Υπόμνημα καταστηματαρχών για τη μίσθωση δημοτικών ακινήτων

Εν αναμονή της νομοθετικής ρύθμισης στην εκκρεμότητα που υφίσταται για την ανανέωση των μισθώσεων των δημοτικών καταστημάτων, τελεί η Ενωση Καταστηματαρχών Δημοτικών Καταστημάτων της Ρόδου.
Η Ενωση, υπέβαλε δια του πληρεξουσίου δικηγόρου της κ. Φ. Κωστόπουλου, υπόμνημα στον Υπουργό Εσωτερικών κ. Γ. Μιχελάκη, το οποίο και επεξεργάζεται η νομική υπηρεσία του Δήμου Ρόδου, προκειμένου να εισηγηθεί τη λήψη συγκεκριμένων μέτρων.
Στο υπόμνημα αναφέρονται μεταξύ άλλων και τα εξής:
“1) ΘΕΜΑ: ΑΝΑΝΕΩΣΗ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΩΝ ΜΕ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ ΔΗΜΟΣΙΟ ΚΑΙ Ο.Τ.Α.
α) Σύμφωνα με διάταξη του Ν. 4013/2011 (άρθρο 15 § 12) μισθώσεις ακινήτων που υπάγονται στο Π.Δ 34/95 (εμπορικές μισθώσεις) οι οποίες αφορούν ακίνητα που στεγάζονται τουριστικές επιχειρήσεις, με εκμισθωτή το Δημόσιο, Ν.Π.Δ.Δ, Ο.Τ.Α κ.τ.λ μπορούν να παρατείνονται μέχρι 12 χρόνια από την λήξη τους με τον εγκατεστημένο στο μίσθιο μισθωτή κ.τ.λ.
Με την διάταξη της § 14 του ιδίου ως άνω άρθρου προβλέπεται ότι για τις μισθώσεις αυτές δηλ. ακινήτων που στεγάζονται τουριστικές επιχειρήσεις, η άνω ανανέωση γίνεται με μίσθωμα 4,8% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
β) Το έτος 1999 υπήρξε αντίστοιχη διάταξη με τον Ν.2741/99 (άρθρο 7 § 19) χωρίς τον περιορισμό περί του είδους των επιχειρήσεων (τουριστικών επιχειρήσεων) που στεγάζονται στα δημοτικά καταστήματα. Δηλαδή με την διάταξη εκείνη μπορούσαν το Δημόσιο και οι άλλοι Δήμοι να ανανεώσουν απευθείας την μίσθωση για όλα τα καταστήματα που εκμίσθωσαν ανεξάρτητα της χρήσης των.
Επειδή δεν υπάρχει ασφαλής προσδιορισμός του όρου τουριστική επιχείρηση και επειδή λόγω της κακής οικονομικής συγκυρίας, προστασία χρήζουν όλες οι επιχειρήσεις, γι’αυτό καλό είναι να απαλειφθεί από την άνω διάταξη ο όρος περί τουριστικών επιχειρήσεων, έτσι ώστε η ανανέωση να ισχύσει για όλες τις μισθώσεις, όπως έγινε με την διάταξη του άρθρου 7 § 19 του Ν. 2741/99.
2) ΘΕΜΑ ΡΥΘΜΙΣΗΣ ΟΦΕΙΛΩΝ ΠΡΟΣ ΤΟΥΣ ΔΗΜΟΥΣ
Να ισχύσει και για τις οφειλές παντός είδους προς τους Ο.Τ.Α η δυνατότητα ρύθμισης αυτών με τον ίδιο τρόπο που ρυθμίσθηκαν και τα χρέη προς το Δημόσιο (48) χωρίς περιορισμό ως προς το ύψος της οφειλής.
3) Το έτος 1999 με τον άνω ν. 2711/99 (άρθρο 7) δόθηκε η δυνατότητα παράτασης των μισθώσεων με εκμισθωτή τους Ο.Τ.Α και το Δημόσιο για 12 χρόνια, με ελάχιστο μίσθωμα ύψους 10% ετησίως επί της αντικειμενικής αξίας των μισθίων.
Το άνω μίσθωμα σε ποσοστό 10% ετησίως επί της αντικειμενικής αξίας των μισθίων με βάση τον προαναφερθέντα νόμο ήταν υπερβολικά υψηλό, γεγονός αποδεκτό από όλους και από τον Δήμο Ρόδου, πλην όμως λόγω της ανελαστικότητας του νόμου, ήτο αναγκαστική η αποδοχή του για όποιον μισθωτή ήθελε να ανανεώσει την διάρκεια της μίσθωσης ή να προβεί σε άλλης μορφής τροποποίηση της μισθωτικής σχέσης.
Γι’ αυτό και το Δημοτικό Συμβούλιο του Δήμου Ρόδου με την αριθμ. 604/2000 απόφασή του η οποία συμπεριελήφθη στα συμφωνητικά ανανέωσης κατά τρόπο που αποτέλεσε συμβατικό όρο αυτών, αποφάσισε ότι σε περίπτωση νομοθετικής μείωσης των αντικειμενικών αξιών ή μείωσης του προβλεπομένου στο άρθρο 7 του Ν. 2741/99 ελαχίστου ποσοστού ετησίου μισθώματος, τότε θα μειωθεί αναδρομικά το μίσθωμα και θα επιστραφεί η διαφορά για όσο χρόνο καταβαλλόταν το συμφωνηθέν με την άνω σύμβαση μίσθωμα στο ύψος του 10% ετησίως της αντικειμενικής αξίας κατά τα άνω.
