Ισπανικό ενδιαφέρον για τα ξενοδοχεία Κυπριώτη

Σε κρίσιμη καμπή βρί­σκε­ται το ιδιο­κτη­σιακό καθε­στώς του ξενο­δο­χεια­κού ομίλου Κων­στα­ντί­νου Κυπριώτη στην Κω, ο οποίος βαρύ­νε­ται με μη εξυ­πη­ρε­τού­με­νες τρα­πε­ζι­κές υπο­χρε­ώ­σεις της τάξης των 110 εκατ. ευρώ.

Μακράν το μεγα­λύ­τερο του­ρι­στικό συγκρό­τημα του νησιού, με πέντε ξενο­δο­χεια­κές μονάδες και συνο­λικά 1.483 δωμάτια, βρί­σκε­ται προ του ενδε­χο­μέ­νου να τεθεί σε ειδική δια­χεί­ριση και να που­λη­θεί σε πλει­στη­ρια­σμό. Το ζήτημα τείνει να εξε­λι­χθεί με το χει­ρό­τερο δυνατό απο­τέ­λε­σμα για όλους τους εμπλε­κο­μέ­νους, καθώς, εάν η επι­χεί­ρηση τεθεί σε ειδική δια­χεί­ριση και εκπλη­στει­ρια­στούν τα ξενο­δο­χεία, το ποσοστό ανά­κτη­σης των κεφα­λαίων των τρα­πε­ζών ενδέ­χε­ται να είναι χαμη­λό­τερο από αυτό της εισόδου στρα­τη­γι­κού επεν­δυτή, σενάριο που έχει επα­νέλ­θει στο προ­σκή­νιο ύστερα από σχετική πρω­το­βου­λία του βασικού μετόχου.

Ο λόγος γίνεται για ένα συγκρό­τημα με 750 εργα­ζο­μέ­νους, που δεν έχει άλλες οφειλές παρά μόνον προς τις τρά­πε­ζες και λει­τουρ­γεί κανο­νικά, ανα­φέ­ρει η ιδιο­κτη­σία. Μάλιστα, αυξάνει τα μεγέθη του τόσο σε επίπεδο εσόδων όσο και σε επίπεδο λει­τουρ­γι­κής κερ­δο­φο­ρίας, σύμφωνα με όσα ανα­φέ­ρει στην «Κ» ο Κ. Κυπριώ­της.

Προ­σθέ­τει δε πως οι προ­βλέ­ψεις του επι­χει­ρη­σια­κού σχεδίου ανα­διάρ­θρω­σης που είχε συμ­φω­νη­θεί προ τριε­τίας στο πλαίσιο των τότε συζη­τή­σεων ανα­χρη­μα­το­δό­τη­σης επι­τυγ­χά­νο­νται πλήρως. Τότε η κρίση προ­έ­κυψε από την αρνη­τική συγκυ­ρία των προη­γου­μέ­νων ετών και τη λήξη ομο­λο­για­κών που έπρεπε να ανα­χρη­μα­το­δο­τη­θούν. Ο όμιλος ελέγχει πέντε ξενο­δο­χεία, δύο πέντε αστέρων, το Panorama Hotel & Suites και το Maris Suites, και τριών, τεσ­σά­ρων αστέρων, το Aqualand, το Hippocrates και το Village Resort.

Διακοπή πλη­ρω­μών

Ο Κ. Κυπριώ­της παρα­δέ­χε­ται πως έχει στα­μα­τή­σει να κατα­βάλ­λει από το 2017 έστω και τόκους, καθώς, όπως ισχυ­ρί­ζε­ται, η τελευ­ταία πληρωμή του πιστώ­θηκε από τις τρά­πε­ζες ως έναντι δικα­στι­κών εξόδων και όχι ως δόση. Αλλά οι σχέσεις των δύο πλευρών είχαν ήδη διαρ­ρα­γεί από το 2016, όταν δεν προ­χώ­ρησε η υπο­γραφή της συμ­φω­νίας και έφθασαν στο χει­ρό­τερο σημείο όταν ο επι­χει­ρη­μα­τίας μήνυσε τρα­πε­ζικά στελέχη για προ­σπά­θεια υφαρ­πα­γής του ομίλου του μέσω υπα­γω­γής του σε ειδική δια­χεί­ριση. Οι τρά­πε­ζες είχαν καταγ­γεί­λει βέβαια τα δάνεια, είχαν «παγώσει» λογα­ρια­σμούς και είχα­νεκ­δώ­σει σειρά δια­τα­γών πλη­ρω­μής, για τις οποίες οι δύο πλευρές πηγαί­νουν συχνά – πυκνά στα δικα­στή­ρια.

