Καθορίστηκε δικαστικώς το ετήσιο μίσθωμα κεντρικού ξενοδοχείου της Ρόδου

Με απόφαση που εξέδωσε το Μονο­με­λές Εφετείο Δωδε­κα­νή­σου καθο­ρί­στηκε το ποσό του ετήσιου μισθώ­μα­τος μεγάλης ξενο­δο­χεια­κής εται­ρείας για ακίνητο που εκμε­ταλ­λεύ­ε­ται στη Ρόδο στο ποσό των 500.000 ευρώ.

Συγκε­κρι­μένα, η μισθώ­τρια ξενο­δο­χειακή εται­ρεία είχε ασκήσει αγωγή κατά του ιδρύ­μα­τος που της εκμι­σθώ­νει το ακίνητο, στην οποία εξέθετε ότι δυνάμει σύμ­βα­σης μίσθω­σης από το έτος 2010 το ίδρυμα της εκμί­σθωσε ξενο­δο­χείο α’ τάξης για χρονικό διά­στημα 30 ετών έναντι ετήσιου μισθώ­μα­τος ποσού 185.000.000 δρχ πλέον του ½ του ανα­λο­γού­ντος χαρ­το­σή­μου, ανα­προ­σαρ­μο­ζό­μενο κατά 2% ετησίως επί του κατα­βαλ­λό­με­νου κατά το προ­γε­νέ­στερο μισθω­τικό έτος μίσθωμα. Με βάση την άνω σύμβαση το μίσθωμα ανα­προ­σαρ­μο­ζό­μενο ανήλθε στο ποσό των 844.506, 66 ευρώ το έτος 2010.

Τότε άσκησε αγωγή περί ανα­προ­σαρ­μο­γής του μισθώ­μα­τος και εκδό­θηκε απόφαση με την οποία το ετήσιο μίσθωμα ανα­προ­σαρ­μό­στηκε στο ποσό των 600.000 ευρώ για το χρονικό διά­στημα από 16-07-2011 έως 31-12-2015.

Μετά την γενο­μένη δικα­στική ανα­προ­σαρ­μογή έως την άσκηση της αγωγής υπήρξαν περαι­τέρω αρνη­τι­κές συν­θή­κες με τη διό­γκωση της οικο­νο­μι­κής κρίσης να καθιστά πλέον μόνιμη την μετα­βολή των οικο­νο­μι­κών συν­θη­κών λόγω των οποίων επήλθε μείωση της του­ρι­στι­κής και άρα της κατα­να­λω­τι­κής κίνησης και οικο­νο­μι­κής πορείας της άνω επι­χεί­ρη­σης, με συνέ­πεια το αρχικό μίσθωμα ανα­προ­σαρ­μο­σμένο μίσθωμα να κατα­στεί υπέρ­με­τρα επαχθές συγκρι­νό­μενο προς την αντι­πα­ροχή και κατά συνέ­πεια, όπως ισχυ­ρί­ζε­ται, να πρέπει να μειωθεί περαι­τέρω και να καθο­ρι­στεί στο ποσό των 350.000 ευρώ για το χρονικό διά­στημα μέχρι και την 31-12-2020. Από την άλλη πλευρά το ίδρυμα άσκησε αντα­γωγή στην οποία εξέθετε ότι μετά την χρονική λήξη του δικα­στι­κώς καθο­ρι­σθέ­ντος μισθώ­μα­τος, η μισθώ­τρια του οφείλει το μίσθωμα, ήτοι στο ύψος στο οποίο τούτο δια­μορ­φώ­θηκε συμ­βα­τικά μέχρι το χρόνο έναρξης ισχύος του δικα­στι­κού προσ­διο­ρι­σμού του μισθώ­μα­τος, πλέον των προ­σαυ­ξή­σεων, κι ότι εφόσον η μισθώ­τρια με την ένδικη αγωγή αμφι­σβη­τεί το ύψος του οφει­λο­με­νου μισθώ­μα­τος ζήτησε να ανα­γνω­ρι­στεί η υπο­χρέ­ωση της μισθώ­τριας να του κατα­βά­λει το ποσό των 923.408,42 ευρώ ετησίως από 01-01-2016, όπως και τις αυξή­σεις που συμ­φω­νή­θη­καν.

Επί της αγωγής και αντα­γω­γής που συνεκ­δι­κά­στη­καν σε πρώτο βαθμό εκδό­θηκε απόφαση, η οποία, απέρ­ριψε την κύρια αγωγή ως απα­ρά­δε­κτη λόγω αορι­στίας και την αντα­γωγή ως μη νόμιμη.

Κατά αυτής της από­φα­σης ασκή­θη­καν εφέσεις και από τις δύο πλευρές και το δευ­τε­ρο­βάθ­μιο δικα­στή­ριο δια­πί­στωσε ότι η ενά­γουσα δυνάμει συμ­βα­τι­κού όρου της μίσθω­σης ανέλαβε την υπο­χρέ­ωση να προβεί σε εργα­σίες ανα­καί­νι­σης στο μίσθιο ύψους όχι μικρό­τε­ρου των 1.500.000.000 δρχ ώστε το τελευ­ταίο να κατα­στεί λει­τουρ­γι­κό­τερο προς καλύ­τερη εκμε­τάλ­λευσή του.

Η ενά­γουσα τήρησε την εν λόγω δέσμευση και προέβη σε μία σειρά εργα­σιών στο μίσθιο και μάλιστα δαπα­νώ­ντας ποσό πολύ μεγα­λύ­τερο του αρχικώς υπο­λο­γι­σθέ­ντος ανερ­χό­μενο στο ποσό των 5.840.000 ευρώ.

