Αυστηρό πλαφόν 100 κλινών και νέοι όροι δόμησης βάζουν φρένο στην άναρχη τουριστική επέκταση στα μικρά νησιά

Το νέο Ει­δι­κό Χω­ρο­τα­ξι­κό Πλαί­σιο για τον Του­ρι­σμό, που ισχύ­ει από τις 7 Αυ­γού­στου 2026, κα­τα­τάσ­σει τα νησιά σε 3 ομά­δες με βάση την έκτα­σή τους και θε­σπί­ζει δια­φο­ρο­ποι­η­μέ­νους κα­νό­νες για νέες μο­νά­δες, δυ­να­μι­κό­τη­τα κλι­νών, πα­ρά­κτια ζώνη και βρα­χυ­χρό­νιες μι­σθώ­σεις, με τις πιο προ­στα­τευ­τι­κές για το πε­ρι­βάλ­λον προ­βλέ­ψεις να υπε­ρι­σχύ­ουν σε κάθε πε­ρί­πτω­ση επι­κά­λυ­ψης. Σε κα­θε­στώς αυ­στη­ρό­τε­ρων κα­νό­νων του­ρι­στι­κής ανά­πτυ­ξης ει­σέρ­χε­ται ο νη­σιω­τι­κός χώρος της χώρας, καθώς τέ­θη­κε σε ισχύ το νέο Ει­δι­κό Χω­ρο­τα­ξι­κό Πλαί­σιο για τον Του­ρι­σμό (ΕΧΠ-Τ), το οποίο δη­μο­σιεύ­θη­κε με Κοινή Υπουρ­γι­κή Από­φα­ση των Υπουρ­γεί­ων Πε­ρι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας και Του­ρι­σμού στις 7 Αυ­γού­στου 2026. Πρό­κει­ται για το πρώτο εθνι­κό στρα­τη­γι­κό κεί­με­νο που κα­θο­ρί­ζει με ενιαίο και δε­σμευ­τι­κό τρόπο πού και με ποιους όρους μπο­ρεί να ανα­πτύσ­σε­ται ο του­ρι­σμός, με τα νησιά να βρί­σκο­νται στον πυ­ρή­να των νέων ρυθ­μί­σε­ων. Το πλαί­σιο επι­φυ­λάσ­σει ει­δι­κή με­τα­χεί­ρι­ση στις νη­σιω­τι­κές πε­ριο­χές, ανα­γνω­ρί­ζο­ντας ότι αυτές δέ­χο­νται τις εντο­νό­τε­ρες πιέ­σεις από την του­ρι­στι­κή δρα­στη­ριό­τη­τα και ότι η φυ­σιο­γνω­μία τους, το τοπίο και η φέ­ρου­σα ικα­νό­τη­τά τους απαι­τούν δια­κρι­τό επί­πε­δο προ­στα­σί­ας. Οι βα­σι­κές ρυθ­μί­σεις είναι άμεσα εφαρ­μό­σι­μες, γε­γο­νός που ση­μαί­νει ότι ήδη από την ημέρα δη­μο­σί­ευ­σης του σχε­τι­κού ΦΕΚ οι νέες του­ρι­στι­κές επεν­δύ­σεις στα νησιά κρί­νο­νται με τα νέα, αυ­στη­ρό­τε­ρα κρι­τή­ρια.

