Χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων και αγροτεμαχίων που είχαν κερδίσει τις υποθέσεις τους στις επιτροπές αντιρρήσεων παρέμεναν εγκλωβισμένοι επειδή οι δασικοί χάρτες δεν ενημερώνονταν από τις αρμόδιες υπηρεσίες.

Η νέα διάταξη του άρθρου 93 του νόμου 5299/2026, που δημοσιεύθηκε τον Μάιο, επιχειρεί τώρα να λύσει αυτό ακριβώς το πρόβλημα, ανοίγοντας τον δρόμο για πωλήσεις, γονικές παροχές, δωρεές, διανομές και άλλες μεταβιβάσεις ακόμη και πριν ολοκληρωθεί η αναμόρφωση των δασικών χαρτών από τις Δασικές Υπηρεσίες.

Η ρύθμιση αφορά κυρίως περιπτώσεις εκτάσεων που είχαν περιληφθεί ή χαρακτηριστεί ως δασικές στους χάρτες, αλλά οι ιδιοκτήτες τους είχαν τελικά δικαιωθεί από τις Επιτροπές Εξέτασης Αντιρρήσεων ή μέσω διαδικασίας αναμόρφωσης. Μέχρι σήμερα, παρά τη δικαίωση των πολιτών, οι μεταβιβάσεις παρέμεναν μπλοκαρισμένες έως ότου ολοκληρωθεί η διαδικασία αναμόρφωσης και κύρωσης του δασικού χάρτη από τις αρμόδιες δασικές υπηρεσίες και τον Γενικό Γραμματέα Δασών.

Αυτό στην πράξη σήμαινε ότι ακόμη και όταν μία έκταση είχε ουσιαστικά πάψει να θεωρείται δασική, το ακίνητο συνέχιζε να εμφανίζεται ως δασικό στις συναλλαγές επειδή η απόφαση δεν είχε ενσωματωθεί στον κυρωμένο χάρτη.

Το αποτέλεσμα ήταν να μπλοκάρονται συμβόλαια, αγοραπωλησίες, γονικές παροχές και δωρεές, με πολλούς ιδιοκτήτες να περιμένουν επί χρόνια την ολοκλήρωση της διαδικασίας από τα Δασαρχεία.

Η ρύθμιση αφορά τόσο εκτάσεις που βρίσκονται σε ανάρτηση όσο και σε ήδη κυρωμένους δασικούς χάρτες, αρκεί να έχουν γίνει δεκτές αντιρρήσεις ή αιτήματα αναμόρφωσης. Με τη νέα διαδικασία δεν θα απαιτείται πλέον να έχει ολοκληρωθεί η ενημέρωση του δασικού χάρτη για να γίνει συμβόλαιο.

Αντί για το πιστοποιητικό της Δασικής Υπηρεσίας, θα μπορεί να επισυνάπτεται στο συμβόλαιο η απόφαση της Επιτροπής Εξέτασης Αντιρρήσεων ή η απόφαση αναμόρφωσης του δασικού χάρτη μαζί με τον αριθμό διαδικτυακής ανάρτησης (ΑΔΑ) στη «Διαύγεια» και σχετικό τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένων συντεταγμένων ΕΓΣΑ που θα πιστοποιεί ότι πρόκειται για το ίδιο ακίνητο. Τα έγγραφα αυτά θα είναι υποχρεωτικά, καθώς χωρίς αυτά το συμβόλαιο θα θεωρείται άκυρο.

Ουσιαστικά, η διάταξη παρακάμπτει τη μεγάλη καθυστέρηση των Δασαρχείων στην αναμόρφωση των χαρτών και επιτρέπει στους πολίτες να αξιοποιήσουν άμεσα την περιουσία τους χωρίς να περιμένουν πότε οι υπηρεσίες θα ολοκληρώσουν τις διαδικασίες. Παράλληλα, εκτιμάται ότι θα μειωθεί και η πίεση προς τις Δασικές Υπηρεσίες, καθώς οι ενδιαφερόμενοι δεν θα χρειάζεται πλέον να περιμένουν την οριστική ενημέρωση των χαρτών για να προχωρήσουν σε συμβολαιογραφικές πράξεις.

Η ρύθμιση αφορά χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων, αγροτεμαχίων και άλλων εκτάσεων σε όλη τη χώρα που είχαν χαρακτηριστεί λανθασμένα ως δασικές αλλά είχαν δικαιωθεί στις επιτροπές αντιρρήσεων ή μέσω διαδικασίας αναμόρφωσης των χαρτών.