Τα ξενο­δο­χεία του ομίλου Κυπριώτη πάντως κατά­φε­ραν να συνε­χί­σουν να δου­λεύ­ουν ενίοτε με απευ­θείας πλη­ρω­μές πρακτόρων-πελατών και προ­μη­θευ­τών. Ομως η καθη­με­ρινή δια­χεί­ριση επι­βα­ρύν­θηκε και βέβαια ανα­γκαίες ανα­και­νί­σεις και βαριές συντη­ρή­σεις για να αυξη­θούν τα περι­θώ­ρια τιμο­λό­γη­σης του ομίλου ήταν εκτός συζή­τη­σης. Σήμερα, ο όμιλος έχει έσοδο της τάξης των 19.000 ανά δωμάτιο ετησίως και εκτιμά πως, αν είχε αφεθεί να προβεί σε ανα­καί­νιση με χρη­μα­το­δό­τηση από πελάτες-πράκτορες, θα μπο­ρούσε να ανα­και­νί­σει τις μονάδες ώστε να ανε­βά­σει το μέσο έσοδο στις 22.000-23.000 ευρώ.

Στρα­τη­γι­κός επεν­δυ­τής

Το τελευ­ταίο διά­στημα ο Κ. Κυπριώ­της επα­νήλθε υπο­βάλ­λο­ντας, σύμφωνα με όσα ανα­φέ­ρει στην «Κ», από κοινού με μεγάλο ισπα­νικό ξενο­δο­χειακό όμιλο με διεθνή παρου­σία, πρόταση για την απο­πλη­ρωμή των δανείων του μέχρι του ποσού των 95 εκατ. ευρώ και ρύθμιση του υπο­λοί­που. Σύμφωνα με τον ίδιο, τα περίπου 80 εκατ. από το συνο­λικό δανει­σμό των 110 εκατ. αφορούν το κεφά­λαιο και το υπό­λοιπο προ­σαυ­ξή­σεις. Μάλιστα, ο επεν­δυ­τής φέρεται να έχει κατα­θέ­σει και απο­δει­κτικά δια­θε­σι­μό­τη­τας αυτών των κεφα­λαίων. Η συγκε­κρι­μένη πρόταση, που, όπως λένε κύκλοι της αγοράς, ενδέ­χε­ται να είναι ποιο συμ­φέ­ρουσα για τους πιστω­τές από ό,τι τον πλει­στη­ρια­σμό, μπορεί να μην είναι δυνατόν να υλο­ποι­η­θεί εάν τελικά η απόφαση του πρω­το­δι­κείου οδη­γή­σει σε ειδική δια­χεί­ριση.

Σημειώ­νε­ται πως οι οφειλές της επι­χεί­ρη­σης είναι μόνον προς τις τρά­πε­ζες και όλοι οι άλλοι προ­μη­θευ­τές και υπο­χρε­ώ­σεις, σύμφωνα πάντα με τον επι­χει­ρη­μα­τία, είναι εξυ­πη­ρε­τού­με­νες. Με βάση τα μεγέθη που κοι­νο­ποί­ησε η διοί­κηση του ομίλου Κυπριώτη στην «Κ», ο κύκλος εργα­σιών φέτος δια­μορ­φώ­θηκε στα επίπεδα των 28 εκατ. ευρώ από 22 εκατ. το 2015 και τα κέρδη προ φόρων τόκων και απο­σβέ­σεων (EBITDA) στα 8 εκατ.από 5 εκατ. προ τριε­τίας.

Οι ανο­δι­κές επι­δό­σεις του ομίλου εξη­γού­νται και από την αυξα­νό­μενη δημο­φι­λία της Κω, η οποία το 2017 έκλεισε με 2,32 εκατ. ταξι­διώ­τες από 1,922 εκατ. το 2016. Μέχρι και τον Οκτώ­βριο φέτος οι αφίξεις αυξή­θη­καν επι­πλέον 15,1% στα 2,62 εκατ. επι­βά­τες.

Σύμφωνα με τον τελευ­ταίο δημο­σιευ­μένο ισο­λο­γι­σμό της εται­ρείας, του 2015, επί των ακι­νή­των υφί­στα­νται προ­ση­μειώ­σεις από τις τρά­πε­ζες Πει­ραιώς, Eurobank και Αττικής. Η υπαγωγή ή όχι του συγκρο­τή­μα­τος στη δια­δι­κα­σία της ειδικής δια­χεί­ρι­σης είναι ζήτημα που θα κριθεί εντός των ημερών.

