• Η 30ετής παράταση έρχεται με τίμημα που θεωρείται χαμηλό σε σχέση με άλλες μισθώσεις ενώ η ανακαίνιση των 6 εκατ. ευρώ αφορά στο ίδιο το ακίνητο και η παραίτηση από αξιώσεις ΔΗΦΟΔΩ περίπου 5 εκατ. ευρώ δεν τέθηκε ως προϋπόθεση πριν ξεκινήσει ο διάλογος
Ο πυρήνας της είδησης δεν βρίσκεται στη φράση «ετήσιο μίσθωμα 625.000 ευρώ» αλλά σε αυτό που δεν εξασφαλίστηκε παράλληλα. Η απόφαση του δημοτικού συμβουλίου να κινηθεί προς μια πολυετή παράταση για το ακίνητο των Ρόδων, με ορίζοντα που μπορεί να φτάσει έως 30 έτη, έρχεται σε μια στιγμή όπου η πόλη κουβαλά ακόμη το βάρος ανεκπλήρωτων υποχρεώσεων σε έργα αντισταθμιστικού χαρακτήρα ύψους 20 δισ. δρχ. από το 1996 και ταυτόχρονα βλέπει στο τραπέζι να παρουσιάζονται ως «όφελος» εργασίες που γίνονται κυρίως για να αναβαθμιστεί το κτήριο που ήδη εκμεταλλεύεται ο μισθωτής.
Αποτυπώθηκε στην συνεδρίαση ότι η παράταση στηρίζεται σε εκτίμηση αγοραίας μισθωτικής αξίας, με προτεινόμενο τίμημα 625.000 ευρώ ετησίως και με επίκληση θεσμικού πλαισίου που προβλέπει επιχειρηματικό πλάνο εκσυγχρονισμού και ανακαίνισης. Το ζητούμενο όμως για την τοπική κοινωνία δεν είναι αν υπάρχει μια τεχνική εκτίμηση, αλλά αν η πολιτική διαπραγμάτευση στάθηκε στο ύψος της ιστορίας και του μεγέθους της υπόθεσης.
Γιατί το 625.000 ευρώ τον χρόνο χαρακτηρίζεται χαμηλό στην πράξη
Το ποσό των 625.000 ευρώ αντιστοιχεί σε περίπου 52.083 ευρώ τον μήνα. Σε απόλυτους αριθμούς δεν είναι μικρό, όμως η κριτική δεν γίνεται στο κενό. Γίνεται σε σύγκριση με άλλες δημοτικές μισθώσεις, με τις δυνατότητες του συγκεκριμένου ακινήτου, αλλά και με τα έσοδα που μπορεί να αποκομίσει ο Δήμος από πολύ πιο απλές δραστηριότητες.
Σε δημόσια καταγραφή για το Ακταίον εμφανίζεται μηνιαίο μίσθωμα 8.550 ευρώ, δηλαδή περίπου 10.000 ευρώ τον μήνα ως τάξη μεγέθους. Η σύγκριση δεν γίνεται για να εξισωθούν ανόμοια ακίνητα, αλλά για να αναδειχθεί το βασικό ερώτημα: πώς αποτιμάται ένα εμβληματικό συγκρότημα όπως το “Ρόδων” με δραστηριότητες υψηλής εμπορικής αξίας, όταν άλλες μισθώσεις σε «κανονικά» ακίνητα κινούνται με σταθερό μίσθωμα και χωρίς την ίδια ιστορική επιβάρυνση.
Ακόμη πιο αιχμηρή είναι η σύγκριση με τα έσοδα από απλή χρήση αιγιαλού και παραλίας. Σε διακήρυξη ηλεκτρονικής δημοπρασίας του Δήμου Ρόδου καταγράφονται τιμές εκκίνησης ανά θέση που φτάνουν και τις 71.000 ευρώ ετησίως, ενώ υπάρχουν και άλλες θέσεις με δεκάδες χιλιάδες ευρώ ως τιμή εκκίνησης. Αυτό σημαίνει ότι σε συγκεκριμένα «πόστα» η απλή εκμετάλλευση ομπρελών και καθισμάτων μπορεί να αποφέρει ποσά πολλαπλάσια από όσα φαντάζεται κανείς για μια περιορισμένη επιφάνεια, την ώρα που ένα ακίνητο στρατηγικής σημασίας για την πόλη «κλειδώνει» με τίμημα που δεν συνοδεύεται από αντίστοιχη δέσμη δημοτικών κερδών και έργων.
Η ουσία της κριτικής, όπως διατυπώνεται, είναι ότι το δημοτικό συμβούλιο όφειλε να εξασφαλίσει ένα συνολικό πακέτο ανταποδοτικότητας ανάλογο όχι μόνο της εμπορικής αξίας αλλά και των υπεσχημένων επενδύσεων του παρελθόντος. Αυτό δεν αποτυπώνεται με καθαρό τρόπο στο αποτέλεσμα που φτάνει για ψήφιση.
