«Μπούσουλα» για τη μείωση των μισθωμάτων στη Ρόδο αποτελούν δύο αποφάσεις του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ρόδου (διαδικασία μισθωτικών διαφορών), που προκάλεσαν δεδικασμένο, για τον χειρισμό όμοιων υποθέσεων μετά από προσφυγές μισθωτών λόγω της οικονομικής κρίσης.
Η κρίση που πλήττει την αγορά εδώ και τρία χρόνια έχει αρχίσει να γίνεται αντιληπτή και από τα δικαστήρια, τα οποία δείχνουν να αναγνωρίζουν πλέον τη δεινή οικονομική θέση στην οποίαν έχουν περιέλθει οι επιχειρήσεις και να εκδίδουν αντίστοιχες αποφάσεις προς όφελός τους.
Το δικαστήριο λαμβάνει υπόψη του την έλλειψη υπαιτιότητας του μισθωτή και πραγματικά περιστατικά, όπως η μείωση της εγχώριας τουριστικής κίνησης, η γενικότερη κάμψη που υφίσταται στην αγορά, η μείωση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων και η κάθετη πτώση του τζίρου των επιχειρήσεων.
Κατά συνέπεια, εκτιμάται ότι υπάρχει μία εξέλιξη στη μάχη που δίνουν πολλοί μισθωτές για μείωση των ενοικίων τους απέναντι σε “απρόθυμους” ιδιοκτήτες.
Με την πρώτη απόφαση που εξέδωσε το Μονομελές Πρωτοδικείο Ρόδου γίνεται “κούρεμα” στο μίσθωμα κομμωτηρίου, που λειτουργεί στην πόλη της Ρόδο κατά 40%!!
Δυνάμει του από 15 Μαρτίου 2011 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης ακινήτου οι εναγόμενοι εκμίσθωσαν στην ενάγουσα δύο ισόγεια καταστήματα εμβαδού 26,42 τ.μ. και 33,87 τ.μ., τα οποία αποτελούν ένα συνενωμένο κατάστημα στην πόλη της Ρόδου, προκειμένου η τελευταία να το χρησιμοποιήσει ως studio αισθητικής και κομμωτήριο.
Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε για δώδεκα έτη, λήγουσα την 31-12-2023. Το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε στο ποσό των 1.400 ευρώ το οποίο θα αναπροσαρμοζόταν από την 1η Ιανουαρίου 2014 κατά ποσοστό 3% σε ετήσια βάση επί του τελευταίου καταβαλλόμενου μισθώματος και ήδη ανερχόμενο κατά την άσκηση της αγωγής στο ποσό των 1.400 ευρώ.
Το δικαστήριο εκτίμησε ότι τα τελευταία δύο έτη, λόγω της γενικότερης οικονομικής κάμψης, που παρατηρείται στην αγορά και της δυσμενούς οικονομικής συγκυρίας, που παρατηρείται στην παγκόσμια οικονομία, πολλές επιχειρήσεις αναγκάστηκαν να διακόψουν τη λειτουργία τους, ενόψει της αδυναμίας των ιδιοκτητών τους να ανταποκριθούν στις λειτουργικές ανάγκες και έχει μειωθεί σημαντικά η εμπορική κίνηση για πλήθος εμπορικών επιχειρήσεων, και ειδικότερα για τις παρεμφερείς με την ασκούμενη από την ενάγουσα επιχειρήσεις, καθώς οι συχνές επισκέψεις σε- studio αισθητικής θεωρούνται από πολλούς είδος πολυτελείας και περιττό έξοδο.
Η μεταβολή στις συνθήκες και η μείωση στην κατανάλωση των υπηρεσιών της επιχείρησης της ενάγουσας, όπως έκρινε το δικαστήριο, οφείλεται στην τρέχουσα οικονομική κρίση, η οποία είναι γνωστή με βάση τα διδάγματα της κοινής πείρας, ήταν δε αδύνατο να προβλεφθεί κατά την κατάρτιση της ένδικης σύμβασης.
Τα ανωτέρω αποδειχθέντα γεγονότα σημαίνουν πρακτικά, ότι η κατανάλωση και η κίνηση του studio αισθητικής – κομμωτηρίου είναι κατά πολύ μειωμένες σε σχέση με την κατανάλωση και την κίνηση που προβλέφθηκαν κατά την κατάρτιση της ένδικης μίσθωσης και αποτέλεσαν δικαιοπρακτικό θεμέλιο αυτής και του καθορισμού του μισθώματος.
