“Πέπλο προστασίας” σ’ όλες τις εμπορικές μισθώσεις στην παραμεθόριο απλώνει με απόφαση “βόμβα” που εξέδωσε το Εφετείο Δωδεκανήσου, αναγνωρίζοντας ότι είναι έγκυρα όλα τα μισθωτήρια συμβόλαια 12ετούς διάρκειας για τα οποία δεν έχει εξασφαλισθεί έγκριση, στο πρόσωπο του μισθωτή, από την επιτροπή παραμεθορίου, πριν την παρέλευση 6ετίας από την σύναψη του μισθωτήριου συμβολαίου.
Όπως είχε γράψει η «δ», ο νόμος 1892/1990 περιέλαβε ειδικώς για τις μισθώσεις διάταξη με την οποία ρυθμίστηκε ότι οι περιορισμοί στη σύναψη μισθωτήριων συμβολαίων δεν ισχύουν εφόσον η διάρκεια των συμβάσεων δεν υπερβαίνει τα 6 έτη. Για την διατήρηση σε ισχύ των μισθωτηρίων συμβολαίων ο νόμος προβλέπει επιπλέον ότι απαιτείται ειδική άδεια από την επιτροπή του άρθρου 26 (επιτροπή παραμεθορίου) για την άρση της απαγόρευσης σε ό,τι αφορά τις μισθώσεις που έχουν διάρκεια πλέον των έξι ετών.
Αυτό με λίγα λόγια σημαίνει ότι όλες ανεξαιρέτως οι συμβάσεις μίσθωσης ακινήτων 12ετούς διάρκειας, που έχουν συνάψει με τους εκμισθωτές επιχειρηματίες χωρίς να έχουν εξασφαλίσει πριν από το τέλος της πρώτης 6ετίας απόφαση παράτασης της επιτροπής παραμεθορίου είναι άκυρες, παράνομες και ανά πάσα στιγμή μπορούν να προσβληθούν στα αρμόδια δικαστήρια.
H υπ’ αριθμ. 1312/2005 απόφαση του Aρείου Πάγου είχε φέρει τα «πάνω – κάτω» στην εμπορική αγορά διότι αναγνώρισε ότι κάθε δικαιοπραξία, που εμπίπτει στην απαγόρευση, η οποία συνάπτεται χωρίς την προηγούμενη άρση αυτής, είναι απολύτως άκυρη. Η ακυρότητα δε, αυτή, είναι αθεράπευτη, με την έννοια ότι η θεραπεία αυτής δεν επέρχεται ούτε με επικυρωτικές δηλώσεις βούλησης των συμβληθέντων μερών, που δεν είναι ικανές να προσδώσουν εκ νέου ζωή στην άκυρη σύμβαση, ούτε με τυχόν εκπλήρωση των υποχρεώσεων από την άκυρη σύμβαση, αλλά ούτε με την μεταγενέστερη της εξαετίας τυχόν χορήγηση της άδειας.
Το Μονομελές Εφετείο Δωδεκανήσου με την υπ΄αριθμ. 5/2013 απόφασή του αναγνώρισε την κατάργηση των ως άνω διατάξεων του νόμου.
Κρίνει μάλιστα ότι νεότερος νόμος που ψηφίστηκε την 16η Ιουνίου 2011 και καταργεί την υποχρέωση λήψης άδειας από την επιτροπή παραμεθορίου έχει αναδρομική ισχύ.
Αυτό ουσιαστικά σημαίνει ότι στις ευεργετικές διατάξεις του νέου νόμου υπάγονται και οι εμπορικές μισθώσεις που υπεγράφησαν πριν την 16η Ιουνίου 2011 αλλά και όσες δεν είχαν συμπληρώσει 6ετία την ίδια ημερομηνία.
Στην απόφαση αναφέρεται συγκεκριμένα ότι από τις διατάξεις του Ν. 3978/2011 συνάγεται ότι από της ισχύος του (16-6-2011) καταργήθηκαν οι κάθε είδους περιορισμοί που καθιερώνονται με τις προγενέστερες διατάξεις του Ν 1892/1990 και αφορούσαν τους ημεδαπούς και τους υπηκόους των κρατών – μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης, οι οποίοι στο εξής συναλλάσσονται ελεύθερα και χωρίς περιορισμούς στις παραμεθόριες περιοχές, όπως και τα πρόσωπα με ιθαγένεια κράτους – μέλους της ΕΖΕΣ.
Η κατάργηση των περιορισμών αφορά και στις μισθώσεις ακινήτων οι οποίες πλέον συνάπτονται ελεύθερα μεταξύ των εμπιπτόντων στις παραπάνω κατηγορίες προσώπων, χωρίς να απαιτείται άδεια της προβλεπόμενης επιτροπής, η οποία ήταν αναγκαία για το πέραν της εξαετίας διάστημα κύρος των μισθώσεων υπό τις προϊσχύουσες διατάξεις του Ν 1892/1990.