Μη βιώσιμα πάνω από 400 ξενο­δο­χεία

Το κατά πόσον δου­λεύει ή όχι το μοντέλο της ειδικής δια­χεί­ρι­σης και γενι­κό­τερα της ανα­γκα­στι­κής πώλησης των υπερ­χρε­ω­μέ­νων ξενο­δο­χεια­κών επι­χει­ρή­σεων, μένει ακόμα να φανεί. Αν δηλαδή είναι προ­σο­δο­φόρο για τις τρά­πε­ζες, αλλά και για τους επεν­δυ­τές που τα αγο­ρά­ζουν. Προς το παρόν, τα πράγ­ματα δεν δεί­χνουν να είναι ιδιαί­τερα ενθαρ­ρυ­ντικά για καμία πλευρά με βάση μεγάλη έρευνα της PwC για τον ελλη­νικό ξενο­δο­χειακό τομέα.

Το 2017 και το 2018 πραγ­μα­το­ποι­ή­θη­καν 18 μεγάλες πωλή­σεις ξενο­δο­χείων, κυρίως ως εκποι­ή­σεις μη βασικών περιου­σια­κών στοι­χείων από τις τέσ­σε­ρις συστη­μι­κές τρά­πε­ζες. Αυτά τα ξενο­δο­χεία αντι­στοι­χούν σε 13.319 κλίνες και τα συνο­λικά κεφά­λαια που επεν­δύ­θη­καν είναι της τάξης των 310 εκατ. ευρώ, ανα­φέ­ρει η PwC. Υπο­λο­γί­ζει επίσης πως υπάρ­χουν πάνω από 400 ξενο­δο­χεία με μη βιώσιμο δανει­σμό, που πρέπει πρώτα να ανα­διαρ­θρώ­σουν ή να ανα­χρη­μα­το­δο­τή­σουν το χρέος τους πριν προ­σελ­κύ­σουν νέες επεν­δύ­σεις.

Αυτό συνε­πά­γε­ται δια­γραφή χρέους ύψους μέχρι 490 εκατ. ευρώ, που αφορούν 75 ξενο­δο­χεια­κές μονάδες (που χαρα­κτη­ρί­ζο­νται «ζόμπι»), για να απε­λευ­θε­ρω­θούν περιου­σιακά στοι­χεία που παρα­μέ­νουν επί του παρό­ντος αδρανή και μη παρα­γω­γικά, αλλά και να γίνει ανα­διάρ­θρωση και ανα­χρη­μα­το­δό­τηση άλλων χρεών περίπου 2,1 δισ. ευρώ που αφορούν άλλες 342 μονάδες. Την ίδια ώρα υπάρ­χουν του­λά­χι­στον άλλα 100 ξενο­δο­χεία προς πώληση σε όλη την Ελλάδα, με περίπου 10.600 δωμάτια.

Παράλ­ληλα υπάρ­χουν 14 προ­γραμ­μα­τι­σμέ­νες ανε­γέρ­σεις νέων μονάδων, συνο­λι­κής χωρη­τι­κό­τη­τας 5.557 δωμα­τίων, στην Κρήτη, στα νησιά του Αιγαίου και στη Στερεά Ελλάδα, που αφορούν επεν­δύ­σεις 2,5 δισ. ευρώ και άλλες 12 που έχουν εντα­χθεί σε δια­δι­κα­σίες fast track από το Δημόσιο, χωρη­τι­κό­τη­τας 1.381 δωμα­τίων και απαι­τού­με­νων επεν­δυ­τι­κών κεφα­λαίων ύψους 2,75 δισ. ευρώ. Το κατά πόσον η ελλη­νική ξενο­δο­χειακή αγορά μπορεί να αντλή­σει αυτή τη χρη­μα­το­δό­τηση από τις κεφα­λαια­γο­ρές και ενδε­χο­μέ­νως από κάποιες τρά­πε­ζες παρα­μέ­νει το ζητού­μενο. Οπως και το εάν, τελικά, αυτές οι επεν­δύ­σεις θα έχουν τις απο­δό­σεις που ορα­μα­τί­ζο­νται οι εμπνευ­στές τους. Ειδικά με το υπάρχον φορο­λο­γικό πλαίσιο και την ανυ­παρ­ξία κινή­τρων επι­τα­χυ­νό­με­νων απο­σβέ­σεων.

