Σαφής και κατηγορηματικός για τις ευθύνες που έχουν οι εκκαθαριστές αλλά και η δημοτική αρχή του Δήμου Ρόδου στη διαχείριση – εξέταση του αιτήματος της ανώνυμης εταιρείας “Quality Taste AE”, που εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα από τον κ. Ζ. Σαμαντζή, για τη μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης του «ΕΛΛΗ» στον κ. Εμμανουήλ Μαργέλλο του Ιωάννη, είναι σε γνωμοδότηση που εξέδωσε την 12η Απριλίου 2011 ο Νομικός Σύμβουλος του Δήμου Ρόδου κ Θ. Φραράκης.
Στη γνωμοδότηση του ο κ. Φραράκης αναφέρει συγκεκριμένα τα ακόλουθα:
«1. Ως προς την αρμοδιότητα του οργάνου.
Όπως αναφέραμε στην προηγούμενη γνωμοδότηση μας για το ίδιο θέμα «Η ανωτέρω εταιρεία (εννοείται η εταιρεία Ρόδων ΑΕ») έχει εκμισθώσει το κατάστημα ΕΛΛΗ στην εταιρεία Quality Taste ΑΕ. Η άσκηση των δικαιωμάτων πού προβλέπονται από την σύμβαση εκμισθώσεως αλλά και την κειμένη νομοθεσία για τις εμπορικές μισθώσεις ανήκει μόνο στην εκμισθώτρια εταιρεία, την «Ρόδων ΑΕ», και όχι στον Δήμο Ροδίων και τώρα στον Δήμο Ρόδου, στον οποίο ανήκει η κυριότητα του ακινήτου. Στα δικαιώματα αυτά περιλαμβάνεται και η συμφωνία, ή η άρνηση συμφωνίας σε μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσεως από την μισθώτρια εταιρεία σε άλλη.
Το ΔΣ της «Ρόδων ΑΕ» παρέπεμψε το θέμα στο Δημοτικό Συμβούλιο του Δήμου προφανώς επειδή το ακίνητο ανήκει σ ‘αυτόν και γιατί ο Δήμος είναι ο μέτοχος της Ρόδων ΑΕ. Ενδεχόμενη απόφαση του ΔΣ αφορά την πολιτική ευθύνη τους αλλά και την ευθύνη των μελών του ΔΣ της ΑΕ έναντι των μετόχων της. Ομως από πουθενά δεν προκύπτει, με την παρούσα κατάσταση πραγμάτων και βάσει όσων γνωρίζουμε, νομική δυνατότητα του Δήμου να συμμετάσχει σε συμφωνίες πού αφορούν τροποποίηση των όρων της συμβάσεως μισθώσεως ή να συμφωνήσει σε αντισυμβατική μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσεως ή σε κατάρτιση νέας συμβάσεως μισθώσεως και σε λύση αυτής πού υπάρχει. Επομένως η νομική εξουσία και η ευθύνη για την λήψη τέτοιων αποφάσεων ανήκει στο νομικό πρόσωπο πού το έχει εκμισθώσει, δηλαδή στο ΔΣ της «Ρόδων ΑΕ».».
Τα ανωτέρω ισχύουν και τώρα, οπότε η εταιρεία «Ρόδων ΑΕ» τελεί στο στάδιο της εκκαθαρίσεως και την διοικούν εκκαθαριστές. Νομικώς αυτοί διοικούν την εταιρεία στην θέση του Διοικητικού Συμβουλίου και αποφασίζουν για την περιουσία της, σύμφωνα με τους κανόνες πού την διέπουν, ως δημοτική ανώνυμη εταιρεία.
2.H παραπομπή και της νέας αιτήσεως στο ΔΣ του Δήμου υποθέτουμε ότι οφείλεται στην πρόθεση των εκκαθαριστών να έχουν την σύμφωνη γνώμη του ανώτατου οργάνου του Δήμου στις αποφάσεις πού θα εκτελέσουν, ως επιχείρημα για την έλλειψη οποιασδήποτε ευθύνης τους.