Τρεις ομά­δες νη­σιών με δια­φο­ρε­τι­κούς κα­νό­νες

Η κε­ντρι­κή και­νο­το­μία του νέου πλαι­σί­ου για τον νη­σιω­τι­κό χώρο είναι η κα­τά­τα­ξη των νη­σιών, πλην της Κρή­της και της Εύ­βοιας, σε 3 δια­κρι­τές ομά­δες με κρι­τή­ριο την έκτα­σή τους. Η Ομάδα Ι πε­ρι­λαμ­βά­νει τα με­γά­λα νησιά με έκτα­ση άνω των 250 τ.χλμ., στα οποία προ­βλέ­πε­ται δυ­να­τό­τη­τα με­γα­λύ­τε­ρης του­ρι­στι­κής ανά­πτυ­ξης, καθώς θε­ω­ρεί­ται ότι δια­θέ­τουν το μέ­γε­θος και τις υπο­δο­μές για να απορ­ρο­φή­σουν πρό­σθε­τη δρα­στη­ριό­τη­τα. Για τα μι­κρό­τε­ρα νησιά των Ομά­δων ΙΙ και ΙΙΙ η προ­σέγ­γι­ση αντι­στρέ­φε­ται. Εκεί εφαρ­μό­ζο­νται αυ­στη­ρό­τε­ρες κα­τευ­θύν­σεις προ­στα­σί­ας του το­πί­ου, πε­ριο­ρι­σμοί στη δό­μη­ση και σαφή όρια στη δυ­να­μι­κό­τη­τα των νέων μο­νά­δων, με στόχο τη δια­τή­ρη­ση της φυ­σιο­γνω­μί­ας τους και την προ­ώ­θη­ση ηπιό­τε­ρων μορ­φών του­ρι­στι­κής ανά­πτυ­ξης. Η λο­γι­κή αυτής της διά­κρι­σης είναι ότι ένα μικρό νησί δεν μπο­ρεί να αντέ­ξει το ίδιο ανα­πτυ­ξια­κό βάρος με έναν με­γά­λο νη­σιω­τι­κό προ­ο­ρι­σμό, ούτε ως προς τους φυ­σι­κούς πό­ρους ούτε ως προς τις υπο­δο­μές και τις το­πι­κές κοι­νω­νί­ες. Η νη­σιω­τι­κή κα­τη­γο­ριο­ποί­η­ση λει­τουρ­γεί πα­ράλ­λη­λα με τη γε­νι­κή κα­τά­τα­ξη του εθνι­κού χώρου σε 5 κα­τη­γο­ρί­ες, από τις Πε­ριο­χές Ελεγ­χό­με­νης Ανά­πτυ­ξης (Α) έως τις Πε­ριο­χές Ενί­σχυ­σης Ει­δι­κής Ανά­πτυ­ξης (Ε), η οποία γί­νε­ται με βάση την έντα­ση του του­ρι­στι­κού φαι­νο­μέ­νου, δη­λα­δή τον αριθ­μό των του­ρι­στι­κών κλι­νών σε σχέση με την έκτα­ση και τον μό­νι­μο πλη­θυ­σμό κάθε Δη­μο­τι­κής Ενό­τη­τας. Κρί­σι­μη είναι εδώ η πρό­βλε­ψη ότι, όταν σε μια πε­ριο­χή συ­ντρέ­χουν δύο ή πε­ρισ­σό­τε­ρες κα­τευ­θύν­σεις ή ρυθ­μί­σεις, υπε­ρι­σχύ­ουν πά­ντο­τε οι πιο προ­στα­τευ­τι­κές για το πε­ρι­βάλ­λον. Στην πράξη, αυτό ση­μαί­νει ότι ένα μικρό νησί που εμπί­πτει ταυ­τό­χρο­να σε ζώνη υψη­λής του­ρι­στι­κής ανά­πτυ­ξης δεν χάνει την αυ­ξη­μέ­νη προ­στα­σία που του εξα­σφα­λί­ζει η έντα­ξή του στις Ομά­δες ΙΙ ή ΙΙΙ.

