Σ. Σαββαΐδης – Greece Sotheby’s: Ο πενταπλασιασμός του φόρου μεταβίβασης στους αγοραστές εκτός ΕΕ θα κρατήσει τις τιμές των ακινήτων ψηλά

Σοβαρές επι­φυ­λά­ξεις για την απόφαση της κυβέρ­νη­σης να αυξήσει από 3% σε 15% τον φόρο μετα­βί­βα­σης κατοι­κιών για αγο­ρα­στές από χώρες εκτός Ευρω­παϊ­κής Ένωσης δια­τυ­πώ­νει ο Σάββας Σαβ­βα­ΐ­δης, President & CEO της Greece Sotheby’s International Realty, σε άρθρο του με αφορμή τις σχε­τι­κές εξαγ­γε­λίες του Πρω­θυ­πουρ­γού στη ΔΕΘ.

Ο κ. Σαβ­βα­ΐ­δης υπο­στη­ρί­ζει ότι, παρότι η στε­γα­στική κρίση και η άνοδος των τιμών απο­τε­λούν πράγ­ματι ένα από τα σοβα­ρό­τερα κοι­νω­νικά προ­βλή­ματα της χώρας, η απόδοση του προ­βλή­μα­τος κυρίως στη ζήτηση από ξένους αγο­ρα­στές είναι λαν­θα­σμένη. Κατά την άποψή του, ένα μέτρο που επι­χει­ρεί να αντι­με­τω­πί­σει λάθος αιτία κιν­δυ­νεύει όχι μόνο να μην οδη­γή­σει σε απο­κλι­μά­κωση των τιμών, αλλά να προ­κα­λέ­σει το αντί­θετο απο­τέ­λε­σμα.

«Το ξένο κεφά­λαιο είναι μόλις το 8,7% της αγοράς»

Ένα από τα βασικά επι­χει­ρή­ματα που ανα­πτύσ­σει αφορά το πραγ­μα­τικό μέγεθος της ξένης ζήτησης στην ελλη­νική κτη­μα­τα­γορά.

Επι­κα­λού­με­νος στοι­χεία της Τρά­πε­ζας της Ελλάδος, ανα­φέ­ρει ότι οι ξένες επεν­δύ­σεις σε ακίνητα ανήλθαν το 2025 σε 2,05 δισ. ευρώ, έναντι συνο­λι­κών μετα­βι­βά­σεων 23,5 δισ. ευρώ. Με βάση αυτούς τους αριθ­μούς, σημειώ­νει ότι το ξένο κεφά­λαιο αντι­προ­σω­πεύει περίπου το 8,7% της αγοράς, ενώ το υπό­λοιπο 91% αφορά ελλη­νική δρα­στη­ριό­τητα.

Ο ίδιος επι­ση­μαί­νει επίσης ότι το 2025 οι ξένες εισροές υπο­χώ­ρη­σαν κατά 25%, την ίδια στιγμή που οι τιμές των δια­με­ρι­σμά­των αυξή­θη­καν κατά 7,8%, γεγονός που, κατά τη δική του ανά­γνωση, απο­δυ­να­μώ­νει την άποψη ότι η διεθνής ζήτηση απο­τε­λεί τον βασικό παρά­γο­ντα ανόδου των τιμών.

Βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις και περιο­ρι­σμένη προ­σφορά

Ο κ. Σαβ­βα­ΐ­δης εντο­πί­ζει τις βασικές αιτίες του στε­γα­στι­κού προ­βλή­μα­τος αλλού.

Πρώτον, στη μεγάλη ανά­πτυξη της βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης. Επι­κα­λού­με­νος στοι­χεία του ΙΝΣΕΤΕ, ανα­φέ­ρει ότι τα κατα­λύ­ματα βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης έφθασαν τα 247.000 τον Αύγου­στο του 2025, με περισ­σό­τε­ρες από ένα εκα­τομ­μύ­ριο κλίνες.

Κατά την επι­χει­ρη­μα­το­λο­γία του, η απο­μά­κρυνση μεγάλου αριθμού κατοι­κιών από τη μακρο­χρό­νια μίσθωση συνέ­βαλε στην αύξηση των ενοι­κίων και στη συνέ­χεια στην άνοδο των αξιών των ακι­νή­των. Στο ίδιο πλαίσιο ανα­φέ­ρε­ται σε αύξηση των ενοι­κίων κατά 11,4% σε ετήσια βάση τον Ιούνιο του 2025 και σε αύξηση άνω του 83% στην Αθήνα μέσα σε μία δεκα­ε­τία.

