• Η έρευνα της μελετητικής εταιρείας «Engineering Σύμβουλοι Μηχανικοί ΕΠΕ» καταλήγει ότι το ακίνητο δεν μπορεί να αντιμετωπίσει ισχυρό σεισμό και ότι η λύση της θεμελίωσης και ενίσχυσης οδηγεί σε κόστος ασύμφορο ενώ για τριτοβάθμιο προσεισμικό έλεγχο αρμόδιος είναι ο ΟΑΣΠ σύμφωνα με το ΦΕΚ 3134/2022
Υπάρχουν κτήρια που γερνούν αθόρυβα, μέχρι τη στιγμή που οι ρωγμές, οι αποκολλήσεις και η κόπωση των υλικών παύουν να είναι ένα αισθητικό πρόβλημα και μετατρέπονται σε ζήτημα καθημερινής ασφάλειας.
Στην περίπτωση του ακινήτου στο Ζέφυρο, εκεί όπου στεγάζονται κρίσιμες δημόσιες υπηρεσίες και εξυπηρετούνται πολίτες σε μόνιμη βάση, η συζήτηση εδώ και χρόνια δεν περιορίζεται στη φθορά του χρόνου. Ακουμπά στην ίδια την αντοχή του φέροντος οργανισμού απέναντι σε έναν ισχυρό σεισμό και ταυτόχρονα στην παράδοξη πραγματικότητα ενός κτηρίου που λειτουργεί ως διοικητικός κόμβος, αλλά παραμένει ιδιοκτησιακά και κτηματολογικά ένα «φάντασμα».
Η νέα εξέλιξη μετατοπίζει οριστικά το κέντρο βάρους. Μετά την ολοκλήρωση του δευτεροβάθμιου ελέγχου, όπως αποκαλύπτει σήμερα η «δημοκρατική» τα συμπεράσματα που προέκυψαν από την έρευνα της μελετητικής εταιρείας «Engineering Σύμβουλοι Μηχανικοί ΕΠΕ» δεν αφήνουν μεγάλα περιθώρια εφησυχασμού. Το ακίνητο κρίνεται στατικά ανεπαρκές για να αντιμετωπίσει έναν ισχυρό σεισμό, ενώ τίθεται πλέον ως σοβαρή εναλλακτική, αντί ενίσχυσης του υφιστάμενου φέροντος οργανισμού, η κατεδάφιση και η ανέγερση νέου κτηρίου.
Από τον δευτεροβάθμιο έλεγχο στο κρίσιμο συμπέρασμα της στατικής ανεπάρκειας
Ο δευτεροβάθμιος έλεγχος που διενεργήθηκε κατόπιν ενεργειών των τεχνικών υπηρεσιών της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου είχε ήδη δημιουργήσει έντονες ανησυχίες, ακριβώς επειδή δεν επρόκειτο για μια τυπική διαδικασία. Το κτήριο είναι παλαιάς κατασκευής, ανεγέρθηκε σε εποχή που ίσχυε διαφορετικός αντισεισμικός κανονισμός, ενώ οι πρώτες μακροσκοπικές εκτιμήσεις είχαν καταγράψει σαφείς ενδείξεις επιδείνωσης της δομικής του ακεραιότητας. Αποκολλήσεις σοβάδων, φθορές λόγω χρόνου και συνολική εικόνα κόπωσης αποτέλεσαν τα σημάδια που οδήγησαν στη συνέχιση των ελέγχων.
Η έρευνα της μελετητικής εταιρείας έρχεται να αποτυπώσει με πιο ωμό τρόπο εκείνο που για μεγάλο διάστημα συζητιόταν ως φόβος. Το ακίνητο, σύμφωνα με τα ευρήματα, δεν διαθέτει την απαιτούμενη στατική επάρκεια για την αντιμετώπιση ενός ισχυρού σεισμικού γεγονότος. Η διατύπωση αυτή, όταν αφορά κτήριο με καθημερινή προσέλευση πολιτών και παρουσία εργαζομένων, μετατρέπει το ζήτημα από τεχνικό σε θεσμικό και κοινωνικό, γιατί η συνέχιση της λειτουργίας δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται ως αυτονόητη.
