Αίτηση αναίρεσης κατά της απόφασης για τα παραμεθόρια ακίνητα

Την ακύρωση της υπ’ αριθμ. 5/2013 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Δωδεκανήσου με την οποία αναγνωρίζεται αναδρομικότητα σε νόμο του 2011, με τον οποίο απλώνεται, όπως έγραψε και χθες η “δ”, “πέπλο προστασίας” σ’ όλες τις εµπορικές µισθώσεις στην παραµεθόριο, επιδιώκουν με αίτηση αναίρεσής τους, δύο δικηγορικά γραφεία.
Με την απόφαση που εξέδωσε το Εφετείο Δωδεκανήσου αναγνωρίστηκε ότι είναι έγκυρα όλα τα µισθωτήρια συµβόλαια 12ετούς διάρκειας για τα οποία δεν έχει εξασφαλισθεί έγκριση, στο πρόσωπο του µισθωτή, από την επιτροπή παραµεθορίου, πριν την παρέλευση 6ετίας από την σύναψη του µισθωτήριου συµβολαίου.
Κρίθηκε µάλιστα ότι ο Ν. 3978/2011, που ψηφίστηκε την 16η Ιουνίου 2011 και καταργεί την υποχρέωση λήψη άδειας από την επιτροπή παραµεθορίου, έχει αναδροµική ισχύ.
Αυτό ουσιαστικά σηµαίνει ότι στις ευεργετικές διατάξεις του νέου νόµου υπάγονται και οι εµπορικές µισθώσεις που υπεγράφησαν πριν την 16η Ιουνίου 2011 αλλά και όσες δεν είχαν συµπληρώσει 6ετία την ίδια ηµεροµηνία.
Σύµφωνα µε την απόφαση σκοπός του ως άνω νόµου, όπως σαφώς προκύπτει από το περιεχόµενό του, είναι η πλήρης απελευθέρωση των συναλλαγών στα παραµεθόρια ακίνητα για τους υπηκόους των κρατών – µελών της ΕΕ (µεταξύ των οποίων φυσικά περιλαµβάνονται και οι Έλληνες υπήκοοι) και των κρατών της ΕΖΕΣ, µε την άρση των υπέρµετρων νοµοθετικών περιορισµών και γραφειοκρατικών διαδικασιών, απώτερος δε σκοπός είναι η οικονοµική ανάκαµψη και ανάπτυξη της χώρας µε την τόνωση και την διευκόλυνση της επιχειρηµατικής δραστηριότητας.
Υπηρετούν δηλαδή οι ανωτέρω διατάξεις, όπως τονίζεται στην απόφαση, ευρύτερο ειδικό δηµόσιο σκοπό και δη την ανάπτυξη της εθνικής οικονοµίας.
Τα δικηγορικά γραφεία των κ.κ. Ηλία Αρβανιτόπουλου (Αθηνών) και Έλλης Βελιάδη (Ρόδου) θεωρούν εσφαλμένη την ως άνω απόφαση και ζητούν την ακύρωσή της από τον Αρειο Πάγο.
Όπως τονίζεται, μεταξύ άλλων, στην αίτησή τους από την κατά την 31.07.1990 έναρξη ισχύος του Ν. 1892/1990, επιτρέπεται και είναι έγκυρη η σύναψη μισθώσεων διάρκειας μέχρι έξι ετών, χωρίς να απαιτείται η προηγούμενη χορήγηση άδειας, τόσο για τους Έλληνες, όσο και για τους υπηκόους των κρατών μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης, καθώς και για τους ομογενείς. Συνεπώς, από την ισχύ του νόμου αυτού, η ανωτέρω άδεια απαιτείται μόνο για τις μισθώσεις, που η διάρκειά τους υπερβαίνει τα έξι έτη.
Για την εγκυρότητα της υπερεξαετούς μίσθωσης ακινήτου σε παραμεθόριο περιοχή, ενόψει του ό,τι δεν απαιτείται προηγούμενη άδεια της επιτροπής για τα πρώτα έξι ή και λιγότερα από έξι χρόνια διάρκειας και λειτουργίας της μίσθωσης και εφόσον η άδεια ληφθεί κατά τη διάρκεια του χρόνου, που η μίσθωση είναι ισχυρή και έγκυρη, ήτοι προ της παρόδου της εξαετίας, καθίσταται έγκυρη και ισχυρή η μίσθωση και για το πέραν της εξαετίας συμβατικό χρόνο (ακριβέστερα, εγκυροποιείται και ισχυροποιείται ο σχετικός συμβατικός όρος διάρκειας της μίσθωσης πέραν των έξι ετών).
