• Από την αγωγή του 11/2023 και το επικυρωμένο πρακτικό συμβιβασμού του 03/2024 μέχρι την αίτηση καταχώρισης του 07/2024 και την απόρριψη που γνωστοποιήθηκε με email τον 11/2025, η υπόθεση φωτίζει το όριο ανάμεσα στον έλεγχο νομιμότητας και στην κρίση ουσίας που, σύμφωνα με το δικόγραφο, ξεπέρασε ο εντεταλμένος του Κτηματολογίου
Η υπόθεση ξεκινά σαν μια τυπική διαδρομή διεκδίκησης κυριότητας μέσω χρησικτησίας, όμως στην πράξη εξελίσσεται σε μετωπική σύγκρουση με το Κτηματολόγιο και με τον τρόπο που αυτό άσκησε τον έλεγχο της ζητούμενης καταχώρισης.
Στον πυρήνα της βρίσκεται η μη εγγραφή ενός επικυρωμένου πρακτικού συμβιβαστικής επίλυσης διαφοράς, το οποίο υποβλήθηκε για καταχώριση αλλά απορρίφθηκε, με αποτέλεσμα να ακολουθήσει προσφυγή στο αρμόδιο δικαστήριο μέσω αντιρρήσεων, κατά τη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας.
Η αφετηρία της διαμάχης και το πρώτο ίχνος στο Κτηματολόγιο
Σύμφωνα με το ιστορικό που περιγράφεται στο δικόγραφο, η δικαστική κίνηση ξεκινά με αγωγή που κατατέθηκε τον 11/2023 στο Μονομελές Πρωτοδικείο Ρόδου με αίτημα την αναγνώριση συμπλήρωσης του χρόνου κτητικής παραγραφής και τη δια χρησικτησίας κτήση κυριότητας συγκεκριμένων οριζοντίων ιδιοκτησιών. Η αγωγή, όπως αναφέρεται, ενεγράφη νομίμως στα κτηματολογικά βιβλία με πράξη και ημερομηνία 21/11/2023.
Αυτό το σημείο έχει βαρύτητα, επειδή δείχνει ότι το ίδιο το σύστημα καταχώρισης δεν ήταν εξαρχής κλειστό στην υπόθεση. Η εγγραφή της αγωγής λειτουργεί ως σήμα και ενημέρωσης του κτηματολογικού φύλλου. Η συνέχεια, όμως, ανατρέπει την προσδοκία ότι η επόμενη πράξη, δηλαδή η καταχώριση του αποτελέσματος, θα προχωρήσει χωρίς εμπόδιο.
Το πρακτικό συμβιβασμού, η δικαστική επικύρωση και η αίτηση καταχώρισης
Στη συνέχεια, επί της αγωγής συντάσσεται πρακτικό συμβιβαστικής επίλυσης διαφοράς στις 07/12/2023, το οποίο, όπως περιγράφεται, υπεγράφη από τα διάδικα μέρη με θεωρημένο το γνήσιο των υπογραφών μέσω ΚΕΠ και από τους πληρεξουσίους δικηγόρους. Ακολούθως επικυρώθηκε από δικαστή του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ρόδου με ημερομηνία 19/03/2024.
Με αυτά τα δεδομένα, κατατίθεται αίτηση στο Κτηματολόγιο για καταχώριση του πρακτικού, με ημερομηνία 10/07/2024, με αναφορά ότι συνυποβλήθηκαν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.
Εδώ διαμορφώνεται το κρίσιμο ερώτημα της υπόθεσης. Όταν υπάρχει πράξη που επικυρώθηκε από δικαστήριο, το Κτηματολόγιο καλείται να κινηθεί μέσα στα όρια του ελέγχου νομιμότητας, χωρίς να μετατρέπεται σε δεύτερο κριτή της ουσίας. Αυτό ακριβώς είναι το πεδίο στο οποίο, κατά τους ισχυρισμούς του δικογράφου, σημειώθηκαν οι παραβάσεις από τον εντεταλμένο του Κτηματολογίου.
