Απόφαση «σταθμός»: Νόμιμες οι εγγραφές υποθηκών σε ακίνητα που υφαρπάχθηκαν από το Δημόσιο

Με το σύστημα του Κτη­μα­το­λο­γίου που ισχύει στη Δωδε­κά­νησο, προ­βλέ­πε­ται αρχική-θεμελιώδης κατα­γραφή της κυριό­τη­τας και των λοιπών επί των ακι­νή­των δικαιω­μά­των.

Η αρχική αυτή κατα­γραφή είναι η μόνη που μπορεί υπό προ­ϋ­πο­θέ­σεις να κατα­στεί απρό­σβλητη και ακα­τα­μά­χητη κατ’ αμάχητο τεκ­μή­ριο έναντι πάντων, μη επι­τρε­πό­με­νης της αντα­πό­δει­ξης κατ’ αυτής.

Οι μετα­γε­νέ­στε­ρες ωστόσο εγγρα­φές δεν μπορούν να κατα­στούν αμε­τά­κλη­τες, καθόσον κάτι τέτοιο ούτε προ­βλέ­πε­ται στον Κτη­μα­το­λο­γικό Κανο­νι­σμό, ούτε και καμία σκο­πι­μό­τητα δικαιο­λο­γεί το αμε­τά­κλητο αυτών, δημιουρ­γούν ωστόσο μαχητό τεκ­μή­ριο για το δικαί­ωμα που εμπε­ριέ­χουν, επι­τρε­πό­με­νης της αντα­πό­δει­ξης.

Το ως άνω τεκ­μή­ριο δύναται να ανα­τρα­πεί εφόσον προ­τα­θεί και απο­δει­χθεί ότι ο επι­στη­ρί­ζων τίτλος δεν είναι ισχυρός κατά το ουσια­στικό δίκαιο.

Εξάλλου, με την καθιε­ρού­μενη στα άρθρα 53 επ. και 57 του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κανο­νι­σμού αρχή της νομι­μό­τη­τας, εξα­σφα­λί­ζε­ται η ουσια­στική αλήθεια των κατα­χω­ρί­σεων στα Κτη­μα­το­λο­γικά βιβλία, ώστε να υπάρχει συμ­φω­νία μεταξύ της πραγ­μα­τι­κής εμπράγ­μα­της έννομης κατά­στα­σης των ακι­νή­των και της κατα­χω­ρι­σμέ­νης στα οικεία κτη­μα­τικά βιβλία πράξης.

Σε υπόθεση που χει­ρί­στηκε η δικη­γό­ρος Π.Μ.Σ. Εργα­τι­κού Δικαίου Ε.Κ.Π.Α. κ. Τίνα Χατζη­κων­στα­ντί­νου και απε­φάνθη σχετικά με την υπ’ αρίθμ. 175/2021 απόφαση του το Εφετείο Δωδε­κα­νή­σου, η Τράπεζα Πει­ραιώς, ως καθο­λική διά­δο­χος της “MILLENNIUM BANK AE”, όπως μετο­νο­μά­σθηκε η “ΤΡΑΠΕΖΑ NOVA BANK” κατήρ­τισε με την ιδιο­κτή­τρια ακι­νή­του σύμβαση στε­γα­στι­κού δανείου, για την εξα­σφά­λιση της οποίας ζήτησε την εγγραφή προ­ση­μεί­ω­σης υπο­θή­κης μέχρι του ποσού των 120.000 ευρώ, οπότε και εκδό­θηκε η σχετική απόφαση του Μονο­με­λούς Πρω­το­δι­κείου Ρόδου, της οποίας η κατα­χώ­ριση ζητή­θηκε με την από 15.5.2006 αίτηση.

Η αίτηση αυτή απορ­ρί­φθηκε από τον Κτη­μα­το­λο­γικό δικαστή με την αιτιο­λο­γία ότι “όπως προ­κύ­πτει από το με αριθμό πρω­το­κόλ­λου Δ.Κ. 1113/2008 έγγραφο της Κτη­μα­τι­κής Υπη­ρε­σίας Δωδε­κα­νή­σου προς το Κτη­μα­το­λό­γιο Ρόδου, η ΠΔΚ 1013/3373/1991 απόφαση του νομάρχη Δωδε­κα­νή­σου με την οποία φέρεται ότι απο­δό­θηκε το μείζον ακίνητο με αρχική κτη­μα­το­λο­γική μερίδα 125ΒΑ Γαιών Αγίας Βαρ­βά­ρας, ιδιο­κτη­σίας Ελλη­νι­κού Δημο­σίου προς τους ιδιώτες δικαιο­πα­ρό­χους του αιτού­ντος είναι ΠΛΑΣΤΗ και ΑΝΥΠΟΣΤΑΤΗ λόγω παρά­νο­μης κατα­χώ­ρι­σής της στα οικεία κτη­μα­το­λο­γικά βιβλία και συνε­πά­γε­ται έννομα απο­τε­λέ­σματα”.

Εν προ­κει­μένω, τα πολι­τικά δικα­στή­ρια, όταν κρίνουν ιδιω­τι­κές δια­φο­ρές που υπά­γο­νται σε αυτά, μπορούν να εξε­τά­σουν παρε­μπι­πτό­ντως το κύρος και τη νομι­μό­τητα των πράξεων των οργάνων της διοί­κη­σης ή του νομικού προ­σώ­που δημο­σίου δικαίου, εφόσον τούτο δεν έχει απο­κλει­σθεί από το νόμο ή δεν έχει εκδοθεί περί του κύρους της πράξης απόφαση του Συμ­βου­λίου της Επι­κρα­τείας, η οποία και δεσμεύει τα πολι­τικά δικα­στή­ρια.

