Μεταρρύθμιση στις πολεοδομίες: Τι σημαίνει για ιδιοκτήτες με αυθαίρετα

Η με­τα­φο­ρά των Υπη­ρε­σιών Δό­μη­σης (ΥΔΟΜ) από τους δή­μους στο Ελ­λη­νι­κό Κτη­μα­το­λό­γιο δεν απο­τε­λεί μια απλή διοι­κη­τι­κή ανα­διάρ­θρω­ση. Πρό­κει­ται για μια βαθιά θε­σμι­κή με­τα­βο­λή που φι­λο­δο­ξεί να ενώ­σει σε ένα ενιαίο σύ­στη­μα την ιδιο­κτη­σία, την αδειο­δό­τη­ση και τον έλεγ­χο της δό­μη­σης. Στον πυ­ρή­να της βρί­σκε­ται η υπό­σχε­ση ότι το ακί­νη­το –ως νο­μι­κή, τε­χνι­κή και χω­ρι­κή οντό­τη­τα– θα πάψει να αντι­με­τω­πί­ζε­ται απο­σπα­σμα­τι­κά.

Για τα αυ­θαί­ρε­τα, αυτή η αλ­λα­γή μπο­ρεί να απο­δει­χθεί κα­θο­ρι­στι­κή.

Mέχρι σή­με­ρα, το σύ­στη­μα πα­ρα­γω­γής και ελέγ­χου της δό­μη­σης στην Ελ­λά­δα χα­ρα­κτη­ρί­ζε­ται από κα­τα­κερ­μα­τι­σμό. Οι ΥΔΟΜ λει­τουρ­γούν ως δη­μο­τι­κές υπη­ρε­σί­ες, με δια­φο­ρε­τι­κό βαθμό στε­λέ­χω­σης, τε­χνο­γνω­σί­ας και τα­χύ­τη­τας. Η ερ­μη­νεία της ίδιας πο­λε­ο­δο­μι­κής διά­τα­ξης μπο­ρεί να δια­φέ­ρει από δήμο σε δήμο, ενώ οι έλεγ­χοι συχνά είναι απο­σπα­σμα­τι­κοί ή κα­θυ­στε­ρη­μέ­νοι. Σε αυτό το πε­ρι­βάλ­λον, τα αυ­θαί­ρε­τα δεν γεν­νιού­νται μόνο από πρό­θε­ση πα­ρα­νο­μί­ας, αλλά και από κα­θυ­στε­ρή­σεις, ασά­φειες και χα­μη­λή πι­θα­νό­τη­τα έγκαι­ρου ελέγ­χου.

Από τον κα­τα­κερ­μα­τι­σμό στην ενιαία ει­κό­να του ακι­νή­του

Το νέο μο­ντέ­λο προ­βλέ­πει την κα­τάρ­γη­ση των ΥΔΟΜ ως δη­μο­τι­κών δομών και την εν­σω­μά­τω­ση των αρ­μο­διο­τή­των τους σε ένα δί­κτυο Πε­ρι­φε­ρεια­κών και Το­πι­κών Κέ­ντρων Δό­μη­σης, στε­γα­σμέ­νων στα κτη­μα­το­λο­γι­κά γρα­φεία. Η φι­λο­σο­φία είναι σαφής: ο ίδιος μη­χα­νι­σμός που δια­χει­ρί­ζε­ται τα δε­δο­μέ­να ιδιο­κτη­σί­ας να έχει πλήρη ει­κό­να και της δό­μη­σης που αντι­στοι­χεί σε αυτή. Έτσι, η άδεια, η γε­ω­χω­ρι­κή θέση, οι όροι δό­μη­σης και ο έλεγ­χος παύ­ουν να είναι «σπα­σμέ­να» κομ­μά­τια δια­φο­ρε­τι­κών υπη­ρε­σιών.

