Μικρής δυναμικής μέτρα που δεν δίνουν λύση στις σημερινές ανάγκες του στεγαστικού προβλήματος, ούτε αναχαιτίζουν το οξύ κόστος στέγασης στη χώρα, χαρακτήρισε τις ανακοινώσεις του πρωθυπουργού, σε συνέντευξή του προς τη “δημοκρατική” ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, κ. Θεμιστοκλής Μπάκας. Όπως επισημαίνει, η Ελλάδα βρίσκεται σε στεγαστική κρίση και σε αντίθεση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, δεν έχει ολοκληρωμένο σχέδιο.
• Κύριε Μπάκα, με αφορμή τις πρόσφατες εξαγγελίες του πρωθυπουργού κ. Κυριάκου Μητσοτάκη για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος στην Ελλάδα, θα ήθελα να μου πείτε πόσο θα μπορέσουν τα μέτρα αυτά να είναι αποτελεσματικά.
Θα τα πάρουμε ένα προς ένα και θα σας τα αναλύσω:
Μέτρο 1. Γενναίο πρόγραμμα ανακαίνισης κατοικιών -θα καλύπτει έως και το 90% της δαπάνης της- 400 εκατ. για αναβάθμιση παλαιών κλειστών ακινήτων με επιδότηση έως και 36.000 ευρώ. Εισοδηματικό όριο 35.000 ευρώ για ζευγάρι με προσαύξηση 5.000 για κάθε παιδί.
«Οποιαδήποτε στιγμή συζητάμε για μέτρα στεγαστικής πολιτικής, είναι σημαντικό. Το ζητούμενο είναι να δούμε εάν αυτά τα μέτρα μπορούν να δώσουν λύσεις και αν θα δούμε μία άμεση αναχαίτιση του κόστους στέγασης και υποδομές, για το επόμενο χρονικό διάστημα. Δηλαδή, για κάθε μέτρο που επαγγέλλεται βλέπουμε το αποτύπωμά του, μετά από ένα χρονικό διάστημα, αν πραγματικά αναχαιτιστεί το κόστος στέγασης. Εδώ να σημειώσουμε το εξής: κυβερνητικά στελέχη ανέφεραν ότι έχουν δαπανηθεί 6,5 δισ. ευρώ την τελευταία εξαετία σχετικά με τις στεγαστικές πολιτικές. Αντιθέτως, αντί να αναχαιτιστεί το κόστος στέγασης σύμφωνα με τους επίσημους δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος, βλέπουμε κάθε χρόνο να αυξάνονται οι τιμές πώλησης. Αυτό δείχνει, ότι κάτι δεν γίνεται σωστά.
Το πρώτο μέτρο – πρόγραμμα θα αφορά περίπου 30.000-35.000 κατοικίες. Αυτό σημαίνει ότι η επιδότηση θα είναι μεσοσταθμικά από 11.000-13.000 ευρώ ανά κατοικία. Σημαντικό είναι να αναφέρουμε ότι αφορά ανακαινίσεις και αναβαθμίσεις οι οποίες έχουν κόστος έως 300 ευρώ το τ.μ. Γεννάται λοιπόν το ζήτημα: οι ανακαινίσεις αφορούν στα κλειστά ακίνητα κάποιας παλαιότητας. Την ίδια ώρα καταγράφονται και αυξήσεις στα οικοδομικά υλικά που αγγίζουν το 60-70% σε σχέση με την προηγούμενη επταετία. Επομένως, το πρόγραμμα κινείται προς την σωστή κατεύθυνση, αλλά είναι μικρής δυναμικής. Οι ανακαινίσεις ξεπερνούν τα 400 ευρώ το τ.μ. υπό κανονικές συνθήκες».
Μέτρο 2. Στους 50.000 εκπαιδευτικούς, νοσηλευτές και γιατρούς εκτός των αστικών κέντρων Αττικής και Θεσσαλονίκης θα επιστρέφονται δύο ενοίκια ετησίως, ανεξάρτητα από το εισόδημά τους.
