Σύμφωνα με στοιχεία για την περίοδο Ιούνιο 2024 – Μαϊος 2025 • Η μέση πληρότητα στη Ρόδο καταγράφεται στο 73%, με μέση τιμή διανυκτέρευσης στα 106 ευρώ και μέση ετήσια απόδοση ανά ακίνητο τα 27.000 ευρώ • Το συνολικό ετήσιο εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις στα νησιά του Νοτίου Αιγαίου υπερβαίνει τα 3,3 δισεκατομμύρια ευρώ! • Το 94% των ιδιοκτητών διαθέτουν 1 ή 2 ακίνητα, ενώ το 98% του συνόλου των διαχειριστών είναι φυσικά πρόσωπα • Μόνο το 9% των ιδιοκτητών δηλώνει πρόθυμο να επανέλθει στη μακροχρόνια μίσθωση σε περίπτωση περιορισμών στη βραχυχρόνια αγορά
Η εξάπλωση των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης γνωστών και ως STR που ενοικιάζονται για λίγες μέρες μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb και η Booking, στα Δωδεκάνησα και ειδικότερα στη Ρόδο, έχει δημιουργήσει ένα παράλληλο σύστημα διαμονής, με υψηλές αποδόσεις, αυξημένη ζήτηση και ολοένα μεγαλύτερο αποτύπωμα στην τοπική οικονομία και κοινωνία.
Το φαινόμενο των STRs (διαμερίσματα και βίλες) αναπτύσσεται με ταχύτητα τα τελευταία χρόνια και αποκτά σταδιακά επαγγελματικά χαρακτηριστικά.
Η Ρόδος στην κορυφή της STR δραστηριότητας
Σε επίπεδο νησιού, η Ρόδος εμφανίζει πάνω από 4.000 ενεργές καταχωρίσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης, σύμφωνα με στοιχεία της Airbtics για την περίοδο Ιούνιος 2024 – Μάιος 2025. Οι καταχωρίσεις αυτές αφορούν διαφορετικούς τύπους ακινήτων (κατοικίες, διαμερίσματα, βίλες) σε όλη την περιφερειακή ενότητα του νησιού. Η μέση πληρότητα καταγράφεται στο 73%, με μέση τιμή διανυκτέρευσης στα 106 ευρώ.
Η μέση πληρότητα STR στη Ρόδο διαμορφώνεται στο 73%, με μέση τιμή διανυκτέρευσης 106 ευρώ. Με βάση αυτά τα στοιχεία, η ετήσια απόδοση ανά ακίνητο υπολογίζεται κοντά στις 27.000 ευρώ, σύμφωνα με ανάλυση της Airbtics για την περίοδο Ιούνιος 2024 – Μάιος 2025 ενώ οι πιο αποδοτικές καταχωρίσεις ξεπερνούν τις 8.000 ευρώ μηνιαίως την περίοδο υψηλής ζήτησης.
Οι περισσότερες καταχωρίσεις θέτουν ως ελάχιστη διάρκεια διαμονής τις 4 έως 6 νύχτες, ενώ περίπου το 18% εξυπηρετεί επισκέπτες που διαμένουν πάνω από έναν μήνα, ενισχύοντας το προφίλ των “extended stay”.
Γεωγραφική κατανομή
Η μεγαλύτερη συγκέντρωση STR εντοπίζεται σε περιοχές όπως η παλιά πόλη Ρόδου, ο Άγιος Νικόλαος, η Ιαλυσός, το Φαληράκι και η Λίνδος.
Στις παραθαλάσσιες περιοχές παρατηρούνται αυξημένες τιμές ανά διανυκτέρευση, ειδικά από τον Μάιο έως τον Οκτώβριο. Τα εσωτερικά σημεία του νησιού έχουν μικρότερο αριθμό καταχωρίσεων αλλά εμφανίζουν σταθερή πληρότητα σε “extended stay” κρατήσεις.
Διακυμάνσεις τιμών μέσα στο έτος
Η υψηλότερη μέση τιμή ανά διανυκτέρευση στη Ρόδο καταγράφεται τον Ιούλιο και τον Αύγουστο. Τον Μάιο και τον Σεπτέμβριο διατηρείται σε υψηλά επίπεδα, ενώ από Νοέμβριο έως Μάρτιο η πτώση ξεπερνά το 40%. Παρ’ όλα αυτά, η διαθεσιμότητα ακινήτων συνεχίζεται σε χαμηλότερες τιμές, εξυπηρετώντας είτε εποχικούς εργαζόμενους είτε επισκέπτες μακράς παραμονής.
Σχέση ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης και ξενοδοχειακής αγοράς
Στη Ρόδο, η ξενοδοχειακή δυναμικότητα παραμένει κυρίαρχη, με χιλιάδες δωμάτια και μεγάλη γκάμα κατηγοριών. Ωστόσο, τα STR προσφέρουν μεγαλύτερη ευελιξία, ιδιαίτερα για οικογένειες ή ομάδες ταξιδιωτών, αλλά και για αυτούς που αναζητούν ανεξαρτησία από την κλασική ξενοδοχειακή δομή. Σύμφωνα με στελέχη της τουριστικής αγοράς, δεν υπάρχει άμεση σύγκρουση ανάμεσα στους δύο τομείς, αλλά καταγράφεται σταδιακή επικάλυψη σε συγκεκριμένες αγορές.