Οι ενδιαφερόμενοι που έχουν ήδη δικαιωθεί θα πρέπει πλέον να απευθυνθούν σε μηχανικό και συμβολαιογράφο ώστε να συγκεντρώσουν την απόφαση που τους δικαιώνει, τον αριθμό ανάρτησης στη «Διαύγεια» και το σχετικό τοπογραφικό διάγραμμα προκειμένου να προχωρήσουν σε μεταβιβαστικά συμβόλαια.

Το θέμα είχε τεθεί και στη Βουλή κατά τη συζήτηση του νομοσχεδίου, με τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς να επισημαίνει ότι χιλιάδες πολίτες είχαν δικαιωθεί αλλά παρέμεναν εγκλωβισμένοι επειδή οι αποφάσεις δεν είχαν ενσωματωθεί εγκαίρως στους δασικούς χάρτες. Σύμφωνα με όσα ανέφερε στην αρμόδια επιτροπή της Βουλής, η νέα διάταξη επιτρέπει πλέον να ξεμπλοκάρουν πωλήσεις, διανομές, δωρεές και γονικές παροχές χωρίς να απαιτείται η ολοκλήρωση της αναμόρφωσης των χαρτών.

Η ΠΟΜΙΔΑ ζητά πάντως να επεκταθεί η ρύθμιση και σε περιπτώσεις όπου έχουν κατατεθεί αιτήματα αναμόρφωσης βάσει οικοδομικών αδειών ή διαδικασιών εποικισμού, ώστε να ξεμπλοκάρουν ακόμη περισσότερες ιδιοκτησίες που παραμένουν εγκλωβισμένες στους δασικούς χάρτες.

Πηγή: newmoney.gr

Ακίνητα: «Ξεπαγώνουν» χιλιάδες αγοραπωλησίες και γονικές παροχές που μπλόκαραν στα Δασαρχεία

Σύμφωνα με την εγκύκλιο της ΑΑΔΕ, που εκδόθηκε σε εφαρμογή του νόμου 5293/2026, και όπως διευκρινίζεται από τον διοικητή Γιώργο Πιτσιλή, ο συμβολαιογράφος αναλαμβάνει ρόλο «υπηρεσίας μίας στάσης» για μεταβιβάσεις από επαχθή αιτία, δωρεά, γονική παροχή ή αιτία θανάτου. Στο πλαίσιο αυτό, είναι υπεύθυνος όχι μόνο για τη σύνταξη του συμβολαίου, αλλά και για τη συγκέντρωση όλων των απαιτούμενων δικαιολογητικών, καθώς και για την είσπραξη και απόδοση των σχετικών φόρων προς το Δημόσιο.

Συγκεκριμένα, στο πλαίσιο της υπηρεσίας μιας στάσης, για τις μεταβιβάσεις ακινήτων, ο συμβολαιογράφος συντάσσει το σχέδιο του συμβολαίου σε συμφωνία με τους συμβαλλομένους και συλλέγει από τις άλλες υπηρεσίες (Κτηματολόγιο, Taxisnet κ.λπ.) τα δικαιολογητικά που απαιτούνται από τις δημόσιες υπηρεσίες, και ιδίως:

Αποδεικτικά φορολογικής και ασφαλιστικής ενημερότητας,
Ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου,
Κτηματολογικό φύλλο, κτηματολογικό διάγραμμα και πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου του μεταβιβαζόμενου ακινήτου,
Δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη συμπλήρωση της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου, περιλαμβανομένων και των δικαιολογητικών που απαιτούνται για κάθε απαλλαγή από αυτόν ή μείωση αυτού, καθώς και της δήλωσης φόρου κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής, περιλαμβανομένων και των δικαιολογητικών που απαιτούνται για κάθε απαλλαγή από αυτόν ή μείωση αυτού.
Μετά τη συγκέντρωση όλων των απαραίτητων δικαιολογητικών οι συμβολαιογράφος θα προχωρά στην ολοκλήρωση της διαδικασίας και συγκεκριμένα θα:

