Του Χριστόδουλου Ν. Μαλιαράκη
Δικηγόρου
Το Κτηματολόγιο Ρόδου δεν αποτελεί μόνο ένα χώρο όπου καθημερινά δεκάδες δικηγόροι, δικαστικοί επιμελητές, συμβολαιογράφοι και μηχανικοί ελέγχουν τίτλους ιδιοκτησίας, καταθέτουν για μεταγραφή συμβόλαια αγοραπωλησίας, γονικές παροχές, υποθήκες, προσημειώσεις και λαμβάνουν σχεδιαγράμματα ακινήτων. Είναι ένας χώρος όπου φυλάσσεται ένας πολύτιμος θησαυρός με τεράστια ιστορική αξία γιατί περιέχει πληροφορίες για την οικονομική, κοινωνική, πολιτική και πολιτιστική κληρονομιά του νησιού μας.
Ο θησαυρός αυτός είναι το αρχείο του: τα χιλιάδες νομικά και τεχνικά έγγραφα, τα βιβλία, τα απογραφικά βιβλιάρια, οι φάκελοι, οι κατόψεις, τα σχεδιαγράμματα, τα αλφαβητικά και τα αριθμητικά ευρετήρια από το 1930 και μετά. Όπως αναφέρεται στην ιστοσελίδα των Γενικών Αρχείων του Κράτους για τον ρόλο του κάθε είδους αρχείου “Τα αρχεία αποτελούν σημαντική πηγή πληροφοριών, αλλά είναι ταυτόχρονα και χώροι διατήρησης της ιστορικής μνήμης και πολιτιστικής κληρονομιάς. Η αρχειακή κληρονομιά είναι μια πολύτιμη μαρτυρία για την οικονομική, πολιτική και κοινωνική ανάπτυξη της ανθρωπότητας”. Έτσι, οι κάθε είδους μεταβιβάσεις ακινήτων, οι όροι και οι προϋποθέσεις των συμβολαίων, το ύψος του τιμήματος, οι υποχρεώσεις που τα μέρη αναλαμβάνουν, οι κατασχέσεις και οι πλειστηριασμοί, τα ενυπόθηκα δάνεια τραπεζών, οι αγωγές διεκδίκησης ακινήτων κτλ αποτελούν τεκμήρια των κοινωνικοοικονομικών σχέσεων που διαμορφώνονται μέσα στο νομικό σύστημα κάθε εποχής και κοινωνίας. Το αρχείο του Κτηματολογίου δεν είναι ένα νεκρό αρχείο αλλά είναι ένα αρχείο ζωντανό και λειτουργικό που συνεχώς εμπλουτίζεται. Οι συνάδελφοι δικηγόροι περνούν ατέλειωτες ώρες κάνοντας έρευνα σε αυτό για κάποιο ακίνητο που η ιστορία του περνά από σαράντα κύματα με αποσπάσεις ή συνενώσεις, βάρη και εξαλείψεις, μεταβιβάσεις ιδανικών μεριδίων και κληρονομικές διάδοχες, συνέχειες εγγραφών σε νέους τόμους, αναζήτηση στις εκκρεμούσες πράξεις ή στο λεγόμενο αρχείο των προβληματικών. Διαβάζεις εγγραφές στα ιταλικά με οθωμανικά, εβραϊκά ή λεβαντίνικα ονόματα. Κάθε ακίνητο και μια ξεχωριστή ιστορία. Ακίνητα που μεταβιβάζονται από γενιά σε γενιά σε μέλη της ίδιας οικογένειας ή ακίνητα που περνάνε στην πολυπλοκότητα της οικονομικής ζωής.
Το Κτηματολόγιο εν συντομία
Τη δεκαετία του ‘20 ξεκίνησε και ολοκληρώθηκε από τους Ιταλούς κατακτητές ένα τιτάνιο έργο για την πλήρη και λεπτομερή καταγραφή των ακινήτων του νησιού μας. Επρόκειτο για ένα μοναδικό και πρωτοποριακό πρότζεκτ που στην υπόλοιπη Ελλάδα μετά ορισμένες αποτυχημένες προσπάθειες του Όθωνα το 1836 ξεκίνησε το 1995 και ακόμα δεν έχει ολοκληρωθεί. Μετρήθηκε, καταγράφηκε και χαρτογραφήθηκε όλη η ιδιωτική και η δημόσια ακίνητη περιουσία. Περίπου 220.000 ακίνητα έλαβαν έναν μοναδικό αριθμό και αποτέλεσαν τις κτηματολογικές μερίδες που ανάλογα με τον χαρακτήρα τους διακρίνονται σε μερίδες γαιών και οικοδομών (υπήρχαν και μερίδες δεντροφυτειών καθώς υπήρχαν δικαιώματα μόνο σε συγκεκριμένα δέντρα εντός άλλης ιδιοκτησίας).
