Το Πρωτοδικείο Ρόδου ανέβασε στα 1.200.000 ευρώ την τιμή εκκίνησης για το οινοποιείο της Emery

• Με την υπ’ αριθμόν 376/2026 απόφασή του, το Μονο­με­λές Πρω­το­δι­κείο Ρόδου έκανε δεκτή την ανακοπή της ιστο­ρι­κής οινο­ποι­ίας και διόρ­θωσε την έκθεση κατά­σχε­σης, κρί­νο­ντας εσφαλ­μένη την εκτί­μηση των 803.000 ευρώ που είχε ορίσει η Cepal Hellas. Ο ηλε­κτρο­νι­κός πλει­στη­ρια­σμός της 16ης Σεπτεμ­βρίου 2026 παρα­μέ­νει προ­γραμ­μα­τι­σμέ­νος, αλλά με νέα, σημα­ντικά υψη­λό­τερη τιμή πρώτης προ­σφο­ράς

Νέα τροπή παίρνει η υπόθεση του πλει­στη­ρια­σμού των εγκα­τα­στά­σεων της οινο­ποι­ίας Emery στον Έμπωνα της Ρόδου, καθώς με απόφαση που δημο­σιεύ­θηκε στις 3 Σεπτεμ­βρίου 2026 το Μονο­με­λές Πρω­το­δι­κείο Ρόδου, δικά­ζο­ντας κατά τη δια­δι­κα­σία των ασφα­λι­στι­κών μέτρων, έκανε δεκτή την ανακοπή της οφει­λέ­τριας εται­ρείας και όρισε την τιμή πρώτης προ­σφο­ράς στο ποσό των 1.200.000 ευρώ, έναντι των 803.000 ευρώ που είχαν αρχικά προσ­διο­ρι­στεί στην κατα­σχε­τή­ρια έκθεση.

Η απόφαση δεν ανα­στέλ­λει τον πλει­στη­ρια­σμό της 16ης Σεπτεμ­βρίου 2026, αλλά μετα­βάλ­λει ουσιω­δώς τους οικο­νο­μι­κούς όρους υπό τους οποίους αυτός θα διε­ξα­χθεί, καθώς η αξία εκκί­νη­σης αυξά­νε­ται κατά περίπου 400.000 ευρώ, ήτοι σχεδόν κατά 50%.

Την ανα­κό­πτουσα εται­ρεία με την επω­νυ­μία «Ανώ­νυ­μος Βιο­μη­χα­νική Εται­ρεία Οίνων και Ποτών Emery» και τον δια­κρι­τικό τίτλο «Emery Οίνοι Ποτά ΑΒΕ», εκπρο­σώ­πη­σαν οι δικη­γό­ροι κ.κ. Γεώρ­γιος Μαυ­ρομ­μά­της και Τζένη Πάπα.

Ποιοι είναι οι διά­δι­κοι και πώς έφτασε η απαί­τηση στη Cepal

Η επι­σπεύ­δουσα του πλει­στη­ρια­σμού είναι η εται­ρεία με την επω­νυ­μία «Cepal Hellas Χρη­μα­το­οι­κο­νο­μι­κές Υπη­ρε­σίες Μονο­πρό­σωπη Ανώνυμη Εται­ρεία Δια­χεί­ρι­σης Απαι­τή­σεων από Δάνεια και Πιστώ­σεις», που ενεργεί όχι ως δικαιού­χος της απαί­τη­σης αλλά ως δια­χει­ρί­στρια για λογα­ρια­σμό της ιρλαν­δι­κής εται­ρείας ειδικού σκοπού «Dysart Finance II Designated Activity Company».

Ο εκτε­λε­στός τίτλος επί του οποίου στη­ρί­ζε­ται η ανα­γκα­στική εκτέ­λεση είναι η υπ’ αριθμόν 45/2015 διαταγή πλη­ρω­μής του Μονο­με­λούς Πρω­το­δι­κείου Ρόδου, της οποίας το πρώτο εκτε­λε­στό από­γραφο με αριθμό 28/2015 είναι κατα­τε­θει­μένο στη συμ­βο­λαιο­γράφο Ρόδου. Η επιταγή προς πληρωμή επι­δό­θηκε στην οφει­λέ­τρια στις 4 Σεπτεμ­βρίου 2025. Η κατά­σχεση επι­βλή­θηκε με κατα­σχε­τή­ρια έκθεση. Σύμφωνα με τη δικα­στική απόφαση, η επι­δι­κα­σθείσα απαί­τηση ανέρ­χε­ται σε 639.687,66 ευρώ πλέον τόκων και εξόδων, ωστόσο στο από­σπα­σμα της κατα­σχε­τή­ριας έκθεσης η επι­σπεύ­δουσα περιό­ρισε ρητά το ποσό για το οποίο επι­βλή­θηκε η κατά­σχεση σε 200.000 ευρώ, ποσό που απο­τε­λεί μέρος του επι­δι­κα­σθέ­ντος κεφα­λαίου, με ρητή επι­φύ­λαξη κάθε δικαιώ­μα­τος για την είσπραξη του υπο­λοί­που με άλλη ανα­γκα­στική εκτέ­λεση ή αναγ­γε­λία. Ο περιο­ρι­σμός αυτός, όπως σημειώ­νε­ται στην έκθεση, έγινε απο­κλει­στικά για τη μείωση των εξόδων της δια­δι­κα­σίας.