¶μεσο αποτέλεσμα αυτής της μείωσης στην κατανάλωση και στην κίνηση studio αισθητικής – κομμωτηρίου, λόγω της απρόοπτης ως άνω εξέλιξης είναι, ότι η ενάγουσα αδυνατεί πλέον να αντεπεξέλθει στα βασικά έξοδα διατήρησης της ασκούμενης επιχείρησης της στο μίσθιο.
Το δικαστήριο κατέληξε σε ποσοστό αναπροσαρμογής (-40%), λαμβάνοντας υπόψη του ως πρόσφορα συγκριτικά στοιχεία τα προσκομιζόμενα από την ενάγουσα ιδιωτικά συμφωνητικά επαγγελματικής μίσθωσης παρακείμενων του επιδίκου καταστημάτων και διέταξε τη μείωση του μισθώματος στο ύψος των 840 ευρώ κάθε μήνα.
Η δεύτερη υπόθεση αφορά ξενοδοχειακή επιχείρηση που μισθώνει τις εγκαταστάσεις της στο κέντρο της πόλης, από ίδρυμα.
Η μίσθωση υπεγράφη τον Ιανουάριο του 2000 και αφορά ξενοδοχείο Α’ τάξεως, δυναμικότητας 188 δωματίων και 346 κλινών.
Διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε το χρονικό διάστημα των 30 ετών, λήγουσα στις 31-01-2030 και ετήσιο μίσθωμα ποσό 185.000.000 δρχ. συν το μισό αναλογικό χαρτόσημο, ενώ περαιτέρω συμφωνήθηκε ότι για τη χρονική περίοδο μετά το δεύτερο έτος το μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται κάθε χρόνο κατά ποσοστό ίσο με ολόκληρο το ποσοστό του τιμαρίθμου της Τράπεζας της Ελλάδος για τις επαγγελματικές μισθώσεις συν ποσοστό 2% επί του καταβαλλόμενου κατά το αμέσως προηγούμενο έτος μισθώματος.
Το δικαστήριο τονίζει ότι είναι πασίδηλο ότι κατά τη διάρκεια της μίσθωσης και δη από τις αρχές του έτους 2010, επήλθε απρόβλεπτη αρνητική μεταβολή των οικονομικών συνθηκών της χώρας, ποσοτικά και ποιοτικά σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό πιο επώδυνη από τις οικονομικές διακυμάνσεις που προκαλεί η συνήθης αστάθεια στην παγκόσμια οικονομία, για την αντιμετώπιση της οποίας η χώρα προσέφυγε σε συνεχή διεθνή δανεισμό και τη λήψη αυστηρών δημοσιονομικών μέτρων σε βάρος των Ελλήνων πολιτών, με φορολογικές επιβαρύνσεις και δραματικές μειώσεις μισθών και συντάξεων στον δημόσιο και ιδιωτικό τομέα, με επακόλουθο να πληγεί η ελληνική οικονομία σε όλες τις εκφάνσεις της.
Η οικονομική κρίση που ενέσκηψε στη χώρα, όπως τονίζεται στην ίδια απόφαση, κατέστη ιδιαιτέρως εμφανής από τις αρχές του έτους 2010, καθώς και ο συνεχής δανεισμός συνοδευόμενος από την εφαρμογή πρόσθετων αυστηρών μέτρων λιτότητας (δημοσιονομικών και φορολογικών) σε βάρος των Ελλήνων πολιτών, είχαν ως επακόλουθο να πληγεί η ελληνική οικονομία.
Αναφέρονται εξάλλου και τα εξής:
“Οι ως άνω οικονομικές καταστάσεις, κατά εξαιρετικά αιφνίδιο και βίαιο κοινωνικά και οικονομικά τρόπο δυναμίτισαν την αναπτυξιακή προοπτική και την εν γένει δυνατότητα αναβάθμισης της εγχώριας παραγωγής, η οποία συρρικνώθηκε κατά τρόπο, που όχι απλώς υπερέβη δυσοίωνες προβλέψεις οικονομικών αναλυτών, αλλά και εν τέλει ανέτρεψε τις προβλέψεις, που εγένοντο κατά τη χάραξη της οικονομικής πολιτικής στην αντιμετώπιση της κρίσης, όπως αποδεικνύεται από την πλειάδα νεότερων οικονομικών μέτρων, που επακολούθησαν των αρχικώς ληφθέντων για την επίτευξη, όμως, των αυτών στόχων. Η προπεριγραφείσα οικονομική κρίση που ενέσκηψε απρόοπτα και απρόβλεπτα στην Ελλάδα και η οικονομική εν γένει αποσταθεροποίηση, που είχε χρονικό βάθος και πρωτόγνωρη ένταση, όπως αποτυπώνεται στις εν τω μεταξύ διαμορφωθείσες οικονομικές συνθήκες, αποτέλεσαν μεγέθη, τα οποία, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, ήταν έκτακτα και δεν μπορούσαν να διαγνωσθούν υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες και κατά τη συνήθη πορεία των συναλλαγών ούτε είναι δυνατό να θεωρηθούν ως συνήθως συμβαίνοντα κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων ούτε ακόμα και ως τυχαία απλώς γεγονότα”.