Η γνωστοποίηση και η απόρριψη που άναψε τη φωτιά
Η απόρριψη δεν παρουσιάζεται ως άμεση απάντηση του 2024, αλλά ως γνωστοποίηση που εστάλη με email στις 27/11/2025 από υπάλληλο του Κτηματολογικού Γραφείου προς τον πληρεξούσιο δικηγόρο, με κοινοποίηση στον προϊστάμενο. Το περιεχόμενο της επιστολής γνωστοποίησης είναι απολύτως συγκεκριμένο ως προς τη λογική της υπηρεσίας. Αναφέρει ότι η αιτούμενη εγγραφή του πρακτικού απορρίφθηκε επειδή το πρακτικό θεωρείται ότι επέχει θέση συμβολαίου και όχι δικαστικής απόφασης εκδιδόμενης σε διαγνωστική δίκη και επειδή στις οριζόντιες ιδιοκτησίες υφίστανται εγγεγραμμένες αναγκαστικές και συντηρητικές κατασχέσεις που δεν έχουν αρθεί, άρα κατά την υπηρεσία δεν είναι δυνατή οποιαδήποτε μεταβίβαση λόγω απαγόρευσης διάθεσης.
Η αποτύπωση αυτή είναι ο πυρήνας της σύγκρουσης, επειδή μετακινεί το βάρος από έναν τυπικό έλεγχο πληρότητας και καταχωρισιμότητας σε μια ουσιαστική αξιολόγηση της φύσης του τίτλου και των έννομων συνεπειών του, σε σχέση με βάρη που είναι ήδη εγγεγραμμένα.
Οι καταγγελλόμενες παραβάσεις του εντεταλμένου του Κτηματολογίου
Στο δικόγραφο οι αιτιάσεις δεν περιορίζονται σε μια διαφωνία ερμηνείας, αλλά περιγράφονται ως υπέρβαση εξουσίας και ως προκλητική παραβίαση κανόνων που οριοθετούν τον ρόλο του Κτηματολογίου.
Η πρώτη καταγγελλόμενη παράβαση είναι ότι ο εντεταλμένος του Κτηματολογίου εισήλθε σε έλεγχο ουσίας. Αναφέρεται ρητά ότι η απορριπτική αιτιολογία στηρίζεται σε ερωτήματα όπως αν το πρακτικό συμβιβασμού σε υπόθεση χρησικτησίας αποτελεί πράξη διάθεσης ή πρωτότυπο τρόπο κτήσης κυριότητας και αν επιτρέπεται η υπογραφή τέτοιου πρακτικού όταν υπάρχουν κατασχέσεις. Κατά τον ισχυρισμό, αυτά είναι ζητήματα που κρίνονται από τα δικαστήρια και όχι από τα Κτηματολογικά Γραφεία.
Η δεύτερη καταγγελλόμενη παράβαση είναι η επέκταση του ελέγχου σε προγενέστερες εγγραφές και ο συνδυαστικός συσχετισμός άλλων πράξεων. Στο κείμενο επισημαίνεται ότι ο έλεγχος του Κτηματολογίου οφείλει να είναι αποκλειστικά έλεγχος νομιμότητας της πράξης της οποίας ζητείται η καταχώριση, χωρίς επέκταση σε άλλες πράξεις ή συσχετισμό προηγουμένων εγγραφών, κάτι που κατά τον ισχυρισμό παραβιάστηκε όταν το Κτηματολόγιο θεμελίωσε την απόρριψη στις ήδη εγγεγραμμένες κατασχέσεις.