Συμπληρώνει με βάση τα στοιχεία που του παρέχουν οι συμβαλλόμενοι και αναρτά στην εφαρμογή myPROPERTY τη δήλωση, εισπράττει μετά από τον άμεσο προσδιορισμό και αποδίδει τον οφειλόμενο φόρο κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής,
Συμπληρώνει με βάση τα στοιχεία που του παρέχουν οι συμβαλλόμενοι και αναρτά στην εφαρμογή myPROPERTY τη δήλωση, εισπράττει μετά τον άμεσο προσδιορισμό και αποδίδει τον φόρο κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο, αν δεν έχει καταβληθεί,
Παρακρατεί από το τίμημα και καταβάλλει προς τη Φορολογική Διοίκηση το ποσό που έχει προσδιοριστεί με πράξη του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), προς εξόφληση των οφειλών προς το Δημόσιο και προς άρση της κατάσχεσης που τυχόν έχει επιβληθεί επί του μεταβιβαζόμενου ακινήτου στο πλαίσιο αναγκαστικής εκτέλεσης για οφειλή προς τη Φορολογική Διοίκηση,
Εισπράττει και αποδίδει τα τέλη καταχώρισης του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο, κατόπιν υπολογισμού και βεβαίωσης του ποσού των οφειλόμενων τελών από την αρμόδια υπηρεσία του Κτηματολογίου.
Εισπράττει και αποδίδει το τίμημα της συναλλαγής στον πωλητή, εφόσον τούτο συμφωνείται ρητά από τους συμβαλλομένους και τον συμβολαιογράφο και προβλέπεται ειδικά στη συμβολαιογραφική πράξη.
Καταβάλλει μέρος ή το σύνολο του τιμήματος στον ακατάσχετο δεσμευμένο λογαριασμό ειδικού σκοπού (escrow account) που τηρεί ο συμβολαιογράφος συνιστά μερική ή ολική εξόφληση, ενώ η μη καταβολή ή η εκπρόθεσμη καταβολή του στον λογαριασμό αυτόν έχει τις ίδιες έννομες συνέπειες με τη μη καταβολή ή την εκπρόθεσμη καταβολή στον πωλητή.
Συντάσσει, έπειτα από αίτηση του αγοραστή, πράξη μερικής ή ολικής εξόφλησης, χωρίς να απαιτείται η σύμπραξη του πωλητή, βεβαιώνοντας την κατάθεση του σχετικού ποσού στον ειδικό λογαριασμό του και την απόδοσή του, στον υποδειχθέντα στη συμβολαιογραφική πράξη, τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή,
Υπογράφει τη συμβολαιογραφική πράξη μετά τους συμβαλλομένους και την καταβολή των συνολικών χρηματικών ποσών που έχουν συμφωνηθεί και αυτών που αντιστοιχούν σε φόρους, τέλη, έξοδα, αμοιβή του συμβολαιογράφου.
Θα υποβάλλει τη συμβολαιογραφική πράξη στο Κτηματολόγιο. Για τη διεκπεραίωση της συναλλαγής μεταβίβασης ακινήτου, ο συμβολαιογράφος θα εισπράττει αμοιβή, σύμφωνα με το άρθρο 40 του Κώδικα Συμβολαιογράφων.

Πηγή: powergame.gr

One stop shop οι συμβολαιογράφοι για αγοραπωλησίες ακινήτων

Τι αλλάζει στις μεταβιβάσεις μέσω myPROPERTY

Η εφαρμογή myPROPERTY αποτελεί πλέον τον βασικό ψηφιακό κόμβο για τις δηλώσεις φόρου μεταβίβασης, απαλλάσσοντας τους πολίτες από επίπονες επισκέψεις στις εφορίες. Οι δηλώσεις που υποβάλλονται μέσω της πλατφόρμας περιλαμβάνουν:

Αρχικές δηλώσεις για μεταβιβάσεις σε περιοχές με αντικειμενικές αξίες, που αφορούν συστάσεις ή αλλαγές σε οριζόντιες/κάθετες ιδιοκτησίες, αλλά και κάθε άλλη πράξη που προκαλεί φόρο (διανομές, ανταλλαγές, συνενώσεις ακινήτων).
Αρχικές δηλώσεις για αντίστοιχες πράξεις σε περιοχές εκτός αντικειμενικών αξιών, ανεξαρτήτως φορολογικής επιβάρυνσης.
Δηλώσεις ματαίωσης σύνταξης συμβολαίου, εφόσον η αρχική είχε υποβληθεί μέσω της εφαρμογής.
Οι τροποποιήσεις γίνονται ακόμα στις ΔΟΥ

Μέχρι να ενσωματωθούν πλήρως και οι τροποποιητικές δηλώσεις στην ψηφιακή πλατφόρμα, αυτές υποβάλλονται ακόμη στις κατά τόπους ΔΟΥ/ΚΕΦΟΚ, με αίτημα μέσω της υπηρεσίας «Τα Αιτήματά μου» στο myAADE, υπό την προϋπόθεση ότι η αρχική δήλωση έχει ήδη υποβληθεί ψηφιακά.

