Ο Νομοθέτης, στην προσπάθειά του να επιλύει ειρηνικώς διαφορές που θα μπορούσαν να αχθούν στα δικαστήρια, αλλά και με σκοπό να αποσυμφορήσει τις δικαστικές υποθέσεις και να παραμερίσει έριδες και διαπληκτισμούς μεταξύ των αντιδίκων, καθιερώνει όλο και περισσότερο συμβιβαστική επίλυση των δικαστικών διαφορών. Τέτοια ήταν η αρχική διάταξη του άρθρου 214Α του ΚΠολΔ για εξώδικη επίλυση διαφορών, η οποία πρέπει να ομολογηθεί ότι απέτυχε στην πράξη σε σχέση με τον σκοπό του Νομοθέτη. Προφανώς για το λόγο αυτό αντικαταστάθηκε αυτή η διάταξη από το νέο πια άρθρο 214Α του ΚΠολΔ με το άρθρο 19 του νεαρού Ν 3994/2011.
ΟΙ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ
Το ΠΔ 34/1995 με τίτλο «Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων» το οποίο κωδικοποίησε τους Νόμους για τις εμπορικές μισθώσεις με τις πάμπολλες μέχρι τότε τροποποιήσεις τους, ορίζει ποιες είναι οι προστατευόμενες από αυτό εμπορικές μισθώσεις, χωρίς να αποκλείεται άλλες μισθώσεις που κανονικά θα προστατευόντουσαν από τις βασικές διατάξεις του (βλ. άρθρο 4 αυτού) να εξαιρούνται της προστασίας του ή και το αντίθετο.
Οι προστατευόμενες εμπορικές μισθώσεις είναι αυτές που αναφέρονται στο άρθρο 1 του ΠΔ 34/1995 (αφορά κυρίως μισθώσεις οι οποίες συνάπτονται για επιχείρηση στα μίσθια εμπορικών πράξεων δλδ. κυρίως καταστήματα, αλλά και άλλες μισθώσεις) και άρθρο 2 του αυτού ΠΔ (αφορά κυρίως μισθώσεις που συνάπτονται για να στεγασθούν γραφεία) (Παναγιώτης Παρασκευάς, Πρακτική Εμπορικών Μισθώσεων, 2000, σελ 26 επ.).
ΤΟ ΜΙΣΘΩΜΑ
Το μίσθωμα είναι το αντάλλαγμα της χρήσεως του μισθίου το οποίο καταβάλλει ο μισθωτής. Αποτελεί συνήθως το σημείο διαφωνιών μεταξύ εκμισθωτών και μισθωτών. Το μίσθωμα κατ’ αρχήν υπολογίζεται ελεύθερα, δαιδαλώδεις είναι όμως οι τρόποι και προϋποθέσεις για την νόμιμη αναπροσαρμογή του (για τον τρόπο αναπροσαρμογής του μισθώματος βλ. Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ 112 επ.). Και ενώ μέχρι πριν τρία περίπου χρόνια η αναπροσαρμογή του μισθώματος είχε αυξητική ροπή, σήμερα λόγω της μεγάλης οικονομικής κρίσεως, η ροπή αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι πτωτική.
Η ΕΞΩΔΙΚΗ ΕΠΙΛΥΣΗ ΤΩΝ ΔΙΑΦΟΡΩΝ ΠΟΥ ΑΦΟΡΟΥΝ ΤΗΝ ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ ΣΤΙΣ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ.
Ο πρόσφατος Ν 4013/15-11-2011 στο άρθρο 15 αυτού, θεσπίζει εξώδικη επίλυση των διαφορών που αφορούν την αναπροσαρμογή του μισθώματος των εμπορικών μισθώσεων.
Αντικείμενο των μισθώσεων που υπάγονται στο Ν είναι οι προβλεπόμενες από τα άρθρα 1 και 2 του ΠΔ 34/1995 και ορισμένες μισθώσεις εξαιρούμενες από το άρθρο 4 του ΠΔ 34/1995, ενώ για άλλες ισχύει η ρύθμιση, όπως επίσης οι μισθώσεις του ΠΔ 715/1979 για μισθώσεις ΝΠΔΔ και του ΠΔ 19/1932 για μισθώσεις του Δημοσίου.
ΕΠΙΤΡΟΠΕΣ ΩΣ ΟΡΓΑΝΑ ΕΠΙΛΥΣΕΩΣ ΤΩΝ ΔΙΑΦΟΡΩΝ ΠΟΥ ΕΞΕΤΑΖΟΝΤΑΙ ΣΤΗΝ ΠΑΡΟΥΣΑ.
Συνιστώνται σε κάθε Περιφέρεια μία ή περισσότερες τριμελείς Επιτροπές Διακανονισμού των μισθωμάτων των εμπορικών μισθώσεων, ως εξωδικαστικό όργανο, ενώπιον των οποίων γίνεται η διαδικασία επιλύσεως των διαφορών. Οι αιτήσεις για την έναρξη της διαδικασίας ενώπιον των Επιτροπών ονομάζονται Αναφορές, κάτι δλδ. σαν το εισαγωγικό της δίκης έγγραφο στα δικαστήρια.
ΣΥΝΘΕΣΗ ΤΗΣ ΕΠΙΤΡΟΠΗΣ
Οι Επιτροπές που εξετάζουν τις Αναφορές δλδ τις Αιτήσεις για εξέταση της υποθέσεως είναι τριμελείς και τα μέλη τους ορίζονται από το Νόμο και διάφορους φορείς.
Προσωπικά είχα την τιμή να ορισθώ τακτικό μέλος της Επιτροπής, τόσο από το Δικηγορικό Σύλλογο Ρόδου, όσο και από την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ).