Η μεγάλη εκκρεμότητα από το 1996 και το μέγεθος που δεν επιτρέπεται να σβήσει με τον χρόνο
Στα έγγραφα που αφορούν στη μη εκτέλεση υποχρέωσης, καταγράφεται ότι η άδεια λειτουργίας συνδέθηκε με επένδυση 20.000.000.000 δραχμών, ποσό που αποτυπώνεται και ως 58.694.057,00 ευρώ, με αναφορά σε όρο άδειας και σε δυνατότητα κυρώσεων λόγω παράβασης ουσιώδους όρου.
Το γεγονός ότι αυτή η υποχρέωση δεν κλείνει οριστικά, παρά το ότι αποτελεί ιστορικό πυρήνα της υπόθεσης, είναι αυτό που κάνει τη σημερινή παράταση πολιτικά ευάλωτη. Γιατί μια νέα συμφωνία δεκαετιών, χωρίς ρητή σύνδεση με ουσιαστικά έργα για την πόλη, δημιουργεί την εικόνα ότι η εκκρεμότητα μετατρέπεται από χρέος σε «ιστορία».
Σε οικονομικές αναφορές του υλικού εμφανίζεται επίσης το στοιχείο ότι το επενδυτικό πρόγραμμα περιγράφεται ως ύψους περίπου 59 εκατ. ευρώ και ότι στο παρελθόν έχει τεθεί η θέση πως υπόχρεος δεν είναι ο σημερινός φορέας εκμετάλλευσης αλλά προηγούμενος τραπεζικός μέτοχος. Αυτό ακριβώς εξηγεί γιατί η πόλη βρίσκεται ξανά και ξανά στο ίδιο σημείο, δηλαδή σε μια μετακύλιση ευθύνης που λειτουργεί ως μηχανισμός αδράνειας. Όμως για τη Ρόδο το ζητούμενο δεν είναι ποιος θα επικαλεστεί τι, αλλά αν θα υπάρξει επιτέλους σύμβαση που να παράγει έργο με χρονοδιάγραμμα και εγγύηση.
Τα 6 εκατ. ευρώ για ανακαίνιση και αποκατάσταση δεν είναι ανταποδοτικό για την πόλη
Ένα από τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν στη συζήτηση στο δημοτικό συμβούλιο είναι ότι θα δοθούν 6 εκατ. ευρώ για εργασίες ανακαίνισης και αποκατάστασης του κτηρίου. Το πρόβλημα δεν είναι ότι το κτηριο δεν χρειάζεται παρεμβάσεις. Το πρόβλημα είναι ο χαρακτηρισμός.
Στο πλαίσιο που περιγράφεται η ανακαίνιση και ο εκσυγχρονισμός αποτελούν μέρος του επιχειρηματικού πλάνου που συνδέεται με την παράταση. Άρα πρόκειται για επένδυση που αυξάνει την αξία του ίδιου του ακινήτου και ενισχύει την εμπορική εκμετάλλευση του φορέα που ήδη το αξιοποιεί εδώ και περίπου 30 χρόνια. Με αυτή τη λογική, τα 6 εκατ. ευρώ δεν μπορούν να παρουσιαστούν ως αντιστάθμισμα προς την πόλη. Είναι επένδυση για το ίδιο το προϊόν της εκμετάλλευσης.
Η διαφορά ανάμεσα στο «έργο για το ακίνητο» και στο «έργο για την πόλη» είναι το βασικό δημοσιογραφικό κλειδί. Αν η Ρόδος συζητά για ανταποδοτικότητα, αυτή δεν μπορεί να περιορίζεται σε εργασίες που θα γίνουν μέσα στα όρια του ίδιου χώρου και θα επιστρέψουν ως υπεραξία στον μισθωτή.
ΔΗΦΟΔΩ και παραίτηση από απαιτήσεις περίπου 5 εκατ. ευρώ, όχι ως χάρη αλλά ως ελάχιστη αφετηρία
Το τρίτο σημείο της κριτικής αφορά στην πολιτική ανάγνωση του ΔΗΦΟΔΩ και στην υπόσχεση της δημοτικής αρχής ότι θα επιδιώξει και θα απαιτήσει την διαγραφή της απαίτησης ύψους 5 εκατ. ευρώ της Καζίνο Ρόδου ΑΕ από αναδρομική διεκδίκηση του φόρου που κέρδισε αμετακλήτως.
Εδώ προκύπτει το πολιτικό συμπέρασμα που διατυπώνεται καθαρά: η παραίτηση από τέτοιες απαιτήσεις δεν μπορεί να εμφανίζεται ως «νίκη» της δημοτικής αρχής εφόσον τίθεται ως αίτημα μέσα στη διαπραγμάτευση. Θα έπρεπε να αποτελεί αυστηρή προϋπόθεση για να ανοίξει ο διάλογος για νέα παράταση, ακριβώς επειδή μια πολυετής σύμβαση δεν μπορεί να συνυπάρχει με πιθανό δημοτικό κόστος πολλών εκατομμυρίων από αναδρομικές διεκδικήσεις.