Η θεμιτή αυτή επιδίωξη όμως, δεν καταργεί τους νομικούς κανόνες πού προαναφέραμε, με την διαφορά ότι αντί του ΔΣ της εταιρείας τώρα τις αποφάσεις λαμβάνουν και την νομική ευθύνη έχουν οι εκκαθαριστές της.
3. Περαιτέρω, εάν ερωτάται, ανεξάρτητα από αυτά και παρά ταύτα, ποια είναι η γνώμη μας σχετικά με το αίτημα της ανωτέρω εταιρείας, η απάντηση μας είναι πώς οι ισχύοντες κανόνες είναι διαφορετικοί εάν πρόκειται για ανώνυμη εταιρεία από τους κανόνες πού ισχύουν για την δημοτική περιουσία. Η διαχείριση της περιουσίας της ανώνυμης εταιρείας ρυθμίζεται από τους ειδικούς κανόνες των εταιρειών αυτών και το αστικό Δίκαιο. Ως εκ τούτου τα αρμόδια όργανα της έχουν ελευθερία να καταργούν τις συμβάσεις εκμισθώσεως των ακινήτων πού αποτελούν την περιουσία της, όπως θα έκανε ένας ιδιώτης εάν το έκρινε συμφέρον, εκτός εάν υπάρξει αντίθετη ρύθμιση του Καταστατικού της. Έχουν όμως και την ευθύνη των αποφάσεων τους, έναντι των μετόχων και γενικά. Αυτά όλα είναι ευρέως γνωστά και η Ρόδων Α Ε έχει νομικούς συμβούλους στην γνώμη των οποίων μπορεί να στηριχθεί. Αντίθετα η διαχείριση της ακίνητης περιουσίας τού Δήμου υπόκειται σε πολύ αυστηρότερους κανόνες οι οποίοι δεν επιτρέπουν την ελεύθερη κατάργηση των συμβάσεων των δημοτικών ακινήτων, αλλά επιβάλλουν την εκτέλεση όσων έχουν συμφωνηθεί.
4.Εξ όσων επιτρέπει να γίνουν αντιληπτά το κείμενο της συνημμένης αιτήσεως της μισθώτριας εταιρείας «Quality Taste ΑΕ», αυτή ζητά είτε α) να λυθεί με νεώτερη συμφωνία η σύμβαση μισθώσεως του ανωγείου ορόφου του ΕΛΛΗ την οποία έχει συνάψει με την «Ρόδων ΑΕ» και παράλληλα να υποχρεωθεί η «Ρόδων ΑΕ» να κατάρτίσει νέα εξ αρχής σύμβαση με μισθωτή τον οποίο θα υποδείξει εκείνη, είτε β) να της επιτραπεί η υπομίσθωση του ακινήτου στον επιχειρηματία αυτόν, είτε γ) να καταρτισθεί νέα σύμβαση (ταυτόχρονη εκχώρηση και αναδοχή των συμβατικών υποχρεώσεων από την υφιστάμενη σύμβαση μισθώσεως) με τους όρους της υφιστάμενης αλλά με τον νέο μισθωτή τον οποίο θα υποδείξει εκείνη, της «Quality Taste ΑΕ» απαλλασσόμενης από οποιαδήποτε εφεξής σχέση με την μίσθωση.