«Τεράστιο πρόβλημα στα ενοίκια, υπάρχει κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις περιοχές με έντονη τουριστική δυναμική που είναι κυρίως στην περιφέρεια (και νησιά). Συνεπώς, το μέτρο θα ήταν προς την σωστή κατεύθυνση, εάν δηλώνονταν τα πραγματικά ενοίκια. Από την στιγμή που οι τιμές είναι 250 ευρώ, δεν θα αλλάξει τίποτε. Η Κομισιόν στην τελευταία έκθεσή της, αναφέρει ότι σε χώρες οι οποίες επιδοτούν τα ενοίκια και στεγαστικά δάνεια, αντί να βλέπουμε να μειώνονται οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης και πώλησης, τελικά το πρόβλημα οξύνεται».
Μέτρο 3. Τοπικά σχέδια αναβάθμισης δημοτικών και κρατικών κτηρίων σε ορεινές και νησιωτικές περιοχές για κατοικίες για δημοσίους υπαλλήλους.
«Είναι ένα μέτρο το οποίο το έχουμε ακούσει πάνω από οκτώ φορές στα τελευταία πέντε χρόνια. Μακάρι να γίνει αλλά θέλει χρόνο και σχέδιο. Αυτή τη στιγμή μιλάμε για μια χώρα που είναι σε βαθιά στεγαστική κρίση. Μακάρι να υλοποιηθεί και να δούμε μια αλλαγή μέσα στην επόμενη διετία».
Μέτρο 4. Νέοι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση: Οι σημερινές ρυθμίσεις επεκτείνονται και στο κέντρο Θεσσαλονίκης – Επιπλέον, σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη όπου απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση, όταν ένα τέτοιο ακίνητο μεταβιβάζεται, θα διαγράφεται αυτόματα από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
«Η εξαγγελία αυτού του μέτρου, έγινε πρώτη φορά τον Σεπτέμβριο του 2024 και εφαρμόστηκε από 1η Ιανουαρίου του 2025. Αυτό το τετράμηνο που μεσολάβησε, ένα μεγάλο ποσοστό ιδιοκτητών έσπευσαν να εγγράψουν τα ακίνητά τους τα οποία διαθέτουν για τη βραχυχρόνια μίσθωση στις περιοχές που θα υπήρχε απαγόρευση. Αποτέλεσμα: αντί να δούμε μείωση της δυναμικής, είδαμε αύξηση κατά 8% σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο. Θα δούμε στην πράξη, πώς θα εφαρμοστεί. Αυτό το μέτρο ωστόσο, δεν αλλάζει κάτι. Δεν θα μειωθούν οι τιμές των ενοικίων. Είναι σημαντικό όμως ότι εάν κάποιος θέλει να πουλήσει το ακίνητό του το οποίο βρίσκεται στις συγκριμένες περιοχές (στο κέντρο Θεσσαλονίκης – Επιπλέον, σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη) δεν θα μπορεί ο νέος ιδιοκτήτης να συνεχίσει να το έχει στη βραχυχρόνια μίσθωση. Να σημειώσουμε ότι αυτά τα ακίνητα είναι ακριβά. Είναι ανακαινισμένα, επιπλωμένα, αναβαθμισμένα κ.λπ. Δεν μιλάμε για οικονομικές οικίες.
Μέτρο 5. Νέο πλαίσιο κινήτρων για ιδιωτικές επενδύσεις στον τομέα της προσιτής στέγης: Οι κατασκευαστικές θα μπορούν να χτίζουν διαμερίσματα ή να μετατρέπουν σε κατοικίες υφιστάμενα κτήρια αποκλειστικά προς ενοικίαση τουλάχιστον 10 ετών. Τα μισθώματα θα εκπίπτουν απ’ τον φόρο εισοδήματος και το ανώτατο όριο ενοικίου θα καθορίζεται κεντρικά.
Αυτό το μέτρο, κινείται προς την σωστή κατεύθυνση που απαιτεί όμως προσδιορισμό όρων. Δεν αφορά εταιρείες που θα επενδύσουν αλλά επενδυτές που έχουν τη δυνατότητα να αγοράσουν ακίνητα άνω του ενός ή δύο εκατομμυρίων και να εισπράττουν ενοίκια αφορολόγητα.
