Σ. Σαββαΐδης – Greece Sotheby’s: Ο πενταπλασιασμός του φόρου μεταβίβασης στους αγοραστές εκτός ΕΕ θα κρατήσει τις τιμές των ακινήτων ψηλά

Σοβαρές επιφυλάξεις για την απόφαση της κυβέρνησης να αυξήσει από 3% σε 15% τον φόρο μεταβίβασης κατοικιών για αγοραστές από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης διατυπώνει ο Σάββας Σαββαΐδης, President & CEO της Greece Sotheby’s International Realty, σε άρθρο του με αφορμή τις σχετικές εξαγγελίες του Πρωθυπουργού στη ΔΕΘ.

Ο κ. Σαββαΐδης υποστηρίζει ότι, παρότι η στεγαστική κρίση και η άνοδος των τιμών αποτελούν πράγματι ένα από τα σοβαρότερα κοινωνικά προβλήματα της χώρας, η απόδοση του προβλήματος κυρίως στη ζήτηση από ξένους αγοραστές είναι λανθασμένη. Κατά την άποψή του, ένα μέτρο που επιχειρεί να αντιμετωπίσει λάθος αιτία κινδυνεύει όχι μόνο να μην οδηγήσει σε αποκλιμάκωση των τιμών, αλλά να προκαλέσει το αντίθετο αποτέλεσμα.

«Το ξένο κεφάλαιο είναι μόλις το 8,7% της αγοράς»
Ένα από τα βασικά επιχειρήματα που αναπτύσσει αφορά το πραγματικό μέγεθος της ξένης ζήτησης στην ελληνική κτηματαγορά.

Επικαλούμενος στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, αναφέρει ότι οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν το 2025 σε 2,05 δισ. ευρώ, έναντι συνολικών μεταβιβάσεων 23,5 δισ. ευρώ. Με βάση αυτούς τους αριθμούς, σημειώνει ότι το ξένο κεφάλαιο αντιπροσωπεύει περίπου το 8,7% της αγοράς, ενώ το υπόλοιπο 91% αφορά ελληνική δραστηριότητα.

Ο ίδιος επισημαίνει επίσης ότι το 2025 οι ξένες εισροές υποχώρησαν κατά 25%, την ίδια στιγμή που οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,8%, γεγονός που, κατά τη δική του ανάγνωση, αποδυναμώνει την άποψη ότι η διεθνής ζήτηση αποτελεί τον βασικό παράγοντα ανόδου των τιμών.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις και περιορισμένη προσφορά
Ο κ. Σαββαΐδης εντοπίζει τις βασικές αιτίες του στεγαστικού προβλήματος αλλού.

Πρώτον, στη μεγάλη ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Επικαλούμενος στοιχεία του ΙΝΣΕΤΕ, αναφέρει ότι τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης έφθασαν τα 247.000 τον Αύγουστο του 2025, με περισσότερες από ένα εκατομμύριο κλίνες.

Κατά την επιχειρηματολογία του, η απομάκρυνση μεγάλου αριθμού κατοικιών από τη μακροχρόνια μίσθωση συνέβαλε στην αύξηση των ενοικίων και στη συνέχεια στην άνοδο των αξιών των ακινήτων. Στο ίδιο πλαίσιο αναφέρεται σε αύξηση των ενοικίων κατά 11,4% σε ετήσια βάση τον Ιούνιο του 2025 και σε αύξηση άνω του 83% στην Αθήνα μέσα σε μία δεκαετία.

Το έλλειμμα νέων κατοικιών
Δεύτερος παράγοντας, σύμφωνα με τον επικεφαλής της Greece Sotheby’s International Realty, είναι η περιορισμένη παραγωγή νέων κατοικιών.

Όπως σημειώνει, ενώ το 2006 αδειοδοτούνταν περισσότερα από 20 εκατ. τετραγωνικά μέτρα ετησίως, σήμερα ο αριθμός βρίσκεται κάτω από τα 7 εκατ., ενώ το 2014 είχε πέσει στα μόλις 2,6 εκατ. τετραγωνικά.

Ο ίδιος εκτιμά ότι η πολυετής υποχώρηση της οικοδομικής δραστηριότητας έχει δημιουργήσει ένα κενό της τάξης των 200.000 έως 400.000 κατοικιών, ενώ αναφέρει και πρόβλεψη της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για πρόσθετο έλλειμμα 110.000 κατοικιών έως το 2035.