Με απλά λόγια, όταν μια πλευρά ζητά να παραταθεί μια εκμετάλλευση δεκαετιών, η άλλη πλευρά δεν μπορεί να ξεκινά από το «θα δούμε αργότερα» για απαιτήσεις που απειλούν τα ταμειακά του Δήμου. Η προϋπόθεση πρέπει να είναι καθαρή από την πρώτη μέρα.
Οικονομικό ρίσκο και φορολογικές σκιές ως φόντο μιας μακράς δέσμευσης
Επιπλέον οι φορολογικές υποθέσεις της επιχείρησης είναι ένα άλλο μείζον θέμα καθώς επηρεάζουν την αξιολόγηση αξιοπιστίας και ρίσκου για μια νέα μακρόχρονη σύμβαση. Υπήρξαν διώξεις για κακουργηματική φοροδιαφυγή και ανακριβή υποβολή ΦΠΑ, με εντολή καταβολής περίπου 8,5 εκατ. ευρώ προς το Ελληνικό Δημόσιο. Υπήρξαν καταλογισμοί πρόσθετων φόρων και προσαυξήσεων περίπου 16 εκατ. ευρώ ενώ έχουν υπάρξει ρυθμίσεις, συμφωνίες και ορίζοντες αποπληρωμής πολλών ετών στο πλαίσιο διαδικασιών εξυγίανσης, καθώς και επισημάνσεις που παραπέμπουν σε περίοδο αυξημένης αβεβαιότητας. Η εταιρεία έχει πετύχει και είναι γνωστό την υπαγωγή της στις ευεργετικές διατάξεις του πτωχευτικού κώδικα.
Όταν όλα αυτά αποτελούν μέρος του ιστορικού, το να δεσμεύεται ο Δήμος με ορίζοντα δεκαετιών χωρίς «σκληρές» εγγυήσεις εκτέλεσης και χωρίς προϋποθέσεις καθαρού μηδενισμού των διεκδικήσεων που μπορούν να επιβαρύνουν τον Δήμο, δημιουργεί εύλογες αντιδράσεις.
Η ιδέα της ανοιχτής διαδικασίας και γιατί το σενάριο του ανταγωνισμού επανέρχεται
Το τέταρτο σημείο είναι πολιτικό και οικονομικό μαζί. Αν το ακίνητο έμπαινε σε ανοιχτή διαδικασία με πραγματικό ανταγωνισμό, η εκτίμηση που ακούγεται είναι ότι τα έσοδα του Δήμου θα μπορούσαν να είναι πολλαπλάσια, ενώ θα υπήρχε και δυνατότητα να ενσωματωθούν ανταποδοτικά έργα με σαφή ορισμό, χρονοδιάγραμμα και ρήτρες.
Η εμπειρία δημοπρασιών δείχνει ότι όταν οι όροι είναι καθαροί και υπάρχει ενδιαφέρον, οι τιμές διαμορφώνονται δυναμικά και τα ποσά ανεβαίνουν. Και γι’ αυτό ακριβώς η επιλογή της παράτασης με συγκεκριμένο τίμημα, χωρίς ένα εξίσου συγκεκριμένο πακέτο ανταποδοτικών έργων για την πόλη, αντιμετωπίζεται ως χαμένη ευκαιρία.
Το συμπέρασμα που προκύπτει από το σύνολο του κειμένου και του φακέλου
Το πρόβλημα δεν είναι μόνο ότι το μίσθωμα που προτείνεται είναι 625.000 ευρώ. Είναι ότι η πόλη δεν εξασφάλισε οφέλη ανάλογα των υπεσχημένων επενδύσεων που συνδέθηκαν ιστορικά με την άδεια και που αποτυπώνονται ως υποχρέωση 58.694.057,00 ευρώ.
Είναι επίσης ότι τα 6 εκατ. ευρώ για εργασίες ανακαίνισης και αποκατάστασης δεν αποτελούν ανταποδοτικό για τη Ρόδο αλλά επένδυση για το ακίνητο που ήδη αξιοποιείται επί δεκαετίες.
Και είναι ότι το κεφάλαιο ΔΗΦΟΔΩ, με απαιτήσεις που στη δημόσια συζήτηση αποτιμώνται συνολικά γύρω στα 5 εκατ. ευρώ δεν αντιμετωπίστηκε ως προϋπόθεση μηδενισμού πριν ανοίξει οποιαδήποτε συζήτηση παράτασης, αλλά ως αντικείμενο «διαχείρισης» μέσα στον διάλογο.
Αυτό είναι που κάνει τον φάκελο του “Ρόδων” να μην μοιάζει με μια απλή μίσθωση. Μοιάζει με υπόθεση όπου η πόλη παγώνει το μέλλον της δημόσιας περιουσίας της για δεκαετίες, χωρίς να έχει κλείσει πρώτα τα χρέη του παρελθόντος, χωρίς να έχει κατοχυρώσει έργα για τον δημόσιο χώρο και χωρίς να έχει θέσει ως αφετηρία του διαλόγου την παραίτηση από διεκδικήσεις που μπορούν να γυρίσουν ως λογαριασμός στα δημοτικά ταμεία.
