Η προθεσμία υποβολής των δηλώσεων αυτών έληξε στις 20 Ιουλίου, σύμφωνα με τον αρχικό προγραμματισμό της Αρχής  Η μετάθεση της καταληκτικής προθεσμίας διευκολύνει τους υπόχρεους και τους διαχειριστές ακινήτων, που αντιμετώπισαν τεχνικές δυσκολίες κατά την ψηφιακή υποβολή των δηλώσεων, ώστε να ολοκληρώσουν απρόσκοπτα τη διαδικασία υποβολής τους.

Στο επίκεντρο μπαίνουν 1.500 ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης σε όλη τη χώρα, τα οποία έχουν επιλεγεί από τα μητρώα της ΑΑΔΕ

Μετά τις διασταυρώσεις που έκανε η ΑΑΔΕ με τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, απέστειλε σχετικές ειδοποιήσεις στους φορολογούμενους, που είχαν διαφορές με τα στοιχεία από τις πλατφόρμες, για να δηλώσουν ώστε να φορολογηθούν στα σωστά ποσά που εισέπραξαν.

Η φορολογική διοίκηση περνά πλέον από τη μεμονωμένη εποπτεία σε οργανωμένες επιχειρήσεις πεδίου και ψηφιακής διασταύρωσης, σε συνεργασία με το υπουργείο Τουρισμού, στοχεύοντας τόσο στη φορολογική συμμόρφωση όσο και στην τήρηση των ελάχιστων προδιαγραφών λειτουργίας των ακινήτων.

Η νέα αυτή στρατηγική δεν περιορίζεται σε δειγματοληπτικούς ελέγχους, αλλά συγκροτεί για πρώτη φορά ένα συστηματικό μοντέλο παρακολούθησης της αγοράς, με κοινές δράσεις ΑΑΔΕ και υπουργείου Τουρισμού.

Τα Airbnb
Στο επίκεντρο μπαίνουν 1.500 ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης σε όλη τη χώρα, τα οποία έχουν επιλεγεί από τα μητρώα της ΑΑΔΕ και αποτελούν την πιλοτική φάση ενός ευρύτερου σχεδίου, που αναμένεται να επεκταθεί σημαντικά το επόμενο διάστημα.Η εφαρμογή του νέου πλαισίου έρχεται αρκετούς μήνες μετά τη θέσπισή του, καθώς η σχετική νομοθεσία είχε παρουσιαστεί από την υπουργό Τουρισμού Ολγα Κεφαλογιάννη, συνοδευόμενη από εγκύκλιο με τις τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές που οφείλουν να πληρούν τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Σε αντίθεση με ένα εκτεταμένο πρόγραμμα επιτόπιων ελέγχων, το υπουργείο επιλέγει σε αυτή τη φάση μια περισσότερο ευέλικτη διαδικασία.

Οι ιδιοκτήτες ή διαχειριστές των ακινήτων θα ενημερώνονται ηλεκτρονικά τουλάχιστον δέκα ημέρες πριν από τον έλεγχο και θα καλούνται να αποστείλουν τον πλήρη φάκελο με τα δικαιολογητικά που προβλέπει η νομοθεσία.

Εφόσον τα στοιχεία είναι πλήρη και δεν προκύπτουν ελλείψεις ή ενδείξεις παραβάσεων, ο διοικητικός έλεγχος θα ολοκληρώνεται χωρίς αυτοψία. Αντίθετα, όπου διαπιστώνονται ασάφειες ή ενδείξεις μη συμμόρφωσης, οι ελεγκτές των ΠΥΤ θα μπορούν να προχωρούν σε επιτόπιο έλεγχο, κατόπιν ειδικής έγγραφης εντολής.Η επιλογή αυτή επιτρέπει στις υπηρεσίες να εξετάσουν μεγάλο αριθμό υποθέσεων σε σύντομο χρονικό διάστημα, περιορίζοντας παράλληλα το διοικητικό κόστος και την ανάγκη για μαζικές μετακινήσεις – αυτοψίες.

Οι κυρώσεις που προβλέπει το νέο πλαίσιο είναι ιδιαίτερα αυστηρές και κλιμακωτές, αφού η μη παροχή πρόσβασης στους ελεγκτές, η μη προσκόμιση των απαιτούμενων εγγράφων ή η διαπίστωση μη συμμόρφωσης συνεπάγεται διοικητικό πρόστιμο 5.000 ευρώ. Σε περίπτωση επανάληψης της ίδιας παράβασης εντός ενός έτους, το πρόστιμο διπλασιάζεται σε 10.000 ευρώ, ενώ σε κάθε επόμενη υποτροπή τετραπλασιάζεται, φτάνοντας έως τις 20.000 ευρώ.

Πηγή: ot.gr

Airbnb: Έως 30 Ιουλίου οι δηλώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης – Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες

Την είδηση αποκάλυψε ο υπουργός Υγείας, Άδωνις Γεωργιάδης μιλώντας στο ΟΡΕΝ. «Tα σπίτια αυτά θα είναι διαθέσιμα από τις αρχές Αυγούστου» ανέφερε ο υπουργός, παραπέμποντας σε ανακοινώσεις το επόμενο σύντομο χρονικό διάστημα.

Σύμφωνα με πληροφορίες, η πιλοτική φάση του σχεδίου αναμένεται να ξεκινήσει την 1η Αυγούστου και θα αφορά τη Ρόδο, την Πάρο, την Τήνο, την Ίο και τη Σαντορίνη.

Το πρόγραμμα προβλέπει την παροχή κατοικιών σε γιατρούς, νοσηλευτές και διασώστες του ΕΚΑΒ που μετακινούνται για την ενίσχυση των υγειονομικών μονάδων σε νησιά, όπου η εύρεση διαθέσιμης και προσιτής στέγης αποτελεί ιδιαίτερα σοβαρό πρόβλημα κατά τους θερινούς μήνες.

Στόχος είναι το μέτρο να επεκταθεί και να προσφέρει πληρέστερη κάλυψη από την επόμενη θερινή περίοδο.

Πηγή: tornosnews.gr

Airbnb και υπουργείο Υγείας εξασφαλίζουν στέγη για υγειονομικούς σε Ρόδο, Πάρο, Τήνο, Ίο και Σαντορίνη

Η αλλαγή στις ταξιδιωτικές συνήθειες επιτάσσει πλέον τη δημιουργία υβριδικών μοντέλων που συνδυάζουν χαρακτηριστικά ξενοδοχείων, κατοικιών και βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Από τα ξενοδοχεία, τα serviced apartments και τα condo hotels μέχρι τα branded residences και τα πολυτελή Airbnb με υπηρεσίες προσωπικής εξυπηρέτησης (concierge), τα όρια ανάμεσα στις διαφορετικές μορφές διαμονής γίνονται ολοένα και πιο δυσδιάκριτα.

Εν ολίγοις, από τη μία πλευρά, τα ξενοδοχεία αποκτούν υβριδικό χαρακτήρα και μετατρέπονται σε αναπτύξεις με κατοικίες, μέσω των condo hotels και των branded residences, συνδυάζοντας τη διαμονή με την ιδιοκτησία (και δυνατότητα απόδοσης για τον επενδυτή).

Από την άλλη, τα διαμερίσματα εξελίσσονται σε οργανωμένες μονάδες φιλοξενίας (serviced apartments), προσφέροντας υπηρεσίες αντίστοιχες με εκείνες ενός ξενοδοχείου.

Παράλληλα, πολλές φορές τα Airbnb απομακρύνονται από το μοντέλο της απλής βραχυχρόνιας μίσθωσης και μετατρέπονται σε επαγγελματική δραστηριότητα, με εταιρείες διαχείρισης, υποδομές και πρόσθετες υπηρεσίες προς τον επισκέπτη.

Το αποτέλεσμα είναι η σταδιακή κατάργηση των διαχωριστικών γραμμών ανάμεσα σε ξενοδοχεία, κατοικίες και βραχυχρόνιες μισθώσεις, με τη φιλοξενία να περνά σε μια νέα εποχή ευελιξίας και ολοκληρωμένων εμπειριών.

Η ανάπτυξη των condo hotels

Τα condo hotels αποτελούν μία από τις σημαντικότερες τάσεις που αναδιαμορφώνουν σήμερα τη διεθνή αγορά φιλοξενίας, η οποία πλέον παντρεύεται με το τουριστικό real estate.