Η διαδικασία υποβολής μέσω ΔΟΥ

Όταν η αρχική δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) δεν μπορεί να καταχωρηθεί στο myPROPERTY, η διαδικασία ακολουθεί την παραδοσιακή οδό:

Ο πιστοποιημένος συμβολαιογράφος συντάσσει το σχέδιο συμβολαίου και συμπληρώνει τα απαιτούμενα στοιχεία για τη μεταβίβαση. Η δήλωση υποβάλλεται από τον ίδιο τον φορολογούμενο ή τον νόμιμο εκπρόσωπό του, με χρήση των προσωπικών κωδικών TAXISnet.
Περιλαμβάνονται η περιγραφή του ακινήτου, οι αλλαγές στις ιδιοκτησίες, η αντικειμενική ή αγοραία αξία, καθώς και οι νόμιμες απαλλαγές.
Ως ημερομηνία υποβολής θεωρείται εκείνη της τελευταίας καταχώρισης των στοιχείων από τον υπόχρεο.
Η ΑΑΔΕ προχωρά σταδιακά στον ψηφιακό μετασχηματισμό των διαδικασιών, με στόχο λιγότερες καθυστερήσεις, λιγότερη ταλαιπωρία και μεγαλύτερη διαφάνεια σε μία κρίσιμη αγορά για την ελληνική οικονομία.

Πηγή: newmoney.gr

Μεταβιβάσεις ακινήτων: Οι αλλαγές που απλοποιούν τη διαδικασία και μειώνουν τα έξοδα

Οι φάκελοι που ανοίγουν έχουν επιλεγεί μέσω αυτοματοποιημένου μοντέλου ανάλυσης κινδύνου, το οποίο αξιοποιεί τόσο εσωτερικές όσο και εξωτερικές πηγές πληροφόρησης. Προτεραιότητα έχουν οι υποθέσεις που παραγράφονται στο τέλος του 2025 και οι μεταβιβάσεις στις οποίες καταγράφηκαν ανωμαλίες ως προς τον τρόπο πληρωμής ή τα δηλωθέντα στοιχεία.

Στο επίκεντρο βρίσκονται μεταβιβάσεις ακινήτων με προσωρινές αξίες, ειδικά σε περιοχές εκτός αντικειμενικών τιμών, όπου η διαφορά ανάμεσα στη δηλωθείσα αξία και στην προεκτίμηση της Εφορίας ξεπερνά το 30% ή όταν η προεκτιμηθείσα αξία υπερβαίνει τις 100.000 ευρώ. Σε αυτές τις περιπτώσεις ελέγχεται εξονυχιστικά το τίμημα, το εμβαδόν των ακινήτων και η νομιμότητα της απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης. Παράλληλα εξετάζονται υποθέσεις γονικών παροχών για πρώτη κατοικία, όπου απαιτείται η τήρηση αυστηρών προϋποθέσεων, καθώς και μεταβιβάσεις που έτυχαν απαλλαγής πρώτης κατοικίας με βάση συγκεκριμένα όρια αξίας.

Σημαντικός όγκος ελέγχων αφορά και τις κληρονομιές, τις δωρεές και τις γονικές παροχές που περιλαμβάνουν κινητές αξίες, μετοχές, μερίδια και επιχειρηματικά μερίδια μη εισηγμένων εταιρειών, καθώς και την ορθή εφαρμογή του ειδικού φόρου επί των ακινήτων. Έμφαση δίνεται επίσης στις περιπτώσεις όπου καταγράφηκαν αγορές ακινήτων με μετρητά τα τελευταία χρόνια, πριν τεθεί σε εφαρμογή η υποχρέωση πληρωμής τιμήματος μέσω του τραπεζικού συστήματος.

Είναι ενδεικτικό ότι μόνο το 2022 πραγματοποιήθηκαν 338.511 μεταβιβάσεις ακινήτων με συνολικό τίμημα 27,74 δισ. ευρώ, εκ των οποίων 42.613 εξοφλήθηκαν αποκλειστικά με μετρητά. Το γεγονός αυτό κρίνεται εξαιρετικά κρίσιμο από τις φορολογικές αρχές, οι οποίες βλέπουν στα μετρητά «υποψία» αδήλωτων εισοδημάτων και ξεπλύματος χρήματος.

Στο πεδίο των ελέγχων δεν εξαιρούνται ούτε οι συμβολαιογράφοι, καθώς ελέγχεται εάν έχουν διασφαλίσει την ύπαρξη έγκυρου πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ κατά τη σύνταξη των συμβολαίων. Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ αποτελεί προϋπόθεση για κάθε μεταβίβαση ακινήτου και διασφαλίζει ότι ο υπόχρεος έχει καταβάλει ή ρυθμίσει τον ΕΝΦΙΑ των τελευταίων πέντε ή έξι ετών, ανάλογα με την περίπτωση. Σε περίπτωση που η πράξη μεταβίβασης γίνεται μετά την έκδοση του νέου ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, το πιστοποιητικό πρέπει να καλύπτει και το τρέχον έτος.

Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της ΑΑΔΕ, το 2024 τα ελεγκτικά Κέντρα και το Κέντρο Ελέγχου Φορολογούμενων Μεγάλου Πλούτου διενήργησαν 1.107 ελέγχους σε υποθέσεις φορολογίας κεφαλαίου, καταλογίζοντας φόρους και πρόστιμα ύψους 12,47 εκατομμυρίων ευρώ. Οι έλεγχοι στα ακίνητα εντείνονται, καθώς οι αρχές εκτιμούν ότι μέσω των παλαιών συναλλαγών μπορούν να εντοπιστούν εκατοντάδες περιπτώσεις αδήλωτης περιουσίας και φοροδιαφυγής.

Πηγή: newmoney.gr

«Ξεσκονίζουν» τα ακίνητα: Σαρωτικοί έλεγχοι για φοροδιαφυγή και κρυφές μεταβιβάσεις

Αυτό έχει ως αποτέλεσμα πολλοί ιδιοκτήτες να απογοητεύονται και να φτάνουν στο σημείο ακόμα και να σταματούν πλήρως την διαδικασία έκδοσης των απαιτούμενων εγγράφων και πιστοποιητικών, αφήνοντας τα ακίνητά τους απούλητα και κλειστά. Πρόκειται δηλαδή για έναν ακόμα παράγοντα που συντελεί στο μειωμένο απόθεμα διαθέσιμων κατοικιών στην αγορά. Αντίστοιχα, όπως σημειώνει στο Capital.gr, ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πολλές αγοραπωλησίες έχουν ακυρωθεί τα τελευταία χρόνια, ακριβώς των πολύμηνων καθυστερήσεων, ειδικά όταν ο αγοραστής προέρχεται από το εξωτερικό. Ωστόσο και σε άλλες περιπτώσεις αγοραπωλησιών μεταξύ Ελλήνων, είναι σύνηθες το φαινόμενο υπαναχώρησης του αγοραστή, καθώς έχουν υπάρξει πολλά περιστατικά, όπου τα προβλήματα των ακινήτων είναι τόσο δυσεπίλυτα, ώστε να καθίστανται μη μεταβιβάσιμα.

Ανάλογα προβλήματα αντιμετωπίζουν και οι τράπεζες, αλλά και οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, που έχουν ανακτήσει ακίνητα μέσω των πλειστηριασμών και χρειάζονται πολύμηνες προσπάθειες και ασφαλώς σημαντικούς πόρους, ανθρώπινους και οικονομικούς, μέχρι να μπορέσουν να “ξεμπλέξουν” νομικά και πολεοδομικά και να φτάσουν στο σημείο να γίνουν εμπορικά διαθέσιμα. Ακόμα και οι αγοραπωλησίες μεταξύ μεγάλων εταιρειών, π.χ. ΑΕΕΑΠ (Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία), απαιτούν πλέον αρκετούς μήνες, έως ότου ολοκληρωθούν, ακριβώς για τον λόγο αυτό.

Σήμερα, όπως επισημαίνουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, τα κύρια προβλήματα εντοπίζονται σε παραβάσεις που ανακύπτουν ήδη από το στάδιο της κατασκευής και δεν είναι εύκολο να λυθούν με τις σημερινές διατάξεις. Συγκεκριμένα, η πλειονότητα των κατασκευαστών κατοικιών, ειδικά τις δεκαετίες από το 1950 έως και το 1990, συχνά και αργότερα, σπάνια τηρούσαν κατά γράμμα, ή καλύτερα “κατ’ εκατοστό” τις οικοδομικές άδειες που είχαν εκδώσει. Ασφαλώς, ελάχιστοι προχωρούσαν και στις απαιτούμενες αναθεωρήσεις των αρχικών αδειών, αφού ολοκλήρωναν την κάθε οικοδομή, με αποτέλεσμα σήμερα, να υπάρχει σωρεία λαθών και ανακριβειών, κάποιες εκ των οποίων δεν μπορούν να “θεραπευθούν”. Για παράδειγμα, μπορεί κάποια οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα), να έχει αφαιρέσει π.χ. 1-2 τ.μ. από τους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας, ή από το διπλανό διαμέρισμα, χωρίς φυσικά να υπάρχει ευθύνη του ιδιοκτήτη, καθώς ήταν έτσι από την ημερομηνία της κατασκευής του ακινήτου.

