Προϊσχυσε ο Ν 1366/1938. Κατά το άρθρο 1 παρ. 1 του Νόμου αυτού, απαγορεύεται με ποινή απόλυτης ακυρότητας, κάθε δικαιοπραξία εν ζωή, με την οποία συνιστάται υπέρ φυσικών ή νομικών προσώπων οιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα ή συνάπτεται με αυτή μίσθωση ή άλλη ενοχική σχέση, που αφορά ακίνητα που κείνται σε παραμεθόριες περιοχές.
Με το άρθρο 11 παρ. 2 του Ν 1540/1985 ορίστηκε ότι: «την ακυρότητα δικαιοπραξιών που καταρτίσθηκαν μέχρι τη δημοσίευση του νόμου αυτού κατά παράβαση του άρθρου 1 του Ν 1366/1938, μπορεί να επικαλεστεί μόνο το Δημόσιο». Για τις μισθώσεις που καταρτίσθηκαν, μετά την έναρξη ισχύος του Ν 1540/1985 μέχρι την έναρξη ισχύος του Ν 1892/1990, κατά παράβαση του άνω ΑΝ, εξακολούθησε να ισχύει η απόλυτη ακυρότητα.
Σε κάθε περίπτωση αυτός ο νόμος καταργήθηκε με το άρθρο 31 παρ. 1 Ν 1892/1990 επομένως παρουσιάζει σήμερα περιορισμένο ενδιαφέρον, πλην πολύ παλαιών μισθώσεων.
Με το άρθρο 24 του μεταγενέστερου Ν 1892/1990, χαρακτηρίσθηκαν οι παραμεθόριες περιοχές, ανάμεσα στις οποίες και η Δωδεκάνησος, οι περισσότερες από τις οποίες άλλωστε προϋπήρχαν.
Με το άρθρο 25 του Ν 1892/1990 ορίσθηκε ότι «Απαγορεύεται κάθε δικαιοπραξία εν ζωή με την οποία συνιστάται υπέρ φυσικών ή νομικών προσώπων με ιθαγένεια ή έδρα εκτός των κρατών μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και της Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελευθέρων Συναλλαγών οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα που αφορά ακίνητα, κείμενα στις παραμεθόριες περιοχές καθώς και μεταβίβαση μετοχών ή εταιρικών μεριδίων ή η μεταβολή του προσώπου εταίρων εταιριών οιασδήποτε μορφής που έχουν στην κυριότητά τους ακίνητα στις περιοχές αυτές».
Με το άρθρο 67 του Ν 1969/1991 ορίσθηκε, μεταξύ άλλων, ότι οι μισθώσεις σε παραμεθόριες περιοχές διάρκειας μέχρι έξι ετών, εξαιρούνται από την απαγόρευση του άρθρου 25 του Ν 1892/1990, επομένως είναι έγκυρες. Αυτή ήταν θεμελιώδης διάταξη για τις μισθώσεις. Έτσι με το Ν 1892/1990 η άνω απαγόρευση δεν ισχύει για μισθώσεις μέχρι έξι έτη είτε κατά τη βούληση των μερών είτε εκ του νόμου, που συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος αυτού.
Οι διατάξεις αυτές έχουν θεσπιστεί για την υπεράσπιση της εθνικής ακεραιότητας της χώρας, έχουν έντονο χαρακτήρα δημοσίας τάξεως και είναι επικρατέστερες σε σχέση με τις διατάξεις περί εμπορικών μισθώσεων (ΠΔ 34/1995) (ΑΠ 509/2009 ΕλλΔνη 2009.1066) και αποσκοπούν στη διαφύλαξη της ασφάλειας και της εδαφικής ακεραιότητας της χώρας, μέσω νομοθετικών περιορισμών κτήσης εμπραγμάτων ή ενοχικών δικαιωμάτων επί ακινήτων στις παραμεθόριες περιοχές από πρόσωπα (φυσικά ή νομικά) ημεδαπά ή αλλοδαπά, τα οποία είναι δυνατόν να θέσουν σε κίνδυνο την ασφάλεια και την εδαφική ακεραιότητα της χώρας (ΑΠ 1312/2007 ΕλλΔνη 2007.1423).
Θεμελιώδη μεταβολή επέφερε ο Ν 3978/2011 στο δίκαιο αποκτήσεως εμπραγμάτων και ενοχικών δικαιωμάτων σε ακίνητα.