Πρόκειται για ένα υβριδικό μοντέλο. Το project, εκτός από ξενοδοχείο, διαθέτει και κατοικίες, οι οποίες πωλούνται ή μισθώνονται μακροχρόνια σε ιδιώτες επενδυτές, παραμένοντας ταυτόχρονα ενταγμένες στη λειτουργία του ξενοδοχείου. Ο ιδιοκτήτης έχει τη δυνατότητα να χρησιμοποιεί την κατοικία του για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα μέσα στο έτος, ενώ το υπόλοιπο διάστημα αυτή εντάσσεται σε πρόγραμμα μίσθωσης από τον ξενοδοχειακό φορέα, αποφέροντάς του ένα εισόδημα.

Σε αντίθεση με μια συμβατική εξοχική κατοικία, εκείνες που βρίσκονται σε condo hotel συνοδεύεται από πλήρες πακέτο ξενοδοχειακών υπηρεσιών. Οι ιδιοκτήτες και οι φιλοξενούμενοι έχουν πρόσβαση σε υποδοχή, καθαριότητα, συντήρηση, υπηρεσίες προσωπικής εξυπηρέτησης (concierge), εστιατόρια, spa, γυμναστήρια, πισίνες και όλες τις υποδομές ενός πολυτελούς ξενοδοχείου. Την ίδια στιγμή, ο ιδιοκτήτης απαλλάσσεται από τη διαχείριση και τη συντήρηση του ακινήτου, καθώς αυτές αναλαμβάνονται από τον operator της μονάδας.

Το συγκεκριμένο μοντέλο έχει γνωρίσει ιδιαίτερη ανάπτυξη σε ώριμες τουριστικές αγορές, όπως οι Ηνωμένες Πολιτείες, το Ντουμπάι, η Καραϊβική και η Νοτιοανατολική Ασία, όπου η ζήτηση για πολυτελείς εξοχικές κατοικίες συνδυάζεται με την αναζήτηση επενδυτικών αποδόσεων. Τα τελευταία χρόνια, ωστόσο, αποκτά ολοένα μεγαλύτερη δυναμική και στην Ελλάδα, καθώς μεγάλα τουριστικά projects ενσωματώνουν πλέον κατοικίες προς πώληση στο επενδυτικό τους μοντέλο.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα ανάπτυξης που ενσωματώνει τη λογική των condo hotels με τα branded residences αποτελεί το The Ilisian, στη θέση του πρώην Hilton Athens, όπου αναπτύσσεται το ξενοδοχείο Conrad Athens, μαζί με κατοικίες που φέρουν τα brands Conrad και Waldorf Astoria.

Προσθέστε το Euro2day.gr στο Google Discover!Παρακολουθήστε τις εξελίξεις με την υπογραφη εγκυρότητας του Euro2day.gr FOLLOW USΑκολουθήστε τη σελίδα του Euro2day.gr στο LinkedinΟι κατοικίες με το σήμα Conrad έχουν σχεδιαστεί για διαμονές μεσαίας διάρκειας, με την πλειονότητα των ιδιοκτητών να επιλέγει τη συμμετοχή στο πρόγραμμα ενοικίασης, ενώ, οι κατοικίες Waldorf Astoria, απευθύνονται σε αγοραστές που αναζητούν μια πιο μόνιμη βάση διαμονής, συνδυάζοντας την ιδιωτικότητα μιας κατοικίας με τις υπηρεσίες ενός πολυτελούς ξενοδοχείου.