Το ακίνητο που βγαίνει στο σφυρί

Το εκπλει­στη­ρια­ζό­μενο ακίνητο είναι αγρός συνο­λι­κής επι­φά­νειας 11.300 τετρα­γω­νι­κών μέτρων που βρί­σκε­ται στον Έμπωνα του δήμου Ρόδου, στην τοπο­θε­σία Άγιος Γεώρ­γιος, με κτη­μα­το­λο­γικά στοι­χεία Τόμος Γαιών Έμπωνα 44, Φύλλο 60, Μερίδα 2407κ και Φάκελος 4260 του Κτη­μα­το­λο­γίου Ρόδου. Συνο­ρεύει ανα­το­λικά με αμαξική δημόσια οδό, νότια με τη μερίδα γαιών 2407, δυτικά με τις μερίδες 2407 και 2366 και βόρεια με τη μερίδα 2368, ενώ η νομική του φύση χαρα­κτη­ρί­ζε­ται ως «Αρζί Μίρι», κατά το ιδιαί­τερο κτη­μα­το­λο­γικό καθε­στώς της Δωδε­κα­νή­σου.

Εντός του αγρού έχει ανε­γερ­θεί το εργο­στά­σιο οινο­ποι­ίας της Emery, ένα συγκρό­τημα κτηρίων βιο­μη­χα­νι­κού χαρα­κτήρα σε αγρο­τε­μά­χιο εκτός σχεδίου, με συνο­λικό εμβαδόν γηπέδου 11.300 τετρα­γω­νι­κών μέτρων κατά το κτη­μα­το­λο­γικό πιστο­ποι­η­τικό και 11.698,74 τετρα­γω­νι­κών μέτρων κατά τα δια­γράμ­ματα κάλυψης των οικο­δο­μι­κών αδειών. Η πρό­σβαση γίνεται άμεσα από την ασφαλ­το­στρω­μένη επαρ­χιακή οδό Καλα­βάρ­δας Έμπωνα, ο περι­βάλ­λων χώρος είναι ασφαλ­το­στρω­μέ­νος και στην πλευρά επαφής με τον δρόμο υπάρχει πέτρι­νος τοίχος περί­φρα­ξης. Η μονάδα δια­θέ­τει βιο­λο­γικό καθα­ρι­σμό. Κατά την επι­τό­πια μετά­βαση της δικα­στι­κής επι­με­λή­τριας, η περι­γραφή του εσω­τε­ρι­κού δεν κατέστη δυνατή, καθώς το κτήριο βρέθηκε κλειστό.