Σε αυτό το περι­βάλ­λον η PwC εκτιμά πως η εξαγορά των υπερ­βο­λικά υπερ­χρε­ω­μέ­νων ξενο­δο­χείων συχνά με ανα­γκα­στικά μέτρα από τις τρά­πε­ζες είναι αμφι­λε­γό­μενη στρα­τη­γική, παρόλο που θα μπο­ρούσε να απο­δει­χθεί απο­δο­τική σε ορι­σμέ­νες περι­πτώ­σεις. «Υπάρ­χουν περίπου 75 μεγάλα τέτοια ξενο­δο­χεία “ζόμπι” με παγι­δευ­μένο δανει­σμό, τα οποία θα μπο­ρού­σαν να απο­κτη­θούν ως ακίνητα αλλά χρειά­ζο­νται σημα­ντι­κές επεν­δύ­σεις ανα­βάθ­μι­σης και επα­να­το­πο­θέ­τη­σης για να επι­τευ­χθούν οι οικο­νο­μι­κές απο­δό­σεις που αντι­στοι­χούν στον προ­ο­ρι­σμό που βρί­σκε­ται το ξενο­δο­χείο», ανα­φέ­ρει χαρα­κτη­ρι­στικά. Επι­πλέον πολύ λίγες περι­πτώ­σεις αγο­ρα­στών κατέ­λη­ξαν να επεν­δύ­σουν σε ξενο­δο­χεία «ζόμπι», κυρίως στην Αττική, τα οποία δεν έχουν ακόμη αρχίσει να λει­τουρ­γούν ώστε να κριθούν τα απο­τε­λέ­σματα, συμπλη­ρώ­νει.

Οι του­ρι­στι­κές μονάδες «αστέρια», τα «ζόμπι» και η ενδιά­μεση «γκρίζα ζώνη»

Tο οικο­νο­μικό απο­τέ­λε­σμα από τη λει­τουρ­γία μιας ξενο­δο­χεια­κής επι­χεί­ρη­σης εξαρ­τά­ται σε πολύ μεγάλο βαθμό από την ανά­πτυξη του εκά­στοτε προ­ο­ρι­σμού και η ζήτηση ενι­σχύ­ε­ται με τη δημιουρ­γία του­ρι­στι­κών προ­ϊ­ό­ντων που προ­σφέ­ρουν ταξι­διω­τι­κές εμπει­ρίες. Δύο παρά­με­τροι που αφήνουν εκτός ανά­πτυ­ξης και κερ­δο­φο­ρίας ένα μεγάλο μέρος του ελλη­νι­κού επι­χει­ρη­μα­τι­κού δυνα­μι­κού του κλάδου.

Το συμπέ­ρα­σμα αυτό προ­κύ­πτει από δύο ξεχω­ρι­στές έρευνες που παρου­σιά­σθη­καν αυτή την εβδο­μάδα: αυτήν του Ινστι­τού­του του Συν­δέ­σμου Ελλη­νι­κών Του­ρι­στι­κών Επι­χει­ρή­σεων (ΙΝΣΕΤΕ) με τίτλο «Hotel Study: ανάλυση οικο­νο­μι­κών στοι­χείων των ξενο­δο­χείων στην Ελλάδα – ανά προ­ο­ρι­σμό και ανά κατη­γο­ρία αστε­ριών», και αυτή της PwC με τίτλο «Η επόμενη ημέρα του ελλη­νι­κού του­ρι­σμού». Επι­πλέον δια­πι­στώ­νε­ται πως το βασικό προϊόν που εξα­κο­λου­θεί και στη­ρί­ζει την του­ρι­στική δρα­στη­ριό­τητα και απο­φέ­ρει θετικά οικο­νο­μικά απο­τε­λέ­σματα είναι το «ήλιος – θάλασσα» και ακο­λου­θεί το city break, παρά τον ισχυρό διεθνή αντα­γω­νι­σμό. Παράλ­ληλα, περίπου το 85% του του­ρι­στι­κού προ­ϊ­ό­ντος συγκε­ντρώ­νε­ται στους δημο­φι­λείς και παρα­δο­σια­κούς προ­ο­ρι­σμούς, σε 5 περι­φέ­ρειες (Ν. Αιγαίο, Κρήτη, Κ. Μακε­δο­νία, Ιόνιο, Αττική).

