Το Πρωτοδικείο Ρόδου ανέβασε στα 1.200.000 ευρώ την τιμή εκκίνησης για το οινοποιείο της Emery

• Με την υπ’ αριθμόν 376/2026 απόφασή του, το Μονομελές Πρωτοδικείο Ρόδου έκανε δεκτή την ανακοπή της ιστορικής οινοποιίας και διόρθωσε την έκθεση κατάσχεσης, κρίνοντας εσφαλμένη την εκτίμηση των 803.000 ευρώ που είχε ορίσει η Cepal Hellas. Ο ηλεκτρονικός πλειστηριασμός της 16ης Σεπτεμβρίου 2026 παραμένει προγραμματισμένος, αλλά με νέα, σημαντικά υψηλότερη τιμή πρώτης προσφοράς

Νέα τροπή παίρνει η υπόθεση του πλειστηριασμού των εγκαταστάσεων της οινοποιίας Emery στον Έμπωνα της Ρόδου, καθώς με απόφαση που δημοσιεύθηκε στις 3 Σεπτεμβρίου 2026 το Μονομελές Πρωτοδικείο Ρόδου, δικάζοντας κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, έκανε δεκτή την ανακοπή της οφειλέτριας εταιρείας και όρισε την τιμή πρώτης προσφοράς στο ποσό των 1.200.000 ευρώ, έναντι των 803.000 ευρώ που είχαν αρχικά προσδιοριστεί στην κατασχετήρια έκθεση.
Η απόφαση δεν αναστέλλει τον πλειστηριασμό της 16ης Σεπτεμβρίου 2026, αλλά μεταβάλλει ουσιωδώς τους οικονομικούς όρους υπό τους οποίους αυτός θα διεξαχθεί, καθώς η αξία εκκίνησης αυξάνεται κατά περίπου 400.000 ευρώ, ήτοι σχεδόν κατά 50%.
Την ανακόπτουσα εταιρεία με την επωνυμία «Ανώνυμος Βιομηχανική Εταιρεία Οίνων και Ποτών Emery» και τον διακριτικό τίτλο «Emery Οίνοι Ποτά ΑΒΕ», εκπροσώπησαν οι δικηγόροι κ.κ. Γεώργιος Μαυρομμάτης και Τζένη Πάπα.

Ποιοι είναι οι διάδικοι και πώς έφτασε η απαίτηση στη Cepal
Η επισπεύδουσα του πλειστηριασμού είναι η εταιρεία με την επωνυμία «Cepal Hellas Χρηματοοικονομικές Υπηρεσίες Μονοπρόσωπη Ανώνυμη Εταιρεία Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις», που ενεργεί όχι ως δικαιούχος της απαίτησης αλλά ως διαχειρίστρια για λογαριασμό της ιρλανδικής εταιρείας ειδικού σκοπού «Dysart Finance II Designated Activity Company».
Ο εκτελεστός τίτλος επί του οποίου στηρίζεται η αναγκαστική εκτέλεση είναι η υπ’ αριθμόν 45/2015 διαταγή πληρωμής του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ρόδου, της οποίας το πρώτο εκτελεστό απόγραφο με αριθμό 28/2015 είναι κατατεθειμένο στη συμβολαιογράφο Ρόδου. Η επιταγή προς πληρωμή επιδόθηκε στην οφειλέτρια στις 4 Σεπτεμβρίου 2025. Η κατάσχεση επιβλήθηκε με κατασχετήρια έκθεση. Σύμφωνα με τη δικαστική απόφαση, η επιδικασθείσα απαίτηση ανέρχεται σε 639.687,66 ευρώ πλέον τόκων και εξόδων, ωστόσο στο απόσπασμα της κατασχετήριας έκθεσης η επισπεύδουσα περιόρισε ρητά το ποσό για το οποίο επιβλήθηκε η κατάσχεση σε 200.000 ευρώ, ποσό που αποτελεί μέρος του επιδικασθέντος κεφαλαίου, με ρητή επιφύλαξη κάθε δικαιώματος για την είσπραξη του υπολοίπου με άλλη αναγκαστική εκτέλεση ή αναγγελία. Ο περιορισμός αυτός, όπως σημειώνεται στην έκθεση, έγινε αποκλειστικά για τη μείωση των εξόδων της διαδικασίας.
Το ακίνητο που βγαίνει στο σφυρί
Το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο είναι αγρός συνολικής επιφάνειας 11.300 τετραγωνικών μέτρων που βρίσκεται στον Έμπωνα του δήμου Ρόδου, στην τοποθεσία Άγιος Γεώργιος, με κτηματολογικά στοιχεία Τόμος Γαιών Έμπωνα 44, Φύλλο 60, Μερίδα 2407κ και Φάκελος 4260 του Κτηματολογίου Ρόδου. Συνορεύει ανατολικά με αμαξική δημόσια οδό, νότια με τη μερίδα γαιών 2407, δυτικά με τις μερίδες 2407 και 2366 και βόρεια με τη μερίδα 2368, ενώ η νομική του φύση χαρακτηρίζεται ως «Αρζί Μίρι», κατά το ιδιαίτερο κτηματολογικό καθεστώς της Δωδεκανήσου.