Οι 11 κτη­ρια­κές μονάδες και η εξέλιξη των αδειών

Η δικα­στική απόφαση κατα­γρά­φει ανα­λυ­τικά τη σύνθεση του συγκρο­τή­μα­τος, το οποίο απο­τε­λεί προϊόν δια­δο­χι­κών προ­σθη­κών και επε­κτά­σεων επί 13 και πλέον χρόνια, από το 1970 έως το 1983, με μετα­γε­νέ­στερη άδεια το 2004. Το κτήριο Α, ισόγειο επι­φά­νειας 450 τετρα­γω­νι­κών μέτρων κατά την οικο­δο­μική άδεια 428/1970, χρη­σι­μο­ποιεί­ται ως αποθήκη δεξα­με­νών οίνου. Το κτήριο Β, ισόγειο 736,95 τετρα­γω­νι­κών μέτρων κατά την άδεια 131/1976, στε­γά­ζει δεξα­με­νές οίνου και αφρώ­δους οίνου και χώρο από­στα­ξης, με επι­κά­λυψη από σιδη­ρο­κα­τα­σκευή με πάνελ πολυου­ρε­θά­νης και πλα­γιο­κα­λύ­ψεις από οπλι­σμένο σκυ­ρό­δεμα και οπτο­πλιν­θο­δο­μές. Το κτήριο Γ, 126 τετρα­γω­νι­κών μέτρων κατά την άδεια 186/1976, χρη­σι­μο­ποιεί­ται ως εμφια­λω­τή­ριο και απο­τε­λεί λαμα­ρι­νο­κα­τα­σκευή, ενώ το κτήριο Δ, 120,80 τετρα­γω­νι­κών μέτρων της ίδιας άδειας, ως πιε­στή­ριο. Τα κτήρια Ε και Ζ, επι­φά­νειας 27 και 31,50 τετρα­γω­νι­κών μέτρων αντί­στοιχα κατά την άδεια 452/1977, λει­τουρ­γούν ως βοη­θη­τι­κός χώρος και χημείο. Το κτήριο Η, με ισόγειο 360 τετρα­γω­νι­κών μέτρων και πρώτο όροφο 360 τετρα­γω­νι­κών μέτρων κατά την ανα­θε­ώ­ρηση της άδειας 575/1979, στε­γά­ζει την αποθήκη παλαί­ω­σης οίνου και την αποθήκη ειδών συσκευα­σίας και απο­σταγ­μέ­νου οίνου. Το κτήριο Θ, το μεγα­λύ­τερο του συγκρο­τή­μα­τος, κατα­σκευα­σμένο εξ ολο­κλή­ρου από οπλι­σμένο σκυ­ρό­δεμα, δια­θέ­τει δεύτερο υπόγειο 459 τετρα­γω­νι­κών μέτρων για παλαί­ωση οίνου, πρώτο υπόγειο 459 τετρα­γω­νι­κών μέτρων για την παρα­σκευή αφρώ­δους οίνου, ισόγειο 752 τετρα­γω­νι­κών μέτρων που χρη­σι­μο­ποιεί­ται ως εμφια­λω­τή­ριο κατά την άδεια 57/1980 και δώμα 35 τετρα­γω­νι­κών μέτρων. Κατά την αυτοψία δια­πι­στώ­θηκε ότι τα υπόγεια βρί­σκο­νται σε ημιτελή κατά­σταση, με εκτι­μώ­μενη κτη­ριακή ετοι­μό­τητα 80%.

Το κτήριο Κ, ισόγειο 648 τετρα­γω­νι­κών μέτρων και ύψους 10 μέτρων, όπου έχουν τοπο­θε­τη­θεί οι δεξα­με­νές οίνου κατά την άδεια 1096/1983, δια­πι­στώ­θηκε ότι είναι ασκεπές, με υλο­ποι­η­μέ­νους μόνο τους τοίχους και κτη­ριακή ετοι­μό­τητα 20%. Τέλος, το κτήριο Ι, ισόγειο 11,50 τετρα­γω­νι­κών μέτρων, είναι εξ ολο­κλή­ρου αυθαί­ρετο. Καθ’ υπέρ­βαση των οικο­δο­μι­κών αδειών έχουν πραγ­μα­το­ποι­η­θεί αυθαί­ρε­τες προ­σθή­κες συνο­λι­κής επι­φά­νειας 255,84 τετρα­γω­νι­κών μέτρων, οι οποίες περι­γρά­φο­νται στη δήλωση υπα­γω­γής στον νόμο 4178/2013, που συνέ­ταξε μηχα­νι­κός ενώ σε διά­φο­ρες θέσεις του γηπέδου υπάρ­χουν αυθαί­ρετα στέ­γα­στρα από σιδη­ρο­κα­τα­σκευή με επι­κά­λυψη λαμα­ρί­νας.

Η διαμάχη για την αξία και οι 4 εκτι­μή­σεις

Το κεντρικό ζήτημα της δίκης ήταν η εμπο­ρική αξία του ακι­νή­του. Η δικα­στική επι­με­λή­τρια είχε ορίσει την τιμή πρώτης προ­σφο­ράς στα 803.000 ευρώ, στη­ρι­ζό­μενη στην υπ’ αριθμόν BW 5347/2026 έκθεση εκτί­μη­σης της πιστο­ποι­η­μέ­νης εκτι­μη­τι­κής εται­ρείας «RE Invest Greece ΑΕ», με έδρα στην Αθήνα, οδός Ξενο­φώ­ντος 8, την οποία υπο­γρά­φει ο πολι­τι­κός μηχα­νι­κός και πιστο­ποι­η­μέ­νος εκτι­μη­τής του Υπουρ­γείου Οικο­νο­μι­κών. Σύμφωνα με την έκθεση αυτή, η ανηγ­μένη επι­φά­νεια του ακι­νή­του ανέρ­χε­ται σε 1.410,28 τετρα­γω­νικά μέτρα και η αξία ανά τετρα­γω­νικό μέτρο σε 569 ευρώ.