Η πρόταση που αλλάζει τα δεδομένα, κατεδάφιση αντί θεμελίωσης και ενίσχυσης
Το πιο καθοριστικό στοιχείο που προκύπτει είναι η εισήγηση ότι η λύση της θεμελίωσης και ενίσχυσης, δηλαδή η προσπάθεια να σωθεί και να αναβαθμιστεί ο υφιστάμενος φέρων οργανισμός, οδηγεί σε κόστος που υπολογίζεται ασύμφορο. Με απλά λόγια, το τεχνικό και οικονομικό ισοζύγιο γέρνει προς μια απόφαση που μέχρι πρότινος θα θεωρούνταν ακραία για ένα κτήριο δημόσιας χρήσης. Η κατεδάφιση προτείνεται ως επιλογή όχι από ευκολία, αλλά ως εναλλακτική με μεγαλύτερη λογική συνολικού κόστους, ασφάλειας και αποτελεσματικότητας.
Η εκτίμηση που τίθεται είναι συγκεκριμένη, αντί ενίσχυσης του υφιστάμενου φέροντος οργανισμού πρέπει να εξεταστεί σοβαρά η κατεδάφιση του υπάρχοντος κτηρίου και η ανέγερση νέου. Αυτή η προσέγγιση, όσο επώδυνη και αν ακούγεται διοικητικά, υποδηλώνει ότι το κτήριο έχει φτάσει σε σημείο όπου η προσπάθεια διατήρησης μπορεί να κοστίζει περισσότερο από την αντικατάσταση, χωρίς να παρέχει αντίστοιχη βεβαιότητα ασφάλειας.
Σε τέτοιες περιπτώσεις, η συζήτηση για το «να το φτιάξουμε» ή «να το κρατήσουμε» συχνά αγνοεί μια κρίσιμη παράμετρο. Η ενίσχυση δεν είναι απλή επισκευή. Προϋποθέτει τεχνικές παρεμβάσεις υψηλού ρίσκου, πιθανές παύσεις λειτουργίας, εργοτάξιο μέσα σε χώρο δημόσιας εξυπηρέτησης και τελικά την ανάγκη να πιστοποιηθεί ότι το ενισχυμένο κτήριο ανταποκρίνεται σε σύγχρονες σεισμικές απαιτήσεις. Όταν η ίδια η μελέτη δείχνει ότι το κόστος είναι ασύμφορο, τότε το ερώτημα δεν είναι μόνο οικονομικό. Είναι αν υπάρχει σοβαρός λόγος να επενδυθούν μεγάλοι πόροι σε μια κατασκευή που κουβαλά κατασκευαστικές επιλογές άλλης εποχής.
Ο τριτοβάθμιος προσεισμικός έλεγχος και ο ρόλος του ΟΑΣΠ
Παρά τα ευρήματα, η διαδικασία δεν τελειώνει εδώ. Σε κάθε περίπτωση, ο αρμόδιος φορέας για περαιτέρω τριτοβάθμιο προσεισμικό έλεγχο είναι ο ΟΑΣΠ, όπως προβλέπεται στο ΦΕΚ 3134/2022. Αυτό έχει σημασία, γιατί ο τριτοβάθμιος έλεγχος δεν λειτουργεί ως τυπική επανάληψη. Αποτελεί το επίπεδο εκείνο που μπορεί να συνδέσει τεχνικά συμπεράσματα με τις τελικές επιλογές διαχείρισης κινδύνου, ιδίως όταν μιλάμε για κτήρια με δημόσια χρήση.