Πλα­φόν 100 κλι­νών και όρια στα γή­πε­δα

Η πλέον απτή ρύθ­μι­ση για τις νέες επεν­δύ­σεις στα νησιά αφορά τη δυ­να­μι­κό­τη­τα των κα­τα­λυ­μά­των. Στα νησιά επι­τρέ­πο­νται νέα του­ρι­στι­κά κα­τα­λύ­μα­τα έως 100 κλί­νες για τα πρώτα 16 στρέμ­μα­τα του γη­πέ­δου. Για το τμήμα του γη­πέ­δου που υπερ­βαί­νει τα 16 στρέμ­μα­τα εφαρ­μό­ζε­ται όριο 6 κλι­νών ανά στρέμ­μα, έως το μέ­γι­στο όριο κλι­νών της αντί­στοι­χης κα­τη­γο­ρί­ας. Στις Ανα­πτυγ­μέ­νες πε­ριο­χές (Β) το ανώ­τα­το όριο για νη­σιω­τι­κές μο­νά­δες δια­μορ­φώ­νε­ται στις 350 κλί­νες, ενώ για τα μι­κρό­τε­ρα νησιά των Ομά­δων ΙΙ και ΙΙΙ η δυ­να­μι­κό­τη­τα των νέων μο­νά­δων δεν μπο­ρεί να υπερ­βαί­νει τις 100 κλί­νες. Με τον τρόπο αυτό τί­θε­ται ου­σια­στι­κό φρένο στη δη­μιουρ­γία με­γά­λων ξε­νο­δο­χεια­κών συ­γκρο­τη­μά­των σε νησιά πε­ριο­ρι­σμέ­νης έκτα­σης. Πα­ράλ­λη­λα, ανα­προ­σαρ­μό­ζο­νται προς τα πάνω τα ελά­χι­στα όρια αρ­τιό­τη­τας για την ανέ­γερ­ση νέων ξε­νο­δο­χεί­ων σε εκτός σχε­δί­ου πε­ριο­χές. Στις Πε­ριο­χές Ελεγ­χό­με­νης Ανά­πτυ­ξης (Α), όπου η του­ρι­στι­κή δρα­στη­ριό­τη­τα είναι ήδη πολύ υψηλή, απαι­τεί­ται πλέον γή­πε­δο του­λά­χι­στον 16 στρεμ­μά­των, ένα­ντι των 8 στρεμ­μά­των ή και 4 κατά πα­ρέκ­κλι­ση που ίσχυαν έως σή­με­ρα. Στις Ανα­πτυγ­μέ­νες πε­ριο­χές (Β) το όριο ανε­βαί­νει στα 12 στρέμ­μα­τα, ενώ στις κα­τη­γο­ρί­ες Γ και Δ δια­μορ­φώ­νε­ται στα 8 στρέμ­μα­τα. Μόνο στις Πε­ριο­χές Ενί­σχυ­σης Ει­δι­κής Ανά­πτυ­ξης (Ε) δια­τη­ρεί­ται το ισχύ­ον κα­θε­στώς των 8 έως 4 στρεμ­μά­των κατά πα­ρέκ­κλι­ση, και αυτό υπό την αυ­στη­ρή προ­ϋ­πό­θε­ση ότι η επέν­δυ­ση πλη­ροί σω­ρευ­τι­κά υψη­λές πο­λε­ο­δο­μι­κές, ενερ­γεια­κές και πε­ρι­βαλ­λο­ντι­κές προ­δια­γρα­φές. Το πλαί­σιο δίνει επί­σης έμ­φα­ση σε κα­τα­λύ­μα­τα υψη­λό­τε­ρων προ­δια­γρα­φών, με μο­νά­δες 3, 4 και 5 αστέ­ρων στις κα­τη­γο­ρί­ες Α, Β και Γ, ενώ στις κο­ρε­σμέ­νες πε­ριο­χές η προ­τε­ραιό­τη­τα με­τα­το­πί­ζε­ται από τη δη­μιουρ­γία νέων μο­νά­δων στην ανα­βάθ­μι­ση και τον εκ­συγ­χρο­νι­σμό των υφι­στά­με­νων.

Απα­γό­ρευ­ση κα­τα­σκευών στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτή

Ρύθ­μι­ση με άμεση και ορατή επί­πτω­ση στον νη­σιω­τι­κό και πα­ρά­κτιο χώρο απο­τε­λεί η πλή­ρης απα­γό­ρευ­ση νέων δια­μορ­φώ­σε­ων και κα­τα­σκευών στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτο­γραμ­μή. Οι μόνες εξαι­ρέ­σεις που προ­βλέ­πο­νται αφο­ρούν έργα πρό­σβα­σης ατό­μων με ανα­πη­ρία, πρό­σβα­ση ασθε­νο­φό­ρου και συ­γκε­κρι­μέ­νες πα­ρεμ­βά­σεις που ήδη προ­βλέ­πει η νο­μο­θε­σία για τον αι­για­λό και την πα­ρα­λία. Η απα­γό­ρευ­ση είναι άμεσα εφαρ­μο­στέα και συ­νο­δεύ­ε­ται από αυ­ξη­μέ­νη έμ­φα­ση στη φέ­ρου­σα ικα­νό­τη­τα των πα­ρά­κτιων πε­ριο­χών και στην προ­στα­σία του το­πί­ου, στοι­χεία που στα νησιά απο­κτούν ιδιαί­τε­ρη βα­ρύ­τη­τα, καθώς το σύ­νο­λο σχε­δόν της του­ρι­στι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας ανα­πτύσ­σε­ται σε άμεση γειτ­νί­α­ση με τη θά­λασ­σα.Πρό­σθε­το επί­πε­δο προ­στα­σί­ας προ­βλέ­πε­ται για τις πε­ριο­χές του Εθνι­κού Συ­στή­μα­τος Προ­στα­τευό­με­νων Πε­ριο­χών, πολ­λές από τις οποί­ες βρί­σκο­νται σε νη­σιω­τι­κό έδα­φος. Εκεί ισχύ­ουν αυ­στη­ρό­τε­ροι όροι δό­μη­σης, πε­ριο­ρι­σμοί στην έντα­ση της του­ρι­στι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας και αυ­ξη­μέ­νες απαι­τή­σεις πε­ρι­βαλ­λο­ντι­κής αξιο­λό­γη­σης και τεκ­μη­ρί­ω­σης της φέ­ρου­σας ικα­νό­τη­τας, όπου αυτό κρί­νε­ται απα­ραί­τη­το, ώστε η του­ρι­στι­κή ανά­πτυ­ξη να πα­ρα­μέ­νει ήπια και συμ­βα­τή με τη δια­φύ­λα­ξη της βιο­ποι­κι­λό­τη­τας.

