Οι κάτοικοι φεύγουν, οι τουρίστες έρχονται…

Σε πλήρη άνθηση βρί­σκε­ται η αγορά των βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων εν μέσω θέρους, καθώς υπο­λο­γί­ζε­ται ότι, μόνο στην Αττική, ο αριθμός των κατοι­κιών που εκμι­σθώ­νο­νται σε ξένους επι­σκέ­πτες μέσω της ψηφια­κής πλατ­φόρ­μας Airbnb ξεπερνά τις 12.000. Πανελ­λα­δικά, το σχετικό μέγεθος εκτι­μά­ται ότι ξεπερ­νάει πλέον τις 50.000 κατοι­κίες, καθώς μόνο στην Κρήτη αυτή την εποχή συναντά κανείς 14.650 ακίνητα που εκμι­σθώ­νο­νται μέσω της Airbnb.

Σημειω­τέον δε ότι τα παρα­πάνω νούμερα αφορούν ενεργές αγγε­λίες, στις οποίες δηλαδή έχει πραγ­μα­το­ποι­η­θεί του­λά­χι­στον μία μίσθωση κατά τη διάρ­κεια του τελευ­ταίου μήνα, καθώς υπάρ­χουν χιλιά­δες κατα­χω­ρί­σεις, οι οποίες όμως δεν έχουν κατα­γρά­ψει ακόμα κάποια μίσθωση, είτε επειδή ο ιδιο­κτή­της τους δεν τις έκανε τελικά δια­θέ­σι­μες είτε επειδή δεν αντα­πο­κρί­νο­νται στις ανάγκες της αγοράς (είναι π.χ. χαμηλής ποιό­τη­τας ή βρί­σκο­νται σε μη ελκυ­στικά σημεία του Λεκα­νο­πε­δίου ή δεν έχουν φωτο­γρα­φίες). Στο Λεκα­νο­πέ­διο Αθηνών, η πλειο­νό­τητα (περίπου το 65%) αφορά ακίνητα εντός του κέντρου της Αθήνας, όπου κατα­γρά­φε­ται άλλωστε και η μεγα­λύ­τερη ζήτηση, ενώ σημα­ντική κινη­τι­κό­τητα, ιδίως την τρέ­χουσα περίοδο, εντο­πί­ζε­ται και στο παρά­κτιο μέτωπο της Αττικής, κυρίως στην αθη­ναϊκή Ριβιέρα, δηλαδή στο τμήμα της Ποσει­δώ­νος από το Φάληρο μέχρι το Σούνιο.

Στο κέντρο

Για παρά­δειγμα, σύμφωνα με τα στοι­χεία της εται­ρείας ανα­λύ­σεων βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων AirDNA, στο εμπο­ρικό τρίγωνο που περι­κλείει την Πλάκα και το Μονα­στη­ράκι, δια­τί­θε­νται αυτήν την περίοδο 1.181 ακίνητα, κατά κανόνα υψηλών ποιο­τι­κών προ­δια­γρα­φών, όπως μπορεί να συμπε­ρά­νει κανείς, δεδο­μέ­νου ότι το μέσο μηνιαίο εισό­δημα (με βάση και την πλη­ρό­τητα που δια­μορ­φώ­νε­ται πέριξ του 80%) προ­σεγ­γί­ζει τα 1.625 ευρώ.

Στο κέντρο, η δεύτερη πολυ­τε­λέ­στερη «γει­το­νιά», με βάση τα προσδoκώμενα εισο­δή­ματα, είναι η Ακρό­πολη με 1.430 ευρώ μηνιαίως και 321 αγγε­λίες ακι­νή­των, το Θησείο με 1.300 ευρώ και 268 αγγε­λίες, το Κουκάκι-Μακρυγιάννη με 1.275 ευρώ και 684 αγγε­λίες και ο Κερα­μει­κός με 1.264 ευρώ και 213 αγγε­λίες. Εν ολίγοις, σε περιο­χές όπου δύσκολα μπο­ρούσε κανείς στο παρελ­θόν να προ­σελ­κύ­σει επι­σκέ­πτες από το εξω­τε­ρικό και περιο­ρι­ζό­ταν στην εγχώρια ζήτηση, σήμερα απευ­θύ­νε­ται σε μια παγκό­σμια αγορά, η οποία συνεχώς μεγα­λώ­νει, κάτι που πιστο­ποιεί­ται από την ανοδική πορεία του του­ρι­σμού στην Αθήνα.