Εντός του αγρού έχει ανεγερθεί το εργοστάσιο οινοποιίας της Emery, ένα συγκρότημα κτηρίων βιομηχανικού χαρακτήρα σε αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου, με συνολικό εμβαδόν γηπέδου 11.300 τετραγωνικών μέτρων κατά το κτηματολογικό πιστοποιητικό και 11.698,74 τετραγωνικών μέτρων κατά τα διαγράμματα κάλυψης των οικοδομικών αδειών. Η πρόσβαση γίνεται άμεσα από την ασφαλτοστρωμένη επαρχιακή οδό Καλαβάρδας Έμπωνα, ο περιβάλλων χώρος είναι ασφαλτοστρωμένος και στην πλευρά επαφής με τον δρόμο υπάρχει πέτρινος τοίχος περίφραξης. Η μονάδα διαθέτει βιολογικό καθαρισμό. Κατά την επιτόπια μετάβαση της δικαστικής επιμελήτριας, η περιγραφή του εσωτερικού δεν κατέστη δυνατή, καθώς το κτήριο βρέθηκε κλειστό.

Οι 11 κτηριακές μονάδες και η εξέλιξη των αδειών
Η δικαστική απόφαση καταγράφει αναλυτικά τη σύνθεση του συγκροτήματος, το οποίο αποτελεί προϊόν διαδοχικών προσθηκών και επεκτάσεων επί 13 και πλέον χρόνια, από το 1970 έως το 1983, με μεταγενέστερη άδεια το 2004. Το κτήριο Α, ισόγειο επιφάνειας 450 τετραγωνικών μέτρων κατά την οικοδομική άδεια 428/1970, χρησιμοποιείται ως αποθήκη δεξαμενών οίνου. Το κτήριο Β, ισόγειο 736,95 τετραγωνικών μέτρων κατά την άδεια 131/1976, στεγάζει δεξαμενές οίνου και αφρώδους οίνου και χώρο απόσταξης, με επικάλυψη από σιδηροκατασκευή με πάνελ πολυουρεθάνης και πλαγιοκαλύψεις από οπλισμένο σκυρόδεμα και οπτοπλινθοδομές. Το κτήριο Γ, 126 τετραγωνικών μέτρων κατά την άδεια 186/1976, χρησιμοποιείται ως εμφιαλωτήριο και αποτελεί λαμαρινοκατασκευή, ενώ το κτήριο Δ, 120,80 τετραγωνικών μέτρων της ίδιας άδειας, ως πιεστήριο. Τα κτήρια Ε και Ζ, επιφάνειας 27 και 31,50 τετραγωνικών μέτρων αντίστοιχα κατά την άδεια 452/1977, λειτουργούν ως βοηθητικός χώρος και χημείο. Το κτήριο Η, με ισόγειο 360 τετραγωνικών μέτρων και πρώτο όροφο 360 τετραγωνικών μέτρων κατά την αναθεώρηση της άδειας 575/1979, στεγάζει την αποθήκη παλαίωσης οίνου και την αποθήκη ειδών συσκευασίας και αποσταγμένου οίνου. Το κτήριο Θ, το μεγαλύτερο του συγκροτήματος, κατασκευασμένο εξ ολοκλήρου από οπλισμένο σκυρόδεμα, διαθέτει δεύτερο υπόγειο 459 τετραγωνικών μέτρων για παλαίωση οίνου, πρώτο υπόγειο 459 τετραγωνικών μέτρων για την παρασκευή αφρώδους οίνου, ισόγειο 752 τετραγωνικών μέτρων που χρησιμοποιείται ως εμφιαλωτήριο κατά την άδεια 57/1980 και δώμα 35 τετραγωνικών μέτρων. Κατά την αυτοψία διαπιστώθηκε ότι τα υπόγεια βρίσκονται σε ημιτελή κατάσταση, με εκτιμώμενη κτηριακή ετοιμότητα 80%.
Το κτήριο Κ, ισόγειο 648 τετραγωνικών μέτρων και ύψους 10 μέτρων, όπου έχουν τοποθετηθεί οι δεξαμενές οίνου κατά την άδεια 1096/1983, διαπιστώθηκε ότι είναι ασκεπές, με υλοποιημένους μόνο τους τοίχους και κτηριακή ετοιμότητα 20%. Τέλος, το κτήριο Ι, ισόγειο 11,50 τετραγωνικών μέτρων, είναι εξ ολοκλήρου αυθαίρετο. Καθ’ υπέρβαση των οικοδομικών αδειών έχουν πραγματοποιηθεί αυθαίρετες προσθήκες συνολικής επιφάνειας 255,84 τετραγωνικών μέτρων, οι οποίες περιγράφονται στη δήλωση υπαγωγής στον νόμο 4178/2013, που συνέταξε μηχανικός ενώ σε διάφορες θέσεις του γηπέδου υπάρχουν αυθαίρετα στέγαστρα από σιδηροκατασκευή με επικάλυψη λαμαρίνας.
