Με αριθμούς που δείχνουν δυναμική και με θετικό πρόσημο στις αφίξεις, η Ρόδος ολοκλήρωσε μια ακόμη σεζόν υψηλών επιδόσεων – με 1,28 εκατ. επισκέπτες μόνο στο πρώτο εξάμηνο του 2025 και πληρότητες που την high season άγγιξαν το 80%-90%. Ο Παναγιώτης Μανιάς, Γενικός Γραμματέας της Ομοσπονδίας Τουριστικών Καταλυμάτων Δωδεκανήσου, παρατηρεί πως η εικόνα είναι αισιόδοξη, αλλά όχι χωρίς αστερίσκους. H ζήτηση δεν κατανέμεται ομαλά, η μέση δαπάνη ανά ταξιδιώτη φαίνεται να συγκρατείται και ο νέος φόρος resilience fee ενδέχεται να επιβαρύνει τη συμπεριφορά των επισκεπτών.
Σήμερα στη Ρόδο λειτουργούν 865 μονάδες ενοικιαζόμενων δωματίων με 14.454 κλίνες — ένας αριθμός που αποτυπώνει έναν κλάδο με ιστορική ρίζα στην τουριστική ανάπτυξη του νησιού, αλλά και με προκλήσεις που απαιτούν άμεση στρατηγική. Ισχυρό ανταγωνισμό από βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλαγή ταξιδιωτικών προτιμήσεων, ανάγκη ανακαίνισης και επανατοποθέτησης του προϊόντος, καθώς και αυξανόμενο λειτουργικό κόστος. Παρά τις δυσκολίες, όπως σημειώνει ο κ. Μανιάς, η αξία των ενοικιαζόμενων δωματίων παραμένει ζωντανή, με repeaters που επιστρέφουν ξανά και ξανά. Την ίδια στιγμή, το μεγαλύτερο πλήγμα στον τουρισμό (έλλειψη προσωπικού) φαίνεται να πλήττει και τα μικρά καταλύματα, κρατώντας μακριά τον ντόπιο εργαζόμενο λόγω χαμηλών καθαρών αμοιβών, εποχικότητας, εξαντλητικών ωραρίων και περιορισμένων προοπτικών εξέλιξης. Μισθολογική αναβάθμιση, σταθερότητα εργασίας, στέγαση σε τουριστικές περιοχές και ψηφιακή εκπαίδευση συνθέτουν, σύμφωνα με τον ίδιο, τα θεμέλια για μια ουσιαστική επιστροφή Ροδιτών στον κλάδο.
Αναλυτικά η συνέντευξη:
• Πώς εξελίχθηκε η φετινή τουριστική σεζόν και πώς έχουν τα πράγματα για τα τουριστικά καταλύματα για το 2026;
Η φετινή τουριστική σεζόν στη Ρόδο και γενικώς στα Δωδεκάνησα δείχνει μια αρκετά δυναμική εικόνα, με ορισμένα σημεία αισιοδοξίας αλλά και κάποιες προκλήσεις, τα δε τουριστικά καταλύματα φαίνεται ότι βρίσκονται σε ένα ενδιαφέρον στάδιο αναδιαμόρφωσης. Σύμφωνα με τα φετινά στατιστικά στοιχεία η Ρόδος κατέγραψε 1,28 εκατ. αφίξεις στο πρώτο εξάμηνο του 2025 που σηματοδοτεί αύξηση 1,8 % σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2024,επομένως θεωρείται μία από τις ισχυρότερες των τελευταίων δεκαετιών. Παράλληλα είχαμε αύξηση τόσο στη προσεγγίσεις κρουαζιερόπλοιων όσο και στη διαθεσιμότητα των αεροπορικών θέσεων που είχε ως αποτέλεσμα η πληρότητα των καταλυμάτων να φτάνει τους μήνες της high season (Ιούλιο και Αύγουστο) στο 80- 90%. Μια τουριστική σεζόν η οποία ας μην ξεχνάμε ότι έφτασε μέχρι και τις 15 Νοεμβρίου, άρα μιλάμε για μια μικρή σταδιακή επιμήκυνση με ό,τι αυτό συνεπάγεται.
