Φαληράκι: Η Υπηρεσία Δόμησης Ρόδου ανακάλεσε δήλωση υπαγωγής ακινήτου σε νόμο περί αυθαιρέτων

• Η απόφαση με αριθμό πρω­το­κόλ­λου 1998/2025 επα­να­φέ­ρει στο προ­σκή­νιο τη συναί­νεση πλειο­ψη­φίας για κοι­νό­χρη­στους χώρους και τρο­φο­δο­τεί την ποινική διε­ρεύ­νηση για υφαρ­παγή ψευδούς βεβαί­ω­σης

Η είδηση που δεσπό­ζει πλέον σε μια αντι­δι­κία μεταξύ αδελφών δεν είναι σήμα δια­κο­πής εργα­σιών αλλά η ανά­κληση παλαιό­τε­ρης δήλωσης υπα­γω­γής στο νόμο περί αυθαι­ρέ­των.

Με επί­κε­ντρο ημι­τε­λές ακίνητο στην οδό Αθη­νο­δώ­ρου στο Φαλη­ράκι και πρω­τα­γω­νι­στές έναν 79χρονο και έναν 76χρονο Έλληνα, νέα διοι­κη­τική εξέλιξη ανα­δια­τάσ­σει το πεδίο.

Η Υπη­ρε­σία Δόμησης Ρόδου έκανε δεκτούς κρί­σι­μους ισχυ­ρι­σμούς για έλλειψη συναί­νε­σης συνι­διο­κτήτη και προ­χώ­ρησε στην ανά­κληση συγκε­κρι­μέ­νης δήλωσης υπα­γω­γής αυθαι­ρέ­των που είχε υπο­βλη­θεί το 2017, στοι­χείο που επη­ρε­ά­ζει άμεσα το ιδιο­κτη­σιακό καθε­στώς και τη δυνα­τό­τητα συνέ­χι­σης εργα­σιών.

Στις 08/12/2025 εκδό­θηκε απόφαση με αριθμό πρω­το­κόλ­λου 1998/2025 από την Υπη­ρε­σία Δόμησης του Δήμου Ρόδου. Η απόφαση στη­ρί­ζε­ται μεταξύ άλλων στο άρθρο 89 παρά­γρα­φος 2 και στο άρθρο 108 παρά­γρα­φος 8 του Ν. 4495/2017 σχετικά με απα­γο­ρεύ­σεις υπα­γω­γής και ανά­κληση δηλώ­σεων, καθώς και σε οδηγίες της εγκυ­κλίου 17 του 2012. Καθο­ρι­στι­κής σημα­σίας είναι η επί­κληση του άρθρου 98 παρά­γρα­φος 9 που απαιτεί συναί­νεση του 51% για αυθαί­ρε­τες κατα­σκευές σε κοι­νό­χρη­στους χώρους.

Με βάση τα στοι­χεία του φακέλου απο­φα­σί­στηκε η ανά­κληση της δήλωσης υπα­γω­γής που είχε αρχικά υπο­βλη­θεί στις 09/05/2017.

Γιατί κρίθηκε ανα­γκαία η ανά­κληση

Το σκε­πτικό της από­φα­σης ανα­δει­κνύει ότι εντά­χθη­καν αυθαί­ρε­τες κατα­σκευές σε περιο­χές που χαρα­κτη­ρί­ζο­νται ως κοι­νό­χρη­στοι χώροι ιδιο­κτη­σίας. Δεδο­μέ­νου ότι δεν πλη­ρού­νται οι περιο­ρι­στικά απα­ριθ­μού­με­νες εξαι­ρέ­σεις του νόμου για υπαγωγή χωρίς συναί­νεση και ότι δεν υπήρχε αναρ­τη­μένη συναί­νεση του έτερου συνι­διο­κτήτη, η διοί­κηση κατέ­ληξε στην ανά­κληση.

Επι­πλέον, στο σκε­πτικό μνη­μο­νεύ­ε­ται πράξη σύστα­σης ορι­ζό­ντιας ιδιο­κτη­σίας του 1989 η οποία απο­τυ­πώ­νει δικαιώ­ματα επί κοι­νο­χρή­στων και ενι­σχύει την ανάγκη συναί­νε­σης για παρεμ­βά­σεις και τακτο­ποι­ή­σεις που αφορούν στους χώρους αυτούς.

Εξαι­ρε­τικό ενδια­φέ­ρον έχει μάλιστα το γεγονός ότι η επίμαχη δήλωση υπα­γω­γής έγινε από μηχα­νικό που ελέγ­χε­ται από την δικαιο­σύνη στο πολύ­κροτο σκάν­δαλο στην Πολε­ο­δο­μία της Ρόδου.

Το χρο­νο­λό­γιο που οδήγησε στη  διοι­κη­τική στροφή

Στις 01/12/2025 ο 79χρονος υπέβαλε έγκληση κατά του 76χρονου, καταγ­γέλ­λο­ντας ψευδή δήλωση συνι­διο­κτη­σίας κατά 50% και δηλω­μένη μη συναί­νεση για εργα­σίες στο ημι­τε­λές ακίνητο επί της οδού Αθη­νο­δώ­ρου.

Η αναφορά ενερ­γο­ποί­ησε την έκδοση σήματος δια­κο­πής εργα­σιών την ίδια ημέρα, παγώ­νο­ντας το εργο­τά­ξιο.

