• Η απόφαση με αριθμό πρωτοκόλλου 1998/2025 επαναφέρει στο προσκήνιο τη συναίνεση πλειοψηφίας για κοινόχρηστους χώρους και τροφοδοτεί την ποινική διερεύνηση για υφαρπαγή ψευδούς βεβαίωσης
Η είδηση που δεσπόζει πλέον σε μια αντιδικία μεταξύ αδελφών δεν είναι σήμα διακοπής εργασιών αλλά η ανάκληση παλαιότερης δήλωσης υπαγωγής στο νόμο περί αυθαιρέτων.
Με επίκεντρο ημιτελές ακίνητο στην οδό Αθηνοδώρου στο Φαληράκι και πρωταγωνιστές έναν 79χρονο και έναν 76χρονο Έλληνα, νέα διοικητική εξέλιξη αναδιατάσσει το πεδίο.
Η Υπηρεσία Δόμησης Ρόδου έκανε δεκτούς κρίσιμους ισχυρισμούς για έλλειψη συναίνεσης συνιδιοκτήτη και προχώρησε στην ανάκληση συγκεκριμένης δήλωσης υπαγωγής αυθαιρέτων που είχε υποβληθεί το 2017, στοιχείο που επηρεάζει άμεσα το ιδιοκτησιακό καθεστώς και τη δυνατότητα συνέχισης εργασιών.
Στις 08/12/2025 εκδόθηκε απόφαση με αριθμό πρωτοκόλλου 1998/2025 από την Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου Ρόδου. Η απόφαση στηρίζεται μεταξύ άλλων στο άρθρο 89 παράγραφος 2 και στο άρθρο 108 παράγραφος 8 του Ν. 4495/2017 σχετικά με απαγορεύσεις υπαγωγής και ανάκληση δηλώσεων, καθώς και σε οδηγίες της εγκυκλίου 17 του 2012. Καθοριστικής σημασίας είναι η επίκληση του άρθρου 98 παράγραφος 9 που απαιτεί συναίνεση του 51% για αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους.
Με βάση τα στοιχεία του φακέλου αποφασίστηκε η ανάκληση της δήλωσης υπαγωγής που είχε αρχικά υποβληθεί στις 09/05/2017.
Γιατί κρίθηκε αναγκαία η ανάκληση
Το σκεπτικό της απόφασης αναδεικνύει ότι εντάχθηκαν αυθαίρετες κατασκευές σε περιοχές που χαρακτηρίζονται ως κοινόχρηστοι χώροι ιδιοκτησίας. Δεδομένου ότι δεν πληρούνται οι περιοριστικά απαριθμούμενες εξαιρέσεις του νόμου για υπαγωγή χωρίς συναίνεση και ότι δεν υπήρχε αναρτημένη συναίνεση του έτερου συνιδιοκτήτη, η διοίκηση κατέληξε στην ανάκληση.
Επιπλέον, στο σκεπτικό μνημονεύεται πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας του 1989 η οποία αποτυπώνει δικαιώματα επί κοινοχρήστων και ενισχύει την ανάγκη συναίνεσης για παρεμβάσεις και τακτοποιήσεις που αφορούν στους χώρους αυτούς.
Εξαιρετικό ενδιαφέρον έχει μάλιστα το γεγονός ότι η επίμαχη δήλωση υπαγωγής έγινε από μηχανικό που ελέγχεται από την δικαιοσύνη στο πολύκροτο σκάνδαλο στην Πολεοδομία της Ρόδου.
Το χρονολόγιο που οδήγησε στη διοικητική στροφή
Στις 01/12/2025 ο 79χρονος υπέβαλε έγκληση κατά του 76χρονου, καταγγέλλοντας ψευδή δήλωση συνιδιοκτησίας κατά 50% και δηλωμένη μη συναίνεση για εργασίες στο ημιτελές ακίνητο επί της οδού Αθηνοδώρου.
Η αναφορά ενεργοποίησε την έκδοση σήματος διακοπής εργασιών την ίδια ημέρα, παγώνοντας το εργοτάξιο.