Βέβαια παρά την αύξηση των αφίξεων, υπάρχουν ανησυχίες ότι η δαπάνη ανά τουρίστα μπορεί να έχει μειωθεί ή τελικά μειώθηκε λόγω των αυξημένων τιμών (ενέργεια, διαβίωση) και του κόστους των τουριστικών τελών. Υπάρχουν αναφορές ότι μετά τον Μάιο οι κρατήσεις υποχωρούν ενώ παράλληλα υπάρχει ένα σημείο που αναφέρεται το *resilience fee* (φόρος) που βάλλεται ως βαρύ για τους ταξιδιώτες και μπορεί να επηρεάσει τη ζήτηση. Τα τουριστικά καταλύματα λόγω της αυξημένης πληρότητας ειδικά τους κρίσιμους μήνες, δείχνει ότι πολλά καταλύματα μπορούν να λειτουργήσουν αρκετά καλά και την επόμενη τουριστική σεζόν, ωστόσο η ανησυχία για μείωση των κρατήσεων που παρατηρείται από τον Μάιο κι έπειτα υποδεικνύει ότι η ζήτηση δεν είναι ομαλά κατανεμημένη σε όλη τη σεζόν και αυτό είναι ένα ζήτημα που θέλει προσοχή. Επίσης αν και ο τουρισμός αυξάνεται, το εισόδημα ανά πελάτη μπορεί να επηρεάζεται αν οι τουρίστες ξοδεύουν λιγότερο ή μένουν λιγότερο. Συμπερασματικά θα μπορούσαμε να πούμε ότι η τουριστική σεζόν του 2025 ήταν ιδιαιτέρως ικανοποιητική και όσον αφορά στα τουριστικά καταλύματα για το 2026, παρά το θετικό momentum και τις υψηλές πληρότητες υπάρχουν ρίσκα… Σημαντικό είναι αν η δαπάνη ανά τουρίστα και η διάρκεια διαμονής διατηρηθούν, καθώς και αν κάποια καταλύματα μπορούν να διαχειριστούν το αυξημένο κόστος λειτουργίας.
• Πόσες είναι οι κλίνες των ενοικιαζομένων δωματίων σήμερα στη Ρόδο και κυρίως ποιοι επισκέπτες κ. Μανιά προτιμούν τα ενοικιαζόμενα καταλύματα; Όταν ξεκίνησε ο τουρισμός, τα ενοικιαζόμενα μεσουρανούσαν. Σήμερα έχουν τη θέση που τους αξίζει;
Σύμφωνα με τα τελευταία στατιστικά στοιχεία που διαθέτουμε (ΙΝΣΕΤΕ) στο νησί της Ρόδου έχουμε 865 περίπου ενοικιαζόμενα δωμάτια με συνολικά 14.454 κλίνες. Οι επισκέπτες που προτιμούν τα τουριστικά καταλύματα είναι κυρίως αλλοδαποί τόσο από τις κύριες τουριστικές αγορές (Αγγλία, Γερμανία, Αυστρία, Ολλανδία, Γαλλία κλπ) όσο και από δευτερεύουσες (όπως Ισραήλ, Ιρλανδία, Ουγγαρία, Σλοβακία κλπ). Αναφερόμαστε κυρίως σε νεότερους Ευρωπαίους που ταξιδεύουν με φίλους ή ζευγάρια, σε οικογένειες, σε ψηφιακούς νομάδες που αναζητούν διακοπές και απομακρυσμένη εργασία καθώς και σε ταξιδιώτες μεσαίας βαθμίδας δαπάνης που δεν επιδιώκουν απαραίτητα πολυτελή ξενοδοχεία αλλά εκτιμούν την καλή ποιότητα και σε πιο ευέλικτα καταλύματα. Δεν είναι άλλωστε τυχαίο ότι στα περισσότερα καταλύματα βρίσκουμε repeaters, επισκέπτες δλδ που προτιμούν το ίδιο κατάλυμα επί σειρά ετών.