Ένα ακόμα σημαντικό εμπόδιο είναι κι ένα από τα πρώτα που συναντά ένας ενδιαφερόμενος πωλητής και αφορά στην προσκόμιση αντιγράφου της οικοδομικής άδειας του κτιρίου. Πρόκειται για έναν “εφιάλτη” για πολλούς, καθώς για πολλά κτίρια, ειδικά στην Αττική, είναι δύσκολο να βρεθούν τα απαιτούμενα έγγραφα και ταυτόχρονα να είναι ευανάγνωστα και πλήρη, δηλαδή να έχουν κι όλες τις κατόψεις του κτιρίου κτλ. Όπως σημειώνουν στελέχη του κλάδου, ειδικά για τις πολυκατοικίες του κέντρου της Αθήνας, που κατασκευάστηκαν την περίοδο από το 1955 και μέχρι το 1974, η αποθήκευση των φακέλων των αδειών έχει γίνει με την μορφή “μικροφίλμ”, που ακόμα κι αν βρεθούν, συχνά δεν μπορούν να αντιγραφούν, λόγω φθοράς. Άλλες φορές πάλι, ο ενδιαφερόμενος βρίσκει μόνο το στέλεχος της οικοδομικής άδειας και όχι και τα υπόλοιπα έγγραφα, κάτι που σημαίνει ότι θα πρέπει να επιδοθεί σε ένα “σαφάρι” αναζήτησης τυχόν πρόσθετων εγγράφων, ιδίως κατόψεων, στα συμβόλαια αγοραπωλησίας, ή γονικές παροχές που έχουν γίνει κατά καιρούς για άλλες οριζόντιες ιδιοκτησίες του κτιρίου, ή ακόμα και του δικού του ακινήτου, εφόσον δεν είναι ο αρχικός αγοραστής.

Αν δεν εντοπιστεί η άδεια, θα πρέπει να αιτηθεί βεβαίωση από την αρμόδια πολεοδομία ότι έχει απωλεσθεί, ή καταστραφεί ο φάκελος, ώστε στη συνέχεια να μπορέσει ο μηχανικός του πωλητή να φτιάξει νέα σχέδια και κατόψεις, με το αντίστοιχο κόστος φυσικά. Υπάρχουν όμως κάποιες πολεοδομίες που αρνούνται να χορηγήσουν την σχετική βεβαίωση, “μπλοκάροντας” ουσιαστικά όλη την διαδικασία, παρότι ο νόμος ορίζει ότι αυτός θα πρέπει να γίνεται όταν δεν βρίσκεται ο φάκελος της άδειας. Περιττό να σημειωθεί ο χρόνος που απαιτείται για να γίνουν όλα τα παραπάνω…

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι ένας ψηφιακός φάκελος, που θα πρέπει να καταρτίζεται για κάθε ακίνητο που αποτελεί αντικείμενο αγοραπωλησίας. Ξεκίνησε να εφαρμόζεται από τον Απρίλιο του 2022 αποκαλύπτοντας σωρεία προβλημάτων, καθώς έγιναν εμφανείς όλες οι παθογένειες της κατασκευής κτιρίων στην χώρα. Κάποιες εξ αυτών έγινε προσπάθεια να αντιμετωπιστούν, ειδικά στο σκέλος της μεταγραφής των συμβολαίων και της διόρθωσης των λαθών του Κτηματολογίου, με τον υφυπουργό, αρμόδιο για το Κτηματολόγιο, κ. Κωνσταντίνο Κυρανάκη, να έχει προωθήσει σειρά διατάξεων από το 2023 μέχρι σήμερα. Ωστόσο, δεν άπτονται όλα τα προβλήματα των δικών του αρμοδιοτήτων.

Η πιο σημαντική παρέμβαση έγινε πριν από μερικές ημέρες και αφορά στην ψήφιση ρύθμισης με την οποία παρέχεται πλέον η δυνατότητα από τον πωλητή της μονομερούς τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε πολυκατοικίες, ώστε να “ξεκλειδώσουν” δεκάδες χιλιάδες πράξεις αγοραπωλησίας, ή γονικές παροχές, που σήμερα είναι “κολλημένες”. Αυτό συμβαίνει επειδή σχεδόν 1 στις 2 κατοικίες της χώρας εμφανίζει κάποια απόκλιση της επιφάνειας ανάμεσα στο πώς είναι αποτυπωμένο το κάθε ακίνητο στα διάφορα έγγραφα (π.χ. κτηματολογική εγγραφή, αρχική σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, ΤΑΠ, οικοδομική άδεια, Ε9 κτλ.) και το ποια είναι η πραγματική επιφάνεια. Αυτό δημιουργούσε την ανάγκη τροποποίησης των οριζόντιων ιδιοκτησιών για όλα τα ακίνητα της κάθε οικοδομής, κάτι που είχε ως αποτέλεσμα να “παγώνει” κάθε δυνατότητα μεταβίβασης, καθώς πολύ δύσκολα μπορούσαν να συναινέσουν όλοι οι ιδιοκτήτες.