Στις 02/12/2025 ο 76χρονος παρουσιάστηκε αυτοβούλως σε αστυνομική αρχή και σχηματίστηκε δικογραφία με αδικήματα που διερευνώνται.
Στις 08/12/2025 η Υπηρεσία Δόμησης εξέδωσε την επίμαχη απόφαση ανάκλησης της παλαιότερης υπαγωγής, γεγονός που επηρεάζει ουσιωδώς την έκβαση της υπόθεσης σε διοικητικό επίπεδο και τροφοδοτεί την ποινική διερεύνηση.
Η νομική πυξίδα της διοίκησης
Το άρθρο 98 παράγραφος 9 του Ν. 4495/2017 ορίζει ρητά ότι για υπαγωγή αυθαίρετων κατασκευών που αφορούν κατάληψη ή παρεμβάσεις σε κοινόχρηστους ή κοινοκτήτους χώρους απαιτείται συναίνεση του 51% των συνιδιοκτητών.
Οι εξαιρέσεις που επιτρέπουν υπαγωγή χωρίς συναίνεση περιορίζονται σε περιπτώσεις όπου η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση του κτηρίου ή επαναλαμβάνεται ομοιόμορφα σε όλους τους ορόφους.
Η υπηρεσία αξιολόγησε ότι οι συγκεκριμένες εξαιρέσεις δεν συναντώνται στην παρούσα υπόθεση και επικαλέστηκε τις σχετικές διατάξεις στον πυρήνα της αιτιολογίας.
Η καταγγελία του 76χρονου και η επίκληση συνιδιοκτησίας
Ο 76χρονος είχε ήδη υποβάλει αίτηση καταγγελία προς την Υπηρεσία Δόμησης, επισημαίνοντας ότι είναι συνιδιοκτήτης κατά 50% επί κοινόχρηστων χώρων ακινήτου στην κτηματική περιφέρεια Καλυθιών και ότι εντάχθηκαν μονομερώς κατασκευές στο πλαίσιο παλαιότερης υπαγωγής χωρίς τη συναίνεσή του. Η αίτηση συνοδευόταν από επίκληση πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας του 1989 και τεκμήρια για το ιδιοκτησιακό καθεστώς, ζητώντας ρητά την ακύρωση της υπαγωγής.
Ποινική προέκταση με έμφαση στη δημόσια πίστη
Παράλληλα με τη διοικητική εξέλιξη, βρίσκεται σε εξέλιξη ποινική διερεύνηση για υφαρπαγή ψευδούς βεβαίωσης κατά το άρθρο 220 του Ποινικού Κώδικα και για ηθική αυτουργία σε παράβαση καθήκοντος βάσει των άρθρων 46 και 259. Ο πυρήνας του ελέγχου αφορά αν οι δηλώσεις για συνιδιοκτησία κατά 50% και οι μεταγενέστερες υπηρεσιακές ενέργειες στηρίχθηκαν σε πραγματικά δεδομένα ή αν υιοθετήθηκαν ανακριβείς ισχυρισμοί που οδήγησαν δημόσια υπηρεσία να εκδώσει πράξεις με δυνητική προσβολή της δημόσιας πίστης.
Τι σημαίνει η απόφαση για τους κοινόχρηστους χώρους
Το μήνυμα της διοίκησης είναι σαφές. Για παρεμβάσεις και τακτοποιήσεις που αφορούν κοινόχρηστους ή κοινοκτήτους χώρους, η συναίνεση της απαιτούμενης πλειοψηφίας δεν είναι τυπική λεπτομέρεια αλλά ουσιώδης προϋπόθεση.
Το θεσμικό πλαίσιο θέτει αυστηρά κριτήρια και ειδικές εξαιρέσεις. Εφόσον δεν αποδεικνύεται ότι η αυθαιρεσία υφίσταται από την ανέγερση ή ότι είναι ταυτόσημη σε όλους τους ορόφους, τότε η έλλειψη συναίνεσης καθιστά προβληματική κάθε υπαγωγή. Η επίκληση του άρθρου 98 παράγραφος 9 στη συγκεκριμένη απόφαση αποτελεί οδηγό για μελλοντικές υποθέσεις.