Εξαιρετικό ενδιαφέρον έχουν οι επισημάνσεις του δικαστηρίου για τις επιπτώσεις τις κρίσης στην τουριστική αγορά…
“Η οικονομική κρίση, που έχει πλήξει τη χώρα τα τελευταία χρόνια, επιδεινούμενη συνεχώς, έχει σαφώς επηρεάσει δυσμενώς τις οικονομικές δυνάμεις των τουριστών, οι οποίοι πλέον, παρότι έχουν αυξηθεί αριθμητικώς, όπως είναι πασίδηλο με βάση τα δεδομένα των τελευταίων ετών ειδικά στη Ρόδο, έχουν μειωθεί σημαντικά ποιοτικώς. Συνεπεία τούτου, οι περισσότερες τουριστικές επιχειρήσεις οι οποίες δεν είναι υπερπολυτελείς και απευθύνονται σε μεσαίου οικονομικού επιπέδου τουρίστες, όπως είναι το επίδικο, προκειμένου να προσελκύσουν περισσότερη πελατεία αναγκάστηκαν να μειώσουν τις τιμές των παρεχόμενων υπηρεσιών τους και να καταστήσουν αυτά «all inclusive», ήτοι στην παρεχόμενη και ήδη μειωμένη τιμή να συμπεριλαμβάνονται και όλα τα γεύματα. Ταυτόχρονα και δεδομένου ότι η δυναμική της εγχώριας αγοράς να κάνει ταξίδια αναψυχής μειώθηκε κατακόρυφα λόγω της κρίσης, προκειμένου να επιτύχουν πληρότητα κατά την τουριστική περίοδο, προέβησαν σε ομαδικά πακέτα προσφορών προς τους κατοίκους των αλλοδαπών χωρών. Με τα ως άνω πακέτα προσφορών μειώθηκε σημαντικά η αξία των παρεχόμενων υπηρεσιών και δη η τιμή του δωματίου, και σε κάθε περίπτωση πάντως παρέμεινε σε χαμηλά επίπεδα συγκριτικά με την αύξηση των εξόδων των εν λόγω επιχειρήσεων, λόγω της κρίσης. Όλες αυτές οι ενέργειες είχαν ως συνέπεια τη μείωση των εσόδων των ξενοδοχειακών επιχειρήσεων, αφού ακόμα και αν ο κύκλος εργασιών τους αυξήθηκε, λόγω του ότι επιτεύχθηκε με τις ως άνω πρακτικές η πληρότητα αυτών, ταυτόχρονα αυξήθηκαν δυσανάλογα και τα έξοδα τους, τόσο λόγω των πολλαπλών πλέον παρεχόμενων προσφορών, όσο λόγω και των αυξημένων φορολογικών και εν γένει οικονομικών επιβαρύνσεων που έχουν επικρατήσει πλέον στη χώρα μας. Οι ξενοδοχειακές μονάδες, άλλωστε, οι οποίες ενσωμάτωσαν στην πολιτική προσέλκυσης πελατών το σύστημα «all inclusive» επιβαρύνθηκαν επιπλέον και με τον ιδιαίτερα αυξημένο φόρο προστιθέμενης αξίας, ο οποίος στη χώρα μας ειδικά στα τρόφιμα εκτινάχθηκε στα ύψη. Ώστε ακόμα και αν ο κύκλος εργασιών της ενάγουσας αυξήθηκε, η εκμετάλλευση του επίδικου συνέχισε να είναι ζημιογόνος”.
Με την απόφαση του το δικαστήριο μείωσε το μίσθωμα του ξενοδοχείου σε 600.000 ευρώ ετησίως από 1.108.500 ευρώ που ήταν μέχρι σήμερα.
Τις υποθέσεις χειρίστηκε ο δικηγόρος κ. Κώστας Σαρρής.
https://www.dimokratiki.gr/arxeio/ta-dikastiria-mionoun-ta-misthomata-sti-rodo/
