει­με­νι­κού προσ­διο­ρι­σμού, το τίμημα εξα­γο­ράς καθο­ρί­ζε­ται σύμφωνα με το καθε­στώς περί υπο­λο­γι­σμού βάσει συγκρι­τι­κών στοι­χείων από την αρμόδια υπη­ρε­σία της Φορο­λο­γι­κής Διοί­κη­σης. Εάν στην περιοχή όπου βρί­σκε­ται το προς εξαγορά δημόσιο ακίνητο δεν υφί­στα­νται συγκρι­τικά στοι­χεία, το τίμημα εξα­γο­ράς υπο­λο­γί­ζε­ται βάσει της μεγα­λύ­τε­ρης αξίας ομοει­δούς οικο­πέ­δου ή γηπέδου, κατά περί­πτωση, της πλη­σιέ­στε­ρης περιο­χής για την οποία ισχύει η ίδια πολε­ο­δο­μική νομο­θε­σία.

Αν μάλιστα, επί του ακι­νή­του, υφί­στα­νται κτί­σματα ανε­γερ­θέ­ντα από τον αιτού­ντα ή τους δικαιο­πα­ρό­χους του, το ποσό του τιμή­μα­τος εξα­γο­ράς της παρ. 1 προ­σαυ­ξά­νε­ται κατά ποσοστό είκοσι πέντε τοις εκατό (25%). Ενώ αν το κτίσμα έχει ανε­γερ­θεί από το Δημόσιο ή τρίτο, το τίμημα εξα­γο­ράς αντι­στοι­χεί σε ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%) της αντι­κει­με­νι­κής αξίας του ακι­νή­του. Προ­βλέ­πο­νται ωστόσο και ειδι­κό­τε­ρες περι­πτώ­σεις με εκπτώ­σεις επί του τιμή­μα­τος εξα­γο­ράς. Ενώ ειδική κατη­γο­ρία απο­τε­λούν όσοι έχουν εγείρει ήδη διεκ­δι­κη­τι­κές αγωγές κυριό­τη­τας κατά του Ελλη­νι­κού Δημο­σίου, ιδίως κατά την σύσταση του Εθνικού Ελλη­νι­κού Κτη­μα­το­λο­γίου, απο­δί­δο­ντας, με αυτόν τον τρόπο το νομο­θε­τικό πλαίσιο, μία συμ­βι­βα­στική προ­σπά­θεια να εξι­σορ­ρο­πι­στούν αντι­κρουό­μενα έννομα συμ­φέ­ρο­ντα, με άμεσο οικο­νο­μικό όφελος από πλευράς Ελλη­νι­κού Δημο­σίου και αποφυγή περαι­τέρω ένδικων δια­φο­ρών και σειράς δικών για τους ιδιώτες.

Από τη στιγμή που όπως φαί­νε­ται από όλα τα παρα­πάνω θα είναι απαι­τη­τική και χρο­νο­βόρα η δια­δι­κα­σία εξα­γο­ράς ακι­νή­των του Δημο­σίου, προ­βλέ­πο­νται κάποιες συνέ­πειες μόνο και μόνο με την υποβολή της αίτησης εξα­γο­ράς;

Βεβαίως, και μάλιστα άμεσου απο­τε­λέ­σμα­τος για τους ενδια­φε­ρό­με­νους και δη για τους πλέον θιγό­με­νους ιδιώτες. Από την υποβολή της αίτησης εξα­γο­ράς και μέχρι τη μετα­γραφή ή κατα­χώ­ριση της από­φα­σης εξα­γο­ράς στο κατά τόπο αρμόδιο κτη­μα­το­λο­γικό γραφείο, ανα­στέλ­λε­ται η λήψη μέτρων κατά του αιτού­ντος για την προ­στα­σία του δημο­σίου ακι­νή­του, σύμφωνα με τη νομο­θε­σία για τα δημόσια κτήματα. Κατά το ίδιο χρονικό διά­στημα ανα­στέλ­λο­νται: α) η εκτέ­λεση εκδο­θέ­ντων πρω­το­κόλ­λων καθο­ρι­σμού απο­ζη­μί­ω­σης αυθαί­ρε­της χρήσης (Π.ΚΑ.Α.Χ.) και πρω­το­κόλ­λων διοι­κη­τι­κής απο­βο­λής (Π.Δ.Α), β) οι εκκρε­μείς δίκες μεταξύ Δημο­σίου και αιτού­ντος, με αντι­κεί­μενο το ιδιο­κτη­σιακό καθε­στώς του, υπό εξαγορά, δημο­σίου ακι­νή­του, καθώς και γ) κάθε σχετική προ­θε­σμία για δια­δι­κα­στική ενέρ­γεια. Εάν ωστόσο απορ­ρι­φθεί η αίτηση εξα­γο­ράς αίρεται αυτο­δι­καίως η ανα­στολή της λήψης και εκτέ­λε­σης των μέτρων προ­στα­σίας του δημο­σίου ακι­νή­του κατά τη νομο­θε­σία για τα δημόσια κτήματα και οι εκκρε­μείς δίκες με αντι­κεί­μενο το ιδιο­κτη­σιακό καθε­στώς του δημο­σίου ακι­νή­του συνε­χί­ζο­νται. Μετά την καθόλα εγκε­κρι­μένη μετα­γραφή ή κατα­χώ­ριση της θετικής από­φα­σης εξα­γο­ράς στο κατά τόπον αρμόδιο υπο­θη­κο­φυ­λα­κείο ή κτη­μα­το­λο­γικό γραφείο:

