Αναστάτωση έχει προκαλέσει στις τάξεις των ξενοδόχων της Ρόδου, κυρίως εκείνων που δραστηριοποιούνται στις περιοχές Αφάντου και Καλλιθέας, η απόφαση της υπηρεσίας δόμησης του Δήμου Ρόδου να απαιτήσει εντός 20ημέρου από τη λήψη των σχετικών κλήσεων, την τακτοποίηση εκκρεμοτήτων πέραν της 15ετίας, που αφορά την εισφορά γης σε χρήμα.
Αυτό που εκπλήσσει είναι ότι μεταξύ των 60 περίπου ξενοδόχων που κλήθηκαν για τακτοποίηση περιλαμβάνονται και πολλοί που εξαιρούνται από τη συγκεκριμένη υποχρέωση!
Ορισμένοι μάλιστα μιλούν για απόπειρα απάτης σε βάρος τους από τη δημοτική αρχή που επιδιώκει αθέμιτα να εισπράξει χρήματα που δεν της οφείλονται!!
Στο έγγραφο που έχει απευθύνει σε ξενοδόχους η υπηρεσία δόμησης του δήμου αναφέρονται μεταξύ άλλων τα εξής:
«Σύμφωνα με το άρθρο 8 του από 6-10/17-10-1978 Π.Δ. (ΦΕΚ Δ’ 538), περί καθορισμού των όρων και περιορισμών δομήσεως των γηπέδων των κειμένων εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων και εκτός των ορίων των νομίμως υφισταμένων προ του έτους 1923 οικισμών, και όπως αυτό τροποποιήθηκε με το από 12-05/27-06-84 Π.Δ. (ΦΕΚ Δ’ 380) και στη συνέχεια με το από 16-02/27-02-85 Π.Δ. (ΦΕΚ Δ’ 58) και όπως αντικαταστάθηκε τελικά με το άρθρο 1 του από 20-01/28-01-1988 Π.Δ. (ΦΕΚ Δ’ 61) και συμπεριλήφθηκε ως άρθρο 173 στο Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας, ανώτατο όριο εκμετάλλευσης για τουριστικές εγκαταστάσεις ορίζονται τα 4.000 τ.μ., είναι όμως δυνατή η υπέρβαση του εν λόγω ορίου εκμετάλλευσης, με την προϋπόθεση της παραχώρησης στον οικείο Δήμο, πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας, με συμβολαιογραφική πράξη και χωρίς αποζημίωση, έκτασης του ακινήτου, όπου ανεγείρεται η τουριστική μονάδα, ανάλογης με την επιπλέον των 4.000 τ.μ. εκμετάλλευση. Τα χαρακτηριστικά και ο υπολογισμός της παραχωρούμενης έκτασης ορίζονται στην υποπαράγραφο 7 της παραγράφου Ε. «Ειδικές διατάξεις και περιορισμοί» του ίδιου παραπάνω άρθρου και σύμφωνα με την υπ’ αρ. πρωτ. οικ. 27233/643/21-02-1989 διευκρινιστική εγκύκλιο.
Ηδη από τις 13-2-2012 σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρο 51 του Ν. 4042/2012 (ΦΕΚ Α’ 24) επιτρέπεται στον ενδιαφερόμενο υπό ορισμένους όρους και προϋποθέσεις να παραχωρήσει ενιαία έκταση σε άλλο γήπεδο όμορο ή μη προς την έκταση που θα ανεγερθεί η τουριστική εγκατάσταση, η οποία πάντως θα βρίσκεται εντός των διοικητικών ορίων της ίδιας δημοτικής κοινότητας.
Σημειώνεται ότι η πρώτη νομοθετική διάταξη περί παραχώρησης έκτασης κατά την έκδοση οικοδομικής άδειας τουριστικής εγκατάστασης προκειμένου να αυξηθεί το όριο εκμετάλλευσης, θεσπίστηκε με το από 27-06-34 Π.Δ. (ΦΕΚ Δ’ 380) όπως αναφέρεται στην αρχή του παρόντος εγγράφου.
