Νομοθετική ρύθμιση για τα διεκδικούμενα από το δημόσιο ιδιωτικά ακίνητα

Από τον Δι­κη­γο­ρι­κό Σύλ­λο­γο Ρόδου εστά­λη στους πα­ρα­κά­τω απο­δέ­κτες ανα­λυ­τι­κό υπό­μνη­μα με το οποίο ζη­τά­ει να ρυθ­μι­στεί νο­μο­θε­τι­κά η διεκ­δί­κη­ση από το δη­μό­σιο ιδιω­τι­κών ακι­νή­των.

Προς:

1. Τον υπουρ­γό Οι­κο­νο­μι­κών κ. Χρή­στο Σταϊ­κού­ρα [email protected]

2. Τον υφυ­πουρ­γό Οι­κο­νο­μι­κών κ. Α. Βε­συ­ρό­που­λο [email protected]

3. Τον γε­νι­κό γραμ­μα­τέα Φορ. Πο­λι­τι­κής και Δη­μό­σιας Πε­ριου­σί­ας κ. Εμ­μα­νου­ήλ Μα­στρο­μα­νώ­λη [email protected]

Κοι­νο­ποί­η­ση:

1. Δι­κη­γο­ρι­κό Σύλ­λο­γο Αθη­νών [email protected]

2. κ.κ. βου­λευ­τές νομού Δω­δε­κά­νη­σου

Θέμα: Διεκ­δι­κού­με­να από το δη­μό­σιο ακί­νη­τα επ’ ονό­μα­τι ιδιω­τών.

Αξιό­τι­με κύριε υπουρ­γέ,

Αξιό­τι­με κύριε υφυ­πουρ­γέ,

Αξιό­τι­με κύριε γε­νι­κέ γραμ­μα­τέα,

Ενη­με­ρω­θή­κα­με από τον τύπο ότι το Υπουρ­γείο Οι­κο­νο­μι­κών επε­ξερ­γά­ζε­ται νο­μο­θε­τι­κή ρύθ­μι­ση για την εξα­γο­ρά κα­τε­χο­μέ­νων από ιδιώ­τες ακι­νή­των του δη­μο­σί­ου, με απο­δεί­ξι­μα κρι­τή­ρια και με ταυ­τό­χρο­νη δια­φύ­λα­ξη των συμ­φε­ρό­ντων του δη­μο­σί­ου. Η ρύθ­μι­ση αυτή θα λύσει ένα κοι­νω­νι­κό πρό­βλη­μα δε­κα­ε­τιών ενώ ταυ­τό­χρο­να θα απαλ­λά­ξει τις υπη­ρε­σί­ες και τα δι­κα­στή­ρια από πο­λυ­ε­τείς και ατε­λέ­σφο­ρες για το δη­μό­σιο δια­δι­κα­σί­ες.

Επα­νερ­χό­μα­στε στην από 29-7-20 επι­στο­λή μας για να επα­νυ­πο­βά­λου­με ένα αυ­το­νό­η­το αί­τη­μα που αφορά στις πε­ριο­χές που εφαρ­μό­ζε­ται ο Κτη­μα­το­λο­γι­κός Κα­νο­νι­σμός Δω­δε­κα­νή­σου. Το αί­τη­μα αυτό δεν αφορά στα κα­τε­χό­με­να-κα­τα­πα­τη­μέ­να από ιδιώ­τες ακί­νη­τα αλλά το αντί­θε­το: στα διεκ­δι­κού­με­να από το δη­μό­σιο ακί­νη­τα από ιδιώ­τες εγ­γε­γραμ­μέ­νους στα κτη­μα­τι­κά βι­βλία.

Βα­σι­κή αρχή και θε­μέ­λιος λίθος του θε­σμού του Κτη­μα­το­λο­γί­ου, είναι η αρχή της δη­μό­σιας πί­στης του κτη­μα­το­λο­γι­κού βι­βλί­ου και το τεκ­μή­ριο της ακρι­βεί­ας των κτη­μα­το­λο­γι­κών εγ­γρα­φών. Αυτή η αρχή διέ­πει τόσο την νο­μο­θε­σία του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κα­νο­νι­σμού Δω­δε­κα­νή­σου (ο οποί­ος ισχύ­ει για τις νή­σους Ρόδο, Κω και Λακί Λέρου), όσο και το Εθνι­κό Κτη­μα­το­λό­γιο που ισχύ­ει για όλη την λοιπή ελ­λη­νι­κή επι­κρά­τεια. Εν­νο­εί­ται ότι εάν αμ­φι­σβη­τεί­ται με οποιον­δή­πο­τε τρόπο η δη­μό­σια πίστη των ορι­στι­κών ή με­τα­γε­νέ­στε­ρων κτη­μα­τι­κών εγ­γρα­φών, τότε δεν υφί­στα­ται η ίδια η ουσία ύπαρ­ξης του θε­σμού.

