Η επενδυτική άπνοια των τελευταίων χρόνων, εκπεφρασμένη στα πραγματικά δεδομένα των υπενδεδυμένων κεφαλαίων, παρά το έντονο ενδιαφέρον για Σχέδια (και) μεγάλης κλίμακας -στους τομείς του ελεύθερου χρόνου και αναψυχής, μεταφορών, ενέργειας, περιβάλλοντος και υποδομών, για να αναφερθούν οι χαρακτηριστικότεροι- δεν είναι ανεξάρτητη από το παθογενές σύστημα χωροταξίας στη χώρα μας.
Αντίθετα, οι αγκυλώσεις και ασάφειες του συστήματος, έδωσαν βάση σε επιχειρήματα -λιγότερο ή περισσότερο βάσιμα- και δράσεις για μη επαρκή προστασία του περιβάλλοντος, καθώς και για τοπικές αντιδράσεις, κυρίως από δυναμικές μειοψηφίες, οι οποίες, παράλληλα με ιδεοληψίες για αρνητικές συνέπειες κάθε μορφής νέας δόμησης, αποτέλεσαν τροχοπέδη στην υλοποίηση, ακόμη και ακύρωσή τους.
Τον πυρήνα των προβλημάτων μη εμπλοκής/ ή και απεμπλοκής επενδυτικών σχεδίων σε εκτάσεις του δημοσίου, επιχειρεί να επιλύσει ειδικό κεφάλαιο του εφαρμοστικού νόμου, του μεσοπρόθεσμου προγράμματος.
Η αποτυχία του συστήματος χωρικού προγραμματισμού
Οι σχετικές διατάξεις για «πολεοδομική ωρίμανση και επενδυτική ταυτότητα δημόσιων ακινήτων», κλήθηκαν να ρυθμίσουν το κρίσιμο για τις επενδύσεις ζήτημα των χρήσεων γης και τους συνεπακόλουθους πολεοδομικούς και χωροταξικούς όρους και προϋποθέσεις δόμησης.
Η επιλογή ενός σαφώς διακριτού θεσμικού πλαισίου για την ειδική περίπτωση της «αξιοποίησης της περιουσίας του δημοσίου», στο πρότυπο του αντίστοιχου των Ολυμπιακών Αγώνων του 2004 ή πιο πρόσφατα των λεγόμενων επενδυτικών σχεδίων «fast track», αποτελεί μία ακόμη πιστοποίηση της δραματικής κατάρρευσης του ισχύοντος συστήματος παραγωγής οργανωμένου/ πολεοδομήσιμου χώρου. Όπως και η ουσιαστικά υπερκομματική «αποδοχή», των σχετικά προσφάτων εξαγγελιών περί «προστίμου διατήρησης έκνομων κτισμάτων» -που μάλλον πλασματικά καλείται νομιμοποίηση αυθαιρέτων, αφού το οριστικό καθεστώς τους παραμένει μετέωρο.
Δεδομένης της πολιτικής απόφασης για αξιοποίηση της περιουσίας του δημοσίου, της κρισιμότητας της συγκυρίας και της πρόδηλης ανεπάρκειας των πολεοδομικών εργαλείων και των επιφορτισμένων φορέων, οι νέες ρυθμίσεις έχουν ερείσματα για μία τέτοια επιλογή. Ωστόσο το εγχείρημα δεν αφίσταται σοβαρών προβληματισμών για ζωτικά ζητήματα, στην κορυφή των οποίων βρίσκονται:
Οι διατάξεις επιτρέπουν, με προϋποθέσεις την παράκαμψη των υπερκείμενων βαθμίδων σχεδιασμού/ προγραμματισμού που διέπουν τα δημόσια ακίνητα.
Η παράκαμψη του τοπικού δεν διασφαλίζει τους στόχους
Τα υφιστάμενα Πλαίσια Χωροταξικού Σχεδιασμού, «λαμβάνονται υπόψη και συνεκτιμώνται», δεν δεσμεύουν, ενώ τα Ρυθμιστικά Σχέδια/ ΓΠΣ/ ΣΧΟΟΑΠ δύνανται να τροποποιηθούν «εφόσον καθίσταται αναγκαίο, για την ολοκληρωμένη ανάπτυξη και αποτελεσματική αξιοποίηση τους».
Μία ακόμη αντιφατική ενέργεια της πολιτείας που καταστρατηγεί τις δικές της προηγούμενες σχεδιαστικές επιλογές. Ασφαλώς έχει παρατηρηθεί πλειάδα περιπτώσεων, όπου τοπικοί παράγοντες αντιστρατεύονται μη ενδογενή, αλλά και εγχώρια αναπτυξιακά εγχειρήματα, προβάλλοντας κατά κανόνα -αόριστες ή τεκμηριωμένες- περιβαλλοντικές ευαισθησίες.
Όμως μία επιβολή ενός μεγάλου επενδυτικού σχεδίου, χωρίς minimum τοπικής συναίνεσης και αναντίστοιχου με τις εγχώριες αναπτυξιακές και χωροταξικές στοχεύσεις και κατευθύνσεις, μέτρα και ενέργειες, εισάγει το σπέρμα της επενδυτικής αβεβαιότητας μέσο/μακροχρόνια. Θέτοντας παράλληλα ζητήματα συμβατότητας με την αρχή της επικουρικότητας, της εδαφικής συνοχής, αλλά και της προστασίας/ ανάδειξης του περιβάλλοντος -συμπεριλαμβανομένου του ανθρωπογενούς- πυλώνες της ισχύουσας Συνθήκης της ΕΕ.
