Στρέφονται κατά του Δημοσίου για τα δημόσια κτήματα

Σε υποβολή ανταγωγών σε βάρος του Υπουργείου Οικονομικών και του Προϊσταμένου του Κτηματολογίου προχωρούν δεκάδες κάτοικοι του νησιού που βρέθηκαν να έχουν στην ιδιοκτησία τους ακίνητα τα οποία έχουν υφαρπαγεί με τη χρήση ανυπόστατων αποφάσεων εκποίησής τους από το Ελληνικό Δημόσιο.
Όπως έχει αποκαλύψει η «δ», το Ελληνικό Δημόσιο έχει υποβάλει μέχρι σήμερα 6 αγωγές με τις οποίες διεκδικεί τη διαγραφή όλων των κτηματολογικών εγγραφών που έγιναν επί ισάριθμων ακινήτων του και την επιστροφή τους στην κυριότητά του με τα υπερκείμενα (οικίες, βίλες, ξενοδοχεία κ.λ.π.) αλλά και αποζημιώσεις για θετικές και ηθικές βλάβες που υπέστη.
Ο κίνδυνος της κατάσχεσης ακινήτων που έχουν ανεγερθεί σε δημόσια ακίνητα που μεταγράφηκαν στην ιδιοκτησία κατοίκων της Ρόδου με την χρήση πλαστογραφημένων αποφάσεων εκποίησης του Νομάρχη Δωδεκανήσου ελλοχεύει για όσους δεν κατορθώσουν στην πορεία της δικαστικής έρευνας να αποδείξουν ότι αγόρασαν τα ακίνητα αυτά από εκείνους που έκαναν χρήση των πλαστών αποφάσεων, εν αγνοία τους, ενεργώντας ως καλόπιστοι αγοραστές προστατευόμενοι από το άρθρο 41 του κτηματολογικού κανονισμού Δωδεκανήσου.
Με δεδομένο μάλιστα ότι από τη μέχρι τώρα έρευνα τα ακίνητα που έχουν υφαρπαγεί είναι περίπου 20 (ο πραγματικός αριθμός είναι πολύ μεγαλύτερος αφού τα περισσότερα τεμαχίστηκαν και δημιουργήθηκαν υπομερίδες) και οι αρχικοί ιδιοκτήτες αλλά και εκείνοι που τους διαδέχτηκαν περισσότεροι των 200 η υπόθεση προσλαμβάνει τρομακτικές διαστάσεις.
Οι ιδιοκτήτες, όπως δήλωσε χθες στη «δ» ο αντιπρόεδρος του Δικηγορικού Συλλόγου Ρόδου κ. Βασίλης Καταβενάκης, είναι κατά τεκμήριο καλόπιστοι και ως εκ τούτου το Ελληνικό Δημόσιο θα βρεθεί αντιμέτωπο με δεκάδες ανταγωγές.
Ο κ. Καταβενάκης, που έχει φέρει το θέμα ενώπιον του διοικητικού συμβουλίου του Δικηγορικού Συλλόγου, επεσήμανε ότι οι κτηματολογικές εγγραφές αποτελούν τεκμήριο νομιμότητας και όταν υπάρχουν μεταγεγραμμένες πράξεις κτηματολογικών δικαστών οι οποίες ελέγχθηκαν από κτηματολογικούς δικαστές και υπαλλήλους του κτηματολογίου τότε δεν είναι λογικό να εγείρονται αξιώσεις σε βάρος των αγοραστών ακινήτων του είδους που έχουν αποκτήσει δικαιώματα σε αυτά από επαχθή αίτια και συγκεκριμένα από αγοραπωλησίες.
Σε σχετική με το θέμα γνωμοδότηση του Δικηγορικού Συλλόγου Ρόδου αναφέρονται και τα εξής:
«Στα αρ. 53 και 54 του Κτηματολογικού Κανονισμού ορίζεται, ότι ο προϊστάμενος του κτηματολογικού γραφείου διατάσσει την καταχώριση της πράξης στα βιβλία μόνο ύστερα από έλεγχο του τύπου και της ουσίας της (αρχή της νομιμότητας).