Όταν ο τουρισμός στη Ρόδο (αλλά και σ’ όλη την Ελλάδα) άρχισε να αναπτύσσεται δυναμικά, κυρίως τη δεκαετία του 60 έως και το 80 τα ενοικιαζόμενα δωμάτια ήταν στην πρώτη γραμμή. Ήταν ο κορμός της φιλοξενίας πριν ακόμη εμφανιστούν οι μεγάλες αλυσίδες, τα all inclusive και οι πλατφόρμες online κρατήσεων. Τότε ο τουρισμός ήταν πιο ανθρωποκεντρικός, ο ταξιδιώτης αναζητούσε την απλότητα, την οικονομία σε σχέση με τον τόπο, οι οικογενειακές επιχειρήσεις είχαν μεγάλη ανταγωνιστικότητα και ζωηρή ζήτηση κι έτσι οι μεγάλοι tour operators συνεργαζόντουσαν μαζί τους. Η ραγδαία αύξηση του all inclusive, ο ανταγωνισμός από βραχυχρόνιες μισθώσεις, η απουσία ισχυρής πιστοποίησης και branding, η έλλειψη στήριξης και πολιτικών για τα μικρά καταλύματα και η αλλαγή προτιμήσεων των τουριστών δυστυχώς επηρέασαν αρνητικά την ανάπτυξη των ενοικιαζόμενων δωματίων τα τελευταία χρόνια στο νησί. Παρόλα αυτά ακόμη και τώρα ο επισκέπτης εκτιμάει στα ενοικιαζόμενα δωμάτια την αμεσότητα και την αυθεντικότητα, το καλό value for money, την καλύτερη επαφή με τη ζωή στο νησί, τις καλύτερες τοποθεσίες, την προσωπική σχέση με τον ιδιοκτήτη καθώς και την καθαριότητα και την απλότητα στις διακοπές του.
Επομένως στο ερώτημα αν έχουν τη θέση που τους αξίζει θα μπορούσαμε να πούμε όχι ακόμη αλλά μπορούν να την ξανακερδίσουν. Έχουν μεν θέση στην αγορά, αλλά όχι την προβεβλημένη, οργανωμένη και προστατευμένη θέση που θα ταίριαζε στη σημασία τους. Υπάρχουν πολλά ποιοτικά ενοικιαζόμενα δωμάτια που ανταγωνίζονται επάξια τα ξενοδοχεία,
o τουρισμός στη Ρόδο αυξάνεται και μέρος αυτής της αύξησης περνάει και στα μικρά καταλύματά ενώ παράλληλά υπάρχει αυξανομένη ανάγκη για πιο αυθεντικές μικρές ανθρώπινες εμπειρίες. Άρα η αξία υπάρχει, η αγορά όμως χρειάζεται καλύτερη οργάνωση και προβολή των μικρών τουριστικών καταλυμάτων
• Το μόνο που εξάγει η Ρόδος είναι ο τουρισμός, αλλά το πρόβλημα της έλλειψης προσωπικού ήταν και φέτος τεράστιο στο νησί όπως και σε όλη τη χώρα στον χώρο του τουρισμού. Ο ντόπιος εργαζόμενος πώς θα επιστρέψει στον κλάδο;
Το πρόβλημα της έλλειψης προσωπικού στη Ρόδο και γενικότερα στον ελληνικό τουρισμό, δεν είναι τυχαίο και σαφώς δεν είναι προσωρινό. Έχει βαθιές ρίζες και αν δεν αλλάξουν συγκεκριμένες συνθήκες, ο ντόπιος εργαζόμενος δεν θα επιστρέψει στον κλάδο. Οι Ροδίτες εργαζόμενοι απομακρύνθηκαν απ’ τον τουριστικό κλάδο γιατί οι καθαρές αποδοχές είναι χαμηλές σε σχέση με το κόστος ζωής ενώ ταυτόχρονα κυριαρχεί η ανασφάλεια καθώς η δουλειά είναι εποχική. Επίσης έχουν καθιερωθεί εξαντλητικά ωράρια σε όλες σχεδόν τις επιχειρήσεις ενώ η προοπτική εξέλιξης και καριέρας είναι μόνο για λίγους. Ας μην ξεχνάμε παράλληλα τα τελευταία χρόνια την ολοένα και μεγαλύτερη αύξηση εισαγομένου φτηνού εργατικού δυναμικού η οποία σαφώς και επηρεάζει άμεσα την είσοδο στον κλάδο ντόπιου εργατικού δυναμικού. Με βάση αυτά αν γίνουν οι απαραίτητες αλλαγές ο ντόπιος εργαζόμενος μπορεί να επιστρέψει δυναμικά στον κλάδο του τουρισμού. Καλά καθαρά χρήματα για όλους τους εργαζομένους με πληρωμένες υπερωρίες χωρίς εξαντλητικά ωράρια, κατοικίες για το προσωπικό έτσι ώστε να διευκολύνεται η εργασία, σταθερότητα στην εργασία (όχι μια σεζόν και βλέπουμε), εκπαίδευση με προοπτική καριέρας, καλό εργασιακό περιβάλλον, συμμετοχή του εργαζομένου στην τουριστική στρατηγική είναι μερικά απ’ τα σημαντικά σημεία πάνω στα οποία πρέπει να στηριχθούμε για να επιστρέψει ο Ροδίτης εργαζόμενος στον κλάδο.