Η εμπλοκή του ΟΑΣΠ προσθέτει θεσμικό βάρος και προσφέρει ένα πλαίσιο ώστε η επόμενη απόφαση, είτε αφορά άμεσες παρεμβάσεις, είτε μεταστέγαση, είτε κατεδάφιση και ανοικοδόμηση, να στηρίζεται σε διαδικασίες που έχουν κεντρική ευθύνη και όχι σε επιμέρους πρωτοβουλίες. Ταυτόχρονα, υπογραμμίζει ότι η Περιφέρεια, που ήδη έχει σηκώσει ένα βάρος ελέγχων, δεν μπορεί να εμφανίζεται ως μόνιμος αντικαταστάτης ενός κεντρικού μηχανισμού, ιδίως όταν το ιδιοκτησιακό καθεστώς παραμένει θολό.
Δημόσιες υπηρεσίες σε κτήριο παλαιό, χωρίς οικοδομική άδεια, με κανονισμούς άλλης εποχής
Το ακίνητο στο Ζέφυρο δεν είναι ένα κτήριο χαμηλής χρήσης. Εκεί στεγάζονται υπηρεσίες του Υπουργείου Οικονομικών, της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου, της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Αιγαίου και του Υπουργείου Παιδείας. Η καθημερινή λειτουργία του σημαίνει ροές πολιτών, αρχεία, υποδομές και ανθρώπους που περνούν πολλές ώρες μέσα σε έναν χώρο που πλέον περιγράφεται ως στατικά ανεπαρκής απέναντι σε ισχυρό σεισμό. Ιδιαίτερο βάρος έχει το γεγονός ότι το κτήριο δεν διαθέτει οικοδομική άδεια, όχι απαραίτητα λόγω παρανομίας με τη σύγχρονη έννοια, αλλά επειδή ανεγέρθηκε σε περίοδο που τα δημόσια κτήρια δεν απαιτούσαν την ίδια διαδικασία. Αναφέρεται ότι μέχρι και το 1983, η διοίκηση δεν ήταν υποχρεωμένη να εκδώσει οικοδομική άδεια για δημόσια ακίνητα, υπό την προϋπόθεση ότι υπήρχε πιστοποιητικό ιδιοκτησίας. Το πρόβλημα είναι πως σήμερα αυτό το ιστορικό καθεστώς συγκρούεται με μια πραγματικότητα αυξημένων προδιαγραφών, ελέγχων, ευθυνών και απαιτήσεων διαφάνειας.
Όταν το κτήριο χτίστηκε, οι αντισεισμικοί κανόνες ήταν διαφορετικοί. Όταν σήμερα ζητείται να συνεχίσει να λειτουργεί ως πυλώνας δημόσιας διοίκησης, το ερώτημα είναι αν μπορεί να ανταποκριθεί στις μέγιστες πιθανολογούμενες σεισμικές επιβαρύνσεις της περιοχής, με βάση τους σύγχρονους αντισεισμικούς κανονισμούς. Αυτός ακριβώς είναι ο πυρήνας των ελέγχων που δρομολογήθηκαν και που τώρα οδηγούν σε μία από τις δυσκολότερες καταλήξεις, την κατεδάφιση ως ρεαλιστική επιλογή.