Σε αυτές τις περιο­χές εντο­πί­ζε­ται άλλωστε και η υψη­λό­τερη ζήτηση, με απο­τέ­λε­σμα να παρα­τη­ρού­νται και σημα­ντι­κές επεν­δύ­σεις είτε για την αγορά είτε για την ανα­βάθ­μιση υφι­στά­με­νων ακι­νή­των. Το οικο­νο­μικό δέλεαρ είναι πολύ σημα­ντικό για να αγνοη­θεί από τους ιδιο­κτή­τες, οι οποίοι δια­πι­στώ­νουν ότι μπορούν, ακόμα και με 1-2 μήνες δρα­στη­ριό­τη­τας, να καλύ­ψουν του­λά­χι­στον τις ετήσιες δαπάνες του ακι­νή­του τους (π.χ. ΕΝΦΙΑ, ΔΕΗ) ή ακόμα και να το ανα­βαθ­μί­σουν, τόσο ενερ­γειακά όσο και σε επίπεδο εξο­πλι­σμού. Οσοι δε έχουν την τύχη να δια­θέ­τουν δια­μέ­ρι­σμα κοντά στα του­ρι­στικά αξιο­θέ­ατα του κέντρου της Αθήνας, έστω κοντά σε σταθμό μετρό εντός του ευρύ­τε­ρου κέντρου της πόλης, δια­πι­στώ­νουν ότι με λίγη προσοχή στον επι­σκέ­πτη τους (ώστε να λάβουν θετικές κρι­τι­κές), μπορούν να πολ­λα­πλα­σιά­σουν την πελα­τεία τους και συνεπώς και τα έσοδά τους.

Εν τω μεταξύ, το μέγεθος της αγοράς των βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων είναι πλέον τέτοιο, που παρα­τη­ρού­νται και σημα­ντι­κές δια­φο­ρο­ποι­ή­σεις από περιοχή σε περιοχή, προ­κει­μέ­νου να καλυ­φθούν δια­φο­ρε­τι­κές κατη­γο­ρίες επι­σκε­πτών, από οικο­γέ­νειες με παιδιά, που έχουν αυξη­μέ­νες ανάγκες σε χώρο και σε προ­σβά­σεις, μέχρι εκεί­νους που ανα­ζη­τούν κάτι πιο προσιτό και οικο­νο­μικό. Για παρά­δειγμα, οι Αμπε­λό­κη­ποι και η Καλ­λι­θέα προ­σφέ­ρουν μέση τιμή/δια­νυ­κτέ­ρευση της τάξεως των 40 ευρώ, ενώ στα Εξάρ­χεια το κόστος είναι της τάξεως των 45 ευρώ ημε­ρη­σίως, σαφώς οικο­νο­μι­κό­τερα από τα 75-85 ευρώ των περιο­χών του ιστο­ρι­κού κέντρου.

Μηνιαίο εισό­δημα 4.000 ευρώ από μία κατοι­κία στη Σαντο­ρίνη

Ασφαλώς με δεδο­μένο ότι πλέον πολλοί επι­σκέ­πτες ενδια­φέ­ρο­νται και για την πρό­σβαση στη θάλασσα, λόγω θέρους, αυξη­μένα είναι τα έσοδα και στις παρά­κτιες περιο­χές της Αττικής, αλλά και των νησιών. Είναι χαρα­κτη­ρι­στικό ότι σήμερα η τέταρτη πολυ­πλη­θέ­στερη περιοχή με βάση τον αριθμό των αγγε­λιών ακι­νή­των είναι ο Δήμος Σαρω­νι­κού, που περι­λαμ­βά­νει τη Σαρω­νίδα, τα Καλύβια, την Ανά­βυσσο και την Παλαιά Φώκαια. Κατά τη διάρ­κεια του Ιουλίου κατα­γρά­φο­νται 626 αγγε­λίες ακι­νή­των με το μέσο μηνιαίο εισό­δημα να υπο­λο­γί­ζε­ται σε 825 ευρώ. Πάντως, στο παρά­κτιο μέτωπο, τα υψη­λό­τερα μηνιαία έσοδα παρα­τη­ρού­νται στη Βου­λιαγ­μένη με 1.425 ευρώ, δεδο­μέ­νου ότι και ο αριθμός των ακι­νή­των είναι σχετικά χαμηλός, αλλά και υψηλής πολυ­τέ­λειας, συγκρι­τικά με άλλα σημεία.