Πηγή: euro2day.gr

Τουρισμός: Πώς ξενοδοχεία, κατοικίες και Airbnb γίνονται… ένα

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb δέχονται ταυτόχρονη πίεση από δύο διαφορετικές κατευθύνσεις, με εξελίξεις που αναμένεται να απασχολήσουν χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων σε όλη τη χώρα. Από τη μία πλευρά, δικαστική απόφαση που χαρακτηρίζεται ήδη σταθμός βάζει φρένο στην εκμετάλλευση διαμερισμάτων ως τουριστικών καταλυμάτων όταν ο κανονισμός της πολυκατοικίας επιτάσσει αποκλειστικά χρήση κατοικίας. Από την άλλη, το επιχειρησιακό σχέδιο της ΑΑΔΕ για το 2026 προβλέπει δύο ξεχωριστές ελεγκτικές δράσεις, με μαζικές ηλεκτρονικές διασταυρώσεις που θα εξετάσουν τόσο τη νομιμότητα των καταχωρίσεων στις πλατφόρμες όσο και τα εισοδήματα που δηλώθηκαν ή δεν δηλώθηκαν τα προηγούμενα χρόνια. Το αποτέλεσμα είναι ένα νέο, αυστηρότερο πλαίσιο που διαμορφώνεται παράλληλα στα δικαστήρια και στη φορολογική διοίκηση.
Το δικαστικό προηγούμενο και η ισχύς του κανονισμού
Το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών έκανε δεκτή αίτηση ασφαλιστικών μέτρων που κατέθεσε η διαχειρίστρια πολυκατοικίας, εκπροσωπώντας το σύνολο των συνιδιοκτητών, και έκρινε ότι η βραχυχρόνια μίσθωση διαμερίσματος προσκρούει στις ρητές προβλέψεις του κανονισμού του κτηρίου, ο οποίος επιτάσσει τη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών αποκλειστικά ως κατοικιών. Το σκεπτικό της απόφασης είναι σαφές ως προς τη δεσμευτικότητα του κανονισμού, καθώς αναφέρει ότι «στις μεταξύ των συνιδιοκτητών σχέσεις ο κανονισμός επέχει ισχύ νόμου» που δεσμεύει τις σχέσεις μεταξύ των ιδιοκτητών.
Σύμφωνα με το δικόγραφο, η ιδιοκτήτρια εταιρεία του επίμαχου διαμερίσματος «κατά παράβαση του κανονισμού, προέβη, κατά το θέρος του 2025 σε καταχώριση του ακινήτου της σε ιστοσελίδα του διαδικτύου κι έκτοτε το εκμεταλλεύεται ως τουριστικό κατάλυμα με το σύστημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb)».
Οι καταγγελίες των ενοίκων για οχλαγωγία και ανασφάλεια
Η πλευρά των ενοίκων περιέγραψε στο δικαστήριο μια ιδιαίτερα επιβαρυμένη καθημερινότητα. Όπως υποστηρίζεται, «οι πελάτες σε καθημερινή βάση οχλαγωγούν τόσο κατά την παραμονή στο διαμέρισμα όπου διαμένουν, όσο και στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, ακόμη και κατά τις ώρες κοινής ησυχίας, ενώ προβαίνουν και σε λοιπές ενέργειες που σχετίζονται με την υπερεντατική χρήση των κοινόχρηστων χώρων και την ασυνήθη φθορά τους, ενώ παράλληλα εγείρονται και ζητήματα παραβίασης της ασφάλειας της οικοδομής με την άκριτη είσοδο τρίτων προσώπων, διαταράσσοντας την ομαλή διαμονή των ενοίκων στις ιδιόκτητες κατοικίες τους».
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει ο τρόπος με τον οποίο το δικαστήριο αντιμετώπισε το γεγονός ότι οι παλαιότεροι κανονισμοί δεν θα μπορούσαν να προβλέπουν μια σύγχρονη μορφή εκμετάλλευσης. Στο σκεπτικό αναφέρεται πως «είναι αλήθεια ότι στον ανωτέρω όρο δεν αναφέρεται ρητά η απαγόρευση χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών για βραχυχρόνιες μισθώσεις, λόγω αδυναμίας πρόβλεψης των εν λόγω μισθώσεων κατά τον χρόνο κατάρτισης. Το κενό αυτό θα πρέπει να συμπληρωθεί, λαμβάνοντας υπόψη τις αρχές της καλής πίστης και των χρηστών συναλλακτικών ηθών, ερμηνεύοντας την εικαζόμενη βούληση των συμβαλλόμενων μερών, εάν γνώριζαν τη δυνατότητα τέτοιας χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών κατά τον χρόνο κατάρτισης του κανονισμού». Με άλλα λόγια, το κενό των παλαιών κανονισμών δεν λειτουργεί ως παράθυρο για τους ιδιοκτήτες αλλά συμπληρώνεται ερμηνευτικά υπέρ της προστασίας των ενοίκων.
Τα δύο ελεγκτικά μέτωπα της ΑΑΔΕ
Την ίδια στιγμή, η φορολογική διοίκηση ανοίγει νέο κύκλο ηλεκτρονικών διασταυρώσεων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με δύο διακριτές δράσεις που περιλαμβάνονται στο επιχειρησιακό σχέδιο του 2026. Κοινός παρονομαστής και των δύο είναι η μαζική αξιοποίηση των στοιχείων που διαβιβάζουν οι ίδιες οι πλατφόρμες Airbnb, Booking και Vrbo, τα οποία θα συγκριθούν με το Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής, τις δηλώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης και τις φορολογικές δηλώσεις των ιδιοκτητών.
Η πρώτη δράση αφορά στο φορολογικό έτος 2025 και περιγράφεται στο επιχειρησιακό σχέδιο ως «Έλεγχος συμμόρφωσης του προβλεπόμενου αριθμού μητρώου ακινήτου (ΑΜΑ) στη βάση του πρωτοκόλλου συνεργασίας της ΑΑΔΕ με τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης». Στην πράξη, οι ελεγκτές θα διαπιστώσουν αν κάθε αγγελία διαθέτει έγκυρο ΑΜΑ, αν ο αριθμός αντιστοιχεί στο συγκεκριμένο ακίνητο, αν υπάρχουν καταχωρίσεις χωρίς εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής και αν τα στοιχεία των πλατφορμών συμφωνούν με όσα έχουν δηλωθεί στην ΑΑΔΕ. Εφόσον διαπιστωθούν παραβάσεις, προβλέπονται διοικητικά πρόστιμα που ξεκινούν από το 50% του ακαθάριστου εισοδήματος του φορολογικού έτους, με ελάχιστο ποσό τα 5.000 ευρώ ανά ακίνητο, ενώ σε περίπτωση υποτροπής τα πρόστιμα διπλασιάζονται και στη συνέχεια τετραπλασιάζονται.
Η δεύτερη δράση είναι καθαρά φορολογική και στοχεύει στον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων φυσικών προσώπων για τα φορολογικά έτη 2022 και 2023, στο πλαίσιο του άρθρου 15 παρ. 4 του ν. 5104/2024. Όπου προκύπτουν αποκλίσεις ανάμεσα στα στοιχεία των πλατφορμών και στα δηλωθέντα εισοδήματα, οι υποθέσεις θα μπορούν να οδηγηθούν σε φορολογικό έλεγχο, με καταλογισμό φόρων, προσαυξήσεων και των προβλεπόμενων κυρώσεων.
Στο μικροσκόπιο το κόλπο με τις κρατήσεις εκτός πλατφόρμας
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στην πλέον γνωστή πρακτική καταστρατήγησης. Η αγγελία παραμένει κανονικά αναρτημένη στο Airbnb ή στο Booking για να προσελκύει πελάτες, όμως στη συνέχεια ο ιδιοκτήτης προτείνει η κράτηση να ολοκληρωθεί απευθείας, εκτός πλατφόρμας και χωρίς τις σχετικές προμήθειες. Η πρακτική αυτή μπορεί να οδηγήσει σε απόκρυψη μέρους ή και του συνόλου του εισοδήματος. Για τον λόγο αυτό, οι ηλεκτρονικές διασταυρώσεις, σε συνδυασμό με τα νέα εργαλεία τεχνητής νοημοσύνης που αξιοποιεί η ΑΑΔΕ για την ανάλυση κινδύνου, αποκτούν ολοένα μεγαλύτερη σημασία στον εντοπισμό ύποπτων περιπτώσεων.
Το παρασκήνιο των προηγούμενων ελέγχων και τα ευρήματα
Η εμπειρία των προηγούμενων ετών εξηγεί γιατί η φορολογική αρχή επιμένει στις διασταυρώσεις. Αντίστοιχοι έλεγχοι για τα φορολογικά έτη 2020 έως 2022 εντόπισαν 24.383 μοναδικούς ΑΦΜ με αποκλίσεις άνω των 500 ευρώ μεταξύ των στοιχείων που διαβίβασαν οι πλατφόρμες και των εισοδημάτων που είχαν δηλωθεί στην Εφορία. Το 2020 εντοπίστηκαν 6.222 ΑΦΜ με αποκλίσεις, το 2021 ο αριθμός αυξήθηκε σε 10.724, ενώ το 2022 εκτινάχθηκε στους 17.525. Οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι κλήθηκαν να υποβάλουν τροποποιητικές δηλώσεις και να δηλώσουν τα πραγματικά τους εισοδήματα, διαφορετικά βρέθηκαν αντιμέτωποι με καταλογισμό φόρων και προστίμων. Παράλληλα, αποκαλύφθηκαν περιπτώσεις φορολογουμένων που εμφανίζονταν ως ιδιώτες, χωρίς έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, παρότι η έκταση της εκμετάλλευσης των ακινήτων τους παρέπεμπε σε οργανωμένη επαγγελματική δραστηριότητα.
Ενδεικτική είναι και η πιλοτική εφαρμογή για τα φορολογικά έτη 2018 και 2019, όπου το 56% των φορολογουμένων συμμορφώθηκε οικειοθελώς, δηλώνοντας εισοδήματα άνω των 7,2 εκατ. ευρώ, ποσό που αντιστοιχούσε στο 81% της εκτιμηθείσας φορολογητέας ύλης. Από τις δηλώσεις αυτές βεβαιώθηκαν φόροι άνω των 2,7 εκατ. ευρώ, ενώ μέχρι τα μέσα του 2025 είχαν ήδη εισπραχθεί περίπου 950.000 ευρώ.
Το συμπέρασμα που προκύπτει από τον συνδυασμό των δύο εξελίξεων είναι ότι το περιθώριο ανεξέλεγκτης εκμετάλλευσης ακινήτων μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων στενεύει αισθητά. Η Δικαιοσύνη αναγνωρίζει στους κανονισμούς των πολυκατοικιών ισχύ νόμου και εργαλείο προστασίας των μόνιμων ενοίκων, ενώ η φορολογική διοίκηση διαθέτει πλέον τα δεδομένα και τα τεχνολογικά μέσα για να εντοπίζει τόσο τις παράτυπες καταχωρίσεις όσο και τα αδήλωτα εισοδήματα των προηγούμενων χρήσεων.

Διπλός κλοιός γύρω από τα Airbnb με δικαστικό φρένο στις πολυκατοικίες και σαρωτικές διασταυρώσεις της ΑΑΔΕ

Στην πράξη, η εφορία ανοίγει δύο διαφορετικά μέτωπα. Από τη μία θα ελέγξει αν οι καταχωρίσεις που εμφανίζονται σήμερα στις πλατφόρμες τηρούν τις προϋποθέσεις της νομοθεσίας και από την άλλη θα εξετάσει αν τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν τα προηγούμενα χρόνια δηλώθηκαν σωστά. Κοινός παρονομαστής και των δύο δράσεων είναι οι μαζικές ηλεκτρονικές διασταυρώσεις των στοιχείων που αποστέλλουν οι ίδιες οι πλατφόρμες, τα οποία θα συγκριθούν με το Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής, τις δηλώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης και τις φορολογικές δηλώσεις των ιδιοκτητών. Ειδικότερα:

Η πρώτη δράση αφορά το φορολογικό έτος 2025 και περιγράφεται στο επιχειρησιακό σχέδιο ως «Έλεγχος συμμόρφωσης του προβλεπόμενου αριθμού μητρώου ακινήτου (ΑΜΑ) στη βάση του πρωτοκόλλου συνεργασίας της ΑΑΔΕ με τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης». Με απλά λόγια, οι ελεγκτές θα διαπιστώσουν αν κάθε αγγελία διαθέτει έγκυρο ΑΜΑ, αν ο αριθμός αντιστοιχεί στο συγκεκριμένο ακίνητο, αν υπάρχουν καταχωρίσεις χωρίς εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής και αν τα στοιχεία που εμφανίζονται στις πλατφόρμες συμφωνούν με όσα έχουν δηλωθεί στην ΑΑΔΕ. Πρόκειται ουσιαστικά για έλεγχο της νομιμότητας των καταχωρίσεων και της συμμόρφωσης με το ισχύον πλαίσιο λειτουργίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Εφόσον διαπιστωθούν παραβάσεις, ενεργοποιούνται οι κυρώσεις που προβλέπει η νομοθεσία. Για μη εγγραφή στο Μητρώο ή για μη αναγραφή του ΑΜΑ προβλέπονται διοικητικά πρόστιμα που ξεκινούν από το 50% του ακαθάριστου εισοδήματος του φορολογικού έτους, με ελάχιστο ποσό τα 5.000 ευρώ ανά ακίνητο, ενώ σε περίπτωση υποτροπής διπλασιάζονται και στη συνέχεια τετραπλασιάζονται.