Παράλληλα σχεδιάστηκαν και καταρτίστηκαν οι κτηματολογικοί χάρτες με λεπτομερή απεικόνιση των μερίδων, των συνόρων, των χειμάρρων και ποταμών, των βουνών, της υψομετρικής διαφοράς, των ξερολιθιών (βασταών), των οικοδομών, των δέντρων, πηγαδιών, κτλ. Ένα πρώιμο google earth. Η καταγραφή των ακινήτων περιέχει ένα πλήθος χρήσιμων πληροφοριών όπως έκταση, είδος καλλιέργειας, χρηματική αξία, οθωμανικούς τίτλους ιδιοκτησίας, μορφολογία και ποιότητα εδάφους, αρδευτικά μέσα, ιδιοκτήτες, ποσοστά συνιδιοκτησίας, σύνορα, νομική φύση, νομικά βάρη, περιοχή, είδος, αριθμός ορόφων, δωματίων, αποθηκευτικών χωρών, δεξαμενές κτλ). Από το 1930 και μετά οποιαδήποτε αλλαγή αφορά σε κτηματολογική μερίδα πρέπει να μεταγράφεται στο Κτηματολόγιο ειδάλλως δεν παράγει έννομες συνέπειες.
Επίσης, οποιαδήποτε προσπάθεια αποκατάστασης κτιρίων – μνημείων πρέπει να λάβει υπόψη της το σχεδιάγραμμα, τις κατόψεις και την ακριβή περιγραφή του ακινήτου που φυλάσσεται στον αντίστοιχο φάκελο του (είναι εκπληκτική η λεπτομέρεια που δίνεται αρκετές φορές όπως ο αριθμός παραθύρων και των σκαλιών). Το αρχείο όμως είναι και κυριολεκτικά ένας θησαυρός καθώς εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ εισρέουν στα ταμεία του Ελληνικού Δημοσίου από δικαιώματα έκδοσης πιστοποιητικών, σχεδιαγραμμάτων, τέλη μεταγραφής κτλ
Στην καρδιά του Κτηματολογίου βρίσκεται ο Κτηματολογικός Κανονισμός Ρόδου που κυρώθηκε με το υπ’ αριθμ. 132/1929 Διάταγμα του Ιταλού Διοικητή Δωδεκανήσων και διατηρήθηκε σε ισχύ ως τοπικό δίκαιο και μετά την εισαγωγή σ’ αυτά της ελληνικής νομοθεσίας. Ο Κτηματολογικός Κανονισμός για την ασφάλεια των συναλλαγών και σύμφωνα με τις αρχές της συναλλακτικής πίστης διατήρησε σε ισχύ διάφορες διατάξεις της οθωμανικής νομοθεσίας περί ακινήτων αλλά βέβαια τις προσάρμοσε καταλλήλως στις νεοεισαχθείσες ιταλικές. Έτσι ακόμα και σήμερα ο χαρακτηρισμός της νομικής φύσης των ακινήτων συνεχίζει να είναι ίδιος με αυτόν της οθωμανικής περιόδου δηλαδή τα ακίνητα διακρίνονται σε μουλκ, ντεμανιάλι και βακούφ.
Το Κτηματολόγιο Ρόδου σήμερα είναι σε κρίσιμη κατάσταση. Τα διάφορα προβλήματα και η υποστελέχωση του έχουν ως αποτέλεσμα η λειτουργία του πραγματικά να στηρίζεται στο ζήλο των υπαλλήλων, προϊσταμένων/διευθυντών και Κτηματολογικού Δικαστή αλλά και στις συνεχείς προσπάθειες και ενέργειες του Δικηγορικού Συλλόγου Ρόδου. Σήμερα το Κτηματολόγιο Ρόδου είναι κλειστό, με Υπουργική Απόφαση, λόγω επικινδυνότητας του κτιρίου στο οποίο στεγάζεται.
Το κτίριο, έργο του Φλορεστάνο ντι Φάουστο, αποτελεί τμήμα ενός ευρύτερου συγκροτήματος που κατασκευάστηκε το 1929 ως χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων – garage (νυν Πυροσβεστική) ενώ στους ορόφους (νυν Κτηματολόγιο) ήταν κατοικίες διοικητικών υπαλλήλων. Η έλλειψη συντήρησης του επί πολλές δεκαετίες οδήγησε σε αυτήν την εξαιρετικά δυσάρεστη και επώδυνη κατάσταση. Το Κτηματολόγιο Ρόδου αφορά όλη την κοινωνία της Ρόδου και πρέπει άμεσα να βρεθεί μια βιώσιμη λύση για την ομαλή επαναλειτουργία του.