Η ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΕΝΩΠΙΟΝ ΤΗΣ ΕΠΙΤΡΟΠΗΣ.
Η Επιτροπή, ανέξοδα, επιλαμβάνεται της Αναφοράς αντικειμενικά και αμερόληπτα, και τα μέλη της έχουν υποχρέωση εμπιστευτικότητας και εχεμύθειας. Η έναρξη της διαδικασίας του συμβιβασμού, δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 20 εργάσιμες ημέρες από την υποβολή της Αναφοράς. Σε ίσο χρονικό διάστημα πρέπει να εκδοθεί το Πόρισμα της Επιτροπής, εάν δεν επιτευχθεί συμβιβασμός.
Οι ενδιαφερόμενοι, δλδ. εκμισθωτής και μισθωτής, μπορούν να παρίστανται ενώπιον της Επιτροπής και να εκθέτουν προφορικά ή έγγραφα (κυρίως συγκριτικά στοιχεία) και να ενημερώνονται για τους ισχυρισμούς και τα έγγραφα που υποβάλλει το άλλο μέρος, μπορούν δε να παρίστανται δια ή μετά δικηγόρου, χωρίς αυτό να είναι απαραίτητο.
Εάν επιτευχθεί συμβιβασμός συντάσσεται Πρακτικό το οποίο υπογράφεται από τα μέλη της Επιτροπής και τα εμπλεκόμενα μέρη ή τους νομίμους εκπροσώπους τους. Το Πρακτικό αυτό Συμβιβασμού, μετά την υπογραφή του κατά τα άνω, επέχει θέση Δικαστικού (και όχι εξώδικου) Συμβιβασμού, και αποτελεί εκτελεστό τίτλο, κάτι σαν εκτελεστή δικαστική απόφαση.
Τα αυτά αποτελέσματα έχει και η υποβολή στην Επιτροπή Πρακτικού, χωρίς προδικασία δλδ. χωρίς Αναφορά, ακρόαση κλπ. Η περίπτωση αυτή μας θυμίζει το προαναφερθέν νέο άρθρο 214Α του ΚΠολΔ.
ΘΕΤΙΚΕΣ ΚΑΙ ΑΡΝΗΤΙΚΕΣ ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ ΕΞΕΤΑΣΕΩΣ ΤΗΣ ΑΝΑΦΟΡΑΣ.
Οι προϋποθέσεις εξετάσεως της Αναφοράς είναι οι εξής:
Υποβολή από τον ενδιαφερόμενο εκμισθωτή ή μισθωτή Αναφοράς, δλδ. Αιτήσεως να επιληφθεί η Επιτροπή της υποθέσεως.
Για το παραδεκτό της εξετάσεως της Αναφοράς πρέπει να έχει παρέλθει διετία από την έναρξη της μισθώσεως ή από την τελευταία αναπροσαρμογή. Αυτή η προϋπόθεση είναι συνηθισμένη στις αναπροσαρμογές του άρθρου 7 του ΠΔ 34/1995 (Π. Παρασκευάς ό.π. σελ 112,126,127, ιδίως σελ. 144 επ.)
Προηγούμενη όχληση αυτού που υποβάλλει την αναφορά χωρίς ανταπόκριση του αντισυμβαλλομένου. Είναι η περίπτωση που ο αντισυμβαλλόμενος αποφεύγει να παραστεί στην Επιτροπή. Αυτό δεν το θέλει ο νόμος.
Εάν δεν επιτευχθεί Συμβιβασμός η Επιτροπή εκδίδει Πόρισμα, αντίγραφο του οποίου λαμβάνουν τα μέρη, το οποίο λαμβάνεται υπόψη από τα Δικαστήρια και εκτιμάται ελεύθερα. Έχω τη γνώμη ότι η υποβολή του Πορίσματος της Επιτροπής στο Δικαστήριο και η μη λήψη αυτού υπόψη από το Δικαστήριο ιδρύει το λόγο Αναιρέσεως από το άρθρο 559 αρ. 11 του ΚΠολΔ για μη λήψη υπόψη αποδεικτικού μέσου που οι διάδικοι επικαλέστηκαν και προσκόμισαν.
ΘΑ ΠΕΤΥΧΕΙ Ο ΝΕΟΣ ΘΕΣΜΟΣ ΣΤΗΝ ΠΡΑΞΗ
θα πετύχει στην πράξη ο νέος θεσμός. Αυτό θα εξαρτηθεί από τα μέλη της Επιτροπής, από τους συμβαλλόμενους εκμισθωτές και μισθωτές που προσφεύγουν σ’ αυτή, αλλά και κατά κάποιο μέρος από τα Δικαστήρια, χωρίς να θέλω να υποστηρίξω την κατάλυση της ανεξαρτησίας της δικαιοσύνης από τα Πορίσματα της Επιτροπής.
ΠΟΥ ΥΠΟΒΑΛΛΟΝΤΑΙ ΟΙ ΑΝΑΦΟΡΕΣ.
Στη Ρόδο δεν έχει λειτουργήσει ακόμη η Επιτροπή.
Προτείνω, στο παρόν στάδιο, παρόλο που αυτό είναι θέμα της Επιτροπής οι Αναφορές να υποβάλλονται ή στη Γραμματεία του Αντιπεριφερειάρχη κ. Φώτη Χατζηδιάκου (Γραφείο Περιφέρειας, πρώην Νομαρχίας) ή στο Γραφείο της κ. Μαρίας Ελευθερίου, Προϊσταμένης του Δικαστικού Γραφείου και Προέδρου της Επιτροπής Ρόδου (Πλατεία Γ. Χαρίτου) τηλ 21.937.
Παναγιώτης Ν. Παρασκευάς Δικηγόρος Ρόδου
Παρ’ Αρείω Πάγω