Βρα­χυ­χρό­νιες μι­σθώ­σεις και ενερ­γεια­κές δρα­στη­ριό­τη­τες στα νησιά

Το νέο πλαί­σιο ανοί­γει επί­σης τον δρόμο για γε­ω­γρα­φι­κά στο­χευ­μέ­νους πε­ριο­ρι­σμούς στις βρα­χυ­χρό­νιες μι­σθώ­σεις, ζή­τη­μα που αγ­γί­ζει ευ­θέ­ως τους νη­σιω­τι­κούς προ­ο­ρι­σμούς με έντο­νη του­ρι­στι­κή πίεση. Προ­βλέ­πε­ται η δυ­να­τό­τη­τα κα­θο­ρι­σμού όρων και προ­ϋ­πο­θέ­σε­ων για τη διά­θε­ση ακι­νή­των σε βρα­χυ­χρό­νια μί­σθω­ση, ιδίως σε συ­νάρ­τη­ση με τη χρήση τους ως κύ­ριας κα­τοι­κί­ας, η ρύθ­μι­ση της χρο­νι­κής διάρ­κειας της δρα­στη­ριό­τη­τας ανά έτος, η θέ­σπι­ση γε­ω­γρα­φι­κών ζωνών απα­γό­ρευ­σης ή πε­ριο­ρι­σμού, καθώς και ο πε­ριο­ρι­σμός της νέας προ­σφο­ράς σε πε­ριο­χές με αυ­ξη­μέ­νη πίεση ή ιδιαί­τε­ρα γε­ω­γρα­φι­κά χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά, συ­μπε­ρι­λαμ­βα­νο­μέ­νων πε­ρι­πτώ­σε­ων νε­ό­δμη­των κα­τοι­κιών. Η ανα­φο­ρά σε πε­ριο­χές με ιδιαί­τε­ρα γε­ω­γρα­φι­κά χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά πα­ρα­πέ­μπει ευ­θέ­ως στον νη­σιω­τι­κό χώρο, όπου η ρα­γδαία εξά­πλω­ση της βρα­χυ­χρό­νιας μί­σθω­σης έχει συν­δε­θεί με πιέ­σεις στη στέ­γα­ση των μό­νι­μων κα­τοί­κων. Ρύθ­μι­ση προ­βλέ­πε­ται και για τη συ­νύ­παρ­ξη του του­ρι­σμού με άλλες δρα­στη­ριό­τη­τες, όπως η βιο­μη­χα­νία, οι εξο­ρύ­ξεις, οι υδα­το­καλ­λιέρ­γειες και οι Ανα­νε­ώ­σι­μες Πηγές Ενέρ­γειας. Ει­δι­κά για τα αιο­λι­κά πάρκα, εντός των πε­ριο­χών Α και Β και στα νησιά της Ομά­δας ΙΙ, η ανά­πτυ­ξή τους επι­τρέ­πε­ται απο­κλει­στι­κά για αυ­το­κα­τα­νά­λω­ση, πρό­βλε­ψη που πε­ριο­ρί­ζει ση­μα­ντι­κά τη δυ­να­τό­τη­τα εγκα­τά­στα­σης με­γά­λων ενερ­γεια­κών μο­νά­δων εμπο­ρι­κού χα­ρα­κτή­ρα σε του­ρι­στι­κά ανε­πτυγ­μέ­να νησιά. Το τε­λι­κό κεί­με­νο του ΕΧΠ-Τ απο­τε­λεί εξέ­λι­ξη του σχε­δί­ου που είχε τεθεί σε δη­μό­σια δια­βού­λευ­ση τον Ιού­λιο του 2024. Σύμ­φω­να με στοι­χεία που συ­νο­δεύ­ουν τη θε­σμο­θέ­τη­ση, οι δια­φο­ρο­ποι­ή­σεις σε σχέση με το αρ­χι­κό κεί­με­νο αφο­ρούν κυ­ρί­ως την ενι­σχυ­μέ­νη προ­στα­σία του νη­σιω­τι­κού και του πα­ρά­κτιου χώρου, των πε­ριο­χών Natura και των ευαί­σθη­των το­πί­ων, τη με­γα­λύ­τε­ρη έμ­φα­ση στη φέ­ρου­σα ικα­νό­τη­τα και στις πε­ρι­βαλ­λο­ντι­κές επι­δό­σεις των κα­τα­λυ­μά­των, καθώς και πρό­σθε­τες εξει­δι­κευ­μέ­νες ρυθ­μί­σεις για τα νησιά και τις βρα­χυ­χρό­νιες μι­σθώ­σεις. Οι προ­σαρ­μο­γές αυτές προ­έ­κυ­ψαν από την εκτε­τα­μέ­νη δια­βού­λευ­ση, τη Στρα­τη­γι­κή Με­λέ­τη Πε­ρι­βαλ­λο­ντι­κών Επι­πτώ­σε­ων, τη Με­λέ­τη Δέ­ου­σας Εκτί­μη­σης, τις γνω­μο­δο­τή­σεις των αρ­μό­διων ορ­γά­νων και την πε­ρι­βαλ­λο­ντι­κή έγκρι­ση.