Η διαμάχη για την αξία και οι 4 εκτιμήσεις
Το κεντρικό ζήτημα της δίκης ήταν η εμπορική αξία του ακινήτου. Η δικαστική επιμελήτρια είχε ορίσει την τιμή πρώτης προσφοράς στα 803.000 ευρώ, στηριζόμενη στην υπ’ αριθμόν BW 5347/2026 έκθεση εκτίμησης της πιστοποιημένης εκτιμητικής εταιρείας «RE Invest Greece ΑΕ», με έδρα στην Αθήνα, οδός Ξενοφώντος 8, την οποία υπογράφει ο πολιτικός μηχανικός και πιστοποιημένος εκτιμητής του Υπουργείου Οικονομικών. Σύμφωνα με την έκθεση αυτή, η ανηγμένη επιφάνεια του ακινήτου ανέρχεται σε 1.410,28 τετραγωνικά μέτρα και η αξία ανά τετραγωνικό μέτρο σε 569 ευρώ.
Η Emery, από την πλευρά της, ισχυρίστηκε ότι η εμπορική αξία ανέρχεται σε 1.200.000 ευρώ και προς απόδειξη προσκόμισε την υπ’ αριθμόν 1440/2026 μελέτη εκτίμησης αγοραίας αξίας πολιτικού μηχανικού στην οποία η ανηγμένη επιφάνεια υπολογίζεται σε 3.505,62 τετραγωνικά μέτρα, η τιμή πώλησης ανά τετραγωνικό μέτρο σε 420 ευρώ και η τιμή μίσθωσης σε 2,96 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η διαφορά ανάμεσα στις 2 εκτιμήσεις έγκειται κυρίως στον υπολογισμό της ανηγμένης επιφάνειας, καθώς η εκτίμηση της οφειλέτριας προσμετρά περίπου 2,5 φορές μεγαλύτερη επιφάνεια από εκείνη της επισπεύδουσας.
Η εταιρεία προσκόμισε επιπλέον 2 παλαιότερα έγγραφα για το ίδιο ακίνητο. Το πρώτο είναι η από 19 Απριλίου 2006 έκθεση εκτίμησης του πολιτικού μηχανικού κ. Γεωργίου Αθανασιάδη, ο οποίος είχε προσληφθεί από τη Συνεταιριστική Τράπεζα Δωδεκανήσου και είχε υπολογίσει τότε την αξία στο ποσό των 2.545.000 ευρώ. Το δεύτερο είναι η υπ’ αριθμόν 1913/2018 κατασχετήρια έκθεση δικαστικού επιμελητή, δυνάμει της οποίας είχε επιβληθεί και τότε κατάσχεση στο ίδιο ακίνητο και η τιμή πρώτης προσφοράς είχε οριστεί στο ποσό των 1.190.000 ευρώ.
Το σκεπτικό του δικαστηρίου
Το καθοριστικό επιχείρημα στο σκεπτικό της απόφασης ήταν η σύγκριση με το 2018. Όπως αναφέρεται, το ίδιο ακίνητο, σε εποχή βαθιάς οικονομικής ύφεσης, είχε εκτιμηθεί στα 1.190.000 ευρώ. Με δεδομένο ότι, κατά την κρίση του δικαστηρίου, και οι 2 εκτιμητικές εκθέσεις που προσκομίστηκαν αναγνωρίζουν ότι η κτηματαγορά παρουσιάζει σήμερα έντονα αυξητική τάση και η οικονομία βρίσκεται σε φάση ανόδου, πιθανολογήθηκε ότι η έκθεση εκτίμησης της Emery ανταποκρίνεται περισσότερο στην πραγματικότητα και ότι η αγοραία αξία του ακινήτου ανέρχεται σε 1.200.000 ευρώ. Με βάση το σκεπτικό αυτό, το δικαστήριο διόρθωσε μερικώς την υπ’ αριθμόν 482Β’/30.1.2026 κατασχετήρια έκθεση ως προς την εκτίμηση της αξίας και την τιμή πρώτης προσφοράς, ορίζοντας και τις 2 στο ποσό των 1.200.000 ευρώ. Επισημαίνεται ότι, κατά τον ρητό ορισμό του νόμου, διορθώνεται μόνο η έκθεση αναγκαστικής κατάσχεσης και όχι το υπ’ αριθμόν 485Β’/2026 απόσπασμά της.
Το δικαστήριο διέταξε επίσης, με επιμέλεια της γραμματείας, την ανάρτησή της.
Οι όροι του πλειστηριασμού της 16ης Σεπτεμβρίου
Ο πλειστηριασμός, ο οποίος έχει αναρτηθεί στην πλατφόρμα eauction.gr από τις 12 Αυγούστου 2026 θα διεξαχθεί ηλεκτρονικά την Τετάρτη 16 Σεπτεμβρίου 2026, από τις 10:00 έως τις 12:00, με δυνατότητα 12 παρατάσεων των 5 λεπτών. Το ακίνητο φέρει σωρεία εμπράγματων βαρών που αποτυπώνουν τη μακρόχρονη οικονομική περιπέτεια της εταιρείας.