Με το άρθρο 114 παρ. 1.1 αυτού ορίζονται εκ νέου οι παραμεθόριες περιοχές. Παρατηρώ ότι δεν υπήρχε λόγος χαρακτηρισμού και αποχαρακτηρισμού εκ νέου των παραμεθορίων περιοχών, αφού υπήρχε εξουσιοδοτική διάταξη προς τούτο (άρθρο 24 του Ν1892/1990)
Με την παρ. 1.2 του ιδίου άρθρου παρέχεται νομοθετική εξουσιοδότηση για τον χαρακτηρισμό κάποιας περιοχής ως παραμεθόριας ή την άρση του τυχόν δοθέντος χαρακτηρισμού. Παρατηρώ ότι δεν υπήρχε λόγος νέας νομοθετικής εξουσιοδοτήσεως, διότι αυτή είναι ταυτόσημη με την προϊσχύουσα στο άρθρο 24 παρ. 2 του Ν 1892/1990.
Με το άρθρ. 3 του 3978/1011 ορίζονται τα αυτά με το άρθρο 26 του Ν 1892/1990.
Τέλος η επόμενη παρ. ορίζει για την επιτροπή που εξετάζει τις υποβαλλόμενες αιτήσεις, περίπου όμοια με το δίκαιο του Ν 1892/1990.
Γεννάται λοιπόν το θέμα, αν το άρθρο 114 του Ν 3978/2011 επέφερε κάποια μεταβολή στη μεταβίβαση ή μίσθωση ακινήτων στις παραμεθόριες περιοχές.
Η απάντηση είναι καταφατική:
Κατά τη μεταβατική διάταξη αυτού του άρθρου 114 παρ. 4 ορίζεται ότι στην παρ. άρθρου 1 του άρθρου 31 του Ν 1892/2990 προστίθεται εδάφιο που έχει ως εξής:
«Κάθε γενική ή ειδική διάταξη που αντίκειται στις διατάξεις του νόμου αυτού ή ρυθμίζει τα ίδια θέματα με διαφορετικό τρόπο καταργείται».
Πρόκειται για μεταβατική διάταξη ευρύτατα διατυπωμένη.
Έτσι πρέπει να θεωρήσουμε ότι η ακυρότητα των μισθώσεων πάνω από έξι χρόνια έχει καταργηθεί. Σοβαρό πρόβλημα θα γεννηθεί στη δικηγορική και δικαστική πρακτική για το τι θα γίνει με τις μισθώσεις που κατέστησαν άκυρες πριν τη δημοσίευση του Ν 3978/2011. Θα ισχύσει η ακυρότητα ή θα ιαθεί με την άνω μεταβατική διάταξη.
Διατυπώνω την άποψη (έχει διατυπωθεί και αντίθετη άποψη) ότι σ’ αυτή την κατηγορία των μισθώσεων (ακυρότητα με το Ν 1892/1990 που επήλθε πριν τη δημοσίευση του Ν 3978/2011), επέρχεται ίαση της ακυρότητας. Ο νομοθέτης δεν επέβαλε ποινή σ’ αυτές τις μισθώσεις, αλλά προστάτευε με διάφορα μέσα τους σκοπούς του. Τώρα εφόσον νομοθετήθηκε ότι αρκεί μικρότερη, προστασία δεν υπάρχει λόγος εμμονής στη μείζονα προστασία (ακυρότητα λόγω εξαετίας).
Επίσης, κατά γενική ερμηνευτική αρχή, που ισχύει στο δίκαιο, ο νεότερος νόμος καταργεί τον προγενέστερο. Η προπαρατεθείσα διατύπωση της μεταβατικής διατάξεως «… γενική ή ειδική που αντίκειται ή ρυθμίζει τα ίδια θέματα με διαφορετικό τρόπο…» συνηγορεί υπέρ της απόψεώς μου. ¶λλως δεν υπήρχε λόγος να τονισθεί τόσο έντονα η κατάργηση από το νέο νόμο.
Το θέμα θα επιλυθεί τελικώς από τα δικαστήρια, ανάλογα και με την εφευρετικότητα σε επιχειρήματα των δικηγόρων που θα παραστούν.
https://www.dimokratiki.gr/arxeio/oi-misthosis-stis-paramethories-perioches/
ΦΑΡΜΑΚΕΙΑ