Η δεύτερη δράση είναι καθαρά φορολογική και αφορά τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις φυσικών προσώπων για τα φορολογικά έτη 2022 και 2023, στο πλαίσιο του άρθρου 15 παρ. 4 του ν. 5104/2024. Οι διασταυρώσεις θα συγκρίνουν τα στοιχεία που έχουν αποστείλει οι πλατφόρμες με τα δηλωθέντα εισοδήματα, τις Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής και τα στοιχεία του Μητρώου, ώστε να εντοπιστούν περιπτώσεις όπου τα πραγματικά έσοδα δεν συμφωνούν με όσα δηλώθηκαν στην Εφορία. Όπου προκύπτουν αποκλίσεις, οι υποθέσεις θα μπορούν να οδηγηθούν σε φορολογικό έλεγχο, με καταλογισμό φόρων, προσαυξήσεων και των προβλεπόμενων κυρώσεων.

Στο μικροσκόπιο των ελεγκτών βρίσκεται και το γνωστό πλέον «κόλπο» με τις κρατήσεις εκτός πλατφόρμας. Η αγγελία παραμένει κανονικά στο Airbnb ή στο Booking για να προσελκύει πελάτες, όμως στη συνέχεια ο ιδιοκτήτης προτείνει η κράτηση να ολοκληρωθεί απευθείας, εκτός πλατφόρμας και χωρίς τις σχετικές προμήθειες. Η πρακτική αυτή μπορεί να οδηγήσει και σε απόκρυψη μέρους ή του συνόλου του εισοδήματος, γι’ αυτό και οι ηλεκτρονικές διασταυρώσεις, σε συνδυασμό με τα νέα εργαλεία τεχνητής νοημοσύνης που αξιοποιεί η ΑΑΔΕ για την ανάλυση κινδύνου, αποκτούν ολοένα μεγαλύτερη σημασία στον εντοπισμό ύποπτων περιπτώσεων.

Αντίστοιχοι έλεγχοι για τα φορολογικά έτη 2020-2022 εντόπισαν 24.383 μοναδικούς ΑΦΜ με αποκλίσεις άνω των 500 ευρώ μεταξύ των στοιχείων που διαβίβασαν οι πλατφόρμες και των εισοδημάτων που είχαν δηλωθεί στην Εφορία. Παράλληλα, αποκαλύφθηκαν περιπτώσεις φορολογουμένων που εμφανίζονταν ως ιδιώτες, χωρίς να έχουν προχωρήσει σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, παρότι η έκταση της εκμετάλλευσης των ακινήτων τους παρέπεμπε σε οργανωμένη επαγγελματική δραστηριότητα.

Το 2020 εντοπίστηκαν 6.222 ΑΦΜ με αποκλίσεις, το 2021 ο αριθμός αυξήθηκε σε 10.724, ενώ το 2022 εκτινάχθηκε στους 17.525. Οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι κλήθηκαν να υποβάλουν τροποποιητικές δηλώσεις και να δηλώσουν τα πραγματικά τους εισοδήματα, διαφορετικά βρέθηκαν αντιμέτωποι με καταλογισμό φόρων και προστίμων.

Στην πιλοτική εφαρμογή για τα φορολογικά έτη 2018-2019, το 56% των φορολογουμένων συμμορφώθηκε οικειοθελώς, δηλώνοντας εισοδήματα άνω των 7,2 εκατ. ευρώ, που αντιστοιχούσαν στο 81% της εκτιμηθείσας φορολογητέας ύλης. Από τις δηλώσεις αυτές βεβαιώθηκαν φόροι άνω των 2,7 εκατ. ευρώ, ενώ μέχρι τα μέσα του 2025 είχαν ήδη εισπραχθεί περίπου 950.000 ευρώ.

Πηγή: newmoney.gr

Διπλό σαφάρι της ΑΑΔΕ στα Airbnb: Στο στόχαστρο αγγελίες, εισοδήματα και το κόλπο με τις κρατήσεις «στο χέρι»

Το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών έκανε δεκτή την αίτηση ασφαλιστικών μέτρων που κατέθεσε η διαχειρίστρια μιας πολυκατοικίας, κρίνοντας ότι η δραστηριότητα αυτή προσκρούει στις ρητές προβλέψεις του κανονισμού του κτιρίου, ο οποίος επιτάσσει τη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών αποκλειστικά ως κατοικιών. Σύμφωνα με το σκεπτικό της απόφασης, «στις μεταξύ των συνιδιοκτητών σχέσεις ο κανονισμός επέχει ισχύ νόμου» που δεσμεύει τις σχέσεις μεταξύ των ιδιοκτητών.

Η δικαστική διαμάχη και οι καταγγελίες για οχλαγωγία
Η συγκεκριμένη υπόθεση έφτασε στη Δικαιοσύνη μετά από προσφυγή της διαχειρίστριας, η οποία εκπροσωπεί το σύνολο των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Στο δικόγραφο υποστηρίζεται ότι η ιδιοκτήτρια εταιρεία του διαμερίσματος, «κατά παράβαση του κανονισμού, προέβη, κατά το θέρος του 2025 σε καταχώριση του ακινήτου της σε ιστοσελίδα του διαδικτύου κι έκτοτε το εκμεταλλεύεται ως τουριστικό κατάλυμα με το σύστημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb)».

Η πλευρά των ενοίκων περιγράφει μια εξαιρετικά δύσκολη καθημερινότητα, αναφέροντας ότι «οι πελάτες σε καθημερινή βάση οχλαγωγούν τόσο κατά την παραμονή στο διαμέρισμα όπου διαμένουν, όσο και στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, ακόμη και κατά τις ώρες κοινής ησυχίας, ενώ προβαίνουν και σε λοιπές ενέργειες που σχετίζονται με την υπερεντατική χρήση των κοινόχρηστων χώρων και την ασυνήθη φθορά τους, ενώ παράλληλα εγείρονται και ζητήματα παραβίασης της ασφάλειας της οικοδομής με την άκριτη είσοδο τρίτων προσώπων, διαταράσσοντας την ομαλή διαμονή των ενοίκων στις ιδιόκτητες κατοικίες τους».

Πώς ερμήνευσε το δικαστήριο τον κανονισμό της πολυκατοικίας
Το δικαστήριο, εξετάζοντας την ουσία της υπόθεσης, αναγνώρισε ότι οι παλαιότεροι κανονισμοί δεν θα μπορούσαν να προβλέπουν ρητά τη συγκεκριμένη σύγχρονη μορφή μίσθωσης. Στο σκεπτικό του αναφέρεται πως «είναι αλήθεια ότι στον ανωτέρω όρο δεν αναφέρεται ρητά η απαγόρευση χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών για βραχυχρόνιες μισθώσεις, λόγω αδυναμίας πρόβλεψης των εν λόγω μισθώσεων κατά τον χρόνο κατάρτισης. Το κενό αυτό θα πρέπει να συμπληρωθεί, λαμβάνοντας υπόψη τις αρχές της καλής πίστης και των χρηστών συναλλακτικών ηθών, ερμηνεύοντας την εικαζόμενη βούληση των συμβαλλόμεμενων μερών, εάν γνώριζαν τη δυνατότητα τέτοιας χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών κατά τον χρόνο κατάρτισης του κανονισμού».

Πηγή: newsbreak.gr

Δικαστική απόφαση – σταθμός απαγορεύει το Airbnb λόγω κανονισμού πολυκατοικίας

Η επιστολή που αποστέλλεται στους ιδιοκτήτες δεν αφήνει περιθώρια παρερμηνειών. «Αγαπητή κυρία / Αγαπητέ κύριε, δεδομένου ότι διαθέτετε ενεργούς ΑΜΑ στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ, σας ενημερώνουμε για τις νέες προδιαγραφές που ισχύουν για τα ακίνητά σας», αναφέρει το υπουργείο Τουρισμού, προειδοποιώντας ότι οι έλεγχοι ξεκινούν άμεσα και θα πραγματοποιούνται από υπαλλήλους των Περιφερειακών Υπηρεσιών Τουρισμού ή από μεικτά κλιμάκια με τη συμμετοχή της ΑΑΔΕ.