Σύμφωνα με την απόφαση σκοπός του ως άνω νόμου, όπως σαφώς προκύπτει από το περιεχόμενό του, είναι η πλήρης απελευθέρωση των συναλλαγών στα παραμεθόρια ακίνητα για τους υπηκόους των κρατών – μελών της ΕΕ (μεταξύ των οποίων φυσικά περιλαμβάνονται και οι Έλληνες υπήκοοι) και των κρατών της ΕΖΕΣ με την άρση των υπέρμετρων νομοθετικών περιορισμών και γραφειοκρατικών διαδικασιών, απώτερος δε σκοπός η οικονομική ανάκαμψη και ανάπτυξη της χώρας με την τόνωση και την διευκόλυνση της επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Υπηρετούν δηλαδή οι ανωτέρω διατάξεις, όπως τονίζεται στην απόφαση, ευρύτερο ειδικό δημόσιο σκοπό και δη την ανάπτυξη της εθνικής οικονομίας. Και είναι βέβαια γεγονός ότι ο ως άνω νόμος δεν περιέχει ρητή και ειδική διάταξη για αναδρομική ισχύ, ώστε να ρυθμιστούν και συμβάσεις επί ακινήτων στις παραμεθόριες περιοχές και ειδικά μισθώσεις επί ακινήτων για τις οποίες παρήλθε η αρχική εξαετής διάρκεια χωρίς να έχει ληφθεί η άδεια της επιτροπής για την άρση του περιορισμού, όπως επέβαλλε ο προϊσχύσας νόμος 1892/1990, όμως από το περιεχόμενο του και τον ως άνω σκοπό του (του Ν 3978/2011) συνάγεται νομοθετική βούληση για αναδρομική ισχύ και επί των συμβάσεων αυτών, οι οποίες έτσι εγκυροποιούνται και ισχυροποιούνται ως προς τη διάρκειά τους πέραν των έξι ετών.
Η πρόεδρος του δικαστηρίου κ. Κλεονίκη Χίλιου επισημαίνει μάλιστα ότι η σιωπηρή (έμμεση) αυτή αναδρομικότητα του νόμου δεν προσκρούει σε καμία από τις διατάξεις του Συντάγματος, της ΕΣΔΑ και του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ, διότι η γεννημένη κατά το χρόνο έναρξης ισχύος του πιο πάνω νόμου 3978/2011 ενοχική αξίωση των εκμισθωτών ακινήτων για την απόδοση της χρήσης των μισθίων, των οποίων η αρχική εξαετής μισθωτική διάρκεια είχε παρέλθει χωρίς τη λήψη εν τω μεταξύ άδειας από την αρμόδια επιτροπή, η οποία (ενοχική αξίωση) εμπίπτει, κατά τα προεκτεθέντα, στην έννοια του όρου «περιουσία» του άρθρου ι του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ, υποχωρεί έναντι του εξυπηρετούμενου με την αναδρομική κατάργηση της προεκτεθέντος δημόσιου σκοπού, έναντι του οποίου μάλιστα εκάμφθη και η ανάγκη της κατοχύρωσης της ασφάλειας και της εδαφικής ακεραιότητας της χώρας, που επέβαλε τους περιορισμούς του Ν 1892/1990 ως προς την οποία ο νομοθέτης του Ν 3978/2011 έκρινε προφανώς ότι δεν υφίσταται σε σχέση με τους υπηκόους των κρατών μελών της Ε.Ε και ΕΖΕΣ.
Για να θωρακίσει περαιτέρω την αναδρομική ισχύ του νόμου στην απόφαση αναφέρονται και τα εξής:
«Το άρθρο 2 ΑΚ εκφράζει τη γενικότερη αρχή του δικαίου περί μη αναδρομικότητας των νόμων, που αποβλέπει στην κατά το δυνατό βεβαιότητα των δικαιωμάτων ασφάλειας των συναλλαγών και σταθερότητας δικαίου, η οποία όμως αρχή δεν κατοχυρώνεται από το Σύνταγμα και έτσι η διάταξη αυτή δεν έχει αυξημένη τυπική ισχύ. Επομένως ο νομοθέτης δεν εμποδίζεται, κατ’ αρχήν, να προσδώσει στο νόμο αναδρομική ισχύ, με μόνο περιορισμό τη μη προσβολή συνταγματικώς προστατευομένων δικαιωμάτων. Στο νόμο μπορεί να δοθεί αναδρομική δύναμη ρητώς ή σιωπηρώς (εμμέσως), όταν δηλαδή από την έννοια και το σκοπό του συνάγεται νομοθετική βούληση περί αναδρομικής ισχύος του, ώστε να ρυθμιστούν και περασμένα γεγονότα ή σχέσεις του παρελθόντος».
Σε ό,τι αφορά τους περιορισμούς που προϋπήρχαν, τονίζει ότι «οι τιθέμενοι περιορισμοί με το Ν. 1892/1990, που θεσπίστηκαν με βάση την ίση μεταχείριση ημεδαπών και υπηκόων των άλλων κρατών μελών των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων για λόγους δημοσίου συμφέροντος, ενόψει συγκεκριμένων προβλημάτων που αντιμετωπίζει η Ελλάδα στις σχέσεις της από τρίτες χώρες, έγκεινται στην κατοχύρωση της ασφάλειας και της εδαφικής ακεραιότητας της χώρας μέσω των νομοθετικών περιορισμών κτήσης ή χρήσης και εκμετάλλευσης ακινήτων, κειμένων στις παραμεθόριες περιοχές, από πρόσωπα ανεπιθύμητα, ημεδαπούς και αλλοδαπούς, (βλ. ΑΠ 1312/2005 ό.π.)»