Η με­τα­τό­πι­ση αυτή, όσον αφορά στα αυ­θαί­ρε­τα, με­τα­φρά­ζε­ται κυ­ρί­ως σε αλ­λα­γή ρί­σκου. Όσο πιο ενιαία είναι τα δε­δο­μέ­να και όσο πιο προ­βλέ­ψι­μος ο έλεγ­χος, τόσο μι­κρό­τε­ρο γί­νε­ται το πε­ρι­θώ­ριο να πα­ρα­μεί­νει μια πα­ρά­βα­ση αό­ρα­τη. Αυτό είναι ιδιαί­τε­ρα κρί­σι­μο σε πε­ριο­χές όπου η αυ­θαι­ρε­σία έχει σχε­δόν «κα­νο­νι­κο­ποι­η­θεί», όπως οι του­ρι­στι­κές ζώνες υψη­λής πί­ε­σης. Εκεί, μια μικρή άδεια ανα­καί­νι­σης μπο­ρεί εύ­κο­λα να εξε­λι­χθεί σε προ­σθή­κη δω­μα­τί­ων, στε­γά­στρων ή βοη­θη­τι­κών χώρων, με την προσ­δο­κία ότι ο έλεγ­χος –αν έρθει– θα έρθει αργά. Σε ένα σύ­στη­μα όπου η άδεια και η πραγ­μα­τι­κή κα­τά­στα­ση συν­δέ­ο­νται ψη­φια­κά με το ακί­νη­το, η από­κλι­ση μπο­ρεί να εντο­πι­στεί νω­ρί­τε­ρα, πριν το αυ­θαί­ρε­το πα­γιω­θεί οι­κο­νο­μι­κά και κοι­νω­νι­κά.

Αντί­στοι­χα, στην εκτός σχε­δί­ου δό­μη­ση, το πα­ρα­δο­σια­κό μο­τί­βο του «ξε­κι­νάω και βλέ­που­με» βα­σί­στη­κε επί χρό­νια στο γε­γο­νός ότι οι έλεγ­χοι ήταν σπά­νιοι και οι τα­κτο­ποι­ή­σεις επα­να­λαμ­βα­νό­με­νες. Η λο­γι­κή του νέου σχή­μα­τος είναι ότι η συ­νο­λι­κή ει­κό­να του ακι­νή­του –όχι μόνο η άδεια, αλλά και η γε­ω­με­τρία, οι χρή­σεις και το ιστο­ρι­κό– θα είναι άμεσα προ­σβά­σι­μη. Έτσι, η ασυμ­φω­νία ανά­με­σα σε δη­λω­μέ­νη και πραγ­μα­τι­κή κα­τά­στα­ση δεν εμ­φα­νί­ζε­ται μόνο όταν ο ιδιο­κτή­της θε­λή­σει να που­λή­σει ή να χρη­μα­το­δο­τή­σει το ακί­νη­το, αλλά μπο­ρεί να γίνει αντι­κεί­με­νο ελέγ­χου πολύ νω­ρί­τε­ρα. Το ρίσκο της αυ­θαι­ρε­σί­ας με­τα­φέ­ρε­ται χρο­νι­κά πιο κοντά στη στιγ­μή της κα­τα­σκευ­ής και λει­τουρ­γεί ως αντι­κί­νη­τρο.

Στο­χευ­μέ­νοι έλεγ­χοι, θε­σμι­κές τρι­βές και το ρίσκο της με­τά­βα­σης

Η αλ­λα­γή δεν αφορά όμως μόνο τα «με­γά­λα» αυ­θαί­ρε­τα. Στο αστι­κό πε­ρι­βάλ­λον, οι μι­κρές εσω­τε­ρι­κές πα­ρα­βά­σεις –κλει­στοί ημι­υ­παί­θριοι, αλ­λα­γές χρή­σης, με­τα­κι­νή­σεις τοι­χο­ποι­ί­ας– απο­τε­λούν δια­χρο­νι­κά γκρί­ζα ζώνη. Σή­με­ρα, η αντι­με­τώ­πι­σή τους εξαρ­τά­ται συχνά από την το­πι­κή πρα­κτι­κή και την ανοχή. Σε ένα πιο ομοιό­μορ­φο σύ­στη­μα, όπου οι βε­βαιώ­σεις, οι άδειες και τα στοι­χεία ιδιο­κτη­σί­ας ελέγ­χο­νται στο ίδιο ψη­φια­κό πε­ρι­βάλ­λον, οι «χα­λα­ρές» ερ­μη­νεί­ες πε­ριο­ρί­ζο­νται. Αυτό δεν ση­μαί­νει άμεση εξά­λει­ψη των πα­ρα­βά­σε­ων, αλλά συ­χνό­τε­ρη ανά­δει­ξή τους στα κρί­σι­μα ση­μεία της αγο­ράς: στη με­τα­βί­βα­ση, στο συμ­βό­λαιο, στη χρη­μα­το­δό­τη­ση.

