Αυστηρό πλαφόν 100 κλινών και νέοι όροι δόμησης βάζουν φρένο στην άναρχη τουριστική επέκταση στα μικρά νησιά

Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, που ισχύει από τις 7 Αυγούστου 2026, κατατάσσει τα νησιά σε 3 ομάδες με βάση την έκτασή τους και θεσπίζει διαφοροποιημένους κανόνες για νέες μονάδες, δυναμικότητα κλινών, παράκτια ζώνη και βραχυχρόνιες μισθώσεις, με τις πιο προστατευτικές για το περιβάλλον προβλέψεις να υπερισχύουν σε κάθε περίπτωση επικάλυψης. Σε καθεστώς αυστηρότερων κανόνων τουριστικής ανάπτυξης εισέρχεται ο νησιωτικός χώρος της χώρας, καθώς τέθηκε σε ισχύ το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ), το οποίο δημοσιεύθηκε με Κοινή Υπουργική Απόφαση των Υπουργείων Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Τουρισμού στις 7 Αυγούστου 2026. Πρόκειται για το πρώτο εθνικό στρατηγικό κείμενο που καθορίζει με ενιαίο και δεσμευτικό τρόπο πού και με ποιους όρους μπορεί να αναπτύσσεται ο τουρισμός, με τα νησιά να βρίσκονται στον πυρήνα των νέων ρυθμίσεων. Το πλαίσιο επιφυλάσσει ειδική μεταχείριση στις νησιωτικές περιοχές, αναγνωρίζοντας ότι αυτές δέχονται τις εντονότερες πιέσεις από την τουριστική δραστηριότητα και ότι η φυσιογνωμία τους, το τοπίο και η φέρουσα ικανότητά τους απαιτούν διακριτό επίπεδο προστασίας. Οι βασικές ρυθμίσεις είναι άμεσα εφαρμόσιμες, γεγονός που σημαίνει ότι ήδη από την ημέρα δημοσίευσης του σχετικού ΦΕΚ οι νέες τουριστικές επενδύσεις στα νησιά κρίνονται με τα νέα, αυστηρότερα κριτήρια.

Τρεις ομάδες νησιών με διαφορετικούς κανόνες

Η κεντρική καινοτομία του νέου πλαισίου για τον νησιωτικό χώρο είναι η κατάταξη των νησιών, πλην της Κρήτης και της Εύβοιας, σε 3 διακριτές ομάδες με κριτήριο την έκτασή τους. Η Ομάδα Ι περιλαμβάνει τα μεγάλα νησιά με έκταση άνω των 250 τ.χλμ., στα οποία προβλέπεται δυνατότητα μεγαλύτερης τουριστικής ανάπτυξης, καθώς θεωρείται ότι διαθέτουν το μέγεθος και τις υποδομές για να απορροφήσουν πρόσθετη δραστηριότητα. Για τα μικρότερα νησιά των Ομάδων ΙΙ και ΙΙΙ η προσέγγιση αντιστρέφεται. Εκεί εφαρμόζονται αυστηρότερες κατευθύνσεις προστασίας του τοπίου, περιορισμοί στη δόμηση και σαφή όρια στη δυναμικότητα των νέων μονάδων, με στόχο τη διατήρηση της φυσιογνωμίας τους και την προώθηση ηπιότερων μορφών τουριστικής ανάπτυξης. Η λογική αυτής της διάκρισης είναι ότι ένα μικρό νησί δεν μπορεί να αντέξει το ίδιο αναπτυξιακό βάρος με έναν μεγάλο νησιωτικό προορισμό, ούτε ως προς τους φυσικούς πόρους ούτε ως προς τις υποδομές και τις τοπικές κοινωνίες. Η νησιωτική κατηγοριοποίηση λειτουργεί παράλληλα με τη γενική κατάταξη του εθνικού χώρου σε 5 κατηγορίες, από τις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α) έως τις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Ε), η οποία γίνεται με βάση την ένταση του τουριστικού φαινομένου, δηλαδή τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας. Κρίσιμη είναι εδώ η πρόβλεψη ότι, όταν σε μια περιοχή συντρέχουν δύο ή περισσότερες κατευθύνσεις ή ρυθμίσεις, υπερισχύουν πάντοτε οι πιο προστατευτικές για το περιβάλλον. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι ένα μικρό νησί που εμπίπτει ταυτόχρονα σε ζώνη υψηλής τουριστικής ανάπτυξης δεν χάνει την αυξημένη προστασία που του εξασφαλίζει η ένταξή του στις Ομάδες ΙΙ ή ΙΙΙ.