Στους δημο­φι­λέ­στε­ρους παρα­θε­ρι­στι­κούς προ­ο­ρι­σμούς, το προ­βά­δι­σμα και μάλιστα με σημα­ντική διαφορά έναντι των υπό­λοι­πων περιο­χών (ακόμα και της Αθήνας) έχουν η Σαντο­ρίνη και η Μύκονος. Η υψηλή πολυ­τέ­λεια των ακι­νή­των, η θέα που προ­σφέ­ρουν και το γεγονός ότι πρό­κει­ται για διε­θνείς προ­ο­ρι­σμούς μετα­φρά­ζο­νται και σε υψηλές τιμές.

Σύμφωνα με το AirDNA, στη Σαντο­ρίνη κατα­γρά­φο­νται σήμερα πάνω από 3.000 αγγε­λίες ακι­νή­των που δια­τί­θε­νται μέσω της Airbnb, με το μέσο μηνιαίο εισό­δημα να προ­σεγ­γί­ζει τις 4.000 ευρώ! Η μέση τιμή ανά δια­νυ­κτέ­ρευση αγγίζει τα 220 ευρώ και η πλη­ρό­τητα το 76% (τις τελευ­ταίες 30 ημέρες). Αντί­στοιχα, στη Μύκονο, δια­τί­θε­ται 2.738 ακίνητα (βίλες και δια­με­ρί­σματα) μέσω Airbnb, με το μέσο κόστος να ανέρ­χε­ται σε 3.150 ευρώ.

Πάντως, από πλευράς αριθμού ακι­νή­των, η Κρήτη ξεχω­ρί­ζει με συνο­λικά 14.650 ακίνητα που εκμι­σθώ­νο­νται μέσω βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων. Πρό­κει­ται για μια φυσιο­λο­γική εξέλιξη, καθώς απο­τε­λεί το μεγα­λύ­τερο νησί της χώρας και με πολύ μεγάλη του­ρι­στική βιο­μη­χα­νία. Το μέσο μηνιαίο εισό­δημα ανέρ­χε­ται σε 950 ευρώ, ωστόσο στα παρα­θα­λάσ­σια θέρετρα, όπως π.χ. η Ελούντα, εκτι­μά­ται ότι είναι αρκετά υψη­λό­τερο. Σημα­ντική διάδοση έχει το φαι­νό­μενο της Airbnb και στην Κέρκυρα, όπου κατα­γρά­φο­νται πλησίον των 4.000 ακι­νή­των (3.897) με μέσο εισό­δημα της τάξεως των 1.000 ευρώ.

Χαμη­λό­τερα τον χειμώνα

Αυτό που θα πρέπει να επι­ση­μαν­θεί είναι ότι σε αρκετές από τις παρα­πάνω περιο­χές, ο αριθμός των ακι­νή­των που εκμι­σθώ­νε­ται και ασφαλώς και το μέσο εισό­δημα, είναι αισθητά χαμη­λό­τερα κατά την διάρ­κεια των χει­με­ρι­νών μηνών. Σε κάθε περί­πτωση, το Airbnb απο­τε­λεί πλέον κυρί­αρχη τάση, καθώς από το 2014 και μετά, η μέση ετήσια αύξηση του αριθμού των αγγε­λιών ξεπερνά το 60%, δείγμα της μεγάλης απή­χη­σης και της οικο­νο­μι­κής διε­ξό­δου που έχει προ­σφέ­ρει σε πολλούς ιδιο­κτή­τες, που μπό­ρε­σαν να προ­σελ­κύ­σουν ξένους επι­σκέ­πτες ανέξοδα. Σημα­ντι­κός παρά­γο­ντας ήταν και το ότι τα έσοδα μέσω βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων προει­σπράτ­το­νται, τη στιγμή που τα τελευ­ταία χρόνια, λόγω της κρίσης, πολλοί ενοι­κια­στές που είχαν μακρο­χρό­νια συμ­βό­λαια, αδυ­να­τού­σαν να φανούν συνε­πείς προς τις υπο­χρε­ώ­σεις τους. Ετσι, πολλοί ιδιο­κτή­τες προ­τί­μη­σαν την επιλογή των βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων, παρότι επι­βα­ρύ­νο­νται με κοι­νό­χρη­στα και λοιπές δαπάνες ΔΕΚΟ.