Το με­γά­λο στοί­χη­μα της με­ταρ­ρύθ­μι­σης, ωστό­σο, δεν είναι μόνο η ενο­ποί­η­ση δε­δο­μέ­νων, αλλά και ο τρό­πος ελέγ­χου. Το σχέ­διο προ­βλέ­πει με­τά­βα­ση από τους τυ­χαί­ους ή ύστε­ρα από κα­ταγ­γε­λία ελέγ­χους σε στο­χευ­μέ­νους ελέγ­χους βάσει αξιο­λό­γη­σης κιν­δύ­νου, με χρήση ψη­φια­κών ερ­γα­λεί­ων. Αν αυτό εφαρ­μο­στεί στην πράξη, η πι­θα­νό­τη­τα ελέγ­χου παύει να είναι απρό­βλε­πτη και απο­κτά χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά συ­στή­μα­τος. Και όταν η πι­θα­νό­τη­τα ελέγ­χου γί­νε­ται πιο προ­βλέ­ψι­μη και πιο «έξυ­πνη», αλ­λά­ζει και η οι­κο­νο­μι­κή λο­γι­κή της πα­ρα­βί­α­σης.

Πα­ράλ­λη­λα, όμως, η με­τα­φο­ρά των πο­λε­ο­δο­μιών στο Κτη­μα­το­λό­γιο ανοί­γει και ένα μέ­τω­πο θε­σμι­κής σύ­γκρου­σης με την Αυ­το­διοί­κη­ση. Οι δήμοι κά­νουν λόγο για αφαί­ρε­ση κρί­σι­μων αρ­μο­διο­τή­των και προ­α­ναγ­γέλ­λουν προ­σφυ­γές, δη­μιουρ­γώ­ντας ένα πε­ρι­βάλ­λον αβε­βαιό­τη­τας για τη με­τα­βα­τι­κή πε­ρί­ο­δο. Αυτή η αβε­βαιό­τη­τα δεν είναι ου­δέ­τε­ρη για τα αυ­θαί­ρε­τα. Κάθε κενό αρ­μο­διο­τή­των, κάθε κα­θυ­στέ­ρη­ση στη στε­λέ­χω­ση ή στη λει­τουρ­γι­κή με­τά­βα­ση, μπο­ρεί να με­τα­τρα­πεί σε νέο «πα­ρά­θυ­ρο», όπου ο έλεγ­χος απο­δυ­να­μώ­νε­ται και οι πα­ρα­βά­σεις πολ­λα­πλα­σιά­ζο­νται.

Σε αυτό το πλαί­σιο, η με­τα­φο­ρά των ΥΔΟΜ στο Κτη­μα­το­λό­γιο μπο­ρεί να επη­ρε­ά­σει ου­σια­στι­κά τα αυ­θαί­ρε­τα, όχι επει­δή αυ­στη­ρο­ποιεί από μόνη της τη νο­μο­θε­σία, αλλά επει­δή αλ­λά­ζει τη δομή του συ­στή­μα­τος. Αν εφαρ­μο­στεί με επαρ­κή στε­λέ­χω­ση, λει­τουρ­γι­κή ψη­φιο­ποί­η­ση και σαφή κα­τα­νο­μή ευ­θυ­νών, μπο­ρεί να με­τα­κι­νή­σει το κέ­ντρο βά­ρους από την εκ των υστέ­ρων τα­κτο­ποί­η­ση στην πρό­λη­ψη. Αν όμως η με­τά­βα­ση γίνει με κα­θυ­στε­ρή­σεις και θε­σμι­κές τρι­βές, υπάρ­χει ο κίν­δυ­νος το νέο μο­ντέ­λο να ανα­πα­ρά­γει –έστω προ­σω­ρι­νά– τις ίδιες πα­θο­γέ­νειες που υπο­τί­θε­ται ότι έρ­χε­ται να θε­ρα­πεύ­σει.

Πηγή: insider.gr