α) οι εκκρε­μείς δίκες ανάμεσα στο Δημόσιο και τον αιτού­ντα με αντι­κεί­μενο το ιδιο­κτη­σιακό καθε­στώς του δημο­σίου ακι­νή­του καταρ­γού­νται και τα μέτρα προ­στα­σίας ανα­κα­λού­νται,

β) τα βεβαιω­θέ­ντα και μη εξο­φλη­θέ­ντα Πρω­τό­κολλα Καθο­ρι­σμού Απο­ζη­μί­ω­σης Αυθαί­ρε­της Χρήσης (Π.ΚΑ.Α.Χ.) και τα Πρω­τό­κολλα Διοι­κη­τι­κής Απο­βο­λής (Π.Δ.Α.) δια­γρά­φο­νται. Κατα­βλη­θέ­ντα ποσά για Π.ΚΑ.Α.Χ. δεν επι­στρέ­φο­νται.

Αξίζει συνο­λικά δε να επι­ση­μά­νουμε πως απο­τε­λεί σημα­ντικό νομο­θε­τικό κεκτη­μένο του εν λόγω νόμου, η πρό­βλεψη ότι η υποβολή αίτησης εξα­γο­ράς δεν απο­τε­λεί εξώδικη ομο­λο­γία του αιτού­ντος περί του ιδιο­κτη­σια­κού καθε­στώ­τος του δημο­σίου ακι­νή­του. Δια­σφα­λί­ζο­ντας έτσι τυχόν έννομες αξιώ­σεις των ιδιωτών επί της κυριό­τη­τας, της νομής και της κατοχής των επί­μα­χων ακι­νή­των έναντι του Ελλη­νι­κού Δημο­σίου σε περί­πτωση μη ευδο­κί­μη­σης της αιτή­σεως εξα­γο­ράς.

Υπάρχει κάποια ειδική πρό­βλεψη για το Κτη­μα­το­λό­γιο Δωδε­κα­νή­σου;

Καταρ­χάς, πρέπει να απο­σα­φη­νί­σουμε δύο πράγ­ματα:

1ον ότι όταν ανα­φε­ρό­μα­στε σε «Κτη­μα­το­λό­γιο Δωδε­κα­νή­σου» εννο­ού­νται οι περιο­χές που ισχύει ακόμα (μέχρι την εκ του νόμου προ­βλε­πό­μενη «Μετά­πτωση» στο Ελλη­νικό Κτη­μα­το­λό­γιο και την σχετική εθνική κτη­μα­το­λο­γική νομο­θε­σία) ο Κτη­μα­το­λο­γι­κός Κανο­νι­σμός Δωδε­κα­νή­σου. Ένα νομο­θε­τικό πλαίσιο που καταρ­τί­στηκε επί ιτα­λο­κρα­τίας στις περιο­χές που συστή­θηκε Κτη­μα­το­λό­γιο από τους Ιταλούς αρχές της δεκα­ε­τίας του 1930, ήτοι στη Ρόδο, στην Κω και στο Λακκί/Ξηρό­κα­μπο Λέρου. Mε το ισχύον τεκ­μή­ριο ακρι­βείας στις αντί­στοι­χες κτη­μα­το­λο­γι­κές εγγρα­φές των εν λόγω περιο­χών οι απαι­τή­σεις και οι προ­ϋ­πο­θέ­σεις εξα­γο­ράς ακι­νή­των του Δημο­σίου είναι ακόμα πιο αυστη­ρές και στενές για την υπαγωγή των ενδια­φε­ρό­με­νων ιδιωτών στο υφι­στά­μενο νομο­θε­τικό πλαίσιο, αν και διευ­κο­λύ­νει περι­πτώ­σεις που θεω­ρού­νται μέχρι σήμερα εντελώς «χαμένες» με δυσθε­ώ­ρητα πρω­τό­κολλα και πρό­στιμα απο­βο­λής σε κατα­πα­τή­σεις που στην ουσία δεν ήταν ποτέ επί του πρα­κτέου «κατα­πα­τή­σεις» με βάση τα πραγ­μα­τικά ιστο­ρικά δεδο­μένα και αντί­στοιχα νομικά παρά­δοξα του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κανο­νι­σμού…