Ωστόσο η εκμε­τάλ­λευση του ξενο­δο­χείου εξα­κο­λού­θησε να είναι ζημιο­γόνα κατά τα έτη 2000 έως 2010 παρότι ο κύκλος εργα­σιών της παρου­σί­ασε ανοδική πορεία κατά τα έτη αυτά, δεδο­μέ­νου ότι το έτος 2009 εμφα­νί­στηκε η παγκό­σμια οικο­νο­μική κρίση που ακο­λού­θως έπληξε και τη χώρα επη­ρε­ά­ζο­ντας αρνη­τικά και τον επι­χει­ρη­μα­τικό κλάδο μειώ­νο­ντας την αγο­ρα­στική δύναμη των κατα­να­λω­τών.

Τούτο είχε ως απο­τέ­λε­σμα η εκμε­ταλ­λευό­μενη από την ενά­γουσα ξενο­δο­χειακή μονάδα, η οποία λει­τουρ­γεί επο­χιακά και απευ­θύ­νε­ται στην μεσαία κυρίως οικο­νο­μικά τάξη να επη­ρε­α­στεί αρνη­τικά γεγονός που ώθησε την μισθώ­τρια να μειώσει τις τιμές ώστε να προ­σελ­κύ­σει πελάτες.

Περαι­τέρω απο­δεί­χθηκε ότι η ενά­γουσα εξα­κο­λού­θησε να εμφα­νί­ζει ζημιο­γό­νες χρήσεις και μετά το έτος 2015 καίτοι αυξή­θη­καν αισθητά οι αφίξεις του­ρι­στών, διότι μεσού­σης της οικο­νο­μι­κής κρίσης οι ξενο­δο­χεια­κές επι­χει­ρή­σεις στην προ­σπά­θειά τους να προ­σεγ­γί­σουν του­ρί­στες ώστε να καλυ­φθεί ο μεγάλος αριθμός κλινών που υφί­στα­νται στο νησί της Ρόδου απο­δέ­χθη­καν να μειώ­σουν τις τιμές, να υιο­θε­τή­σουν ευρέως το λεγό­μενο σύστημα του «all inclusive», με απο­τέ­λε­σμα να αυξηθεί μεν ο αριθμός των επι­σκε­πτών να μειωθεί δε το οικο­νο­μικό επίπεδό τους.

Επι­πλέον, το δικα­στή­ριο κατέ­ληξε στο συμπέ­ρα­σμα πως η πραγ­μα­τική αξία του μισθίου ακι­νή­του έχει υποστεί μείωση και υφί­στα­ται διαφορά μεταξύ του κατα­βαλ­λό­με­νου μισθώ­μα­τος και αυτού που προ­κύ­πτει από την πραγ­μα­τική μισθω­τική αξία του μισθίου, η οποία υπερ­βαί­νει κατα­φα­νώς τον κίνδυνο που ανέλαβε η ενά­γουσα μισθώ­τρια και η εμμονή του εναγόμενου- εκμι­σθωτή στην κατα­βολή του μισθώ­μα­τος, όπως αυτό είχε δια­μορ­φω­θεί με την απόφαση του Εφε­τείου Δωδε­κα­νή­σου ως ετήσιο μίσθωμα ποσού 600.000 ευρώ, πλέον νομίμων τελών χαρ­το­σή­μου ανα­προ­σαρ­μο­ζό­μενο ετησίως σύμφωνα με τους όρους του ιδιω­τι­κού συμ­φω­νη­τι­κού, αντι­μά­χε­ται την απαι­τού­μενη στις συναλ­λα­γές ευθύ­τητα και εντι­μό­τητα με συνέ­πεια να κρί­νε­ται ανα­γκαία η εκ νέου ανα­προ­σαρ­μογή αυτού.

Με βάση όλα αυτά συνε­κτι­μω­μέ­νης και της ασφά­λειας των συναλ­λα­γών, κατέ­ληξε το δικα­στή­ριο πως κρί­νε­ται ανα­γκαία η μείωση του ύψους του ετήσιου μισθώ­μα­τος για το επίδικο ακίνητο στο ποσό των 500.000 ευρώ πλέον νομίμων τελών χαρ­το­σή­μου για το χρονικό διά­στημα από την επίδοση της αγωγής και εφεξής ανα­προ­σαρ­μο­ζό­μενο ετησίως σύμφωνα με το άρθρο 7 παρ.3 του ΠΔ 34/1995 όπως ισχύει.

Σημειώ­θηκε μάλιστα ότι με τη δικα­στική ανα­προ­σαρ­μογή του μισθώ­μα­τος απο­κα­θί­στα­ται η δια­τα­ρα­χθείσα καλή πίστη δεδο­μέ­νου ότι οι συν­θή­κες της αγοράς όταν αρχικώς ανα­προ­σαρ­μό­στηκε με δικα­στική απόφαση το μίσθωμα δεν ήταν ίδιες με αυτές που επι­κρα­τού­σαν κατά την έγερση, αλλά και κατά το χρόνο συζη­τή­σεως της αγωγής λόγω περαι­τέρω επι­δεί­νω­σής τους.

Κατ’ ακο­λου­θία των ανωτέρω το δευ­τε­ρο­βάθ­μιο δικα­στή­ριο έκρινε δεκτή εν μέρει την αγωγή ως ουσια­στικά βάσιμη και να ανα­προ­σάρ­μοσε το ετήσιο μίσθωμα για το ακίνητο στο ποσό των 500.000 ευρώ πλέον νομίμων τελών χαρ­το­σή­μου για το χρονικό διά­στημα από την επίδοση της αγωγής και εφεξής ανα­προ­σαρ­μο­ζό­μενο ετησίως σύμφωνα με το άρθρο 7 παρ.3 του ΠΔ 34/1995 όπως ισχύει.