Μέτρο 6. Πολεοδομική ρύθμιση από το Υπουργείο Ενέργειας για τη γρήγορη μετατροπή υφιστάμενων ακινήτων προς οικιστική χρήση. Εγκαταλελειμμένα ή ημιτελή κτίσματα θα εντάσσονται στην κατηγορία ιδιωτικών επενδύσεων με κίνητρο την έκπτωση φόρου.
«Είναι ένα μέτρο που κατευθύνεται περισσότερο σε όσους επιθυμούν να αποκτήσουν την golden visa και όχι τόσο πολύ στην αναχαίτιση του κόστους στέγασης».
• Να σας ρωτήσουμε όμως σχετικά με τα “κλειστά ακίνητα” (όπως αναφέρονται στον δημόσιο διάλογο) και να μας εξηγήσετε τι σημαίνει αυτό και πώς μπορούν να αξιοποιηθούν.
Δεν έχουμε ασφαλή στοιχεία για τον ακριβή αριθμό των κλειστών κατοικιών. Αυτή την στιγμή έχουμε στοιχεία από την ΕΛΣΤΑΤ της απογραφής του 2021 (!) Συνεπώς, πρέπει να δούμε τα ποιοτικά χαρακτηριστικά και να δούμε τι είναι αυτό που δέχεται η ΕΛΣΤΑΤ ως “κενό”. Δηλαδή, πήγε κάποιος σε ένα σπίτι να κάνει απογραφή και δεν βρήκε κανέναν.
Αυτό όμως, σημαίνει πολλά. Δέχεται ως κλειστό ένα ακίνητο το οποίο ο ιδιοκτήτης του, το έχει προς ενοικίαση ή προς πώληση ή ένα ακίνητο ημιτελές ή προς αποπεράτωση ή προς ανακαίνιση. Επομένως, δεν υπάρχει σωστή καταγραφή για όσα λέγονται στον δημόσιο διάλογο. Εμείς έχουμε προτείνει ως Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, μια διασταύρωση στοιχείων για να γνωρίζουμε τι συμβαίνει με τα κλειστά ακίνητα.
Επιπλέον, υπάρχουν ακίνητα τα οποία έχουν περιέλθει στα χαρτοφυλάκια των Funds και των Τραπεζών (από πλειστηριασμούς). Αυτά, ενδεχομένως να έχουν πολεοδομικές αυθαιρεσίες που πρέπει να προσεχθούν.
• Για να κλείσουμε επειδή επιρρίπτονται ευθύνες στη βραχυχρόνια μίσθωση για το στεγαστικό, θα ήθελα να σας ζητήσω ένα σχόλιο γι’ αυτό.
«Είναι ένας κλάδος που έχει επηρεάσει την διαθεσιμότητα κατοικιών και αποτελεί έναν από τους παράγοντες που έχουν συμμετάσχει στην στεγαστική κρίση στην Ελλάδα –αλλά δεν είναι ο μοναδικός. Ας μην ξεχνάμε ότι η βραχυχρόνια μίσθωση φέρνει στο Ελληνικό Δημόσιο 800-900 εκ. ευρώ τον χρόνο, δημοσιονομικό έσοδο. Θα μπορούσε λοιπόν το κράτος, να χρησιμοποιήσει αυτά τα έσοδα, για στεγαστικές πολιτικές και να προχωρήσει στην ανέγερση κατοικιών για φοιτητές, για ενστόλους, για εκπαιδευτικούς, για κρατικούς λειτουργούς και να τις διαθέσει με προσιτά ενοίκια.
Εν κατακλείδι, πρέπει να αναφέρουμε ότι η Ελλάδα βρίσκεται ήδη σε στεγαστική κρίση και σε αντίθεση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, δεν έχει ολοκληρωμένο σχέδιο. Συνεπώς, δεν μπορούμε να κάνουμε συγκρίσεις με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, οι οποίες έχουν εντοπίσει από νωρίς το πρόβλημα, έχουν ολοκληρωμένο σχέδιο κι έχουν ήδη προχωρήσει στην ανέγερση χιλιάδων κοινωνικών κατοικιών, ενώ δίνουν πολλά κίνητρα για την αγορά κατοικίας σε ομάδες όπως οι νέοι.
Θεμιστοκλής Μπάκας: «H Ελλάδα βρίσκεται σε στεγαστική κρίση»