2ον αξίζει να επι­ση­μαν­θεί πως η ειδική πράγ­ματι ρύθμιση που προ­βλέ­πε­ται στο ν. 5024/2023 για το Κτη­μα­το­λό­γιο Δωδε­κα­νή­σου δεν σημαί­νει ότι απο­κλείει την εφαρ­μογή συνο­λικά του οικείου νομο­θε­τι­κού πλαι­σίου, αφού στο εν λόγω άρθρο 18 προ­βλέ­πε­ται η ρύθμιση μίας ειδι­κό­τε­ρης ιδιά­ζου­σας περί­πτω­σης και σειράς σοβα­ρό­τα­των διε­νέ­ξεων περί αμφι­σβή­τη­σης της εγκυ­ρό­τη­τας των ίδιων των κτη­μα­το­λο­γι­κών εγγρα­φών από πλευράς του Ελλη­νι­κού Δημο­σίου και της καλο­πι­στίας νυν ιδιο­κτη­τών –«τρίτων» μερών στην όλη προ­βλη­μα­τική, που κατά το παρελ­θόν έχει λάβει και αστικές και ποι­νι­κές προ­ε­κτά­σεις.

Σύμφωνα, λοιπόν, με το ισχύον νομο­θε­τικό πλαίσιο:

Όποιος έχει απο­κτή­σει, είκοσι έτη πριν την έναρξη ισχύος του Ν. 5024/2023, από επαχθή αιτία ακίνητο που κείται σε περιο­χές όπου λει­τουρ­γεί το Κτη­μα­το­λό­γιο Δωδε­κα­νή­σου, και στη­ρί­ζει το δικαί­ωμά του σε κτη­μα­το­λο­γι­κές εγγρα­φές, ορι­στι­κές ή μετα­γε­νέ­στε­ρες, η εγκυ­ρό­τητα των οποίων αμφι­σβη­τή­θηκε από το Δημόσιο μέσω άσκησης αγωγής, δικαιού­ται να υπο­βά­λει στην οικεία Κτη­μα­τική Υπη­ρε­σία αίτηση για την ορι­στική επίλυση της δια­φο­ράς με τίμημα, που αντι­στοι­χεί στο πενήντα τοις εκατό (50%) της αντι­κει­με­νι­κής αξίας του ακι­νή­του, προ­σαυ­ξα­νό­με­νου κατά ποσοστό είκοσι πέντε τοις εκατό (25%), εφόσον υπάρχει κτίσμα. Η ειδι­κό­τερη αυτή αίτηση υπο­βάλ­λε­ται εντός προ­θε­σμίας δύο ετών από την έναρξη ισχύος του ως άνω νόμου και συνο­δεύ­ε­ται επίσης από μία σειρά από επι­μέ­ρους πιστο­ποι­ή­σεις και βεβαιώ­σεις. Μετά την πλήρη εξό­φληση του τιμή­μα­τος, η Δ.Ο.Υ. εκδίδει σχετική βεβαί­ωση, η οποία κοι­νο­ποιεί­ται στην κατά τόπο αρμόδια Κτη­μα­τική Υπη­ρε­σία, προ­κει­μέ­νου το Δημόσιο να προβεί σε παραί­τηση από το δικό­γραφο και το δικαί­ωμα της αγωγής. Με επι­μέ­λεια του αιτού­ντος, κατα­χω­ρί­ζε­ται στα κτη­μα­το­λο­γικά βιβλία του οικείου Κτη­μα­το­λο­γι­κού Γρα­φείου η απόφαση του υπουρ­γού Οικο­νο­μι­κών περί παραί­τη­σης του Δημο­σίου, τηρου­μέ­νου του α.ν. 1521/1950.