Το κόστος κατασκευής
Τρίτος βασικός παράγοντας είναι, κατά τον ίδιο, η μεγάλη αύξηση του κατασκευαστικού κόστους.

Στο άρθρο του αναφέρει ότι από το 2020 έως το 2025 το κόστος κατασκευής αυξήθηκε συνολικά κατά 27,5%, με τα υλικά να έχουν αυξηθεί κατά 35,5% και τα εργατικά κατά 16,5%.

Για την Αττική το κόστος ανέγερσης τοποθετείται στα 1.600–2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ μαζί με την αξία του οικοπέδου το σημείο ισορροπίας για ένα νεόδμητο διαμέρισμα υπολογίζεται περίπου στα 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό. Στη Μύκονο και την Πάρο, σύμφωνα πάντα με τα στοιχεία που παραθέτει, το κόστος κατασκευής και μόνο ξεκινά από περίπου 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό.

Ο φόβος για λιγότερα νέα έργα
Εδώ βρίσκεται, κατά τον Σάββα Σαββαΐδη, και ο μεγαλύτερος κίνδυνος της νέας φορολογικής παρέμβασης.

Υποστηρίζει ότι στην Αθηναϊκή Ριβιέρα και σε αρκετά νησιά μεγάλα projects χρηματοδοτούνται εν μέρει μέσω προπωλήσεων και ότι σημαντικό ποσοστό των αγοραστών αυτών προέρχεται από τρίτες χώρες.

Εάν η ζήτηση περιοριστεί απότομα, θεωρεί πιθανό να συμπιεστούν τα περιθώρια των developers και να αναβληθούν νέα projects. Η αλυσίδα που περιγράφει είναι απλή: λιγότερες προπωλήσεις, λιγότερα έργα, μικρότερη προσφορά και τελικά υψηλότερες τιμές.

Κατά την εκτίμησή του, το πρώτο τμήμα της αγοράς που θα επηρεαστεί θα είναι η εξοχική και η πολυτελής κατοικία, ιδιαίτερα στα νησιά.

Ποιοι είναι οι ξένοι αγοραστές
Ο κ. Σαββαΐδης επιχειρεί επίσης να αμφισβητήσει την εικόνα ότι η ξένη ζήτηση προέρχεται κυρίως από επενδυτές που αγοράζουν ακίνητα για καθαρά κερδοσκοπικούς λόγους.

Με βάση στοιχεία της ίδιας της Greece Sotheby’s International Realty από συναλλαγές συνολικού ύψους 600 εκατ. ευρώ από το 2020, αναφέρει ότι το 55% της αξίας των συναλλαγών προέρχεται από αγοραστές εκτός ΕΕ.

Στην πελατειακή βάση της εταιρείας, οι Βρετανοί αντιπροσωπεύουν το 29%, οι Αμερικανοί το 10%, οι Ελβετοί το 4% και οι Ισραηλινοί το 3%, ενώ Τουρκία και Κίνα, χώρες που αναφέρθηκαν στη συζήτηση γύρω από το μέτρο, αντιστοιχούν σε μόλις 0,5% και 0,3% αντίστοιχα.

Επισημαίνει ακόμη ότι οι αγορές που σχετίζονται με Golden Visa αντιστοιχούν, στα στοιχεία της εταιρείας του, στο 3,7% της αξίας των συναλλαγών.

Φόβοι για την αγορά πολυτελούς κατοικίας
Ιδιαίτερη ανησυχία εκφράζει και για την επίδραση του μέτρου στην πολυτελή εξοχική κατοικία.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παραθέτει, ο διάμεσος χρόνος μέχρι την πώληση ενός πολυτελούς ακινήτου στην Ελλάδα είναι 238 ημέρες, ενώ χρειάζονται επιπλέον περίπου έξι μήνες από την επιστολή πρόθεσης μέχρι την ολοκλήρωση του συμβολαίου.

Με βάση αυτά τα δεδομένα, υποστηρίζει ότι η αγορά υψηλών προδιαγραφών δεν είναι μια ιδιαίτερα ρευστή αγορά, αλλά αντιθέτως χαρακτηρίζεται από περιορισμένο αριθμό αγοραστών και μεγάλη χρονική διάρκεια συναλλαγών. Η αφαίρεση σημαντικού μέρους της διεθνούς ζήτησης, κατά την άποψή του, δεν θα ρίξει κατ’ ανάγκην τις τιμές, αλλά μπορεί απλώς να οδηγήσει σε λιγότερες συναλλαγές και περισσότερα απούλητα ακίνητα.