Πλαφόν 100 κλινών και όρια στα γήπεδα

Η πλέον απτή ρύθμιση για τις νέες επενδύσεις στα νησιά αφορά τη δυναμικότητα των καταλυμάτων. Στα νησιά επιτρέπονται νέα τουριστικά καταλύματα έως 100 κλίνες για τα πρώτα 16 στρέμματα του γηπέδου. Για το τμήμα του γηπέδου που υπερβαίνει τα 16 στρέμματα εφαρμόζεται όριο 6 κλινών ανά στρέμμα, έως το μέγιστο όριο κλινών της αντίστοιχης κατηγορίας. Στις Αναπτυγμένες περιοχές (Β) το ανώτατο όριο για νησιωτικές μονάδες διαμορφώνεται στις 350 κλίνες, ενώ για τα μικρότερα νησιά των Ομάδων ΙΙ και ΙΙΙ η δυναμικότητα των νέων μονάδων δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 100 κλίνες. Με τον τρόπο αυτό τίθεται ουσιαστικό φρένο στη δημιουργία μεγάλων ξενοδοχειακών συγκροτημάτων σε νησιά περιορισμένης έκτασης. Παράλληλα, αναπροσαρμόζονται προς τα πάνω τα ελάχιστα όρια αρτιότητας για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων σε εκτός σχεδίου περιοχές. Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α), όπου η τουριστική δραστηριότητα είναι ήδη πολύ υψηλή, απαιτείται πλέον γήπεδο τουλάχιστον 16 στρεμμάτων, έναντι των 8 στρεμμάτων ή και 4 κατά παρέκκλιση που ίσχυαν έως σήμερα. Στις Αναπτυγμένες περιοχές (Β) το όριο ανεβαίνει στα 12 στρέμματα, ενώ στις κατηγορίες Γ και Δ διαμορφώνεται στα 8 στρέμματα. Μόνο στις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Ε) διατηρείται το ισχύον καθεστώς των 8 έως 4 στρεμμάτων κατά παρέκκλιση, και αυτό υπό την αυστηρή προϋπόθεση ότι η επένδυση πληροί σωρευτικά υψηλές πολεοδομικές, ενεργειακές και περιβαλλοντικές προδιαγραφές. Το πλαίσιο δίνει επίσης έμφαση σε καταλύματα υψηλότερων προδιαγραφών, με μονάδες 3, 4 και 5 αστέρων στις κατηγορίες Α, Β και Γ, ενώ στις κορεσμένες περιοχές η προτεραιότητα μετατοπίζεται από τη δημιουργία νέων μονάδων στην αναβάθμιση και τον εκσυγχρονισμό των υφιστάμενων.

Απαγόρευση κατασκευών στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτή

Ρύθμιση με άμεση και ορατή επίπτωση στον νησιωτικό και παράκτιο χώρο αποτελεί η πλήρης απαγόρευση νέων διαμορφώσεων και κατασκευών στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή. Οι μόνες εξαιρέσεις που προβλέπονται αφορούν έργα πρόσβασης ατόμων με αναπηρία, πρόσβαση ασθενοφόρου και συγκεκριμένες παρεμβάσεις που ήδη προβλέπει η νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία. Η απαγόρευση είναι άμεσα εφαρμοστέα και συνοδεύεται από αυξημένη έμφαση στη φέρουσα ικανότητα των παράκτιων περιοχών και στην προστασία του τοπίου, στοιχεία που στα νησιά αποκτούν ιδιαίτερη βαρύτητα, καθώς το σύνολο σχεδόν της τουριστικής δραστηριότητας αναπτύσσεται σε άμεση γειτνίαση με τη θάλασσα.Πρόσθετο επίπεδο προστασίας προβλέπεται για τις περιοχές του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών, πολλές από τις οποίες βρίσκονται σε νησιωτικό έδαφος. Εκεί ισχύουν αυστηρότεροι όροι δόμησης, περιορισμοί στην ένταση της τουριστικής δραστηριότητας και αυξημένες απαιτήσεις περιβαλλοντικής αξιολόγησης και τεκμηρίωσης της φέρουσας ικανότητας, όπου αυτό κρίνεται απαραίτητο, ώστε η τουριστική ανάπτυξη να παραμένει ήπια και συμβατή με τη διαφύλαξη της βιοποικιλότητας.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις και ενεργειακές δραστηριότητες στα νησιά