Περαιτέρω κατά το αρ. 61 §§ 1 και 2 του αυτού Κανονισμού η κτηματική εγγραφή και κάθε επόμενη καταχώριση που προκύπτει από το κτηματικό βιβλίο αποτελούν αντίστοιχα τη νόμιμη απόδειξη του κτηματικού δικαιώματος και των διαδοχικών μεταβολών του, μη επιτρεπομένης ανταπόδειξης κατά του περιεχομένου του κτηματολογικού βιβλίου για τις εγγραφές που δεν υπόκεινται πλέον σε προσφυγή ενώπιον της δικαστικής αρχής, θεσπίζεται δηλ. τεκμήριο ακριβείας των εγγραφών, αμάχητο μεν για την αρχική (θεμελιώδη) εγγραφή που έχει γίνει αμετάκλητη, μαχητό δε για τις μεταγενέστερες την ίδια αποδεικτική δύναμη έχει και ο χορηγούμενος με βάση το κτηματολογικό βιβλίο τίτλος, εφόσον αποτελεί ακριβές αντίγραφο των σχετικών κτηματολογικών εγγραφών (Α.Π 859/1979, ΝοΒ 28. 254).
Η δικαιοδοσία αυτή του Κτηματολογικού Δικαστή δεν έχει την φύση της δικαστικής και είναι εξουσία διοικητική, αφού είτε δεχόμενος είτε απορρίπτοντας την σχετική αίτηση δεν δικαιοδοτεί με δύναμη δεδικασμένου, αλλά ερευνά το υποστατό της αιτήσεως με βάση την απεικονιζομένη στα κτηματολογικά βιβλία πραγματική κατάσταση και την εναρμόνιση με εκείνη των αναμφισβήτητης γνησιότητας και απόλυτης αποδεικτικής δυνάμεως εγγράφων χωρίς να γίνεται διάγνωση κάποιας διαφοράς (Π.Θεοδωρόπουλος, Το ισχύον εν Δωδεκανήσω δίκαιο, Β` έκδοση, παρ. 52 α, ΕφΔωδ. 51/2000 αδημ., Εφ.Δωδ.14/1994 Δωδ.Νομ. 3. 295)
Περαιτέρω από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 37, 38, 39, 41 και 61 του Κτηματολογικού Κανονισμού Ρόδου, σαφώς προκύπτει ότι τόσο η αρχική εγγραφή, όσον και αι μεταγενέστερες αυτής καταχωρίσεις στο κτηματολόγιο, όταν καταστούν αμετάκλητες αποτελούν πλήρη απόδειξη ότι το δικαίωμα ανήκει σ` εκείνους, επί ονόματι των οποίων έγιναν αυτές, έναντι πάντων, λόγω της δημοσίας πίστης των κτηματολογικών εγγραφών και της όλης εννοίας του προορισμού του θεσμού του κτηματολογίου (βλ. ΟλΑ.Π. 569/75, Α.Π.686/1992 οπ.π, Α.Π. 748/1971 ΝοΒ 20.599).
Σε άμεση συνάρτηση και συνάφεια με το καθιερούμενο από τις άνω διατάξεις τεκμήριο ακριβείας των κτηματολογικών εγγραφών και υπό την γενική ρύθμιση στον κτηματολογικό κανονισμό των αφορώντων τόσο τις θεμελιώδεις όσο και τις μεταγενέστερες εγγραφές βρίσκεται η διάταξη του αρ. 41 που θεσπίσθηκε με το υπ` αριθ, 132/1929 δ/μα του Ιταλού Κυβερνήτου Δωδεκανήσου και διατηρήθηκε σε ισχύ μετά την προσάρτηση της Δωδεκανήσου στην Ελλάδα, με το άρθρο 8 παρ. 2 του ν. 510/1947, που ορίζει, ότι οι αγωγές δεν μπορούν να βλάψουν τους τρίτους, οι οποίοι απέκτησαν το ακίνητο ή δικαιώματα επ` αυτού από επαχθή αιτία και με καλή πίστη με βάση τα δεδομένα της κτηματολογικής εγγραφής που υπήρχε πριν από την έγερση και καταχώριση της αγωγής.
Με την διάταξη αυτή καθιερώνεται η (ισχύουσα παράλληλα με το τεκμήριο ακρίβειας των κτηματολογικών εγγραφών) αρχή της δημόσιας πίστης του κτηματολογικού βιβλίου, η εγγραφή στο οποίο, τόσο η αρχική όσο και οι μεταγενέστερες (Ολ.Α.Π 569/1979, ΝοΒ 23. 1031, Α.Π 163/1985, ΕΕΝ 1985. 861) δημιουργούν τεκμήριο (με τις ως άνω διακρίσεις) έναντι όλων ότι ο τρίτος που έχει συναλλαγεί καλόπιστα και με επαχθή αιτία απέκτησε πραγματικά το φερόμενο στο κτηματολογικό βιβλίο, με βάση τα δεδομένα της προϋπάρχουσας εγγραφής, ως αποκτηθέν δικαίωμα και συνεπώς κατ` εκείνου που απέκτησε εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου κατά τα ανωτέρω, δηλ. από επαχθή αιτία και καλόπιστα στηριζόμενος στα δεδομένα των κτηματολογικών εγγραφών, δεν μπορεί να αντιταχθεί κτητική ή αποσβεστική παραγραφή, συμπληρωθείσα πριν από την απόκτηση, τούτο δε ισχύει και αν οι δικαιοπάροχοι του αποκτήσαντος δεν ασκούσαν νομή επί του ακινήτου.