• Κύριε Μανιά ποια είναι τα μεγαλύτερα προβλήματα και οι προκλήσεις που αντιμετωπίζει ο κλάδος σας;
Τα ενοικιαζόμενα δωμάτια στη Ρόδο, γενικώς στα Δωδεκάνησα και γενικότερα στην Ελλάδα, βρίσκονται σήμερα σε ένα σταυροδρόμι. Παραμένουν σημαντικό κομμάτι του τουρισμού και της φιλοξενίας, αλλά αντιμετωπίζουν σοβαρές προκλήσεις που αν δεν αντιμετωπιστούν, θα τα αφήσουν από τον ανταγωνισμό. Αρχικά ίσως το μεγαλύτερο πλήγμα είναι ο ανταγωνισμός από airbnb και βραχυχρόνια μίσθωση. Τα παραδοσιακά ενοικιαζόμενα δωμάτια χάνουν ταχύτητα μπροστά σε νέες χιλιάδες επιλογές ενώ η τιμολογιακή πίεση τα αναγκάζει να μειώνουν τιμές. Επίσης ο ανταγωνισμός από μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες και all inclusive που προσελκύει τουρίστες μαζικά μιας και μπορεί να βρει τα πάντα δίπλα του ανά πάσα στιγμή. Οι παλιές εγκαταστάσεις σε συνδυασμό με την ελλιπή ανακαίνιση είναι επίσης ένας ανασταλτικός παράγοντας ανάπτυξης του κλάδου. Δυστυχώς τα τελευταία χρόνια η τουριστική πολιτική της εκάστοτε κυβέρνησης αφήνει απ’ έξω από οποιοδήποτε πρόγραμμα ενίσχυσης τα μικρά τουριστικά καταλύματα.
Επίσης πολλοί ιδιοκτήτες τουριστικών καταλυμάτων δυσκολεύονται με την on line προώθηση των επιχειρήσεων τους, όταν πλέον ζούμε σε μια εποχή που όλα γίνονται μέσω διαδικτύου. Η έλλειψη προσωπικού αλλά και οι διαρκείς αλλαγές στους νόμους είναι επίσης δυο σημαντικά προβλήματα που αντιμετωπίζει καθημερινά ο κλάδος των ενοικιαζόμενων δωματίων. Τα αυξανόμενα κόστη λειτουργίας οδηγούν σε πιεσμένη κερδοφορία πραγμα που καθιστά πολλές επιχειρήσεις του κλάδου μη βιώσιμες. Τα περισσότερα ενοικιαζόμενα δεν έχουν ξεκάθαρη φιλοσοφία και προσανατολισμό, δλδ με απλά λόγια έχουμε έλλειψη ταυτότητας ή το λεγόμενο branding. Αποτέλεσμα αυτού είναι να μοιάζουν μεταξύ τους και να χάνονται στις τουριστικές πλατφόρμες. Ο σημερινός επισκέπτης αναζητάει wifi άψογο, κλιματισμό δυνατό, καλό στρώμα, ανέσεις τύπου μικρού ξενοδοχείου επομένως αν κάτι λείπει, οι κριτικές και τα reviews είναι χαμηλά. Δυστυχώς πολλά καταλύματα έχουν περιορισμένες παροχές σε σχέση με τις προσδοκίες των πελατών. Τέλος πολλά καταλύματα στηρίζονται σχεδόν 100% σε πλατφόρμες όπως η Βooking, Expedia και άλλες με προμήθειες από 15 ως 18% που μειώνουν την κερδοφορία, κάνουν δύσκολη την ανεξαρτησία και αναγκάζουν σε πόλεμο τιμών. Συμπερασματικά τα ενοικιαζόμενα δωμάτια αντιμετωπίζουν σήμερα πολύ μεγαλύτερες προκλήσεις απ’ ό,τι παλιά. Αλλά συνάμα έχουν και τεράστιες ευκαιρίες, αρκεί να λειτουργήσουν με πιο επαγγελματική και σύγχρονη προσέγγιση. Η δημιουργία αμέσων κρατήσεων, branding, η καλύτερη διαχείριση κόστους και εξυπνότερης τιμολόγησης ψηφιακή εκπαίδευση και επαγγελματική παρουσία καθώς και η διαφοροποίηση και ανανέωση της εμπειρίας των ταξιδιωτών είναι μερικές απ’ τις λύσεις που θα μπορούσαν να δοθούν για να αντιμετωπιστούν τα καίρια προβλήματα του κλάδου