Το ιδιοκτησιακό κενό και το κτήριο φάντασμα που λειτουργεί σαν να είναι τακτοποιημένο
Το πρόβλημα όμως δεν είναι μόνο τεχνικό. Το ακίνητο βρίσκεται εδώ και χρόνια σε γκρίζα ζώνη ως προς το ιδιοκτησιακό και πολεοδομικό του καθεστώς. Το οικόπεδο στο οποίο ανεγέρθηκε θεωρείται κρατική ιδιοκτησία, αλλά δεν έχουν ολοκληρωθεί οι διαδικασίες κτηματογράφησης. Αναφέρεται ότι στη μερίδα 1486 Γαιών Ρόδου, όπου ανήκει η έκταση, πέρασε η περιμετρική οδός χωρίς να ακολουθηθούν οι τυπικές διαδικασίες απαλλοτρίωσης. Το αποτέλεσμα είναι μια ιδιότυπη κατάσταση, το κράτος κατέχει και χρησιμοποιεί το κτήριο, αλλά αυτό δεν είναι επίσημα καταγεγραμμένο στο Κτηματολόγιο με τρόπο που να λύνει τις πρακτικές ευθύνες και αρμοδιότητες. Εδώ βρίσκεται και η πιο σκληρή αντίφαση. Ένα κτήριο που φιλοξενεί κομβικές υπηρεσίες εμφανίζεται ως «ανύπαρκτο» κτηματολογικά, ενώ παράλληλα απαιτείται να περάσει από διαδικασίες ελέγχου, πιθανής ενίσχυσης ή και κατεδάφισης. Όταν δεν είναι καθαρό ποιος έχει την ιδιοκτησία, δυσκολεύει όχι μόνο η λήψη αποφάσεων, αλλά και το ποιος αναλαμβάνει την πολιτική και διοικητική ευθύνη για τις δαπάνες και την ασφάλεια.
Σε αυτό το κενό, αναδεικνύεται και μια δεύτερη διάσταση που ζητείται να φωτιστεί, ότι δεν υπάρχει υπηρεσία που να αναλαμβάνει συγκροτημένα όλες τις διαδικασίες, από την τακτοποίηση του ιδιοκτησιακού μέχρι την οριστική τεχνική διαχείριση. Έτσι, η Περιφέρεια βρέθηκε να σηκώνει την ευθύνη των ελέγχων, παρότι αυτή η ευθύνη δεν της αναλογεί με καθαρό τρόπο ιδιοκτησιακά, ακριβώς επειδή προέχει το κοινό συμφέρον και η προστασία των ανθρώπων που εργάζονται και εξυπηρετούνται στο κτήριο. Η εικόνα ενός θεσμού που παρεμβαίνει για την ασφάλεια, ενώ το ακίνητο παραμένει ακίνητο φάντασμα σε επίπεδο τίτλων, είναι από μόνη της σχόλιο για τις δομικές αδυναμίες της διαχείρισης δημόσιας περιουσίας.
Η δικαστική εκκρεμότητα που παρατείνει την αβεβαιότητα μέχρι τις 10 Δεκεμβρίου 2026
Την αβεβαιότητα ενισχύει και η πολυετής δικαστική διαμάχη ανάμεσα στην Περιφέρεια Νοτίου Αιγαίου και το Ελληνικό Δημόσιο για την κυριότητα 2 σημαντικών ακινήτων στη Ρόδο. Η εκδίκαση της υπόθεσης αναβλήθηκε και ορίστηκε για τις 10 Δεκεμβρίου 2026, γεγονός που παρατείνει την εκκρεμότητα σε ένα πεδίο όπου η καθυστέρηση δεν είναι απλώς τυπική, αλλά επηρεάζει την καθημερινή λειτουργία υπηρεσιών και την απόφαση για επενδύσεις ή παρεμβάσεις. Στο επίκεντρο βρίσκονται 2 ακίνητα που χρησιμοποιούνται από δημόσιες υπηρεσίες, με την Περιφέρεια να διεκδικεί την κυριότητά τους απέναντι στο Δημόσιο, ως καθολική διάδοχος της πρώην Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Δωδεκανήσου. Το πρώτο αφορά στο επίμαχο ακίνητο συνολικής έκτασης 9.960 τετραγωνικών μέτρων. Το δεύτερο αφορά σε ακίνητο 1.775 τετραγωνικών μέτρων πλησίον του Δημαρχείου Ρόδου, όπου σήμερα λειτουργεί το Ελεγκτικό Συνέδριο. Η ιστορία των αιτημάτων έχει βάθος χρόνου. Υπήρξαν αιτήματα ήδη από το 1995, τα οποία απορρίφθηκαν το 1997 με αιτιολογία που συνδέθηκε με το ό,τι δεν αποδεικνυόταν αποκλειστική χρήση από τη Νομαρχία. Ακολούθησαν επαναλαμβανόμενες προσπάθειες τα επόμενα χρόνια, με ενδεικτική την αίτηση του 2015 για ενημέρωση φακέλου στο Κτηματολόγιο για το ακίνητο της ΔΟΥ Ρόδου, που απορρίφθηκε εκ νέου το 2024. Από πλευράς Περιφέρειας, προβάλλονται συγκεκριμένα θεσμικά στηρίγματα, όπως το άρθρο 39 του Νόμου 2218/1994 για μεταφορά περιουσιακών στοιχείων και το άρθρο 3 του Νόμου 3852/2010 που αφορά στη διοικητική συνέχεια. Όμως η ουσία για την κοινωνία δεν είναι η νομική φρασεολογία. Είναι ότι η ιδιοκτησία παραμένει υπό αμφισβήτηση, άρα και η δυνατότητα να υπάρξουν γρήγορες αποφάσεις για έργα, μελέτες, αναβαθμίσεις ή ακόμη και ριζικές λύσεις.