Στις υπό­λοι­πες περι­φέ­ρειες, η δρα­στη­ριό­τητα του κλάδου (σε όρους κύκλου εργα­σιών σε σχέση με τα απα­σχο­λού­μενα κεφά­λαια) είναι πολύ χαμηλή και αντί­στοιχα πολύ μειω­μένη είναι η κερ­δο­φο­ρία του σε επίπεδο κερδών προ φόρων, τόκων και απο­σβέ­σεων ή αρνη­τική σε επίπεδο κερδών προ φόρων. Παρα­τη­ρεί­ται επίσης, την τελευ­ταία 5ετία, αύξηση επεν­δύ­σεων σε πεντά­στερα ξενο­δο­χεία και αντί­στοιχα μείωση σε μονάδες 3-4 αστέρων. Ενδει­κτικό είναι το γεγονός ότι, για την περίοδο μεταξύ 2010 και 2015, οι επι­χει­ρή­σεις που εξέτασε η μελέτη της PwC υλο­ποί­η­σαν επεν­δύ­σεις ύψους 1,8 δισ. ευρώ, κυρίως για μεγάλα ξενο­δο­χεία 5 αστέρων σε δημο­φι­λείς προ­ο­ρι­σμούς.

Οι συνο­λι­κές επεν­δυ­τι­κές ανάγκες στον ξενο­δο­χειακό κλάδο για την επόμενη πεντα­ε­τία υπο­λο­γί­ζο­νται σε 6,2 δισ. ευρώ, τα οποία κατα­νέ­μο­νται σε 4,8 δισ. ευρώ για την ανα­βάθ­μιση του υφι­στά­με­νου δυνα­μι­κού, σε 1 δισ. ευρώ για την κατα­σκευή επι­πλέον κλινών και σε 300 εκατ. ευρώ για τη συντή­ρηση υφι­στά­με­νων εγκα­τα­στά­σεων.

Η ποιο­τική ανα­βάθ­μιση του ελλη­νι­κού ταξι­διω­τι­κού προ­ϊ­ό­ντος και η ανά­πτυξη νέων προ­ο­ρι­σμών μπορεί να προ­σθέ­σει στα έσοδα από τον του­ρι­σμό έως και 15,9 δισ. ευρώ ετησίως, σύμφωνα με την PwC. Για να κατα­στεί όμως αυτό δυνατό και να διπλα­σια­στούν τα έσοδα, από 15,5 δισ., στα οποία υπο­λο­γί­ζε­ται ότι θα κλείσει το 2018, στα 31 δισ., όπως δυνη­τικά εκτιμά η PwC, θα πρέπει να αλλάξει στρα­τη­γική τόσο ο ιδιω­τι­κός όσο και ο δημό­σιος τομέας. Και, κυρίως θα πρέπει να απε­γκλω­βι­στούν κεφά­λαια που είναι επεν­δε­δυ­μένα στην ευρύ­τερη «άγονη» του­ρι­στικά περι­φέ­ρεια, αλλά και εκείνα που παρα­μέ­νουν παγι­δευ­μένα σε επι­χει­ρή­σεις με κόκκινα δάνεια.

Να σημειω­θεί πως, σύμφωνα με την PwC, σχεδόν το 51% όλων των ξενο­δο­χείων είναι stars («αστέρια», διεθνώς αντα­γω­νι­στικά δηλαδή ) και περίπου το 22% είναι «ζόμπι». Ξενο­δο­χεια­κές επι­χει­ρή­σεις υπερ­δα­νει­σμέ­νες που αδυ­να­τούν να εξυ­πη­ρε­τή­σουν τις υπο­χρε­ώ­σεις τους όχι μόνον λόγω της απου­σίας λει­τουρ­γι­κής κερ­δο­φο­ρίας αλλά και εξαι­τίας πολύ χαμηλών τζίρων. Τα stars πάντως απο­τε­λούν την πλειο­νό­τητα στους κύριους προ­ο­ρι­σμούς και τείνουν να βρί­σκο­νται στην κατη­γο­ρία 4 αστέρων και να είναι μονάδες μικρό­τε­ρου μεγέ­θους. Τα περισ­σό­τερα ξενο­δο­χεία «ζόμπι» βρί­σκο­νται σε δευ­τε­ρεύ­ο­ντες προ­ο­ρι­σμούς και τείνουν να είναι μεγάλα ξενο­δο­χεία 5 αστέρων. Μεταξύ των stars και των «ζόμπι» υπάρχει όμως μια «γκρίζα ζώνη» που περι­λαμ­βά­νει το υπό­λοιπο 34% των ξενο­δο­χεια­κών μονάδων, που μπορεί να μετε­ξε­λι­χθούν είτε σε κερ­δι­σμέ­νους είτε σε χαμέ­νους. «Υπάρ­χουν περίπου 400 ξενο­δο­χεία grey το οποία απαι­τούν οικο­νο­μική ανα­διάρ­θρωση πριν προ­σελ­κύ­σουν νέες επεν­δύ­σεις, αλλά αυτό μπορεί να απαιτεί δια­γραφή χρεών ύψους 2,6 δισ. ευρώ», επι­ση­μαί­νει η PwC.