Με απόφαση που εξέδωσε το Μονομελές Εφετείο Δωδεκανήσου καθορίστηκε το ποσό του ετήσιου μισθώματος μεγάλης ξενοδοχειακής εταιρείας για ακίνητο που εκμεταλλεύεται στη Ρόδο στο ποσό των 500.000 ευρώ.
Συγκεκριμένα, η μισθώτρια ξενοδοχειακή εταιρεία είχε ασκήσει αγωγή κατά του ιδρύματος που της εκμισθώνει το ακίνητο, στην οποία εξέθετε ότι δυνάμει σύμβασης μίσθωσης από το έτος 2010 το ίδρυμα της εκμίσθωσε ξενοδοχείο α’ τάξης για χρονικό διάστημα 30 ετών έναντι ετήσιου μισθώματος ποσού 185.000.000 δρχ πλέον του ½ του αναλογούντος χαρτοσήμου, αναπροσαρμοζόμενο κατά 2% ετησίως επί του καταβαλλόμενου κατά το προγενέστερο μισθωτικό έτος μίσθωμα. Με βάση την άνω σύμβαση το μίσθωμα αναπροσαρμοζόμενο ανήλθε στο ποσό των 844.506, 66 ευρώ το έτος 2010.
Τότε άσκησε αγωγή περί αναπροσαρμογής του μισθώματος και εκδόθηκε απόφαση με την οποία το ετήσιο μίσθωμα αναπροσαρμόστηκε στο ποσό των 600.000 ευρώ για το χρονικό διάστημα από 16-07-2011 έως 31-12-2015.
Μετά την γενομένη δικαστική αναπροσαρμογή έως την άσκηση της αγωγής υπήρξαν περαιτέρω αρνητικές συνθήκες με τη διόγκωση της οικονομικής κρίσης να καθιστά πλέον μόνιμη την μεταβολή των οικονομικών συνθηκών λόγω των οποίων επήλθε μείωση της τουριστικής και άρα της καταναλωτικής κίνησης και οικονομικής πορείας της άνω επιχείρησης, με συνέπεια το αρχικό μίσθωμα αναπροσαρμοσμένο μίσθωμα να καταστεί υπέρμετρα επαχθές συγκρινόμενο προς την αντιπαροχή και κατά συνέπεια, όπως ισχυρίζεται, να πρέπει να μειωθεί περαιτέρω και να καθοριστεί στο ποσό των 350.000 ευρώ για το χρονικό διάστημα μέχρι και την 31-12-2020. Από την άλλη πλευρά το ίδρυμα άσκησε ανταγωγή στην οποία εξέθετε ότι μετά την χρονική λήξη του δικαστικώς καθορισθέντος μισθώματος, η μισθώτρια του οφείλει το μίσθωμα, ήτοι στο ύψος στο οποίο τούτο διαμορφώθηκε συμβατικά μέχρι το χρόνο έναρξης ισχύος του δικαστικού προσδιορισμού του μισθώματος, πλέον των προσαυξήσεων, κι ότι εφόσον η μισθώτρια με την ένδικη αγωγή αμφισβητεί το ύψος του οφειλομενου μισθώματος ζήτησε να αναγνωριστεί η υποχρέωση της μισθώτριας να του καταβάλει το ποσό των 923.408,42 ευρώ ετησίως από 01-01-2016, όπως και τις αυξήσεις που συμφωνήθηκαν.
Επί της αγωγής και ανταγωγής που συνεκδικάστηκαν σε πρώτο βαθμό εκδόθηκε απόφαση, η οποία, απέρριψε την κύρια αγωγή ως απαράδεκτη λόγω αοριστίας και την ανταγωγή ως μη νόμιμη.
Κατά αυτής της απόφασης ασκήθηκαν εφέσεις και από τις δύο πλευρές και το δευτεροβάθμιο δικαστήριο διαπίστωσε ότι η ενάγουσα δυνάμει συμβατικού όρου της μίσθωσης ανέλαβε την υποχρέωση να προβεί σε εργασίες ανακαίνισης στο μίσθιο ύψους όχι μικρότερου των 1.500.000.000 δρχ ώστε το τελευταίο να καταστεί λειτουργικότερο προς καλύτερη εκμετάλλευσή του.
Η ενάγουσα τήρησε την εν λόγω δέσμευση και προέβη σε μία σειρά εργασιών στο μίσθιο και μάλιστα δαπανώντας ποσό πολύ μεγαλύτερο του αρχικώς υπολογισθέντος ανερχόμενο στο ποσό των 5.840.000 ευρώ.