Η Emery, από την πλευρά της, ισχυ­ρί­στηκε ότι η εμπο­ρική αξία ανέρ­χε­ται σε 1.200.000 ευρώ και προς από­δειξη προ­σκό­μισε την υπ’ αριθμόν 1440/2026 μελέτη εκτί­μη­σης αγο­ραίας αξίας πολι­τι­κού μηχα­νι­κού στην οποία η ανηγ­μένη επι­φά­νεια υπο­λο­γί­ζε­ται σε 3.505,62 τετρα­γω­νικά μέτρα, η τιμή πώλησης ανά τετρα­γω­νικό μέτρο σε 420 ευρώ και η τιμή μίσθω­σης σε 2,96 ευρώ ανά τετρα­γω­νικό μέτρο. Η διαφορά ανάμεσα στις 2 εκτι­μή­σεις έγκει­ται κυρίως στον υπο­λο­γι­σμό της ανηγ­μέ­νης επι­φά­νειας, καθώς η εκτί­μηση της οφει­λέ­τριας προ­σμε­τρά περίπου 2,5 φορές μεγα­λύ­τερη επι­φά­νεια από εκείνη της επι­σπεύ­δου­σας.

Η εται­ρεία προ­σκό­μισε επι­πλέον 2 παλαιό­τερα έγγραφα για το ίδιο ακίνητο. Το πρώτο είναι η από 19 Απρι­λίου 2006 έκθεση εκτί­μη­σης του πολι­τι­κού μηχα­νι­κού κ. Γεωρ­γίου Αθα­να­σιάδη, ο οποίος είχε προ­σλη­φθεί από τη Συνε­ται­ρι­στική Τράπεζα Δωδε­κα­νή­σου και είχε υπο­λο­γί­σει τότε την αξία στο ποσό των 2.545.000 ευρώ. Το δεύτερο είναι η υπ’ αριθμόν 1913/2018 κατα­σχε­τή­ρια έκθεση δικα­στι­κού επι­με­λητή, δυνάμει της οποίας είχε επι­βλη­θεί και τότε κατά­σχεση στο ίδιο ακίνητο και η τιμή πρώτης προ­σφο­ράς είχε οριστεί στο ποσό των 1.190.000 ευρώ.

Το σκε­πτικό του δικα­στη­ρίου

Το καθο­ρι­στικό επι­χεί­ρημα στο σκε­πτικό της από­φα­σης ήταν η σύγκριση με το 2018. Όπως ανα­φέ­ρε­ται, το ίδιο ακίνητο, σε εποχή βαθιάς οικο­νο­μι­κής ύφεσης, είχε εκτι­μη­θεί στα 1.190.000 ευρώ. Με δεδο­μένο ότι, κατά την κρίση του δικα­στη­ρίου, και οι 2 εκτι­μη­τι­κές εκθέ­σεις που προ­σκο­μί­στη­καν ανα­γνω­ρί­ζουν ότι η κτη­μα­τα­γορά παρου­σιά­ζει σήμερα έντονα αυξη­τική τάση και η οικο­νο­μία βρί­σκε­ται σε φάση ανόδου, πιθα­νο­λο­γή­θηκε ότι η έκθεση εκτί­μη­σης της Emery αντα­πο­κρί­νε­ται περισ­σό­τερο στην πραγ­μα­τι­κό­τητα και ότι η αγοραία αξία του ακι­νή­του ανέρ­χε­ται σε 1.200.000 ευρώ. Με βάση το σκε­πτικό αυτό, το δικα­στή­ριο διόρ­θωσε μερικώς την υπ’ αριθμόν 482Β’/30.1.2026 κατα­σχε­τή­ρια έκθεση ως προς την εκτί­μηση της αξίας και την τιμή πρώτης προ­σφο­ράς, ορί­ζο­ντας και τις 2 στο ποσό των 1.200.000 ευρώ. Επι­ση­μαί­νε­ται ότι, κατά τον ρητό ορισμό του νόμου, διορ­θώ­νε­ται μόνο η έκθεση ανα­γκα­στι­κής κατά­σχε­σης και όχι το υπ’ αριθμόν 485Β’/2026 από­σπα­σμά της.

Το δικα­στή­ριο διέταξε επίσης, με επι­μέ­λεια της γραμ­μα­τείας, την ανάρ­τησή της.

Οι όροι του πλει­στη­ρια­σμού της 16ης Σεπτεμ­βρίου

Ο πλει­στη­ρια­σμός, ο οποίος έχει αναρ­τη­θεί στην πλατ­φόρμα eauction.gr από τις 12 Αυγού­στου 2026 θα διε­ξα­χθεί ηλε­κτρο­νικά την Τετάρτη 16 Σεπτεμ­βρίου 2026, από τις 10:00 έως τις 12:00, με δυνα­τό­τητα 12 παρα­τά­σεων των 5 λεπτών. Το ακίνητο φέρει σωρεία εμπράγ­μα­των βαρών που απο­τυ­πώ­νουν τη μακρό­χρονη οικο­νο­μική περι­πέ­τεια της εται­ρείας.