Τα αιτήματα αυτά προκειμένου για δημοτικά ακίνητα δεν είναι νόμιμα, γιατί ο Δήμος δεν έχει εξουσία να προβεί σε τέτοιες συμφωνίες για τά δημοτικά ακίνητα, ούτε να απαλλάσσει αυτούς πού έχουν συμβληθεί μαζί τους από τις υποχρεώσεις τους από τις συμβάσεις μισθώσεως. Ο μισθωτής με ελεύθερη επιλογή και απόφαση του υπογράφει μία σύμβαση με την οποία αναλαμβάνει κάποιες υποχρεώσεις, πού φυσικά οφείλει νά εκπληρώσει. Η αιτούσα εταιρεία την εκτέλεση των υποχρεώσεων πού προφανώς ανέλαβε ελεύθερα, κάνοντας κάποιες επιχειρηματικές επιλογές, την προβάλλει ως χάρη προς την εκμισθώτρια εταιρεία, ζητώντας ανταλλάγματα, επί πλέον αυτών πού συμφώνησε στο μισθωτήριο συμβόλαιο. Τέτοια αιτήματα προβαλλόμενα από τους μισθωτές δημοτικών ακινήτων είναι εντελώς απαράδεκτα και άσκοπα, λόγω της προφανούς παρανομίας τους, γι’αυτό και δεν υποβάλλονται. Εάν υπάρξει περίπτωση νέας μισθώσεως δημοτικού ακινήτου αυτή γίνεται μόνο με πλειοδοτικό διαγωνισμό (ΠΔ 270/1981) και όχι με υποχρεωτική υπόδειξη του προηγούμενου μισθωτή και απ’ευθείας νέα μίσθωση, όπως φαίνεται να ζητά η μισθώτρια εταιρεία. Ο μισθωτής δημοτικού ακινήτου είναι υπεύθυνος για την καταβολή του μισθώματος εάν το εγκαταλείψει, μέχρις ότου μισθωθεί πάλι. Καταγγελία της συμβάσεως, όπως αυτή πού απειλεί να κάνει η μισθώτρια εταιρεία, έχει έννομες συνέπειες μόνο εάν είναι νόμιμη, δηλαδή για νόμιμο λόγο. Οι μισθωτές των δημοτικών καταστημάτων μόνη δυνατότητα «αποχωρήσεως» από την μίσθωση έχουν α)την μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσεως λόγω βαρείας νόσου (άρθρο 12 πδ/τος 34/95) β)την παραχώρηση της χρήσεως του δημοτικού ακινήτου σε εταιρεία ΕΠΕ στην οποία νέο πρόσωπο θα έχει ποσοστό όχι ανώτερο του 65%, διατηρούμενης της ευθύνης του αρχικού μισθωτή για την καταβολή του μισθώματος (άρθρο 11 π.δ/τος 34/95).
5.Ως συμπέρασμα, εάν ζητείται η γνώμη του Δημοτικού Συμβουλίου από τους εκκαθαριστές της ΑΕ , για την ελεύθερη άσκηση των εξουσιών τους , αυτή δεν θα έχει νομικές συνέπειες. Η ευθύνη τους πού καθιερώνεται από τις διατάξεις του ν.2190 (άρθρο 49) δεν μεταβάλλεται. Σ’αυτούς ανήκει η ευθύνη της αποφάσεως. Ενδεχόμενη απόφαση του ΔΣ του Δήμου θα τους παρέχει μόνο πολιτική και ηθική προστασία.
Εάν, πάλι, ζητείται (κατά την γνώμη μας εσφαλμένως) να αποφασίσει το Δημ. Συμβούλιο για την εκμετάλλευση της δημοτικής περιουσίας τότε νομίζουμε ότι είναι υποχρεωμένο να εφαρμόσει όσα ισχύουν γι’αυτήν (ανωτέρω υπό 4) και να απορρίψει την αίτηση».
Θυμίζουμε ότι την 10η Ιουνίου 2010 εξ αφορμής παρέμβασης της ΚΥΔ, της πολεοδομίας του Δήμου Ροδίων αλλά και της Εισαγγελίας Πλημμελειοδικών Ρόδου για αυθαίρετες κατασκευές στις οποίες είχε προβεί η εκμισθώτρια στην παραλία έμπροσθεν του ακινήτου, ο κ Μαργέλλος είχε απευθύνει ανοικτή επιστολή στον πρώην Δήμαρχο Ροδίων κ Χ. Χατζηευθυμίου αναφέροντας ότι είναι ο «ενοικιαστής της επιχείρησης Ronda η οποία στεγάζεται στο ΕΛΛΗ».
Γνωστό είναι επίσης ότι με το από 20 Ιουνίου 2007 ιδιωτικό συμφωνητικό μεταξύ της ΡΟΔΩΝ ΑΕ και της Quality Taste στο άρθρο 8 αναφέρεται ρητά και κατηγορηματικά ότι «απαγορεύεται στην υπομισθώτρια η μερική ή ολική παραχώρηση της χρήσης του μισθίου, ή μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης ή η περαιτέρω υπομίσθωση του σε τρίτους».