Στους ενδιαφερόμενους όμως, σύμφωνα με την υποπαράγραφο 8 της παραγράφου Ε. του άρθρου 8 του παραπάνω από 6-10/17-10-1978 ΠΔ, όπως τροποποιήθηκε παραπάνω και όπως συμπληρώθηκε με την παράγραφο 3 του άρθρου 1 του από 30-6/23-7-1991 Π.Δ. (ΦΕΚ Δ’474), δινόταν η δυνατότητα με αίτησή τους προς τον τότε οικείο Νομάρχη (από τις 01-01-2011 στον οικείο Δήμο), να ζητήσουν την μετατροπή της υποχρέωσής τους για παραχώρηση τμήματος γηπέδου, σε υποχρέωση καταβολής στην οικεία Κοινότητα ή Δήμο ανάλογου χρηματικού ποσού που ορίζεται σύμφωνα με τις περί απαλλοτρίωσης διατάξεις. Ο οικείος Νομάρχης με απόφασή του (από τις 01-01-2011 το οικείο Δημοτικό Συμβούλιο), αφού εκτιμούσε αιτιολογημένα τα δεδομένα του πολεοδομικού σχεδιασμού της περιοχής μπορούσε να αποδεχτεί την αίτηση.
Στην δική σας περίπτωση μετά από έλεγχο που έγινε στα αρχεία της υπηρεσίας μας, διαπιστώσαμε ότι έχετε εκδόσει την (…) οικοδομική άδεια για την ανέγερση της ξενοδοχειακής μονάδας (…).
Πριν όμως την έκδοση της ανωτέρω οικοδομικής άδειας έπρεπε με συμβολαιογραφική πράξη να παραχωρήσετε τότε στην (…) εισφορά σε γη, έκταση εμβαδού (…)., ή να είχατε υποβάλει στον τότε Νομάρχη Δωδ/σου αίτηση για μετατροπή της υποχρέωσης για παραχώρηση τμήματος γηπέδου, από το ακίνητο στο οποίο θα ανεγειρόταν το ξενοδοχείο σας, σε υποχρέωση καταβολής του ανάλογου χρηματικού ποσού, που έπρεπε να εξευρεθεί σύμφωνα με όσα αναφέρουμε ανωτέρω. Όμως εσείς δεν προβήκατε στα παραπάνω, με αποτέλεσμα για την εν λόγω οικοδομική άδεια να τίθεται θέμα νομιμότητας άρα και δυνατότητα ανάκλησής της, αφού δεν έτυχαν εφαρμογής οι ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις, με ό,τι αυτό συνεπάγεται.
Για τους ανωτέρω λόγους παρακαλούμε, όπως μέσα σε προθεσμία είκοσι (20) ημερών από την παραλαβή της παρούσας προβείτε σε όλες τις νόμιμες ενέργειες για την παραχώρηση πλέον στο Δήμο Ρόδου με συμβολαιογραφική πράξη, της έκτασης εμβαδού (…), που θα έχει τα χαρακτηριστικά που ορίζονται στις προαναφερθείσες διατάξεις. Σε διαφορετική περίπτωση, όπου δεν επιθυμείτε την παραχώρηση αυτή, οφείλετε μέσα στην ίδια προθεσμία να υποβάλετε στη Δ/νση Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου μας αίτηση για μετατροπή της παραπάνω υποχρέωσης παραχώρησης έκτασης, σε υποχρέωση καταβολής του ανάλογου χρηματικού ποσού, το οποίο θα εξευρεθεί με βάση τη διαδικασία της απαλλοτρίωσης, που θα κινηθεί μετά την υποβολή της αίτησής σας. Με την αίτησή σας πρέπει να μας προσκομίζετε και την προσωρινή ή οριστική άδεια λειτουργίας του ξενοδοχείου σας.
Εφόσον δεν προβείτε στις παραπάνω ενέργειες μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία που θέσαμε, η Δ/νση μας θα προβεί άμεσα σε κάθε νόμιμη ενέργεια, ακόμα και σε ανάκληση της εν λόγω οικοδομικής άδειας, αφού θεωρείται μη σύννομη διοικητική πράξη.
Σε περίπτωση οποιασδήποτε διαφωνίας από μέρους σας, ως προς τα στοιχεία τα μεγέθη που αναφέρονται στο παρόν έγγραφό μας, οφείλετε με την υποβληθείσα αίτησή σας να προσκομίσετε τα ανάλογα στοιχεία τα οποία και θα επανεξεταστούν και θα επαναπροσδιοριστούν εάν αυτό απαιτείται».