Για τις επεν­δύ­σεις που βρί­σκο­νταν ήδη σε εξέ­λι­ξη κατά τη δη­μο­σί­ευ­ση του πλαι­σί­ου προ­βλέ­πο­νται με­τα­βα­τι­κές δια­τά­ξεις. Οι νέες ρυθ­μί­σεις δεν εφαρ­μό­ζο­νται σε δια­δι­κα­σί­ες αδειο­δό­τη­σης του­ρι­στι­κών εγκα­τα­στά­σε­ων ή εγκρί­σεις ΟΥΤΔ και ΕΠΣ, εφό­σον πριν από τη δη­μο­σί­ευ­ση είχε εκ­δο­θεί αρ­μο­δί­ως συ­γκε­κρι­μέ­νη πράξη ή είχε υπο­βλη­θεί πλή­ρης σχε­τι­κός φά­κε­λος. Η με­τα­βα­τι­κή προ­στα­σία κα­λύ­πτει εν­δει­κτι­κά πε­ρι­πτώ­σεις ΑΕΠΟ ή ει­σή­γη­σης πε­ρι­βαλ­λο­ντι­κής έγκρι­σης, υπα­γω­γής σε ΠΠΔ, πλή­ρους φα­κέ­λου ΜΠΕ ή ΣΜΠΕ, προ­έ­γκρι­σης ΕΠΣ, προ­έ­γκρι­σης οι­κο­δο­μι­κής άδειας ή οι­κο­δο­μι­κής άδειας, πλή­ρους φα­κέ­λου προ­έ­γκρι­σης δό­μη­σης, καθώς και εγκρί­σε­ων υπα­γω­γής σε ανα­πτυ­ξια­κή νο­μο­θε­σία ή χρη­μα­το­δο­τι­κά προ­γράμ­μα­τα. Το ΕΧΠ-Τ λει­τουρ­γεί εφε­ξής ως κα­τευ­θυ­ντή­ριο και δε­σμευ­τι­κό πλαί­σιο για τα υπο­κεί­με­να ερ­γα­λεία σχε­δια­σμού, όπως τα Το­πι­κά και τα Ει­δι­κά Πο­λε­ο­δο­μι­κά Σχέ­δια, αλλά και για τα Πε­ρι­φε­ρεια­κά Χω­ρο­τα­ξι­κά Πλαί­σια, τα οποία θα εναρ­μο­νί­ζο­νται στα­δια­κά με τις κα­τευ­θύν­σεις του κατά την ανα­θε­ώ­ρη­ση ή την τρο­πο­ποί­η­σή τους. Για τον νη­σιω­τι­κό χώρο, αυτό ση­μαί­νει ότι το νέο κα­θε­στώς αυ­ξη­μέ­νης προ­στα­σί­ας δεν απο­τε­λεί με­μο­νω­μέ­νη ρύθ­μι­ση αλλά τον στα­θε­ρό γνώ­μο­να με βάση τον οποίο θα κρί­νε­ται κάθε μελ­λο­ντι­κή του­ρι­στι­κή επέν­δυ­ση στα ελ­λη­νι­κά νησιά.