Η διαδικασία δεν θα ξεκινά με αιφνιδιαστική αυτοψία. Οι ιδιοκτήτες ή οι διαχειριστές θα ειδοποιούνται ηλεκτρονικά τουλάχιστον δέκα ημέρες πριν από τον έλεγχο και θα καλούνται να αποστείλουν όλα τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά. Αν ο φάκελος είναι πλήρης και δεν προκύπτουν ενδείξεις παραβάσεων, ο έλεγχος θα ολοκληρώνεται διοικητικά. Αν όμως εντοπιστούν ελλείψεις ή ασάφειες, τότε θα ακολουθεί επιτόπια αυτοψία, ύστερα από ειδική έγγραφη εντολή, με τους ελεγκτές να φέρουν υπηρεσιακή ταυτότητα και τα στοιχεία του ακινήτου που ελέγχεται.

Ουσιαστικά, πριν φτάσει ο ελεγκτής στην πόρτα του ακινήτου, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να αποδείξουν ότι το κατάλυμα πληροί όλες τις νέες προδιαγραφές ασφαλείας και λειτουργίας που προβλέπει η νομοθεσία.

Συγκεκριμένα, θα πρέπει να διαθέτουν:

– ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα,
– υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη,
– πυροσβεστήρες,

Κλείσιμο
– ανιχνευτές καπνού,
– ρελέ διαρροής ή αντιηλεκτροπληξιακό διακόπτη,
– σήμανση διαφυγής,
– πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης,

– φαρμακείο πρώτων βοηθειών,
– οδηγό με χρήσιμα τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης.

Παράλληλα, το κατάλυμα θα πρέπει να αποτελεί χώρο κύριας χρήσης και να διαθέτει φυσικό φωτισμό, επαρκή αερισμό και κλιματισμό.

Οι κυρώσεις είναι ιδιαίτερα αυστηρές. Όποιος δεν επιτρέψει την είσοδο των ελεγκτών, δεν προσκομίσει τα απαιτούμενα στοιχεία ή διαπιστωθεί ότι δεν τηρεί τις υποχρεώσεις του νόμου, θα βρεθεί αντιμέτωπος με διοικητικό πρόστιμο 5.000 ευρώ. Αν η ίδια παράβαση επαναληφθεί μέσα σε ένα έτος, το πρόστιμο διπλασιάζεται στις 10.000 ευρώ, ενώ σε κάθε επόμενη υποτροπή τετραπλασιάζεται και φτάνει τις 20.000 ευρώ.

Οι πρώτοι 1.500 έλεγχοι αποτελούν την πιλοτική εφαρμογή του νέου συστήματος εποπτείας, το οποίο το υπουργείο Τουρισμού σχεδιάζει να επεκτείνει σταδιακά σε πολύ μεγαλύτερο αριθμό ακινήτων που δραστηριοποιούνται στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Στόχος είναι να ελεγχθεί αν τα καταλύματα λειτουργούν με τις ίδιες ελάχιστες προδιαγραφές ασφάλειας και ποιότητας, ενώ παράλληλα επιχειρείται να μπει τάξη σε μια αγορά που τα τελευταία χρόνια έχει αναπτυχθεί με ιδιαίτερα γρήγορους ρυθμούς.

Η ενεργοποίηση των ελέγχων έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία η κυβέρνηση επιχειρεί να αντιμετωπίσει και τις επιπτώσεις της εκρηκτικής ανάπτυξης των βραχυχρόνιων μισθώσεων στη στεγαστική αγορά. Σε πολλές περιοχές της χώρας, και ιδιαίτερα στο κέντρο της Αθήνας και στους δημοφιλείς νησιωτικούς προορισμούς, η προσφορά κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση έχει περιοριστεί σημαντικά, με αποτέλεσμα εργαζόμενοι, εκπαιδευτικοί, γιατροί και δημόσιοι υπάλληλοι να δυσκολεύονται ολοένα και περισσότερο να βρουν διαθέσιμη και οικονομικά προσιτή κατοικία.

Πηγή: protothema.gr

Airbnb: Ξεκινούν οι πρώτοι έλεγχοι σε 1.500 ακίνητα, η επιστολή που φέρνει πρόστιμα έως 20.000 ευρώ

Ανήλθαναν σε 144,3 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις σε καταλύματα βραχυπρόθεσμης μίσθωσης στην ΕΕ, αυξημένες κατά 9,7% σε σύγκριση με το ίδιο τρίμηνο του 2025, ενώ σημείωσαν άνοδο 16,6% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024.

Οι πιο δημοφιλείς περιφέρειες το δ’ τρίμηνο του 2025
Οι πιο δημοφιλείς περιφέρειες για καταλύματα βραχυπρόθεσμης μίσθωσης με κράτηση μέσω διαδικτυακών πλατφορμών κατά το τελευταίο τρίμηνο του 2025 ήταν η Ανδαλουσία (9,9 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις) και τα Κανάρια Νησιά (8,2 εκατομμύρια) στην Ισπανία, καθώς και η περιφέρεια Ιλ-ντε-Φρανς (7,2 εκατομμύρια) στη Γαλλία.

Τα 3 τελευταία έτη
Κατά τη διάρκεια των 3 προηγούμενων ετών, οι διανυκτερεύσεις σε καταλύματα βραχυπρόθεσμης μίσθωσης στην ΕΕ που έκλεισαν οι επισκέπτες μέσω των πλατφορμών Airbnb, Booking ή Expedia σημείωσαν εκθετική αύξηση. Συγκεκριμένα, το 2023 διαμορφώθηκαν σε 719 εκατομμύρια, το 2024 σε 854 εκατ. και το 2025 αυξήθηκαν σε 961 εκατ.

Σύνολο διανυκτερεύσεων σε τουριστικά καταλύματα
Σύμφωνα με άλλα στοιχεία της Eurostat, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026, σημειώθηκαν 471,1 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις σε τουριστικά καταλύματα σε ολόκληρη την ΕΕ, καταγράφοντας αύξηση 3,4% σε σύγκριση με το ίδιο τρίμηνο του 2025.

Ο Ιανουάριος κατέγραψε 143,5 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις (+3,2% σε σύγκριση με τον Ιανουάριο του 2025), ο Φεβρουάριος 154,4 εκατομμύρια (+3,4%) και ο Μάρτιος 173,2 εκατομμύρια (+3,7%).

Σε επίπεδο χωρών, η Ιρλανδία κατέγραψε με διαφορά τη μεγαλύτερη αύξηση στις διανυκτερεύσεις σε τουριστικά καταλύματα κατά το πρώτο τρίμηνο του έτους, αγγίζοντας το 35,3%, μπροστά από τη Μάλτα (11,1%) και τη Δανία (9,3%). Ανάμεσα στις 9 χώρες της ΕΕ που είδαν μείωση στο μερίδιο των επισκεπτών, η Λιθουανία κατέγραψε τη μεγαλύτερη πτώση (-12,9%), ακολουθούμενη από τη Ρουμανία (-6,7%) και το Λουξεμβούργο (-3,8%).

Οι ξένοι επισκέπτες αντιπροσώπευαν περίπου το 46,6% του συνόλου των διανυκτερεύσεων κατά τους πρώτους 3 μήνες του 2026, με μεγάλες διαφορές μεταξύ των χωρών της ΕΕ.

Το μεγαλύτερο μερίδιο διανυκτερεύσεων από ξένους επισκέπτες κατά την περίοδο αυτή καταγράφηκε στη Μάλτα (93,3%), την Κύπρο (85,6%) και το Λουξεμβούργο (85,1%).

Αντίθετα, οι ξένοι επισκέπτες αντιπροσώπευαν μόνο περίπου το ένα πέμπτο των διανυκτερεύσεων στη Γερμανία (19,9%), την Πολωνία (20,2%) και τη Ρουμανία (22,4%).

Σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2025, σημειώθηκε αύξηση τόσο στις διανυκτερεύσεις των ξένων (+5,5%) όσο και των εγχώριων επισκεπτών (+1,7%). Οι μεγαλύτερες αυξήσεις στις διανυκτερεύσεις από ξένους επισκέπτες καταγράφηκαν στην Ιρλανδία (+42,3%), στη Λιθουανία (+24,1%) και στη Σλοβακία (+15,4%). Στον αντίποδα, οι μεγαλύτερες μειώσεις ξένων επισκεπτών καταγράφηκαν στη Λετονία (-7,5%), στη Βουλγαρία (-4,3%) και τσο Βέλγιο (-4,0%).

Πηγή: ot.gr

Airbnb: Πόσες διανυκτερεύσεις σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης έγιναν στην ΕΕ το α’ τρίμηνo

Τα ευρήματα αναδεικνύουν μια δυναμική χρονιά, η οποία χαρακτηρίζεται από σημαντική άνοδο της πληρότητας σε εθνικό επίπεδο, επιμήκυνση του παραθύρου κρατήσεων, αλλά και στρατηγικές προσαρμογές στις τιμές.
Στα αξιοσημείωτα είναι επίσης ότι οι κρατήσεις πραγματοποιούνται κατά μέσο όρο 19,8 ημέρες νωρίτερα (+6,1% YoY), δείχνοντας πιο οργανωμένη συμπεριφορά από πλευράς των επισκεπτών.

Τα ευρήματα αναδεικνύουν μια δυναμική χρονιά, η οποία χαρακτηρίζεται από σημαντική άνοδο της πληρότητας σε εθνικό επίπεδο, επιμήκυνση του παραθύρου κρατήσεων, αλλά και στρατηγικές προσαρμογές στις τιμές.

«Η ελληνική αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης ωριμάζει προσαρμοζόμενη στις διεθνείς τάσεις. Οι ταξιδιώτες πλέον προγραμματίζουν και κλείνουν τη διαμονή τους πολύ νωρίτερα, γεγονός που επιτρέπει στους διαχειριστές να εξασφαλίζουν υψηλές πληρότητες, έστω και με στοχευμένες διορθώσεις στις τιμές όπου αυτό κρίνεται απαραίτητο για τη διατήρηση της ανταγωνιστικότητας του ελληνικού τουριστικού προϊόντος».

Βασικά Εθνικά Μεγέθη για μισθώσεις τύπου airbnb
Άνοδος Πληρότητας (Occupancy): Η μέση πληρότητα στην επικράτεια διαμορφώνεται στο 41,0%, σημειώνοντας αξιοσημείωτη αύξηση κατά +7,1% σε σύγκριση με το καλοκαίρι του 2025 (38,2%).

Διεύρυνση Παραθύρου Κρατήσεων (Booking Window): Οι κρατήσεις πραγματοποιούνται κατά μέσο όρο 19,8 ημέρες νωρίτερα (+6,1% YoY), δείχνοντας πιο οργανωμένη συμπεριφορά από πλευράς των επισκεπτών.

Μέση Ημερήσια Τιμή (ADR): Καταγράφεται ήπια αποκλιμάκωση της τάξης του -4,5%, με τη μέση τιμή στα 104€ (έναντι 109€ το 2025)

Διάρκεια Διαμονής (Length of Stay): Σταθεροποιείται στις 3,6 νύχτες, παρουσιάζοντας μικρή μείωση (-4,1% YoY)

Αποκλίσεις και Τάσεις ανά Προορισμό
Η έκθεση της Beyond αναδεικνύει μια αγορά «δύο ταχυτήτων», με τους premium νησιωτικούς προορισμούς και τα μεγάλα αστικά κέντρα να ηγούνται της ανάπτυξης, ενώ ορισμένες περιοχές παρουσιάζουν τάσεις εξομάλυνσης.

Σημαντικά συμπεράσματα, στρατηγικές ευκαιρίες
Από τα πιο πάνω στοιχεία προκύπτουν ορισμένα συμπεράσματα αλλά και στρατηγικές ευκαιρίες για τον κλάδο.

Παρατηρείται μια «συμπίεση» στα τέλη του καλοκαιριού. Η ζήτηση παραμένει ιδιαίτερα ισχυρή καθ’ όλη τη διάρκεια του Ιουλίου και έως τις 19 Αυγούστου. Μετά τις 28 Αυγούστου, ωστόσο, καταγράφεται απότομη κάμψη της πληρότητας και υποχώρηση των τιμών (στα 190€-215€ για τις premium αγορές), ένα φαινόμενο που αποτελεί πλέον δομικό χαρακτηριστικό της ελληνικής εποχικότητας.

Ανεκμετάλλευτη παραμένει η περίοδος στις αρχές Σεπτεμβρίου. Τα δεδομένα αναζητήσεων δείχνουν ότι υπάρχει έντονο ενδιαφέρον (~2% αύξηση) γύρω στην 1η Σεπτεμβρίου, το οποίο όμως δεν μετουσιώνεται σε κρατήσεις (η πληρότητα παραμένει στο 22%). Αυτό υποδεικνύει την ανάγκη για πιο ευέλικτες και ελκυστικές τιμολογιακές πολιτικές από τους διαχειριστές κατά τη μεταβατική αυτή περίοδο.

Τέλος αναδεικνύεται η ανάγκη για δυναμική τιμολόγηση (Dynamic Pricing) καθώς, για παράδειγμα, σε περιοχές όπως η Θεσσαλονίκη και η Ρόδος, παρατηρείται έντονη μεταβλητότητα και απώλεια εσόδων λόγω της χρήσης σταθερών τιμών («flat rates») καθ’ όλη την εβδομάδα. Η Beyond συστήνει την υιοθέτηση εργαλείων δυναμικής τιμολόγησης για τη βελτιστοποίηση των εσόδων (RevPAN) μεταξύ καθημερινών και Σαββατοκύριακων.

Πηγή: ot.gr

Airbnb: Αύξηση πληρότητας 7,1%, στροφή σε πιο έγκαιρες κρατήσεις – Τα στοιχεία για τη Ρόδο

Ρεπορτάζ της Καθημερινής παρουσίασε  στοιχεία για τη χωρική κατανομή των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τα οποία παρείχε η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ). Στην Αρχή πρέπει να δηλώνονται όλα τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια, ώστε να αποκτήσουν τον περίφημο ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου), χωρίς τον οποίο οι πλατφόρμες, όπως η Airbnb και η Booking, δεν πρέπει να δέχονται καταχωρίσεις. Να σημειωθεί ότι ως βραχυχρόνια νοείται η μίσθωση έως 59 ημερών κάθε φορά, που είναι υποχρεωτικό να δηλώνεται σε ειδικό μητρώο στην ΑΑΔΕ και να υποβάλλεται δήλωση, βάσει της οποίας φορολογείται. Τι δείχνουν τα στοιχεία αυτά;

• Tο 2025, έσοδα από βραχυχρόνιες μισθώσεις δηλώθηκαν για 117.604 ακίνητα: τα περισσότερα στην Αττική (25.994), στην Κεντρική Μακεδονία (17.748), στο Νότιο Αιγαίο (16.100), στην Κρήτη (12.870) και στο Ιόνιο (11.664).

• Λόγω της αύξησης βραχυχρόνιων μισθώσεων στην περιφερειακή ενότητα Καβάλας (Δήμοι Καβάλας, Παγγαίου και Θάσου) και στην Αλεξανδρούπολη, η Ανατολική Μακεδονία και Θράκη προσεγγίζει την –τουριστικά πολύ πιο ανεπτυγμένη– Πελοπόννησο σε αριθμό βραχυχρόνιων μισθώσεων.

• Η διασπορά είναι τεράστια, καθώς στους 325 από τους 332 δήμους της χώρας υπάρχει έστω ένα ακίνητο που μισθώνεται με αυτόν τον τρόπο.

• Το 2025, σε 65 δήμους δηλώθηκε εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση σε περισσότερα από 500 ακίνητα.

Τα έσοδα
Η ΑΑΔΕ παρείχε στην «Κ» και οικονομικά στοιχεία για τα εισοδήματα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, σε επίπεδο περιφερειακής ενότητας:

• Τα περισσότερα έσοδα για το κράτος προήλθαν από τον Κεντρικό Τομέα Αθηνών, όπου για 1.722 ακίνητα δηλώθηκε ετήσιο εισόδημα άνω των 10.000 ευρώ.