Το έλλειμμα νέων κατοι­κιών

Δεύ­τε­ρος παρά­γο­ντας, σύμφωνα με τον επι­κε­φα­λής της Greece Sotheby’s International Realty, είναι η περιο­ρι­σμένη παρα­γωγή νέων κατοι­κιών.

Όπως σημειώ­νει, ενώ το 2006 αδειο­δο­τού­νταν περισ­σό­τερα από 20 εκατ. τετρα­γω­νικά μέτρα ετησίως, σήμερα ο αριθμός βρί­σκε­ται κάτω από τα 7 εκατ., ενώ το 2014 είχε πέσει στα μόλις 2,6 εκατ. τετρα­γω­νικά.

Ο ίδιος εκτιμά ότι η πολυ­ε­τής υπο­χώ­ρηση της οικο­δο­μι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας έχει δημιουρ­γή­σει ένα κενό της τάξης των 200.000 έως 400.000 κατοι­κιών, ενώ ανα­φέ­ρει και πρό­βλεψη της Ευρω­παϊ­κής Επι­τρο­πής για πρό­σθετο έλλειμμα 110.000 κατοι­κιών έως το 2035.

Το κόστος κατα­σκευής

Τρίτος βασικός παρά­γο­ντας είναι, κατά τον ίδιο, η μεγάλη αύξηση του κατα­σκευα­στι­κού κόστους.

Στο άρθρο του ανα­φέ­ρει ότι από το 2020 έως το 2025 το κόστος κατα­σκευής αυξή­θηκε συνο­λικά κατά 27,5%, με τα υλικά να έχουν αυξηθεί κατά 35,5% και τα εργα­τικά κατά 16,5%.

Για την Αττική το κόστος ανέ­γερ­σης τοπο­θε­τεί­ται στα 1.600–2.000 ευρώ ανά τετρα­γω­νικό μέτρο, ενώ μαζί με την αξία του οικο­πέ­δου το σημείο ισορ­ρο­πίας για ένα νεό­δμητο δια­μέ­ρι­σμα υπο­λο­γί­ζε­ται περίπου στα 3.000 ευρώ ανά τετρα­γω­νικό. Στη Μύκονο και την Πάρο, σύμφωνα πάντα με τα στοι­χεία που παρα­θέ­τει, το κόστος κατα­σκευής και μόνο ξεκινά από περίπου 4.000 ευρώ ανά τετρα­γω­νικό.

Ο φόβος για λιγό­τερα νέα έργα

Εδώ βρί­σκε­ται, κατά τον Σάββα Σαβ­βα­ΐδη, και ο μεγα­λύ­τε­ρος κίν­δυ­νος της νέας φορο­λο­γι­κής παρέμ­βα­σης.

Υπο­στη­ρί­ζει ότι στην Αθη­ναϊκή Ριβιέρα και σε αρκετά νησιά μεγάλα projects χρη­μα­το­δο­τού­νται εν μέρει μέσω προ­πω­λή­σεων και ότι σημα­ντικό ποσοστό των αγο­ρα­στών αυτών προ­έρ­χε­ται από τρίτες χώρες.

Εάν η ζήτηση περιο­ρι­στεί απότομα, θεωρεί πιθανό να συμπιε­στούν τα περι­θώ­ρια των developers και να ανα­βλη­θούν νέα projects. Η αλυσίδα που περι­γρά­φει είναι απλή: λιγό­τε­ρες προ­πω­λή­σεις, λιγό­τερα έργα, μικρό­τερη προ­σφορά και τελικά υψη­λό­τε­ρες τιμές.

Κατά την εκτί­μησή του, το πρώτο τμήμα της αγοράς που θα επη­ρε­α­στεί θα είναι η εξοχική και η πολυ­τε­λής κατοι­κία, ιδιαί­τερα στα νησιά.

Ποιοι είναι οι ξένοι αγο­ρα­στές

Ο κ. Σαβ­βα­ΐ­δης επι­χει­ρεί επίσης να αμφι­σβη­τή­σει την εικόνα ότι η ξένη ζήτηση προ­έρ­χε­ται κυρίως από επεν­δυ­τές που αγο­ρά­ζουν ακίνητα για καθαρά κερ­δο­σκο­πι­κούς λόγους.