Όμως τόσο στην Ρόδο όπου υφί­στα­ται ο Κτη­μα­το­λο­γι­κός Κα­νο­νι­σμός Δω­δε­κα­νή­σου, όσο και στις υπό­λοι­πες πε­ριο­χές της χώρας που κα­θιε­ρώ­νε­ται το Εθνι­κό Κτη­μα­το­λό­γιο, πα­ρα­τη­ρού­με ότι το Ελ­λη­νι­κό Δη­μό­σιο αμ­φι­σβη­τεί για διά­φο­ρους λό­γους με υπερ­βάλ­λο­ντα ζήλο τις ορι­στι­κές ή με­τα­γε­νέ­στε­ρες δη­μό­σιες εγ­γρα­φές του κτη­μα­το­λο­γί­ου και ασκώ­ντας αγω­γές εμπλέ­κει σε δι­κα­στι­κές πε­ρι­πέ­τειες τόσο τις υπη­ρε­σί­ες και τα δι­κα­στή­ρια όσο και ιδιαί­τε­ρα τους ιδιώ­τες που απέ­κτη­σαν τα εν λόγω ακί­νη­τα καλή τη πί­στει με βάση τα δε­δο­μέ­να των κτη­μα­το­λο­γι­κών εγ­γρα­φών.

Πράγ­μα­τι, το άρθρο 41 του Κτη­μα­το­λο­γι­κού κα­νο­νι­σμού Δω­δε­κα­νή­σου ανα­φέ­ρει:

«Αγω­γές δεν δύ­να­νται να βλά­ψω­σι τρί­τους οί­τι­νες απέ­κτη­σαν το ακί­νη­το ή δι­καιώ­μα­τα επί τού­του εξ επα­χθούς αι­τί­ας και καλή τη πίστη βάση των δε­δο­μέ­νων της κτη­μα­το­λο­γι­κής εγ­γρα­φής της υφι­στά­με­νης πριν η αγωγή αυτή εγερ­θεί και κα­τα­χω­ρη­θεί».

Δη­λα­δή υπέρ του κα­λό­πι­στου τρί­του αγο­ρα­στή ο οποί­ος στή­ρι­ξε την κτήση εμπράγ­μα­του δι­καιώ­μα­τος επί των ορι­στι­κών ή με­τα­γε­νέ­στε­ρων εγ­γρα­φών του κτη­μα­το­λο­γί­ου, θε­ω­ρού­νται οι εγ­γρα­φές κατά πλά­σμα δι­καί­ου ως αλη­θείς, το δε άρθρο αυτό υλο­ποιεί την αρχή της δη­μό­σιας πί­στης των κτη­μα­τι­κών βι­βλί­ων και απο­τε­λεί τον ακρο­γω­νιαίο λίθο του θε­σμού.

Επί­σης με το Νόμο 2664 (ΦΕΚ 275/3/12/98) Εθνι­κό κτη­μα­το­λό­γιο και άλλες δια­τά­ξεις προ­βλέ­πε­ται στο άρθρο 13:

Μα­χη­τό τεκ­μή­ριο ακρί­βειας των κτη­μα­το­λο­γι­κών βι­βλί­ων και δη­μό­σια πίστη.

Στην παρ. 3 του άρ­θρου 13 ανα­φέ­ρε­ται ότι:

3. …..Πριν από την ως άνω εγ­γρα­φή της αγω­γής (σημ: εν­νο­εί της διεκ­δι­κη­τι­κής αγω­γής πχ του Δη­μο­σί­ου) τρί­τος απο­κτά εγκύ­ρως δι­καί­ω­μα από τον ανα­κρι­βώς ανα­γρα­φό­με­νο δι­καιού­χο ή τους κα­θο­λι­κούς του δια­δό­χους, εκτός αν στη­ρί­ζει την κτήση του σε χα­ρι­στι­κή αιτία ή την στη­ρί­ζει μεν σε επα­χθή αιτία, είναι όμως κα­κό­πι­στος επει­δή γνω­ρί­ζει είτε από βα­ρεία του αμέ­λεια αγνο­εί την ανα­κρί­βεια της εγ­γρα­φής επί της οποί­ας στη­ρί­χθη­κε. Το βάρος της από­δει­ξης της κακής πί­στης του τρί­του που απέ­κτη­σε από τον ανα­κρι­βώς ανα­γρα­φό­με­νο δι­καιού­χο ή τους κα­θο­λι­κούς του δια­δό­χους, φέρει εκεί­νος που αμ­φι­σβη­τεί την ακρί­βεια της εγ­γρα­φής και το κύρος της κτή­σης από τρίτο (εν προ­κει­μέ­νω το δη­μό­σιο).