• Ακολουθεί η περιφερειακή ενότητα Κέρκυρας, όπου έσοδα άνω των 10.000 ευρώ δηλώθηκαν για 1.554 ακίνητα, Χανίων για 1.282 ακίνητα και Χαλκιδικής για 1.281 ακίνητα.

• Από τη νησιωτική Ελλάδα, μετά την Κέρκυρα έπεται η περιφερειακή ενότητα Ρόδου, με 741 ακίνητα να έχουν πέρυσι αποφέρει άνω των 10.000 ευρώ, η περιφερειακή ενότητα Πάρου με 499 ακίνητα και Κεφαλληνίας με 469.

Η «Κ» παρέθεσε τα στοιχεία σε δύο ακαδημαϊκούς με τεράστια εμπειρία σε θέματα τουρισμού –στον Πάρι Τσάρτα, ομότιμο καθηγητή στο Χαροκόπειο Πανεπιστήμιο και στον Χάρη Κοκκώση, ομότιμο καθηγητή στο Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας–, στον Δημήτρη Κουρκουρίδη, πολεοδόμο-χωροτάκτη και ερευνητή στο Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας και Ανάπτυξης του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου και στον Aρη Iκκο, επιστημονικό διευθυντή του ΙΝΣΕΤΕ (ερευνητικού Ινστιτούτου του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων).

«Το ζήτημα των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι πολυσύνθετο», λέει ο κ. Τσάρτας. «Βλέποντας τα στοιχεία για τη διασπορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε όλη τη χώρα, σκέφτομαι ότι η συζήτηση θα είχε νόημα πριν από μία δεκαετία. Πλέον οι βραχυχρόνιες μισθώσεις βρίσκονται παντού και είναι άμεσα συνδεδεμένες με το τουριστικό προϊόν της χώρας. Επίσης είναι αξιοσημείωτη η παρουσία τους σε προορισμούς που δεν έχουν ακόμη αποκτήσει “όνομα”. Το φαινόμενο αυτό το είχαμε δει σε προηγούμενες δεκαετίες με τα ενοικιαζόμενα δωμάτια και διαμερίσματα, που προηγήθηκαν, προσελκύοντας αρχικά εσωτερικό τουρισμό και στη συνέχεια τους tour operators. Aρα τα στοιχεία για τη διασπορά των μισθώσεων τύπου Αirbnb μας δείχνουν μια τάση η οποία περιλαμβάνει ακόμη και αγροτικές περιοχές που δεν βρίσκονται κοντά στη θάλασσα. Κατά τη γνώμη μου, δεν πρέπει να υποτιμάμε ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις φαίνεται να προτιμώνται έναντι των ξενοδοχείων από τους επαγγελματίες, που λόγω αντικειμένου πρέπει να ταξιδεύουν μέσα στη χώρα. Το ποσοστό αυτό δεν είναι ασήμαντο και ενδεχομένως να εξηγεί το πλήθος των Airbnb σε περιοχές μη τουριστικές, λ.χ. για την Αθήνα, στην Καλλιθέα ή στο Μοσχάτο. Τέλος, τα στοιχεία μας δείχνουν ότι ο “ελέφαντας στο δωμάτιο” είναι τα άλλοτε εξοχικά, που έχουν πάψει να χρησιμοποιούνται από την αγία ελληνική οικογένεια, αλλά η διαχείρισή τους έχει μετατραπεί σε τουριστική επιχειρηματικότητα».

Η τυπολογία
Τα στοιχεία δείχνουν ότι την πρωτοκαθεδρία έχουν οι μητροπολιτικές περιοχές και οι μεγάλοι τουριστικοί προορισμοί. «Υπάρχει μια χωρική τυπολογία», εκτιμά ο κ. Κουρκουρίδης. «Διακρίνω τέσσερις χωρικές ζώνες. Η πρώτη είναι η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη, τα μητροπολιτικά κέντρα. Ο μεγάλος αριθμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων σχετίζεται με την καθιέρωσή τους ως προορισμών city break, με τα επαγγελματικά ταξίδια, ενδεχομένως με τον μεγάλο αριθμό φοιτητών. Η δεύτερη είναι οι νησιωτικοί διεθνείς προορισμοί, όπως η Κέρκυρα, η Ρόδος, η Μύκονος και η Πάρος. Η τρίτη κατηγορία είναι οι παράκτιες ζώνες, ιδίως οι άλλοτε περιοχές εξοχικής κατοικίας σε μικρή απόσταση από τα μεγάλα αστικά κέντρα. Τέλος, βλέπουμε τα αναδυόμενα περιφερειακά αστικά κέντρα, όπως η Αλεξανδρούπολη –έκπληξη κατά τη γνώμη μου–, ο Βόλος, η Καλαμάτα, η πόλη του Ηρακλείου, που δεν είναι οι κατεξοχήν τουριστικοί προορισμοί».

«Οι δέκα πρώτοι δήμοι συγκεντρώνουν το 36% των μισθώσεων, οι 20 πρώτοι περίπου τις μισές. Αρα η δραστηριότητα είναι πολύ συγκεντρωμένη χωρικά. Ο “χάρτης” των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν καταγράφει μόνο πού υπάρχει τουρισμός, αλλά αποκαλύπτει πώς αναδιαμορφώνεται ο τουριστικός χώρος. Το Αirbnb δεν λειτουργεί απλώς ως εργαλείο φιλοξενίας τουρισμού, αλλά ως παράγοντας χωρικού μετασχηματισμού της Ελλάδας», καταλήγει ο κ. Κουρκουρίδης.

Ευκαιρίες και κίνδυνοι
Η μεγάλη διάχυση των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι ένα φαινόμενο με πολλές προεκτάσεις. «Από τη μια πλευρά δίνει ζωή σε περιοχές που δεν έχουν άλλες δυνατότητες», εκτιμά ο κ. Κοκκώσης. «Ταυτόχρονα όμως δημιουργεί πιέσεις σε περιοχές οι οποίες δεν είχαν τις προϋποθέσεις να έχουν σημαντική τουριστική κίνηση. Αναρωτιέμαι, όταν ένα μικρό χωριό έχει 20-30 μονάδες τύπου Airbnb, πώς το διαχειρίζεται η τοπική κοινωνία; Υπάρχει επαρκές προσωπικό για την καθαριότητα των ακινήτων αλλά και των δημόσιων χώρων; Υπάρχει αρκετό νερό; Υπάρχει μέριμνα για τα απορρίμματα; Ολα αυτά είναι ζητήματα που βρίσκουμε ήδη μπροστά μας».

Αξίζει πάντως να σημειωθεί ότι υφίσταται μεγάλη απόκλιση ανάμεσα στα στοιχεία που παρείχε στην «Κ» η ΑΑΔΕ (117.000 ακίνητα) και σε εκείνα που πέρυσι συγκέντρωσε η ΕΛΣΤΑΤ (207.000 ακίνητα, 2024). Σε κάποιες περιοχές η απόκλιση είναι τεράστια: για παράδειγμα, σύμφωνα με τα στοιχεία της πλατφόρμας «Inside Airbnb», σήμερα στη Σαντορίνη υπάρχουν 6.080 βραχυχρόνιες μισθώσεις (έναντι 633 της ΑΑΔΕ), στη Ρόδο 5.923 (έναντι 2.466), στα Χανιά 6.124 (έναντι 3.012), στη Μύκονο 4.164 (έναντι 1.107), στη Νάξο και τις Μικρές Κυκλάδες 3.765 (έναντι 1.490) Πώς εξηγείται η διαφορά; «Δεδομένου ότι και τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ αναφέρονται σε καταλύματα με οριστική εγγραφή στο μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, η απόκλιση αυτή σημαίνει ότι σχεδόν τα μισά ακίνητα στο μητρώο της ΑΑΔΕ δεν δήλωσαν καμία μίσθωση, κάτι που αναμφίβολα δημιουργεί προβληματισμό», εκτιμά ο κ. Ικκος.