Εως και 50% αυξή­θη­καν οι τιμές ακι­νή­των σε γει­το­νιές του κέντρου της Αθήνας

Η δημο­φι­λία των βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων στο ιστο­ρικό κέντρο της Αθήνας είναι πλέον τέτοια, που έχει απο­γειώ­σει και τις αξίες των κατοι­κιών.

Υπο­λο­γί­ζε­ται ότι οι τιμές πώλησης σε Πλάκα, Μονα­στη­ράκι, Κουκάκι και Ακρό­πολη έχουν αυξηθεί κατά 30%-50% σε σχέση με πριν από τρία-τέσσερα χρόνια και αυτό οφεί­λε­ται απο­κλει­στικά και μόνο στη ζήτηση από επεν­δυ­τές, που ενδια­φέ­ρο­νται να εκμε­ταλ­λευ­τούν τα συγκε­κρι­μένα ακίνητα.

Οσο πιο κοντά σε σταθμό μετρό και στα του­ρι­στικά αξιο­θέ­ατα βρί­σκε­ται ένα ακίνητο, τόσο υψη­λό­τερη η τιμή του. Για παρά­δειγμα, στο Κουκάκι σήμερα, η μέση τιμή πώλησης προ­σεγ­γί­ζει τα 1.500-1.600 ευρώ/τ.μ., έναντι μόλις 900 ευρώ/τ.μ. στις αρχές του 2015. Μάλιστα, οι ζητού­με­νες τιμές από ορι­σμέ­νους ιδιο­κτή­τες έφτασαν κάποια στιγμή πριν από λίγους μήνες ακόμα και στις 2.000 ευρώ/τ.μ., τιμή όμως που λίγοι ενδια­φε­ρό­με­νοι αγο­ρα­στές είναι δια­τε­θει­μέ­νοι να προ­σφέ­ρουν, καθώς αυξά­νουν δυσα­νά­λογα το ρίσκο τους και περιο­ρί­ζουν την απόδοση. Ακόμα περισ­σό­τερο, μειώ­νουν τις πιθανές υπε­ρα­ξίες που θα μπο­ρού­σαν να απο­κο­μί­σουν σε μια μελ­λο­ντική μετα­πώ­ληση.

Ως εκ τούτου, όλο και περισ­σό­τε­ροι επί­δο­ξοι επεν­δυ­τές κινού­νται σε εναλ­λα­κτι­κές περιο­χές, κοντά μεν στο ιστο­ρικό κέντρο, όχι όμως εντός αυτού. Ετσι, περιο­χές όπως ο Νέος Κόσμος, το Παγκράτι, το Μετς, τα Εξάρ­χεια, ακόμα και η πλατεία Αττικής έχουν αρχίσει να κατα­γρά­φουν άνοδο της ζήτησης. Μάλιστα, σύμφωνα με ανάλυση της ρωσικής επεν­δυ­τι­κής εται­ρείας Τranio, η οποία έχει ήδη προ­χω­ρή­σει σε σχε­τι­κές επεν­δύ­σεις στην ελλη­νική αγορά, αυτή την περίοδο οι πλέον ελκυ­στι­κές γει­το­νιές για επεν­δύ­σεις αγοράς δια­με­ρι­σμά­των για βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση είναι ο Κερα­μει­κός, η Κυψέλη, του Ψυρρή και τα Εξάρ­χεια. Τα χαρα­κτη­ρι­στικά που καθι­στούν τα εν λόγω σημεία ελκυ­στικά για εκμε­τάλ­λευση μέσω της αγοράς των βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων είναι κατ’ αρχάς ότι οι τιμές πώλησης είναι χαμη­λό­τε­ρες σε σχέση με το ιστο­ρικό κέντρο, χωρίς όμως να υστε­ρούν σε προ­τί­μηση από τους του­ρί­στες, καθώς παρα­μέ­νουν σε κοντινή από­σταση από τα του­ρι­στικά αξιο­θέ­ατα της Αθήνας (π.χ. Ακρό­πολη κ.λπ.), ενώ ταυ­τό­χρονα τα ενοίκια είναι χαμη­λό­τερα. Παράλ­ληλα –και αυτό είναι σημα­ντικό– εξυ­πη­ρε­τού­νται από μέσα μαζικής μετα­φο­ράς, όπως τρένο και μετρό.

