Η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας έβαλε «μπλόκο» σε χιλιάδες περιπτώσεις τακτοποίησης αυθαιρέτων σε πολυκατοικίες, με μία απόφαση που αλλάζει τα δεδομένα. Σύμφωνα με την απόφαση 1616/2025, δεν μπορεί να τακτοποιηθεί αυθαίρετη κατασκευή σε κοινόχρηστο χώρο πολυκατοικίας, όπως πιλοτή, διάδρομος ή αυλή , αν δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας και εφόσον έστω και ένας συνιδιοκτήτης διαφωνεί.
Με απλά λόγια, η πλειοψηφία δεν αρκεί πλέον. Ένας μόνο ιδιοκτήτης μπορεί να μπλοκάρει την τακτοποίηση.
Το «σύνταγμα» μιας πολυκατοικίας
Ο κανονισμός οροφοκτησίας είναι ένα γραπτό κείμενο που φτιάχνει ο κατασκευαστής ή οι ιδιοκτήτες ακινήτων και καταχωρείται στο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολόγιο. Ορίζει πώς κατανέμονται τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών στα διαμερίσματα και στους κοινόχρηστους χώρους.
Επίσης, περιγράφει ποιοι χώροι είναι ιδιωτικοί (π.χ. το διαμέρισμα, η αποθήκη) και ποιοι είναι κοινόχρηστοι (π.χ. κλιμακοστάσιο, ασανσέρ, πιλοτή, ταράτσα).
Με τον κανονισμό καθορίζεται ο τρόπος χρήσης: π.χ. αν επιτρέπεται να κλείσει η πιλοτή, πώς μοιράζονται οι θέσεις στάθμευσης, αν μπορεί κάποιος να βάλει κεραία στην ταράτσα, αν επιτρέπονται κατοικίδια κ.λπ.
Συνήθως περιλαμβάνει και κανόνες για την καθημερινή λειτουργία της πολυκατοικίας: κοινόχρηστα έξοδα, ώρες κοινής ησυχίας, τρόπος λήψης αποφάσεων στις συνελεύσεις.
Με απλά λόγια: Ο κανονισμός οροφοκτησίας είναι το «συμβόλαιο συμβίωσης» όλων των ιδιοκτητών σε μια πολυκατοικία.
Τι σημαίνει για τους ιδιοκτήτες
Οι ιδιοκτήτες που έχουν κάνει αυθαίρετες παρεμβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους (π.χ. έχουν κλείσει την πιλοτή για να τη χρησιμοποιούν ως αποθήκη ή γκαράζ) δεν μπορούν να τις νομιμοποιήσουν χωρίς τη συναίνεση όλων.
Όσοι σκέφτονταν να προχωρήσουν σε τακτοποίηση με βάση τον νόμο 4178/2013, πρέπει πλέον να εξασφαλίσουν την υπογραφή κάθε συνιδιοκτήτη.
Η απόφαση προστατεύει τους «αντιρρησίες» συνιδιοκτήτες, καθώς δεν μπορεί η πλειοψηφία να τους επιβάλει τετελεσμένα.
Τι σημαίνει για τα αυθαίρετα
Πολλές περιπτώσεις που είχαν βρει «παράθυρο» για νομιμοποίηση μέσω της πλειοψηφίας, μένουν πλέον μετέωρες.
Τα αυθαίρετα σε κοινόχρηστους χώρους δεν μπορούν να τακτοποιηθούν αν δεν υπάρχει ομόφωνη συναίνεση.
Αυτό σημαίνει ότι ιδιοκτήτες με αυθαίρετες κατασκευές σε πιλοτές, ακάλυπτους ή κοινόχρηστα δώματα, κινδυνεύουν να βρεθούν αντιμέτωποι με πρόστιμα και υποχρεώσεις κατεδάφισης.
Τι σημαίνει για τις νέες κατασκευές
Η απόφαση στέλνει μήνυμα και στους κατασκευαστές: δεν υπάρχει «εύκολη λύση» τακτοποίησης σε περίπτωση αυθαιρεσιών.
Οι νέες πολυκατοικίες πρέπει να έχουν σαφή και ολοκληρωμένο κανονισμό οροφοκτησίας από την αρχή, ώστε να ρυθμίζονται οι χρήσεις των κοινόχρηστων χώρων.
Οποιαδήποτε απόπειρα αυθαίρετης δόμησης σε κοινόχρηστους χώρους θα συναντά πλέον σημαντικό νομικό εμπόδιο, αφού ακόμη και ένας ιδιοκτήτης μπορεί να σταθεί εμπόδιο.
Συμπέρασμα: Η απόφαση του ΣτΕ ενισχύει την προστασία της ιδιοκτησίας, αλλά δημιουργεί «πονοκέφαλο» σε όσους έχουν αυθαίρετα σε κοινόχρηστους χώρους. Για να τακτοποιηθούν, πλέον χρειάζεται κανονισμός και ομόφωνη συναίνεση.
΄Πηγή: flash.gr