Ξενοδόχοι που δραστηριοποιούνται στις περιοχές Καλλιθέας και Αφάντου τονίζουν ωστόσο ότι οι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν από την τότε Νομαρχιακή Αυτοδιοίκηση αποτελούν καθ’ όλα νόμιμες διοικητικές πράξεις. Η έκδοσή τους δεν στηρίχθηκε στο ως άνω Π.Δ. για δόμηση εκτός σχεδίου, αλλά σε ειδικές διατάξεις που αφορούν το σύστημα ελεύθερης δόμησης, όπου δεν υπάρχει αναφορά σε υποχρέωση οφειλής εισφοράς σε γη ή χρήμα με ρυμοτόμηση – πολεοδόμηση, οι οποίες ουδόλως αναφέρονται στην επιστολή.
Όπως εξηγούν με το από 22/2/1972 Β.Δ. «καθορίσθηκαν εντός τμήματος της νήσου Ρόδου, περικλεισμένου από ερυθρά γραμμή, κατ’ εφαρμογή του άρθρου 3 του Α.Ν. 395/1968 «περί του ύψους των οικοδομών και του συστήματος ελευθέρας δομήσεως» οι περιοχές Αφάντου και Φαληρακίου Ρόδου ως περιοχές ελευθέρας δόμησης. Στο άρθρο 2 του ως άνω Β.Δ., όπως αυτό αντικαταστάθηκε από το άρθρο 3 του ΠΔ της 1/3/1979 «περί καθορισμού συντελεστών δομήσεως και όρων δομήσεως, εις την εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου περιοχήν Ρόδου», καθορίσθηκαν λεπτομερώς οι περιοχές αυτές περικλεισμένες δι ερυθράς γραμμής, όπως ειδικά εκεί αναφέρεται και εντός της οποίας βρίσκεται το ακίνητο μας επί του οποίου ανεγέρθηκε η ξενοδοχειακή μας μονάδα.
Επομένως, όπως προκύπτει και από τα ανωτέρω, στην προκειμένη περίπτωση δεν έχουμε δόμηση εκτός σχεδίου, αλλά εντός καθορισμένης από ερυθρά γραμμή περιοχής ελευθέρας δόμησης, όπου δεν οφείλεται εισφορά σε γη ή χρήμα ενώ νομότυπα και ορθώς εκδόθηκε η ως άνω άδεια οικοδομής της μονάδας μας από την πρώην Νομαρχιακή Αυτοδιοίκηση Δωδεκανήσου χωρίς να ζητηθεί εισφορά σε γη ή χρήμα, όπως άλλωστε και σε όλες τις ξενοδοχειακές μονάδες στην ίδια ως άνω περιοχή.
Στις περιπτώσεις δε εντός σχεδίου δόμησης (ακόμα και αν θεωρηθεί η περίπτωση μας ως τέτοια), προϋπόθεση της εισφοράς σε γη ή χρήμα είναι η ρυμοτόμηση της περιοχής (δηλ. κατασκευή δρόμων, πλατειών και άλλων κοινωφελών έργων) με ταυτόχρονη αύξηση του συντελεστή δόμησης, τα οποία δεν συμβαίνουν στην περίπτωσή μας, στην συγκεκριμένη περιοχή.
Ούτε όμως μπορεί να χρησιμοποιηθεί η εισφορά σε γή ή χρήμα σε κάθε περίπτωση για άλλους σκοπούς εκτός των ανωτέρω (το οποίο απαγορεύεται ρητά από το νόμο), όπως για παράδειγμα ως εισροή εσόδων στο Δήμο για να τα χρησιμοποιήσει ο τελευταίος, όπου θεωρήσει αυτός σκόπιμο».
Θα πρέπει στο σημείο αυτό να τονισθεί ιδιαίτερα ότι αποτελεί κανόνα του διοικητικού δικαίου και πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας ότι οι νόμιμες ατομικές διοικητικές πράξεις, από τις οποίες οι διοικούμενοι απέκτησαν δικαιώματα, δεν ανακαλούνται, ιδίως όταν αυτές εκδόθηκαν με την σύμπραξη της δημόσιας διοίκησης και έχει παρέλθει μεγάλο χρονικό διάστημα μετά την έκδοσή τους.