Η απόφαση αυτή του Δημοτικού Συμβουλίου Ρόδου επαναλήφθηκε και συμπληρώθηκε με την αριθμ. 237/2004 απόφαση του ίδιου Δημοτικού Συμβουλίου κατά τρόπο που να μην καταλείπεται καμιά αμφιβολία ως προς την συμφωνία αυτή.
Με το άρθρο 19 του Ν. 3320/2005 μειώθηκε το άνω ελάχιστο ετήσιο μίσθωμα για τις μισθώσεις των παραμεθορίων νησιωτικών νομών (όπως είναι τα Δωδ/σα) από το ποσοστό του 10% σε ποσοστό 6% ετησίως της αντικειμενικής αξίας των μισθίων.
Κατόπιν τούτου ο Δήμος μείωσε στα πλαίσια της άνω συμφωνίας τον Ιούνιο του έτους 2005 τα καταβαλλόμενα μισθώματα για τα άνω μίσθια – καταστήματα και αναπροσάρμοσε μειωτικά αυτά από το ύψος του 10% στο 6% ετησίως της αντικειμενικής αξίας των μισθίων.
Επιπροσθέτως ο Δήμος Ρόδου με την υπ’ αριθμ. 345/2006 απόφαση του Δημοτικού του Συμβουλίου αποφάσισε την επιστροφή ως αχρεωστήτως καταβληθέντων των χρηματικών ποσών των μισθωμάτων που υπερέβαιναν το ποσοστό 6% ετησίως της αντικειμενικής αξίας των μισθίων και που είχαν καταβληθεί από το 2001 μέχρι τον Ιούνιο του έτους 2005 και καθόρισε για κάθε μισθωτή το ποσόν που πρέπει να επιστραφεί. (συμψηφισθεί).
Με βάση τις άνω αποφάσεις και διαβεβαιώσεις του Δήμου 36 μέλη μας πείσθηκαν και υπέγραψαν ανανεώσεις των συμβάσεών τους το έτος 2001, και μέχρι το έτος 2005 κατέβαλαν μίσθωμα αντίστοιχο με το 10% της αντικειμενικής αξίας, πιστεύοντας τις διαβεβαιώσεις του Δήμου περί αναδρομικής μειώσεως εφόσον ετροποποιείτο ο νόμος.
Οι υπόλοιποι μισθωτές που δεν υπέγραψαν δεν κατέβαλαν 10% της αντικειμενικής αξίας, αλλά μισθώματα πολύ μικρά.
Όταν το 2005 με τον άνω ν. 3320/2005 μειώθηκε το άνω ελάχιστο μίσθωμα από 10% σε 6% της αντικειμενικής αξίας των μισθίων, υπέγραψαν ανανεώσεις και όλοι οι υπόλοιποι μισθωτές (αυτοί που δεν είχαν υπογράψει το 2001) με μίσθωμα στο ύψος του 6% αναδρομικά από το 2001.
Ο Δήμος όντως συνεπής με την υπόσχεσή του στους 36 μισθωτές που είχαν υπογράψει από το 2001, με την αριθμ. 345/2006 άνω απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου μείωσε αναδρομικά τα μισθώματά τους στο ύψος του 6% αναδρομικά από το 2001 και για λόγους ισότητας αφού οι αναδρομικές ανανεώσεις και των λοιπών μισθώσεων από το 2001 που υπογράφτηκαν το 2005 προέβλεπαν αναδρομικά από το 2001 μίσθωμα στο ύψος του 6%.
Την διαφορά αυτή του 4% (10%-6%) με την άνω απόφαση το Δημοτικό Συμβούλιο αποφάσισε να την συμψηφίσει με μελλοντικά μισθώματα και γι’αυτό ενημέρωσε αυτούς τους 36 μισθωτές ότι μέχρι συμψηφισμού του ποσού αυτού να μην καταβάλουν μισθώματα. (αυτό έγινε το 2005).
Οι άνω μισθωτές όντως δεν κατέβαλαν μισθώματα τα επόμενα 2 χρόνια περίπου μέχρι συμψηφισμού.
Αίφνης το 2008 ο Επίτροπος του Ελεγκτικού Συνεδρίου έκρινε παράνομο αυτό τον συμψηφισμό με το αιτιολογικό ότι η διάταξη στον Ν. 3320/2005 (άρθρο 19) με την οποία μειώθηκε από το 10% σε 6% το ελάχιστο μίσθωμα δεν είχε αναδρομική ισχύ.
Αποτέλεσμα αυτού ήταν οι 36 συνεπείς μισθωτές που συμμορφώθηκαν με τις διατάξεις του Ν. 2741/99 να βρεθούν με τεράστιες οφειλές δεκάδων χιλιάδων ευρώ οι οποίες με τις προσαυξήσεις είχαν διπλασιασθεί σχεδόν, χωρίς να ευθύνονται και αυτό διότι ήταν συνεπείς και πίστεψαν τις διαβεβαιώσεις του Δήμου περί αναδρομικής μειώσεως, ενώ αντίθετα όσοι δεν υπέγραψαν βρέθηκαν σε πλεονεκτική θέση.
Δηλαδή αποδείχθηκε για άλλη μια φορά ότι “μακάριοι οι οφείλοντες”.
Γι’αυτό ζητούμε να υπάρξει νομοθετική ερμηνεία ότι, η αληθής έννοια της διάταξης του άρθρου 19 του Ν. 3320/2005 για τις παραμεθόριες περιοχές με τις οποίες μειώθηκε το ελάχιστο μίσθωμα από 10% σε 6%, ήταν αυτό να ισχύει αναδρομικά από την ισχύ του Ν. 2741/99 (άρθρο 7) τον οποίο εξ άλλου τροποποίησε”.