Ωστόσο η εκμετάλλευση του ξενοδοχείου εξακολούθησε να είναι ζημιογόνα κατά τα έτη 2000 έως 2010 παρότι ο κύκλος εργασιών της παρουσίασε ανοδική πορεία κατά τα έτη αυτά, δεδομένου ότι το έτος 2009 εμφανίστηκε η παγκόσμια οικονομική κρίση που ακολούθως έπληξε και τη χώρα επηρεάζοντας αρνητικά και τον επιχειρηματικό κλάδο μειώνοντας την αγοραστική δύναμη των καταναλωτών.
Τούτο είχε ως αποτέλεσμα η εκμεταλλευόμενη από την ενάγουσα ξενοδοχειακή μονάδα, η οποία λειτουργεί εποχιακά και απευθύνεται στην μεσαία κυρίως οικονομικά τάξη να επηρεαστεί αρνητικά γεγονός που ώθησε την μισθώτρια να μειώσει τις τιμές ώστε να προσελκύσει πελάτες.
Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι η ενάγουσα εξακολούθησε να εμφανίζει ζημιογόνες χρήσεις και μετά το έτος 2015 καίτοι αυξήθηκαν αισθητά οι αφίξεις τουριστών, διότι μεσούσης της οικονομικής κρίσης οι ξενοδοχειακές επιχειρήσεις στην προσπάθειά τους να προσεγγίσουν τουρίστες ώστε να καλυφθεί ο μεγάλος αριθμός κλινών που υφίστανται στο νησί της Ρόδου αποδέχθηκαν να μειώσουν τις τιμές, να υιοθετήσουν ευρέως το λεγόμενο σύστημα του «all inclusive», με αποτέλεσμα να αυξηθεί μεν ο αριθμός των επισκεπτών να μειωθεί δε το οικονομικό επίπεδό τους.
Επιπλέον, το δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα πως η πραγματική αξία του μισθίου ακινήτου έχει υποστεί μείωση και υφίσταται διαφορά μεταξύ του καταβαλλόμενου μισθώματος και αυτού που προκύπτει από την πραγματική μισθωτική αξία του μισθίου, η οποία υπερβαίνει καταφανώς τον κίνδυνο που ανέλαβε η ενάγουσα μισθώτρια και η εμμονή του εναγόμενου- εκμισθωτή στην καταβολή του μισθώματος, όπως αυτό είχε διαμορφωθεί με την απόφαση του Εφετείου Δωδεκανήσου ως ετήσιο μίσθωμα ποσού 600.000 ευρώ, πλέον νομίμων τελών χαρτοσήμου αναπροσαρμοζόμενο ετησίως σύμφωνα με τους όρους του ιδιωτικού συμφωνητικού, αντιμάχεται την απαιτούμενη στις συναλλαγές ευθύτητα και εντιμότητα με συνέπεια να κρίνεται αναγκαία η εκ νέου αναπροσαρμογή αυτού.
Με βάση όλα αυτά συνεκτιμωμένης και της ασφάλειας των συναλλαγών, κατέληξε το δικαστήριο πως κρίνεται αναγκαία η μείωση του ύψους του ετήσιου μισθώματος για το επίδικο ακίνητο στο ποσό των 500.000 ευρώ πλέον νομίμων τελών χαρτοσήμου για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής και εφεξής αναπροσαρμοζόμενο ετησίως σύμφωνα με το άρθρο 7 παρ.3 του ΠΔ 34/1995 όπως ισχύει.
Σημειώθηκε μάλιστα ότι με τη δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος αποκαθίσταται η διαταραχθείσα καλή πίστη δεδομένου ότι οι συνθήκες της αγοράς όταν αρχικώς αναπροσαρμόστηκε με δικαστική απόφαση το μίσθωμα δεν ήταν ίδιες με αυτές που επικρατούσαν κατά την έγερση, αλλά και κατά το χρόνο συζητήσεως της αγωγής λόγω περαιτέρω επιδείνωσής τους.
Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω το δευτεροβάθμιο δικαστήριο έκρινε δεκτή εν μέρει την αγωγή ως ουσιαστικά βάσιμη και να αναπροσάρμοσε το ετήσιο μίσθωμα για το ακίνητο στο ποσό των 500.000 ευρώ πλέον νομίμων τελών χαρτοσήμου για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής και εφεξής αναπροσαρμοζόμενο ετησίως σύμφωνα με το άρθρο 7 παρ.3 του ΠΔ 34/1995 όπως ισχύει.

Σχολιασμός άρθρου

ΠΡΟΣΦΑΤΑ ΑΡΘΡΑ