Οι παρεκκλίσεις ως παράγων στρεβλώσεων
Το ίδιο ισχύει για τις παρεκκλίσεις που εισάγονται μέσω του «βέλτιστου πολεοδομικού/ επενδυτικού προορισμού», έννοια με πολλαπλές σχεδιαστικές ερμηνείες και μία μόνο στόχευση: τη δυνατότητα παράκαμψης των υφισταμένων/ προγραμματισμένων όρων και προϋποθέσεων δόμησης. Για τους λόγους που προαναφέρθηκαν, μόνον βραχυπρόθεσμα θα μπορούσαν να καταστήσουν την επένδυση ελκυστική.
Ασφαλώς οι τρέχουσες αδυναμίες του συστήματος θα πρέπει να ξεπεραστούν και να δοθούν κίνητρα. Όμως η εμπειρία κατέδειξε επαρκώς, ότι αυτό διασφαλίζεται πρωτίστως με την εναρμόνιση ευρύτερων αναπτυξιακών και ειδικών στόχων.
Οι προτεινόμενοι μέγιστοι συντελεστές, κινούνται εντός των ορίων της τρέχουσας πολεοδομικής πρακτικής. Όμως οι υπερβάσεις στα ύψη, που «μετά από σχετική τεκμηρίωση», μπορούν να υπερβούν τις ανώτατες επιτρεπόμενες δεσμεύσεις, αποτελούν παράγοντες στρεβλώσεων, οι οποίες θα μπορούσαν να είναι και σε αναντιστοιχία με τις (ορθές) κατευθύνσεις του Νόμου για μορφολογική/ αισθητική ένταξη στον περιβάλλοντα χώρο, φυσικό και οικιστικό, του κάθε ακινήτου.
Η αξιοποίηση προϋποθέτει διασφάλιση ισορροπίας δημοσίου/ ιδιωτικού
Το δικαίωμα της αποκλειστικής και με αντάλλαγμα χρήσης της ζώνης αιγιαλού και παραλίας από το επενδυτικό σχήμα, συμπεριλαμβανόμενων των λιμενικών έργων, ανατρέπει τα δεδομένα της ελεύθερης χρήσης -για συγκεκριμένους τουλάχιστον χώρους- που αποτέλεσε και ανταγωνιστικό πλεονέκτημα της χώρας, έναντι ανεπτυγμένων γειτονικών κρατών, με ισχυρή τουριστική παράδοση.
Μπορεί η πρόθεση για σχεδιαστική ευελιξία, που κατ’ αρχήν επαγγέλλεται ο νόμος, σε σχέση με το δαιδαλώδες υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο χωροταξίας/ πολεοδομίας, να υπερκεράσει την «άνωθεν επιβολή». Να εγγυηθεί την υλοποίηση και να αντλήσει τα οφέλη ενός επιχειρηματικού σχεδίου κλίμακας για τον ευρύτερο κοινωνικοοικονομικό ιστό, χωρίς περιβαλλοντικές και κοινωνικές εκπτώσεις, οι οποίες άλλωστε αντιστρατεύονται σε κάθε μέσο/ μακροπρόθεσμη προοπτική;
Αρκούν οι ασφαλιστικές δικλίδες του Συντάγματος της χώρας και των Ευρωπαϊκών Συνθηκών, για να αποφευχθούν πιθανές χωρικές και κατ’ επέκταση κοινωνικές στρεβλώσεις; Η πολιτεία διαθέτει τη δύναμη της πρωτοβουλίας, οι Περιφέρειες και οι ΟΤΑ -άμεση έκφραση της τοπικής βούλησης- έχουν την επαρκή γνώση των εγχώριων χαρακτηριστικών.
Οι συνέργιες μιας -μη εγγυημένης από το εξεταζόμενο νόμο- συνεργασίας θα μπορούσαν να διασφαλίσουν το αποτέλεσμα. Αφού οι εξελίξεις είναι αντιφατικές: η πρώτη αφαιρεί αρμοδιότητες από τους αιρετούς για τα συγκεκριμένα σχέδια, που η ίδια παραχώρησε και με το «Πρόγραμμα Καλλικράτης».
Και μόνον τότε το αναπτυξιακό εγχείρημα, συνολικά ή κατά περίπτωση δεν θα εγκλωβιστεί σε μία μη παραγωγική -πλην πιθανή- αντιπαράθεση: ιδιωτικού τομέα vs δημοσίου. υποκαθιστώντας την υφισταμένη σήμερα συνθλιπτική κυριαρχία του δημοσίου -και διά της απουσίας του- επί του ιδιωτικού.
Και θα διασφαλιστούν -μέσω ενός ευρύτερου consensus- τα δύο συστατικά στοιχεία της αειφόρου ανάπτυξης, θεμέλιο της ΕΕ και βασική υποχρέωση της χώρας.
Παράλληλα, είναι η πολιτεία η οποία οφείλει να προωθήσει άμεσα τη μεταρρύθμιση του συστήματος χωροταξίας, κρίσιμο παράγοντα της ανταγωνιστικότητας του εδάφους της. η οποία θα διευρύνει τους στόχους/ ευημερίας και θα αποτρέψει φαινόμενα «αναπτυξιακών καθεδρικών ναών», σε μία (αναπτυξιακή) «έρημο».