Έτσι, ο παρε­μπί­πτων έλεγχος του πολι­τι­κού δικα­στη­ρίου, δεν έχει την έννοια ότι τα πολι­τικά δικα­στή­ρια ακυ­ρώ­νουν τη διοι­κη­τική πράξη που θεωρούν άκυρη, ούτε απο­κρού­ουν την εκτε­λε­στό­τητά της. Από την άλλη, οι διοι­κη­τι­κές πράξεις περι­βάλ­λο­νται από το τεκ­μή­ριο νομι­μό­τη­τας, από την έναρξη ισχύος τους έως την ακύρωση τους με δικα­στική απόφαση ή διοι­κη­τική πράξη ή την ανά­κληση ή την κατάρ­γηση ή γενικά την παύση ισχύος καθ’ οιον­δή­ποτε τρόπο και παρά­γουν όλα τα απο­τε­λέ­σματα τους, ανε­ξάρ­τητα από τυχόν πλημ­μέ­λειά τους. Οι ανυ­πό­στα­τες πράξεις αν και έχει γίνει δεκτό ότι δεν καλύ­πτο­νται από το τεκ­μή­ριο νομι­μό­τη­τας, προ­σβάλ­λο­νται όμως παρα­δε­κτά με αίτηση ακυ­ρώ­σεως όταν η ακύρωση επι­βάλ­λε­ται για την προ­στα­σία της ασφά­λειας δικαίου από την αβε­βαιό­τητα περί της ισχύος ή μη της προ­σβαλ­λό­με­νης πράξης. Αυτό συμ­βαί­νει και όταν η πράξη εφαρ­μό­στηκε από τη διοί­κηση, ή όταν διοί­κηση θεώρησε ότι δεσμεύ­ε­ται από την ανυ­πό­στατη πράξη ή ότι υφί­στα­ται κίν­δυ­νος να δεσμευ­θεί στο μέλλον.

Συνεπώς ακόμα και αν η επίμαχη πράξη που φαί­νε­ται να εκδό­θηκε από τον νομάρχη, τυγ­χά­νει ανυ­πό­στατη κατά την έννοια του Διοι­κη­τι­κού Δικαίου και δεν καλύ­πτε­ται από το τεκ­μή­ριο νομι­μό­τη­τας, μη παρά­γουσα έννομα απο­τε­λέ­σματα, κρίθηκε κατόπιν ελέγχου από τον κτη­μα­το­λο­γικό δικαστή, στο πλαίσιο της ευρύ­τα­της εξου­σίας ελέγχου που αυτός δια­θέ­τει, ότι απο­τε­λεί τίτλο νομικώς επι­τή­δειο προς μετα­γραφή, αντι­στοι­χού­ντα στην πραγ­μα­τική κατά­σταση του ακι­νή­του, οπότε και μετα­γρά­φηκε.

Από τότε μεσο­λά­βησε πλήθος πράξεων, σύσταση ορι­ζο­ντίων ιδιο­κτη­σιών, αγο­ρα­πω­λη­σίες κλπ, δημιουρ­γώ­ντας, αν και ανυ­πό­στα­τες, μια νομική πραγ­μα­τι­κό­τητα.

Η περί­πτωση αυτή συνιστά, όπως έκρινε το Εφετείο, αντι­κεί­μενο της δια­μορ­φω­θεί­σας νομο­λο­γίας του ΣΤΕ που ανα­φέ­ρει ότι οι ανυ­πό­στα­τες πράξεις πρέπει να ακυ­ρώ­νο­νται και να προ­σβάλ­λο­νται παρα­δε­κτώς ενώπιον του, όταν η ακύρωση επι­βάλ­λε­ται για την προ­στα­σία της ασφά­λειας δικαίου από την αβε­βαιό­τητα ή μη της ισχύος της προ­σβαλ­λό­με­νης πράξης.

Συνεπώς όταν η πλαστή και ανυ­πό­στατη πράξη διήλθε τύποις και ουσία έλεγχο από τον κτη­μα­το­λο­γικό δικαστή και μετα­γρά­φηκε, δημιουρ­γώ­ντας δικαιώ­ματα υπέρ των διοι­κου­μέ­νων, έπρεπε να προ­σβλη­θεί από το Ελλη­νικό Δημόσιο, είτε με απευ­θείας αίτηση ακύ­ρω­σης ενώπιον των διοι­κη­τι­κών δικα­στη­ρίων, είτε το ελλη­νικό δημόσιο να ζητήσει να δια­τα­χθεί η δια­γραφή της, στο πλαίσιο παρε­μπί­πτο­ντος ελέγχου κατόπιν άσκησης αγωγής.

Η πρα­κτική που ακο­λου­θή­θηκε μέχρι σήμερα δεν αντι­στοι­χεί στο πλέγμα των δια­τά­ξεων του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κανο­νι­σμού καθόσον δεν δίδεται τέτοια δυνα­τό­τητα και αρμο­διό­τητα στον Κτη­μα­το­λο­γικό δικαστή, αφού δεν είναι νοητή δια­δι­κα­σία σύμφωνα με την οποία ο Κτη­μα­το­λο­γι­κός δικα­στής γίνεται ο ίδιος “κριτής του εαυτού του”.

Αντί­θετη άποψη θα είχε σαν απο­τέ­λε­σμα την κατάρ­γηση της αρχής της δημο­σιό­τη­τας των κτη­μα­το­λο­γι­κών βιβλίων και τους σκοπούς που αυτή εξυ­πη­ρε­τεί , με άμεση περαι­τέρω συνέ­πεια την ασφά­λεια των συναλ­λα­γών.