Επιπτώσεις και στα μεγάλα τουριστικά projects
Ο πρόεδρος της Greece Sotheby’s International Realty θεωρεί ότι πιθανές επιπτώσεις μπορεί να υπάρξουν και στα μεγάλα mixed-use developments, δηλαδή στις αναπτύξεις που συνδυάζουν ξενοδοχεία, branded residences και υποδομές.

Αναφέρεται χαρακτηριστικά σε projects όπως το Ελληνικό και η Costa Navarino, υποστηρίζοντας ότι σε τέτοιες επενδύσεις το οικιστικό σκέλος αποτελεί σημαντικό μέρος του χρηματοδοτικού μοντέλου και απευθύνεται σε μεγάλο βαθμό σε διεθνείς αγοραστές.

Κατά συνέπεια, θεωρεί ότι η φορολογική διαφοροποίηση με βάση την προέλευση του αγοραστή ενδέχεται να επηρεάσει τόσο υφιστάμενες όσο και σχεδιαζόμενες επενδύσεις.

Σύγκριση με Ιταλία και Ισπανία
Στο άρθρο τίθεται και θέμα διεθνούς ανταγωνιστικότητας.

Ο κ. Σαββαΐδης σημειώνει ότι Ιταλία και Ισπανία διαθέτουν πολύ μεγαλύτερες αγορές ακινήτων, με περισσότερες από 600.000 αγοραπωλησίες κατοικιών ετησίως, και επισημαίνει ότι στις δύο χώρες δεν εφαρμόζεται διαφορετικός φόρος μεταβίβασης με βάση το διαβατήριο του αγοραστή.

Το επιχείρημά του είναι ότι ο διεθνής επενδυτής συγκρίνει την Ελλάδα με άλλες μεσογειακές αγορές και ότι ένα τέτοιο μέτρο μπορεί να περιορίσει περαιτέρω μια ήδη μικρότερη ελληνική αγορά.

«Αντίφαση με την πολιτική προσέλκυσης επενδύσεων»
Ιδιαίτερα αιχμηρός είναι και ως προς το μήνυμα που, κατά την άποψή του, εκπέμπει το μέτρο στο εξωτερικό.

Θεωρεί ότι υπάρχει αντίφαση ανάμεσα στην αύξηση του φόρου μεταβίβασης για πολίτες τρίτων χωρών και σε προγράμματα όπως το non-dom και η Golden Visa, τα οποία έχουν σχεδιαστεί ακριβώς για την προσέλκυση διεθνών κεφαλαίων και φορολογικών κατοίκων υψηλής οικονομικής επιφάνειας.

Με χαρακτηριστική διατύπωση σημειώνει ότι το κράτος κινδυνεύει να «προσκαλεί με το ένα χέρι και να τιμωρεί με το άλλο», θεωρώντας ότι αυτό δημιουργεί σύγχυση ως προς τη συνολική επενδυτική στρατηγική της χώρας.

Τι προτείνει αντί του 15%
Αντί για οριζόντια φορολογική επιβάρυνση με βάση την εθνικότητα του αγοραστή, ο Σάββας Σαββαΐδης προτείνει πολιτικές που θα στοχεύουν κυρίως στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών.

Μεταξύ των προτάσεων που καταθέτει είναι ταχύτερη αδειοδότηση νέων οικοδομών, μόνιμη αναστολή ΦΠΑ στα νεόδμητα, οργανωμένη εισροή εργατικού δυναμικού στον κατασκευαστικό κλάδο, στοχευμένη ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περιοχές με ιδιαίτερη πίεση, τέλος στις κενές κατοικίες και εξαίρεση της κύριας κατοικίας για όσους μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα.

Η βασική του θέση είναι ότι, εφόσον απαιτείται παρέμβαση στη ζήτηση, αυτή θα πρέπει να συνδέεται με τη χρήση και την αξία του ακινήτου και όχι με το διαβατήριο του αγοραστή.

Ο ίδιος καταλήγει υποστηρίζοντας ότι η Ελλάδα ενίσχυσε τη θέση της την τελευταία δεκαετία ακριβώς επειδή άνοιξε την οικονομία της σε διεθνείς επενδυτές και θεωρεί ότι, πριν η αύξηση του φόρου μεταβίβασης γίνει νόμος, χρειάζεται «μια δεύτερη ανάγνωση των αριθμών».

Πηγή: money-tourism.gr