Με βάση στοι­χεία της ίδιας της Greece Sotheby’s International Realty από συναλ­λα­γές συνο­λι­κού ύψους 600 εκατ. ευρώ από το 2020, ανα­φέ­ρει ότι το 55% της αξίας των συναλ­λα­γών προ­έρ­χε­ται από αγο­ρα­στές εκτός ΕΕ.

Στην πελα­τειακή βάση της εται­ρείας, οι Βρε­τα­νοί αντι­προ­σω­πεύ­ουν το 29%, οι Αμε­ρι­κα­νοί το 10%, οι Ελβετοί το 4% και οι Ισραη­λι­νοί το 3%, ενώ Τουρκία και Κίνα, χώρες που ανα­φέρ­θη­καν στη συζή­τηση γύρω από το μέτρο, αντι­στοι­χούν σε μόλις 0,5% και 0,3% αντί­στοιχα.

Επι­ση­μαί­νει ακόμη ότι οι αγορές που σχε­τί­ζο­νται με Golden Visa αντι­στοι­χούν, στα στοι­χεία της εται­ρείας του, στο 3,7% της αξίας των συναλ­λα­γών.

Φόβοι για την αγορά πολυ­τε­λούς κατοι­κίας

Ιδιαί­τερη ανη­συ­χία εκφρά­ζει και για την επί­δραση του μέτρου στην πολυ­τελή εξοχική κατοι­κία.

Σύμφωνα με τα στοι­χεία που παρα­θέ­τει, ο διά­με­σος χρόνος μέχρι την πώληση ενός πολυ­τε­λούς ακι­νή­του στην Ελλάδα είναι 238 ημέρες, ενώ χρειά­ζο­νται επι­πλέον περίπου έξι μήνες από την επι­στολή πρό­θε­σης μέχρι την ολο­κλή­ρωση του συμ­βο­λαίου.

Με βάση αυτά τα δεδο­μένα, υπο­στη­ρί­ζει ότι η αγορά υψηλών προ­δια­γρα­φών δεν είναι μια ιδιαί­τερα ρευστή αγορά, αλλά αντι­θέ­τως χαρα­κτη­ρί­ζε­ται από περιο­ρι­σμένο αριθμό αγο­ρα­στών και μεγάλη χρονική διάρ­κεια συναλ­λα­γών. Η αφαί­ρεση σημα­ντι­κού μέρους της διε­θνούς ζήτησης, κατά την άποψή του, δεν θα ρίξει κατ’ ανάγκην τις τιμές, αλλά μπορεί απλώς να οδη­γή­σει σε λιγό­τε­ρες συναλ­λα­γές και περισ­σό­τερα απού­λητα ακίνητα.

Επι­πτώ­σεις και στα μεγάλα του­ρι­στικά projects

Ο πρό­ε­δρος της Greece Sotheby’s International Realty θεωρεί ότι πιθανές επι­πτώ­σεις μπορεί να υπάρ­ξουν και στα μεγάλα mixed-use developments, δηλαδή στις ανα­πτύ­ξεις που συν­δυά­ζουν ξενο­δο­χεία, branded residences και υπο­δο­μές.

Ανα­φέ­ρε­ται χαρα­κτη­ρι­στικά σε projects όπως το Ελλη­νικό και η Costa Navarino, υπο­στη­ρί­ζο­ντας ότι σε τέτοιες επεν­δύ­σεις το οικι­στικό σκέλος απο­τε­λεί σημα­ντικό μέρος του χρη­μα­το­δο­τι­κού μοντέ­λου και απευ­θύ­νε­ται σε μεγάλο βαθμό σε διε­θνείς αγο­ρα­στές.

Κατά συνέ­πεια, θεωρεί ότι η φορο­λο­γική δια­φο­ρο­ποί­ηση με βάση την προ­έ­λευση του αγο­ρα­στή ενδέ­χε­ται να επη­ρε­ά­σει τόσο υφι­στά­με­νες όσο και σχε­δια­ζό­με­νες επεν­δύ­σεις.