Αυτό επιχειρήθηκε να διορθωθεί με διάταξη στο τέλος του 2023, όπου οριζόταν ότι ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης αρκούσε να έρθει σε συνεννόηση μόνο με τον γείτονά του, ώστε να προχωρήσουν σε από κοινού τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, καταθέτοντας διορθωμένη κάτοψη μόνο για τον όροφο των διαμερισμάτων τους. Στην πράξη όμως παρατηρήθηκαν και πάλι δυσλειτουργίες, λόγω της συχνής απροθυμίας πολλών γειτόνων να συνεργαστούν, ή της αδυναμίας των ενδιαφερόμενων να εντοπίσουν τους ιδιοκτήτες των ακινήτων. Επίσης, έχουν αναφερθεί περιπτώσεις επιθετικών συμπεριφορών, ακόμα κι εκβιασμών ώστε να εξασφαλιστεί η απαιτούμενη συναίνεση, έναντι οικονομικών ανταλλαγμάτων. Για τον λόγο αυτό, με την νέα ρύθμιση, μπορούν οι διορθώσεις να γίνονται και μονομερώς, αρκεί η απόκλιση των επιφανειών του διαμερίσματος με τα αναγραφόμενα στην αρχική σύσταση, να μην επηρεάζει τα δικαιώματα των υπολοίπων ιδιοκτητών του ορόφου επί των χιλιοστών της οικοδομής και ασφαλώς να μην υπάρχει και πρόβλημα με τους κοινόχρηστους χώρους του ακινήτου.

Πηγή: capital.gr

Συνεχίζεται το “αλαλούμ” στις μεταβιβάσεις κατοικιών

Την ίδια ώρα, σχεδιάζει περισσότερους από 100 ελέγχους σε συμβολαιογράφους και υποθηκοφύλακες, με στόχο να εντοπιστούν ακίνητα που μεταβιβάσθηκαν χωρίς να έχει καταβληθεί ο ΕΝΦΙΑ.

Οι ελεγκτές θα επικεντρώσουν το ενδιαφέρον τους στο πιστοποιητικό του ΕΝΦΙΑ το οποίο είναι υποχρεωτικό για κάθε μεταβίβαση ακινήτου, στις προϋποθέσεις απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης, στο εμβαδόν των ακινήτων καθώς και στην αναγραφόμενη τιμή στο συμβόλαιο. Επίσης θα ελεγχθεί εάν το τέκνο δικαιούται απαλλαγή από το φόρο γονικής παροχής λόγω πρώτης κατοικίας. Ακόμα, θα ελεγχθούν εκκρεμείς υποθέσεις κληρονομιών σχετικά με την απαλλαγή από το φόρο κληρονομιάς και συγκεκριμένα εάν η αξία του ακινήτου ήταν κάτω από το αφορολόγητο όριο.

Μεταβιβάσεις ακινήτων: Ποια προβλήματα προκύπτουν

Τα όρια
Η αύξηση στις δωρεές και γονικές παροχές αποδίδεται κυρίως στην αναπροσαρμογή του αφορολόγητου ορίου στις 800.000 ευρώ για τους συγγενείς πρώτου βαθμού, δηλαδή συζύγους, πρόσωπα που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης, παιδιά, εγγόνια και γονείς.

Υπενθυμίζεται ότι το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ αφορά ακίνητη και κινητή περιουσία (χρήματα, αυτοκίνητα, μετοχές) και σύμφωνα με τους συμβολαιογράφους πολλοί γονείς λόγω του υψηλού αφορολόγητου δωρίζουν χρήματα στα παιδιά τους προκειμένου αυτά να προχωρήσουν στην αγορά κατοικίας.

Σημειώνεται ότι η απαλλαγή παρέχεται για αξία κατοικίας μέχρι 200.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο και μέχρι 250.000 ευρώ για έγγαμο, η οποία προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα ανήλικα τέκνα, των οποίων την επιμέλεια έχει ο δικαιούχος.

Επίσης, χορηγείται απαλλαγή για οικόπεδο αξίας μέχρι 50.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο και μέχρι 100.000 ευρώ για κάθε έγγαμο, προσαυξανόμενη κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα.

Η απόφαση
Σύμφωνα με την απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ Γ. Πιτσιλή οι έλεγχοι αφορούν:

– Στους συμβολαιογράφους και τους υποθηκοφύλακες ως προς το πιστοποιητικό του ΕΝΦΙΑ.Θα ερευνηθεί εάν για τα ακίνητα που άλλαξαν χέρια είχε πληρωθεί ο ΕΝΦΙΑ των τελευταίων 5 ετών. Σημειώνεται ότι το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ είναι υποχρεωτικό για κάθε μεταβίβαση ακινήτου και πιστοποιεί ότι το ίδιο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ. Οι συμβολαιογράφοι που θα εντοπιστούν να παραβαίνουν τις υποχρεώσεις τους θα βρεθούν αντιμέτωποι με πρόστιμα.