Η τρίτη καταγγελλόμενη παράβαση αφορά στην πρακτική συνέπεια της στάσης αυτής, δηλαδή ότι η καταχώριση μιας πράξης που παρουσιάζεται ως αποτέλεσμα δικαστικής επικύρωσης μπλοκάρεται με λογική «απαγόρευσης διάθεσης», σαν να επρόκειτο για κλασική μεταβίβαση. Στο ίδιο δικόγραφο υπογραμμίζεται ότι η απορριπτική αιτιολογία αντιμετωπίζει το πρακτικό ως μη νόμιμη πράξη διάθεσης, παρά το γεγονός ότι έχει επικυρωθεί από δικαστή, στοιχείο που προβάλλεται ως ένδειξη ότι το Κτηματολόγιο επιχειρεί να κρίνει δικαστική κρίση.
Η τέταρτη καταγγελλόμενη παράβαση εμφανίζεται ως θεσμική, με επίκληση της διάκρισης των εξουσιών. Στο κείμενο αναφέρεται ότι η αιτιολογία έρχεται σε αντίθεση με το Σύνταγμα και ειδικά με το άρθρο 26 περί διάκρισης των εξουσιών, διότι η δικαστική εξουσία ασκείται από τα δικαστήρια.
Και υπάρχει και μια πέμπτη πτυχή, πιο «διαδικαστική» αλλά εξίσου κρίσιμη. Στο δικόγραφο υποστηρίζεται ότι δεν έλειπε κανένα δικαιολογητικό, άρα δεν επρόκειτο για τυπική έλλειψη που θα επέτρεπε προθεσμία συμπλήρωσης. Αντιθέτως, προβάλλεται ότι η υπηρεσία προχώρησε σε απόρριψη με αιτιολογία που παραβιάζει το άρθρο 16 του ν. 2664/1998 και υπερβαίνει την εξουσία της.
Το παρασκήνιο του ελέγχου και το σημείο τριβής με το γράμμα του νόμου
Η υπόθεση αποκτά ειδικό βάρος επειδή δεν αφορά απλώς μια υπηρεσιακή καθυστέρηση, αλλά το πώς ορίζεται στην πράξη ο ρόλος του Κτηματολογίου. Στο υλικό που περιλαμβάνεται, παρατίθεται το πλαίσιο του ελέγχου, ότι δηλαδή η εξέταση περιορίζεται στη νομιμότητα της πράξης και στις απαιτούμενες διατυπώσεις και δικαιολογητικά, ενώ η άρνηση οφείλει να συνοδεύεται από συνοπτική έκθεση λόγων και γνωστοποίηση στον αιτούντα.
Παράλληλα, γίνεται αναφορά στον μηχανισμό προσωρινής καταχώρισης υπό επιφύλαξη όταν υπάρχει τυπική έλλειψη που μπορεί να συμπληρωθεί, με σύντομη προθεσμία, και στην αυτόματη εξάλειψη αν δεν συμπληρωθεί εγκαίρως. Αυτά αναδεικνύονται ως δείκτης ότι το σύστημα έχει συγκεκριμένα εργαλεία για τις τυπικές ελλείψεις, ενώ στην υπόθεση προβάλλεται ότι το πρόβλημα που επικαλέστηκε το Κτηματολόγιο δεν ήταν τυπικό αλλά ουσιαστικό, άρα εκτός ορίων του ελέγχου που επιτρέπεται.
Η δικαστική οδός των αντιρρήσεων
Μετά τη γνωστοποίηση της απόρριψης, η υπόθεση οδηγείται στη δικαστική οδό μέσω αντιρρήσεων, με αίτηση κατά τη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας, όπως προβλέπεται όταν ο τηρών δημόσια βιβλία αρνείται να ενεργήσει την καταχώριση. Στο πλαίσιο αυτό ζητείται να γίνουν δεκτές οι αντιρρήσεις και να διαταχθεί ο προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου να κάνει δεκτή την αίτηση και να προβεί στην καταχώριση, με ημερομηνία καταχώρισης την 10/07/2024, δηλαδή την ημερομηνία υποβολής.
Την υπόθεση χειρίζονται οι δικηγόροι κ.κ. Ιωάννης και Φώτης Ρωμαίος.