• Πόσο επηρεάζουν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τα ενοικιαζόμενα καταλύματα;
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν αλλάξει ριζικά τον χάρτη της φιλοξενίας στη Ρόδο και επηρεάζουν τα παραδοσιακά ενοικιαζόμενα καταλύματα περισσότερο από οποιανδήποτε άλλο φορέα στον κλάδο. Αρχικά ο ακραίος ανταγωνισμός και η πίεση που υφίστανται οι τιμές. Πολυτελείς βίλες και σπίτια προσελκύουν επισκέπτες με πιο ελκυστική αισθητική ή περισσότερες παροχές με αποτέλεσμα οι τιμές να πιέζονται προς τα κάτω και πολλά ενοικιαζόμενα δεν μπορούν να ακολουθήσουν χωρίς μείωση κερδοφορίας. Επίσης η αλλαγή στις προσδοκίες των ταξιδιωτών είναι ένας ακόμη παράγοντας. Πολλά airbnb είναι καλοφτιαγμένα και Instagram-ικά άρα ανεβάζουν το επίπεδο των προσδοκιών αυτών που τα αναζητούν. Τα ενοικιαζόμενα που δεν ανανεώνονται δείχνουν παλιά στα μάτια των επισκεπτών. Η νέα τάση της εποχής είναι οικογένειες και παρέες να προτιμούν ολόκληρα σπίτια, διαμερίσματα και βίλες. Αυτό τραβάει μεγάλο μέρος του πελατολογίου των παραδοσιακών μικρών καταλυμάτων.
Η Ρόδος έχει πλέον δεκάδες χιλιάδες κλίνες βραχυχρόνιας μίσθωσης το οποίο σημαίνει υπερπροσφορά καταλυμάτων, μεγαλύτερη δυσκολία στην πληρότητα και άνοδο του ανταγωνισμού σε περιοχές όπως η Ιαλυσός, η Λίνδος, το Φαληράκι και η πόλη της Ρόδου.
Ένας ακόμη σημαντικός παράγοντας είναι ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν υπόκεινται στους ιδίους κανονισμούς και νομολογίες όπως τα παραδοσιακά καταλύματα (αν και αυτό αλλάζει σταδιακά). Αυτό δημιουργεί άμεση ανισότητα ανταγωνισμού. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις προσελκύουν κυρίως νεότερες ηλικίες, ψηφιακούς νομάδες, τουρίστες με υψηλότερη δαπάνη που θέλουν ανεξαρτησία, έτσι ένα κομμάτι του ποιοτικού καλού πελάτη μετακινείται απ’ τις παραδοσιακές μονάδες στα νέα σπίτια και βίλες. Δεν είναι όμως όλα αρνητικά. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις φέρνουν νέο κοινό στη Ρόδο, οι οποίοι ίσως να μην ερχόντουσαν με τα παραδοσιακά καταλύματα, αυξάνουν την τουριστική ζήτηση ενώ παράλληλα πιέζουν έμμεσα προς βελτίωση της ποιότητας των μικρών καταλυμάτων.