Με τη διά­τα­ξη αυτή κα­θιε­ρώ­νε­ται η ισχύ­ου­σα πα­ράλ­λη­λα με το τεκ­μή­ριο ακρι­βεί­ας των κτη­μα­το­λο­γι­κών εγ­γρα­φών, αρχή της δη­μο­σί­ας πί­στης του κτη­μα­το­λο­γι­κού βι­βλί­ου, η εγ­γρα­φή στο οποίο τόσο η αρ­χι­κή όσο και οι με­τα­γε­νέ­στε­ρες, δη­μιουρ­γούν τεκ­μή­ριο ένα­ντι όλων, ότι ο τρί­τος που έχει συ­ναλ­λα­γεί κα­λό­πι­στα και με επα­χθή αιτία, απέ­κτη­σε πραγ­μα­τι­κά το φε­ρό­με­νο στο κτη­μα­το­λο­γι­κό βι­βλίο δι­καί­ω­μα. (Πρβλ Εφετ. Δωδ/νήσου 56/2004 από­φα­ση και οι πα­ρα­πο­μπές της ΟΛ. ΑΠ 569/79 ΑΠ 163/85).

Οι εν λόγω αγο­ρα­στές έχουν κα­τα­βά­λει τους φό­ρους με­τα­βί­βα­σης προς το Δη­μό­σιο, έχουν εκ­δώ­σει οι­κο­δο­μι­κές άδειες, έχουν προ­βεί σε ανε­γέρ­σεις κτι­ρί­ων, βιο­μη­χα­νι­κών, του­ρι­στι­κών και λοι­πών επι­χει­ρή­σε­ων, τα πε­ρισ­σό­τε­ρα δε τού­των είναι υπο­θη­κευ­μέ­να σε Τρά­πε­ζες στις οποί­ες επί­σης ασκού­νται οι εν λόγω αγω­γές από το Δη­μό­σιο.

Το Δη­μό­σιο δη­λα­δή αντί να αξιο­ποιεί μέχρι σή­με­ρα την τε­ρά­στια πε­ριου­σία του (όση δεν του είναι ανα­γκαία), εκ­ποιώ­ντας την στον ιδιω­τι­κό τομέα με σκοπό την ανά­πτυ­ξη και την ενί­σχυ­ση των δη­μο­σί­ων εσό­δων, προ­βαί­νει ακρι­βώς στο αντί­θε­το και διεκ­δι­κεί από τους εγ­γε­γραμ­μέ­νους τι­τλού­χους για διά­φο­ρους λό­γους ακί­νη­τα που έχουν ήδη με­τα­γρα­φεί στο Κτη­μα­το­λό­γιο.

Ζη­τού­με την άμεση νο­μο­θε­τι­κή πα­ρέμ­βα­ση σας ώστε να βρε­θεί έστω και συμ­βι­βα­στι­κή λύση, ώστε να δί­δε­ται η δυ­να­τό­τη­τα επί­λυ­σης της όποιας δια­φο­ράς στην βάση κα­τα­βο­λής υπέρ του Δη­μο­σί­ου του 30-50% της αντι­κει­με­νι­κής αξίας των διεκ­δι­κού­με­νων ακι­νή­των και να δια­κό­πτε­ται κάθε δι­κα­στι­κή δια­δι­κα­σία.

Στο πλαί­σιο αυτό προ­τεί­νου­με την ακό­λου­θη νο­μο­θε­τι­κή διά­τα­ξη:

«Ει­δι­κές πε­ρι­πτώ­σεις για ιδιο­κτή­τες που στή­ρι­ξαν την κτήση εμπραγ­μά­του δι­καιώ­μα­τος στα δε­δο­μέ­να των κτη­μα­το­λο­γι­κών εγ­γρα­φών.