Τι συμβαίνει στα υπόλοιπα νησιά
Σε επίπεδο Δωδεκανήσων, το αποτύπωμα των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι ιδιαίτερα έντονο σε νησιά με ισχυρή τουριστική κίνηση, όπως η Κως και η Κάλυμνος, όπου καταγράφεται σταδιακή μετατόπιση ακινήτων από τη μακροχρόνια μίσθωση προς τη βραχυχρόνια.
Παρότι σε εθνικό επίπεδο το ποσοστό κατοικιών που διατίθενται αποκλειστικά ως STR είναι μόλις 0,4% του συνολικού αποθέματος και 1,1% των κενών κατοικιών, στα τουριστικά νησιά η πυκνότητα είναι πολλαπλάσια και η επίδραση στην αγορά κατοικίας σαφώς πιο έντονη. Σε πολλές περιπτώσεις, ειδικά στην πόλη της Ρόδου, η αύξηση των STR έχει περιορίσει τη διαθεσιμότητα κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση για τους ντόπιους, επηρεάζοντας και το ύψος των ενοικίων.
Οικονομική συμβολή
Οικονομικά, η συμβολή των STRs στην τοπική οικονομία είναι αξιοσημείωτη. Το συνολικό ετήσιο εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις στα νησιά του Νοτίου Αιγαίου εκτιμάται ότι υπερβαίνει τα 3,3 δισεκατομμύρια ευρώ!
Πρόκειται για το άθροισμα των εσόδων από όλες τις ενεργές καταχωρίσεις σε πλατφόρμες τύπου Airbnb, χωρίς να περιλαμβάνονται έξοδα, φόροι ή καθαρή κερδοφορία συμβάλλοντας άμεσα στην κατανάλωση, στην απασχόληση και στη λειτουργία ενός ευρέος φάσματος παρεπόμενων υπηρεσιών.
Η αυξημένη τουριστική κίνηση ενισχύει τον κύκλο εργασιών σε κλάδους όπως η καθαριότητα, η συντήρηση ακινήτων, οι τεχνικές υπηρεσίες και η εστίαση, ενώ παράλληλα δημιουργεί ανάγκες για νέες επιχειρηματικές δομές στη διαχείριση STR.
Ποιοι διαχειρίζονται τα ακίνητα
Παράλληλα, η διαχείριση των ακινήτων αυτών παραμένει σε μεγάλο ποσοστό στα χέρια ιδιωτών. Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία, το 94% των ιδιοκτητών STR διαθέτουν 1 ή 2 ακίνητα, ενώ το 98% του συνόλου των διαχειριστών είναι φυσικά πρόσωπα χωρίς εταιρική υπόσταση. Ωστόσο, η τάση επαγγελματοποίησης ενισχύεται, με αρκετές μικρές και μεσαίες εταιρείες διαχείρισης να συγκεντρώνουν ολοένα μεγαλύτερο αριθμό καταχωρίσεων.
Σχέση STR με τη μακροχρόνια μίσθωση
Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι μόνο το 9% των ιδιοκτητών STR δηλώνει πρόθυμο να επανέλθει στη μακροχρόνια μίσθωση σε περίπτωση περιορισμών στη βραχυχρόνια αγορά. Αντίθετα, το 23% αναφέρει πως θα αποσύρει το ακίνητο από την αγορά.
Η στάση αυτή αναδεικνύει τη σταθερή απόδοση που εξασφαλίζει το μοντέλο των STRs και τη δυσκολία επαναφοράς των ακινήτων στη μακροχρόνια διαθεσιμότητα. Μέχρι σήμερα, δεν υπάρχει ενιαίο πλαίσιο ρύθμισης για τις STR στην Ελλάδα, πέρα από τη φορολογική υποχρέωση δήλωσης και αριθμού Μητρώου. Ωστόσο, σε επίπεδο ΕΕ προχωρούν συζητήσεις για τη θέσπιση αυστηρότερων κανόνων, με στόχο τη διαφάνεια και την ισορροπία στην αγορά κατοικίας.
Συγκριτικά ευρωπαϊκά στοιχεία
Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η αγορά των STR αυξήθηκε κατά 9% το 2023, με τη μέση τιμή ανά διανυκτέρευση να εμφανίζει αύξηση σχεδόν 19%. Παρά την αμφισβήτηση που δέχεται το μοντέλο σε πόλεις όπου η πίεση στη στέγαση είναι υψηλή, οι μελέτες δείχνουν ότι ο ρόλος των STRs στη συνολική στεγαστική κρίση είναι περιορισμένος σε σχέση με το μέγεθος του κενωμένου αποθέματος και τις ευρύτερες δομικές αδυναμίες της αγοράς κατοικίας.
Προοπτικές και ζητούμενα
Η Ρόδος αποτελεί ένα ενδεικτικό παράδειγμα για το πώς ένα τουριστικό νησί αξιοποιεί τα ακίνητά του μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το μοντέλο αυτό αποφέρει σημαντικά έσοδα, αλλά επηρεάζει ταυτόχρονα τη διαθεσιμότητα κατοικίας για τους μόνιμους κατοίκους.
Η διαχείριση αυτής της ισορροπίας απαιτεί συντονισμένες παρεμβάσεις με στόχο να ενισχυθούν οι όροι διαφάνειας στη βραχυχρόνια μίσθωση και να ενσωματωθεί το νέο αυτό μοντέλο στον συνολικό σχεδιασμό για τον τουρισμό και την κατοικία.