Το νέο πλαίσιο ανοίγει επίσης τον δρόμο για γεωγραφικά στοχευμένους περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ζήτημα που αγγίζει ευθέως τους νησιωτικούς προορισμούς με έντονη τουριστική πίεση. Προβλέπεται η δυνατότητα καθορισμού όρων και προϋποθέσεων για τη διάθεση ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση, ιδίως σε συνάρτηση με τη χρήση τους ως κύριας κατοικίας, η ρύθμιση της χρονικής διάρκειας της δραστηριότητας ανά έτος, η θέσπιση γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού, καθώς και ο περιορισμός της νέας προσφοράς σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά, συμπεριλαμβανομένων περιπτώσεων νεόδμητων κατοικιών. Η αναφορά σε περιοχές με ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά παραπέμπει ευθέως στον νησιωτικό χώρο, όπου η ραγδαία εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει συνδεθεί με πιέσεις στη στέγαση των μόνιμων κατοίκων. Ρύθμιση προβλέπεται και για τη συνύπαρξη του τουρισμού με άλλες δραστηριότητες, όπως η βιομηχανία, οι εξορύξεις, οι υδατοκαλλιέργειες και οι Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας. Ειδικά για τα αιολικά πάρκα, εντός των περιοχών Α και Β και στα νησιά της Ομάδας ΙΙ, η ανάπτυξή τους επιτρέπεται αποκλειστικά για αυτοκατανάλωση, πρόβλεψη που περιορίζει σημαντικά τη δυνατότητα εγκατάστασης μεγάλων ενεργειακών μονάδων εμπορικού χαρακτήρα σε τουριστικά ανεπτυγμένα νησιά. Το τελικό κείμενο του ΕΧΠ-Τ αποτελεί εξέλιξη του σχεδίου που είχε τεθεί σε δημόσια διαβούλευση τον Ιούλιο του 2024. Σύμφωνα με στοιχεία που συνοδεύουν τη θεσμοθέτηση, οι διαφοροποιήσεις σε σχέση με το αρχικό κείμενο αφορούν κυρίως την ενισχυμένη προστασία του νησιωτικού και του παράκτιου χώρου, των περιοχών Natura και των ευαίσθητων τοπίων, τη μεγαλύτερη έμφαση στη φέρουσα ικανότητα και στις περιβαλλοντικές επιδόσεις των καταλυμάτων, καθώς και πρόσθετες εξειδικευμένες ρυθμίσεις για τα νησιά και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Οι προσαρμογές αυτές προέκυψαν από την εκτεταμένη διαβούλευση, τη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, τη Μελέτη Δέουσας Εκτίμησης, τις γνωμοδοτήσεις των αρμόδιων οργάνων και την περιβαλλοντική έγκριση.

Για τις επενδύσεις που βρίσκονταν ήδη σε εξέλιξη κατά τη δημοσίευση του πλαισίου προβλέπονται μεταβατικές διατάξεις. Οι νέες ρυθμίσεις δεν εφαρμόζονται σε διαδικασίες αδειοδότησης τουριστικών εγκαταστάσεων ή εγκρίσεις ΟΥΤΔ και ΕΠΣ, εφόσον πριν από τη δημοσίευση είχε εκδοθεί αρμοδίως συγκεκριμένη πράξη ή είχε υποβληθεί πλήρης σχετικός φάκελος. Η μεταβατική προστασία καλύπτει ενδεικτικά περιπτώσεις ΑΕΠΟ ή εισήγησης περιβαλλοντικής έγκρισης, υπαγωγής σε ΠΠΔ, πλήρους φακέλου ΜΠΕ ή ΣΜΠΕ, προέγκρισης ΕΠΣ, προέγκρισης οικοδομικής άδειας ή οικοδομικής άδειας, πλήρους φακέλου προέγκρισης δόμησης, καθώς και εγκρίσεων υπαγωγής σε αναπτυξιακή νομοθεσία ή χρηματοδοτικά προγράμματα. Το ΕΧΠ-Τ λειτουργεί εφεξής ως κατευθυντήριο και δεσμευτικό πλαίσιο για τα υποκείμενα εργαλεία σχεδιασμού, όπως τα Τοπικά και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, αλλά και για τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, τα οποία θα εναρμονίζονται σταδιακά με τις κατευθύνσεις του κατά την αναθεώρηση ή την τροποποίησή τους. Για τον νησιωτικό χώρο, αυτό σημαίνει ότι το νέο καθεστώς αυξημένης προστασίας δεν αποτελεί μεμονωμένη ρύθμιση αλλά τον σταθερό γνώμονα με βάση τον οποίο θα κρίνεται κάθε μελλοντική τουριστική επένδυση στα ελληνικά νησιά.