Σύγκριση με Ιταλία και Ισπανία

Στο άρθρο τίθεται και θέμα διε­θνούς αντα­γω­νι­στι­κό­τη­τας.

Ο κ. Σαβ­βα­ΐ­δης σημειώ­νει ότι Ιταλία και Ισπανία δια­θέ­τουν πολύ μεγα­λύ­τε­ρες αγορές ακι­νή­των, με περισ­σό­τε­ρες από 600.000 αγο­ρα­πω­λη­σίες κατοι­κιών ετησίως, και επι­ση­μαί­νει ότι στις δύο χώρες δεν εφαρ­μό­ζε­ται δια­φο­ρε­τι­κός φόρος μετα­βί­βα­σης με βάση το δια­βα­τή­ριο του αγο­ρα­στή.

Το επι­χεί­ρημά του είναι ότι ο διεθνής επεν­δυ­τής συγκρί­νει την Ελλάδα με άλλες μεσο­γεια­κές αγορές και ότι ένα τέτοιο μέτρο μπορεί να περιο­ρί­σει περαι­τέρω μια ήδη μικρό­τερη ελλη­νική αγορά.

«Αντί­φαση με την πολι­τική προ­σέλ­κυ­σης επεν­δύ­σεων»

Ιδιαί­τερα αιχ­μη­ρός είναι και ως προς το μήνυμα που, κατά την άποψή του, εκπέ­μπει το μέτρο στο εξω­τε­ρικό.

Θεωρεί ότι υπάρχει αντί­φαση ανάμεσα στην αύξηση του φόρου μετα­βί­βα­σης για πολίτες τρίτων χωρών και σε προ­γράμ­ματα όπως το non-dom και η Golden Visa, τα οποία έχουν σχε­δια­στεί ακριβώς για την προ­σέλ­κυση διεθνών κεφα­λαίων και φορο­λο­γι­κών κατοί­κων υψηλής οικο­νο­μι­κής επι­φά­νειας.

Με χαρα­κτη­ρι­στική δια­τύ­πωση σημειώ­νει ότι το κράτος κιν­δυ­νεύει να «προ­σκα­λεί με το ένα χέρι και να τιμωρεί με το άλλο», θεω­ρώ­ντας ότι αυτό δημιουρ­γεί σύγχυση ως προς τη συνο­λική επεν­δυ­τική στρα­τη­γική της χώρας.

Τι προ­τεί­νει αντί του 15%

Αντί για ορι­ζό­ντια φορο­λο­γική επι­βά­ρυνση με βάση την εθνι­κό­τητα του αγο­ρα­στή, ο Σάββας Σαβ­βα­ΐ­δης προ­τεί­νει πολι­τι­κές που θα στο­χεύ­ουν κυρίως στην αύξηση της προ­σφο­ράς κατοι­κιών.

Μεταξύ των προ­τά­σεων που κατα­θέ­τει είναι ταχύ­τερη αδειο­δό­τηση νέων οικο­δο­μών, μόνιμη ανα­στολή ΦΠΑ στα νεό­δμητα, οργα­νω­μένη εισροή εργα­τι­κού δυνα­μι­κού στον κατα­σκευα­στικό κλάδο, στο­χευ­μένη ρύθμιση της βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης σε περιο­χές με ιδιαί­τερη πίεση, τέλος στις κενές κατοι­κίες και εξαί­ρεση της κύριας κατοι­κίας για όσους μετα­φέ­ρουν τη φορο­λο­γική τους κατοι­κία στην Ελλάδα.

Η βασική του θέση είναι ότι, εφόσον απαι­τεί­ται παρέμ­βαση στη ζήτηση, αυτή θα πρέπει να συν­δέ­ε­ται με τη χρήση και την αξία του ακι­νή­του και όχι με το δια­βα­τή­ριο του αγο­ρα­στή.

Ο ίδιος κατα­λή­γει υπο­στη­ρί­ζο­ντας ότι η Ελλάδα ενί­σχυσε τη θέση της την τελευ­ταία δεκα­ε­τία ακριβώς επειδή άνοιξε την οικο­νο­μία της σε διε­θνείς επεν­δυ­τές και θεωρεί ότι, πριν η αύξηση του φόρου μετα­βί­βα­σης γίνει νόμος, χρειά­ζε­ται «μια δεύτερη ανά­γνωση των αριθμών».

Πηγή: money-tourism.gr