Ο μέχρι την έναρ­ξη ισχύ­ος του πα­ρό­ντος νόμου απο­κτή­σας από επα­χθή αιτία ακί­νη­το που στή­ρι­ξε το δι­καί­ω­μά του σε υφι­στά­με­νες κτη­μα­το­λο­γι­κές εγ­γρα­φές ορι­στι­κές ή με­τα­γε­νέ­στε­ρες, οι οποί­ες έχουν κα­τα­χω­ρη­θεί πριν την έγερ­ση και κα­τα­χώ­ρη­ση αγω­γής του Ελ­λη­νι­κού Δη­μο­σί­ου, δι­καιού­ται να υπο­βά­λει στη Διεύ­θυν­ση Δη­μο­σί­ων Κτη­μά­των αί­τη­ση για την επί­λυ­ση της δια­φο­ράς του διεκ­δι­κού­με­νου από το Ελ­λη­νι­κό Δη­μό­σιο ακι­νή­του μέσα σε προ­θε­σμία (2) δύο ετών από την δη­μο­σί­ευ­ση του νόμου. Η αί­τη­ση θα συ­νο­δεύ­ε­ται από πι­στο­ποι­η­τι­κό ή βε­βαί­ω­ση του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Γρα­φεί­ου, από τα οποία απο­δει­κνύ­ε­ται η κτη­μα­το­λο­γι­κή εγ­γρα­φή επ’ ονό­μα­τι του αι­τού­ντος, και ο με­τα­γε­νέ­στε­ρος της εγ­γρα­φής αυτής χρό­νος άσκη­σης της αγω­γής του Ελ­λη­νι­κού Δη­μο­σί­ου. Την αί­τη­ση δι­καιού­ται να υπο­βά­λει ο τε­λευ­ταί­ος τι­τλού­χος του ακι­νή­του. Το ορι­ζό­με­νο τί­μη­μα για την ορι­στι­κή επί­λυ­ση της δια­φο­ράς ορί­ζε­ται στο 50% της αντι­κει­με­νι­κής αξίας του γη­πέ­δου του ακι­νή­του, προσ­διο­ρι­ζό­με­νης αυτής κατά το χρόνο υπο­βο­λής της αί­τη­σης, μη συ­νυ­πο­λο­γι­ζο­μέ­νης της αξίας των τυχόν επ’ αυτού κτι­σμά­των, εφό­σον αυτά έχουν ανε­γερ­θεί από τον αι­τού­ντα ή τους δι­καιο­πα­ρό­χους του. Η Διεύ­θυν­ση Δη­μο­σί­ων Κτη­μά­των, αφού ελέγ­ξει ότι πλη­ρού­νται οι ανω­τέ­ρω προ­ϋ­πο­θέ­σεις, ει­δο­ποιεί τον αι­τού­ντα να κα­τα­βά­λει το ως άνω ορι­ζό­με­νο τί­μη­μα επ’ ονό­μα­τι του Ελ­λη­νι­κού Δη­μο­σί­ου στην κατά τόπο αρ­μό­δια Δ.Ο.Υ. Μετά την πλήρη εξό­φλη­ση του τι­μή­μα­τος, η προς τούτο σχε­τι­κή βε­βαί­ω­ση της αρ­μό­διας Δ.Ο.Υ δια­βι­βά­ζε­ται στη Διεύ­θυν­ση Δη­μο­σί­ων Κτη­μά­των, η οποία αφού συ­ντά­ξει από­φα­ση περί πα­ραί­τη­σης του Ελ­λη­νι­κού Δη­μο­σί­ου από το δι­κό­γρα­φο και το δι­καί­ω­μα της αγω­γής και περί επί­λυ­σης της δια­φο­ράς με­τα­ξύ του αι­τού­ντος και του Ελ­λη­νι­κού Δη­μο­σί­ου, την δια­βι­βά­ζει με ει­σή­γη­ση της προς τον υπουρ­γό Οι­κο­νο­μι­κών προς υπο­γρα­φή. Η από­φα­ση του υπουρ­γού Οι­κο­νο­μι­κών με επι­μέ­λεια του αι­τού­ντος κα­τα­χω­ρεί­ται στα αντί­στοι­χα κτη­μα­το­λο­γι­κά βι­βλία του οι­κεί­ου Κτη­μα­το­λο­γι­κού Γρα­φεί­ου».

Από τα ανω­τέ­ρω γί­νε­ται αντι­λη­πτό ότι όταν το δη­μό­σιο ορθά προ­ω­θεί νο­μο­θε­τι­κές ρυθ­μί­σεις για χρο­νί­ζου­σες κα­τα­πα­τή­σεις ακι­νή­των του ένα­ντι τι­μή­μα­τος, είναι εντε­λώς αντι­φα­τι­κό να μην δίνει λύση οι­κειο­θε­λούς επί­λυ­σης της δια­φο­ράς ένα­ντι αντι­τί­μου για διεκ­δι­κή­σεις του επί ακι­νή­των ιδιω­τών τα οποία απο­κτή­θη­καν από επα­χθή αιτία με βάση τα δε­δο­μέ­να των ορι­στι­κών ή με­τα­γε­νέ­στε­ρων κτη­μα­τι­κών εγ­γρα­φών.

Με εκτί­μη­ση

Για τον Δι­κη­γο­ρι­κό

Σύλ­λο­γο Ρόδου

Ο πρό­ε­δρος

Βα­σί­λειος Πε­ρί­δης

Η γ. γραμ­μα­τέ­ας

Αν­θού­λα Κα­ρα­ο­λά­νη