Η αναβολή μέχρι τον Δεκέμβριο του 2026 διατηρεί μια κατάσταση όπου ο χρόνος λειτουργεί εις βάρος της καθαρότητας. Και όταν στο μεταξύ προκύπτουν πορίσματα στατικής ανεπάρκειας για κτήρια που φιλοξενούν δημόσιες υπηρεσίες, η καθυστέρηση δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται ως μια απλή δικονομική λεπτομέρεια. Γίνεται παράγοντας ρίσκου.
Όταν η ασφάλεια συγκρούεται με τη γραφειοκρατία και το κόστος με την ευθύνη
Το ζήτημα του “Ζέφυρος”, όπως περιγράφεται μέσα από τις πληροφορίες της «δημοκρατικής», μοιάζει με συμπύκνωση χρόνιων παθογενειών. Ένα δημόσιο κτήριο χωρίς οικοδομική άδεια λόγω παλαιού καθεστώτος, με φθορά χρόνου, με αντισεισμικές προδιαγραφές άλλης εποχής, με θολό ιδιοκτησιακό πλαίσιο και με κτηματολογική ανυπαρξία. Πάνω σε αυτό το υπόβαθρο, η Περιφέρεια αναλαμβάνει ελέγχους και μελέτες για να διασφαλιστεί το κοινό καλό και η προστασία εργαζομένων και πολιτών, ενώ η κεντρική εικόνα της ιδιοκτησίας και της ευθύνης παραμένει ανοιχτή πληγή. Και τώρα, με την έρευνα της μελετητικής εταιρείας να καταλήγει ότι το ακίνητο είναι στατικά ανεπαρκές για ισχυρό σεισμό, η πραγματικότητα σκληραίνει. Η κατεδάφιση δεν είναι απλώς μια τεχνική πρόταση. Είναι μια πολιτική απόφαση που προϋποθέτει σχέδιο, μεταστέγαση υπηρεσιών, χρηματοδότηση, χρονοδιαγράμματα και πάνω από όλα καθαρότητα αρμοδιοτήτων. Ταυτόχρονα, η επισήμανση ότι η ενίσχυση είναι οικονομικά ασύμφορη λειτουργεί σαν κόκκινη γραμμή. Αν η επιλογή της διάσωσης του υπάρχοντος κτηρίου δεν δικαιολογείται από το κόστος, τότε η συζήτηση μεταφέρεται στο πώς θα αντικατασταθεί μια κρίσιμη υποδομή με νέα που θα ανταποκρίνεται στις σύγχρονες σεισμικές απαιτήσεις. Σε αυτή τη μετάβαση, ο τριτοβάθμιος προσεισμικός έλεγχος από τον ΟΑΣΠ, όπως προβλέπεται στο ΦΕΚ 3134/2022, αποκτά ρόλο κλειδί για να υπάρξει θεσμική σφραγίδα και σαφής κατεύθυνση.