Σύμφωνα με την ανάλυση της Tranio, οι ξένοι επεν­δυ­τές θα συνε­χί­σουν να ανα­ζη­τούν ακίνητα στην Αθήνα, ως απο­τέ­λε­σμα της εξο­μά­λυν­σης της οικο­νο­μι­κής κρίσης, αλλά και του ότι η Αθήνα απο­τε­λεί μια από τις ελά­χι­στες πόλεις της Ευρώπης όπου το κόστος από­κτη­σης κατοι­κίας είναι χαμηλό συγκρι­τικά με άλλες μεγάλες πόλεις που συγκε­ντρώ­νουν υψηλό αριθμό του­ρι­στών, όπως το Παρίσι, το Λονδίνο, η Βαρ­κε­λώνη, η Μαδρίτη και η Ρώμη. Ωστόσο, όπως επι­ση­μαί­νει, στα­διακά το «παρά­θυρο» για την πραγ­μα­το­ποί­ηση επι­κερ­δών επεν­δύ­σεων θα αρχίσει να «στε­νεύει», καθώς προ­βλέ­πει ότι οι αξίες των κατοι­κιών στο κέντρο της πόλης θα αυξη­θούν κατά 30% κατά τη διάρ­κεια των επό­με­νων δύο ετών.

Αυτό που μοιάζει βέβαιο είναι ότι η δρα­στη­ριό­τητα των βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων δεν έχει πληγεί από την από­πειρα του υπουρ­γείου Οικο­νο­μι­κών να ενι­σχύ­σει τους φορο­ε­λέγ­χους και να υπο­χρε­ώ­σει τους ιδιο­κτή­τες να εγγρά­ψουν τα ακίνητά τους στο Μητρώο Ακι­νή­των Βρα­χυ­χρό­νιας Δια­μο­νής, σε συν­δυα­σμό με τον καθο­ρι­σμό πλαι­σίου φορο­λό­γη­σης. Υπεν­θυ­μί­ζε­ται ότι τα εισο­δή­ματα από τις βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις τύπου Airbnb φορο­λο­γού­νται όπως και οι συμ­βα­τι­κές μισθώ­σεις – με συντε­λε­στή φόρου που ξεκι­νάει από 15% για τις πρώτες 12.000 ευρώ, 33% για τα εισο­δή­ματα από 12.001 ευρώ μέχρι τις 35.000 ευρώ και 45% για τα ακόμα μεγα­λύ­τερα ποσά.

Κυρί­αρχη τάση

Η Airbnb ως επεν­δυ­τικό προϊόν θα απο­τε­λέ­σει κυρί­αρχη τάση στην αγορά κατοι­κίας τα επόμενα χρόνια. Ηδη έχουν γίνει οι πρώτες αγορές αυτο­τε­λών κτιρίων (πολυ­κα­τοι­κίες ή και κτίρια γρα­φείων) από επεν­δυ­τές, κυρίως ξένους, οι οποίοι αφού ανα­δια­μορ­φώ­σουν τους εσω­τε­ρι­κούς χώρους, ξεκι­νούν να τους εκμι­σθώ­νουν.

Σε επαγ­γελ­μα­τίες

Τα έσοδα που παρά­γουν τα ακίνητα είναι σημα­ντικά, με απο­τέ­λε­σμα να μπορούν στη συνέ­χεια να μετα­πω­λη­θούν, είτε μεμο­νω­μένα είτε συνο­λικά ως κτίριο, σε άλλους επεν­δυ­τές, οι οποίοι μπορούν να επω­φε­λη­θούν από τις υψηλές απο­δό­σεις. Η δε δια­χεί­ριση των ακι­νή­των, δηλαδή των εκμι­σθώ­σεων, ανα­τί­θε­ται σε επαγ­γελ­μα­τίες της αγοράς.

Οι αντι­δρά­σεις

Από την άλλη πλευρά, δεν λείπουν και οι αντι­δρά­σεις, κυρίως σε πολυ­κα­τοι­κίες όπου η δρα­στη­ριό­τητα των βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων ασκεί­ται από 1-2 ιδιο­κτή­τες. Δεν έχουν λείψει επει­σο­δια­κές συνε­λεύ­σεις πολυ­κα­τοι­κιών, ενώ πλέον έχουν αρχίσει να διορ­γα­νώ­νο­νται και εκδη­λώ­σεις (π.χ. στο Παγκράτι) ενάντια στην «του­ρι­στι­κο­ποί­ηση» της γει­το­νιάς.