Το πρόσφατο χωροταξικό πλαίσιο για τον τουρισμό αναφέρεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, προβλέποντας δυνατότητα (αλλά όχι υποχρέωση) ανάσχεσής τους. Η κυβέρνηση πρόσφατα εξήγγειλε ότι θα επεκτείνει το μέτρο απαγόρευσης νέων μισθώσεων στη Θεσσαλονίκη. Ενώ την προηγούμενη εβδομάδα δικάστηκε στο ΣτΕ προσφυγή για τη «συγκεκαλυμμένη» ξενοδοχοποίηση της Πλάκας. «Οι απαγορεύσεις στην Αθήνα αποδείχθηκαν ανεπαρκείς. Υπολογίσαμε ότι μόλις το 5% του συνόλου επέστρεψε στη μακροχρόνια μίσθωση», λέει ο κ. Τσάρτας. «Είναι σίγουρο ότι και στις περιοχές όπου απαγορεύεται, εξακολουθούν να δίνονται νέοι ΑΜΑ μέσω εταιρειών που διαθέτουν πολλά ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση σε άλλες περιοχές. Η τελευταία ενδιαφέρουσα εξέλιξη είναι οι συνέργειες με τον ξενοδοχειακό κλάδο – λ.χ. οι πελάτες ενός Αirbnb να μπορούν να φάνε πρωινό σε κάποιο κοντινό ξενοδοχείο».

Πηγή: moneyreview.gr

Η επικράτεια του Airbnb – Πώς εξαπλώθηκαν παντού οι βραχυχρόνιες μισθώσεις

Οι διαθέσιμες καταχωρίσεις στην Ελλάδα ανήλθαν σε 142.633, μειωμένες κατά 2,3% σε σχέση με τον Μάιο του 2025. Η χώρα ήταν, μαζί με την Κροατία, μία από τις λίγες μεγάλες ευρωπαϊκές αγορές στις οποίες περιορίστηκε η προσφορά, την ώρα που στην Ευρώπη συνολικά ο αριθμός των διαθέσιμων καταλυμάτων αυξήθηκε κατά 2,6%.

Επιπλέον, με την ζήτηση να αυξάνεται σε αντίθεση με μια ελαφρώς μικρότερη βάση καταχωρίσεων, η πληρότητα Μαϊου στα ελληνικά Airbnb αυξήθηκε κατά 5,4% στο 58,1%.

Παρά τη συρρίκνωση της προσφοράς, οι διανυκτερεύσεις που καταγράφηκαν τον Μάιο στην ελληνική αγορά παρουσίασαν αύξηση 2% σε ετήσια βάση. Η εικόνα, ωστόσο, αλλάζει όταν εξετάζονται οι κρατήσεις που πραγματοποιήθηκαν μέσα στον ίδιο μήνα για τρέχουσες ή μελλοντικές διαμονές, οι οποίες υποχώρησαν κατά 2,9%.

Η απόκλιση αυτή δείχνει ότι τα καταλύματα αξιοποίησαν τον Μάιο κρατήσεις που είχαν ήδη εξασφαλιστεί, ενώ η νέα ροή κρατήσεων παρουσίασε ελαφρά κάμψη. Πρόκειται για ένα πρώτο σημάδι μεγαλύτερης επιφυλακτικότητας των ταξιδιωτών, χωρίς όμως να μεταφράζεται ακόμη σε πραγματική υποχώρηση των διανυκτερεύσεων.

Άνοδος 9,1% στις τιμές
Ισχυρότερη είναι η εικόνα στο μέτωπο των τιμών. Η μέση ημερήσια τιμή των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα αυξήθηκε κατά 9,1% σε σύγκριση με τον Μάιο του 2025, μία από τις μεγαλύτερες αυξήσεις μεταξύ των κυριότερων ευρωπαϊκών αγορών, και διαμορφώθηκε σε €135,5.

Επίσης, η συνδυαστική επίδραση της ισχυρότερης ζήτησης, της υψηλότερης πληρότητας και των αυξανόμενων τιμών ώθησε τα έσοδα ανά διαθέσιμο κατάλυμα (RevPAR) στα 78,7 ευρώ, σημειώνοντας αύξηση 15,1% σε ετήσια βάση.

Παράλληλα, ο δείκτης Repeat Rent Index, ο οποίος παρακολουθεί τις μεταβολές των τιμών στα ίδια καταλύματα και περιορίζει την επίδραση νέων, ακριβότερων ακινήτων που εισέρχονται στην αγορά, ενισχύθηκε κατά 2,9%.

Η σημαντική απόσταση μεταξύ της συνολικής αύξησης της μέσης τιμής και της μικρότερης ανόδου στα υφιστάμενα καταλύματα δείχνει ότι η αύξηση δεν προέρχεται μόνο από ανατιμήσεις των ίδιων ιδιοκτητών. Αντανακλά και αλλαγή στη σύνθεση της αγοράς, με τα οικονομικότερα ή χαμηλότερων προδιαγραφών καταλύματα να περιορίζονται και το διαθέσιμο απόθεμα να μετακινείται προς ακριβότερες κατηγορίες.

Η AirDNA συνδέει τη συνεχιζόμενη κάμψη της ελληνικής προσφοράς με τα αυστηρότερα πρότυπα λειτουργίας που τέθηκαν σε εφαρμογή από τον Οκτώβριο του 2025, με στόχο την αναβάθμιση της ποιότητας και την απομάκρυνση καταλυμάτων που δεν πληρούν τις νέες απαιτήσεις. Η εξέλιξη αυτή φαίνεται να συγκεντρώνει τη ζήτηση σε μικρότερη και ισχυρότερη ομάδα επαγγελματιών της αγοράς.

Πτώση της ζήτησης στην Ευρώπη, αλλά άνοδος εσόδων
Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η αγορά εμφάνισε σημάδια σταθεροποίησης έπειτα από μια ασθενέστερη άνοιξη. Οι διαθέσιμες καταχωρίσεις έφτασαν τα 3,86 εκατ., σημειώνοντας αύξηση 2,6%, ενώ οι διανυκτερεύσεις μειώθηκαν κατά 1,1%, στα 39 εκατ.

Ήταν ο ένατος διαδοχικός μήνας κάμψης της ευρωπαϊκής ζήτησης, αν και η πτώση περιορίστηκε αισθητά σε σχέση με το -6,2% του Απριλίου. Οι νέες κρατήσεις υποχώρησαν κατά 2,9%, καταγράφοντας τον δέκατο συνεχόμενο μήνα αρνητικής μεταβολής.

Παρά τη χαμηλότερη ζήτηση και την αύξηση της προσφοράς, η μέση πληρότητα στην Ευρώπη ενισχύθηκε στο 58,3%, καθώς περιορίστηκαν οι πραγματικά διαθέσιμες νύχτες σε μεγάλο αριθμό αγορών. Η μέση ημερήσια τιμή αυξήθηκε κατά 6,8%, στα 140 ευρώ, ενώ το έσοδο ανά διαθέσιμη νύχτα ενισχύθηκε κατά 8%, στα 81,6 ευρώ.

Η εικόνα δείχνει ότι οι επιχειρήσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης κατάφεραν να αντισταθμίσουν την περιορισμένη ζήτηση μέσω υψηλότερων τιμών και αποτελεσματικότερης διαχείρισης της διαθεσιμότητας.

Θετικά μηνύματα για τον Ιούλιο και τον Αύγουστο
Παρά την κάμψη του Μαΐου, οι προκρατήσεις για το ευρωπαϊκό καλοκαίρι κινούνται 4,9% υψηλότερα από το 2025. Ο Ιούνιος εμφανίζεται προς το παρόν με απώλειες 1,8%, όμως η εικόνα αντιστρέφεται τον Ιούλιο, με αύξηση 9,5%, και τον Αύγουστο, με άνοδο 7,6%.

Ακόμη ισχυρότερη εμφανίζεται η ζήτηση για τον Σεπτέμβριο, η οποία προηγείται κατά 9% σε σύγκριση με πέρυσι. Η μετατόπιση αυτή ενδέχεται να δείχνει ότι περισσότεροι Ευρωπαίοι αναζητούν χαμηλότερες τιμές εκτός του σκληρού πυρήνα της υψηλής περιόδου, καθώς το αυξημένο κόστος ταξιδιών εξακολουθεί να πιέζει τους οικογενειακούς προϋπολογισμούς.

Πηγή: tornosnews.gr

Airbnb στην Ελλάδα: Λιγότερα καταλύματα, ακριβότερες διανυκτερεύσεις – Άλμα 9,1% στις τιμές τον Μάιο