Περαιτέρω σύμφωνα με το άρθρο 114§2 του ν. 3978/2011 (έναρξη ισχύος από 16-06-2011), καταργείται κάθε διάταξη νόμου που περιέχει διαφορετική ρύθμιση (άρθρο 117 αυτού), η παράγραφος 1 του άρθρου 25 του ν. 1892/1990.
Επισημαίνεται ακόμη ότι από τη διάταξη του άρθρου 2 ΑΚ, κατά την οποία ο νόμος ορίζει περί του μέλλοντος και δεν έχει αναδρομική δύναμη, η οποία αποτελεί γενική αρχή του δικαίου, σαφώς προκύπτει ότι ο νεότερος νόμος εφαρμόζεται επί νομικών πράξεων που έλαβαν χώρα μετά την έναρξη της ισχύος του.
Από τα άρθρα επομένως των ως άνω διατάξεων του ν. 1882/1990 και του νεότερου ν. 3978/2011, σε συνδυασμό με το άρθρο 2ΑΚ, συνάγονται, κατά την άποψη των δικηγόρων, τα κάτωθι συμπεράσματα:
1) ο νόμος 3978/2011, αφού δεν περιέχει διάταξη που να ορίζει την, κατ’ εξαίρεση του άρθρου 2ΑΚ, αναδρομική ισχύ αυτού, εφαρμόζεται στις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος αυτού, ήτοι μετά τις 16-06-2011,
2) στις μισθώσεις που συνήφθησαν πριν το διάστημα ισχύος αυτού και έχουν ήδη διαρκέσει άνω της εξαετίας, χωρίς να ληφθεί για αυτές άδεια από την αρμόδια επιτροπή, εφαρμόζεται ο ν. 1882/1990, ήτοι αυτές έχουν καταστεί απολύτως άκυρες, μη δυνάμενης της σχετικής ακυρότητας να θεραπευτεί, και
3) στις μισθώσεις που συνήφθησαν πριν το διάστημα ισχύος του ν. 3978/2011 και δεν έχει παρέλθει χρονικό διάστημα άνω της εξαετίας και έχει ήδη υποβληθεί για αυτές αίτηση για άρση της απαγόρευσης και εκκρεμεί η απόφαση της διοίκησης, εφαρμόζεται ο ν. 3978/2011 (άρθρο 114§3περ.2 αυτού).
Επισημαίνουν επίσης ότι, ενόψει του περιεχομένου των προαναφερομένων διατάξεων του ν. 1892/1990 και του ν. 3978/2011, που τροποποίησε αυτόν, που έχουν τον χαρακτήρα κανόνων δημόσιας τάξης, στον πιο έντονο βαθμό, λόγω της, με τη θέσπισή τους, επιδίωξης υπέρτατου εθνικού συμφέροντος, εγκειμένου, κατά τ’ ανωτέρω, στην κατοχύρωση της ασφάλειας και της εδαφικής ακεραιότητας της χώρας, αυτές είναι επικρατέστερες σε σχέση με τις διατάξεις περί εμπορικών μισθώσεων του ΠΔ 34/1995, οι οποίες θεσπίζουν επίσης κανόνες δημόσιας τάξης, που προασπίζουν, όμως, υποδεέστερο δημόσιο συμφέρον.
Υποστηρίζεται έτσι ότι επί μισθώσεων ακινήτων κειμένων σε παραμεθόριες περιοχές, αν δεν αρθούν οι περιορισμοί του άρθρου 25 του ν. 1892/1990, όπως αυτό ίσχυε και εφαρμόζεται ακόμα στις προαναφερθείσες περιπτώσεις, και όπως αυτό τροποποιήθηκε και ισχύει με το άρθρο 114 του ν. 3978/2011, με τη λήψη της σχετικής άδειας της επιτροπής του άρθρου 25§1β του ίδιου νόμου, αποκλείεται η εφαρμογή των διατάξεων αυτού (πδ 34/1995), όπως και των διατάξεων του Αστικού Κώδικα.