Η καλή πίστη από την εισαγωγή στην Δωδεκάνησο της ελληνικής νομοθεσίας κρίνεται κατά το αρ. 1042 Α.Κ., σύμφωνα με το οποίο ο νομέας βρίσκεται σε καλή πίστη, όταν χωρίς βαρειά αμέλεια έχει την πεποίθηση κατά την κτήση της νομής με βάση τα συντρέχοντα εκάστοτε περιστατικά ότι απέκτησε την κυριότητα και δη αγνοεί ότι ο εκποιών δεν ήταν κύριος του επιδίκου ακινήτου κατά τον χρόνο της κτήσης (για τα παραπάνω βλ. σε συνδ. Α.Π 448/2001, Ελλ.Δ/νη 43. 773, Α.Π 1308/1995 και 1235/1996 στην εκδοθείσα από τον Δικηγορικό Σύλλογο Ρόδου συλλογή νομολογίας, Κτηματ. Κανονισμός Ρόδου – Κω, 1998, σελ. 208 και 215, Α.Π 985/1992, ΕΕΝ 1993. 687, Α.Π 686/1992, Ελλ.Δ/νη 35. 97), η καλή δε πίστη και η βαρεία αμέλεια ως έννοιες νομικές υπόκεινται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου.
Δεδομένου ότι ο τρίτος συναλλαγείς δεν οφείλει να ερευνά τους τίτλους και εν γένει τα στοιχεία, βάσει των οποίων έγινε η εγγραφή, διότι μια τέτοια αξίωση θ` ανέτρεπε τον θεσμό και την ίδια την αποστολή του κτηματολογικού βιβλίου, έλλειψη καλής πίστης υπάρχει μόνον όταν υφίστανται πρόδηλα περιστατικά που δημιουργούν βάσιμη αμφιβολία ως προς την ακρίβειά της, η παράλειψη έρευνας των οποίων συνιστά, υπό τις συγκεκριμένες περιστάσεις, βαριά αμέλεια, που δεν υπάρχει αν καταβλήθηκε η απαιτούμενη από τις συναλλαγές επιμέλεια για την εξακρίβωση της νομικής και πραγματικής κατάστασης του ακινήτου (Α.Π 985/1992, ό.π., Α.Π 1004/1982, ΝοΒ 31. 1005).
Ενόψει όμως του ότι το τεκμήριο που προκύπτει από τις μεταγενέστερες της αρχικής (θεμελιώδους) καταχωρίσεις στο κτηματολογικό βιβλίο είναι μαχητό, ο κατά του τρίτου συναλλαγέντος (εγγεγραμμένου τιτλούχου) στρεφόμενος, φέροντας κατ` άρθρ. 335 και 338 παρ 2 ΚΠολΔ το βάρος αποδείξεως του αντιθέτου, να επικαλεσθεί και να αποδείξει ότι η καταχώριση στο κτηματολογικό βιβλίο δεν ανταποκρίνεται στην αληθή νομική κατάσταση του ακινήτου λόγω ουσιαστικών και τυπικών ελλείψεων της καταχωρίσεως και του τίτλου και ακόμη ότι συντρέχουν περιστατικά που καταδεικνύουν την εκ μέρους του συναλλαγέντος τρίτου έλλειψη καλής πίστεως κατά το χρόνο της συναλλαγής και της καταχωρίσεως στο κτηματολογικό βιβλίο. (Αριθ. 985/1992 Τμ.Γ`, Αριθ. 1107/1990 Τμ.Γ’ Αρείου Πάγου)
Συνεπώς, κατ` εκείνου που από επαχθή αιτία και καλοπίστως απέκτησε εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου, στηριζόμενος στα δεδομένα των εγγράφων του κτηματολογικού βιβλίου, δεν μπορεί να αντιταχθεί διεκδικητική αγωγή , που συντελέσθηκε προ της αποκτήσεως».