Στις 02/12/2025 ο 76χρονος παρου­σιά­στηκε αυτο­βού­λως σε αστυ­νο­μική αρχή και σχη­μα­τί­στηκε δικο­γρα­φία με αδι­κή­ματα που διε­ρευ­νώ­νται.

Στις 08/12/2025 η Υπη­ρε­σία Δόμησης εξέδωσε την επίμαχη απόφαση ανά­κλη­σης της παλαιό­τε­ρης υπα­γω­γής, γεγονός που επη­ρε­ά­ζει ουσιω­δώς την έκβαση της υπό­θε­σης σε διοι­κη­τικό επίπεδο και τρο­φο­δο­τεί την ποινική διε­ρεύ­νηση.

Η νομική πυξίδα της διοί­κη­σης

Το άρθρο 98 παρά­γρα­φος 9 του Ν. 4495/2017 ορίζει ρητά ότι για υπαγωγή αυθαί­ρε­των κατα­σκευών που αφορούν κατά­ληψη ή παρεμ­βά­σεις σε κοι­νό­χρη­στους ή κοι­νο­κτή­τους χώρους απαι­τεί­ται συναί­νεση του 51% των συνι­διο­κτη­τών.

Οι εξαι­ρέ­σεις που επι­τρέ­πουν υπαγωγή χωρίς συναί­νεση περιο­ρί­ζο­νται σε περι­πτώ­σεις όπου η αυθαί­ρετη επέ­κταση υφί­στα­ται από την ανέ­γερση του κτηρίου ή επα­να­λαμ­βά­νε­ται ομοιό­μορφα σε όλους τους ορόφους.

Η υπη­ρε­σία αξιο­λό­γησε ότι οι συγκε­κρι­μέ­νες εξαι­ρέ­σεις δεν συνα­ντώ­νται στην παρούσα υπόθεση και επι­κα­λέ­στηκε τις σχε­τι­κές δια­τά­ξεις στον πυρήνα της αιτιο­λο­γίας.

Η καταγ­γε­λία του 76χρονου και  η επί­κληση  συνι­διο­κτη­σίας

Ο 76χρονος είχε ήδη υπο­βά­λει αίτηση καταγ­γε­λία προς την Υπη­ρε­σία Δόμησης, επι­ση­μαί­νο­ντας ότι είναι συνι­διο­κτή­της κατά 50% επί κοι­νό­χρη­στων χώρων ακι­νή­του στην κτη­μα­τική περι­φέ­ρεια Καλυ­θιών και ότι εντά­χθη­καν μονο­με­ρώς κατα­σκευές στο πλαίσιο παλαιό­τε­ρης υπα­γω­γής χωρίς τη συναί­νεσή του. Η αίτηση συνο­δευό­ταν από επί­κληση πράξης σύστα­σης ορι­ζό­ντιας ιδιο­κτη­σίας του 1989 και τεκ­μή­ρια για το ιδιο­κτη­σιακό καθε­στώς, ζητώ­ντας ρητά την ακύρωση της υπα­γω­γής.

Ποινική προ­έ­κταση με έμφαση στη  δημόσια πίστη

Παράλ­ληλα με τη διοι­κη­τική εξέλιξη, βρί­σκε­ται σε εξέλιξη ποινική διε­ρεύ­νηση για υφαρ­παγή ψευδούς βεβαί­ω­σης κατά το άρθρο 220 του Ποι­νι­κού Κώδικα και για ηθική αυτουρ­γία σε παρά­βαση καθή­κο­ντος βάσει των άρθρων 46 και 259. Ο πυρήνας του ελέγχου αφορά αν οι δηλώ­σεις για συνι­διο­κτη­σία κατά 50% και οι μετα­γε­νέ­στε­ρες υπη­ρε­σια­κές ενέρ­γειες στη­ρί­χθη­καν σε πραγ­μα­τικά δεδο­μένα ή αν υιο­θε­τή­θη­καν ανα­κρι­βείς ισχυ­ρι­σμοί που οδή­γη­σαν δημόσια υπη­ρε­σία να εκδώσει πράξεις με δυνη­τική προ­σβολή της δημό­σιας πίστης.

Τι σημαί­νει η απόφαση για τους κοι­νό­χρη­στους χώρους

Το μήνυμα της διοί­κη­σης είναι σαφές. Για παρεμ­βά­σεις και τακτο­ποι­ή­σεις που αφορούν κοι­νό­χρη­στους ή κοι­νο­κτή­τους χώρους, η συναί­νεση της απαι­τού­με­νης πλειο­ψη­φίας δεν είναι τυπική λεπτο­μέ­ρεια αλλά ουσιώ­δης προ­ϋ­πό­θεση.

Το θεσμικό πλαίσιο θέτει αυστηρά κρι­τή­ρια και ειδικές εξαι­ρέ­σεις. Εφόσον δεν απο­δει­κνύ­ε­ται ότι η αυθαι­ρε­σία υφί­στα­ται από την ανέ­γερση ή ότι είναι ταυ­τό­σημη σε όλους τους ορόφους, τότε η έλλειψη συναί­νε­σης καθιστά προ­βλη­μα­τική κάθε υπαγωγή. Η επί­κληση του άρθρου 98 παρά­γρα­φος 9 στη συγκε­κρι­μένη απόφαση απο­τε­λεί οδηγό για μελ­λο­ντι­κές υπο­θέ­σεις.