– Σε υποθέσεις του έτους 2018 για τις οποίες στις 31 Δεκεμβρίου του 2023 λήγει η προθεσμία της Φορολογικής Διοίκησης να εκδώσει πράξη διορθωτικού προσδιορισμού του φόρου. Αυτές αφορούν ακίνητα εκτός του «χάρτη» των αντικειμενικών αξιών με το βάρος να πέφτει στις περιπτώσεις μη αποδοχής από τον φορολογούμενο της προεκτίμησης προσωρινής αξίας από την ΔΟΥ, σε διαφορές δηλωθείσας αξίας και προεκτίμησης που υπερβαίνουν το 30% ή όταν η αξία της προεκτίμησης είναι πάνω από 100.000 ευρώ.

–   Σε υποθέσεις γονικών παροχών πρώτης κατοικίας προκειμένου να διαπιστωθεί εάν το τέκνο δικαιούται απαλλαγή από το φόρο γονικής παροχής, λόγω πρώτης κατοικίας.

– Σε υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων για τις οποίες χορηγήθηκε απαλλαγή Α’ κατοικίας με κριτήριο το ύψος της αξίας του ακινήτου.

– Σε υποθέσεις φορολογίας κληρονομιών – δωρεών – γονικών παροχών, στις οποίες περιλαμβάνονται κινητές αξίες, μετοχές, μερίδια, μερίδες και γενικά επιχειρήσεις (μη εισηγμένες σε χρηματιστήριο).

– Σε υποθέσεις ειδικού φόρου επί των ακινήτων, ως προς τα δικαιολογητικά απαλλαγής.

Πηγή: ot.gr

Ακίνητα: Στο στόχαστρο τις ΑΑΔΕ 2.500 μεταβιβάσεις

Ανοιχτοί φάκελοι
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, στην αιχμή του δόρατος των ελέγχων βρίσκονται ανοιχτές υποθέσεις του 2018 για μεταβιβάσεις ακινήτων σε περιοχές εκτός συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού, με τους φορολογούμενους να μην έχουν δεχθεί την προεκτίμηση της Εφορίας, και οι οποίες παραγράφονται στις 31 ∆εκεμβρίου 2024. Στους συμβολαιογράφους και τους υποθηκοφύλακες οι έρευνες αφορούν το πιστοποιητικό του ΕΝΦΙΑ, δηλαδή εξετάζεται αν για τα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν είχε πληρωθεί ο ΕΝΦΙΑ των τελευταίων 5 ετών.

Υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων με προσωρινή αξία ακινήτου. Οι υποθέσεις αυτές αφορούν ακίνητα σε περιοχές εκτός αντικειμενικών αξιών, δεν έχει γίνει δεκτή από τον φορολογούµενο η προεκτίμηση προσωρινή αξία της ∆ΟΥ και η διαφορά δηλωθείσας αξίας και προεκτίμησης υπερβαίνει το 30% ή η αξία της προεκτίμησης υπερβαίνει τις 100.000 ευρώ. Στις περιπτώσεις αυτές ελέγχονται οι προϋποθέσεις απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης, το εμβαδόν των ακινήτων, καθώς και η αναγραφόμενη στο συμβόλαιο τιμή του ακινήτου.

Ειδικότερα, από εξονυχιστικό έλεγχο περνούν:
Υποθέσεις γονικών παροχών πρώτης κατοικίας. Στις υποθέσεις αυτές ελέγχεται εάν το τέκνο δικαιούται απαλλαγή από τον φόρο γονικής παροχής λόγω πρώτης κατοικίας. Υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων για τις οποίες χορηγήθηκε απαλλαγή πρώτης κατοικίας με κριτήριο το ύψος της αξίας του ακινήτου.
Υποθέσεις φορολογίας κληρονομιώνδωρεών-γονικών παροχών, στις οποίες περιλαμβάνονται κινητές αξίες, μετοχές, μερίδια, μερίδες και γενικά επιχειρήσεις (μη εισηγμένες σε χρηματιστήριο).
Υποθέσεις ειδικού φόρου επί των ακινήτων ως προς τα δικαιολογητικά απαλλαγής.
Πέρυσι το Κέντρο Ελέγχου Φορολογουμένων Μεγάλου Πλούτου διενήργησε μόλις 80 ελέγχους σε υποθέσεις φορολογίας μεταβιβάσεων ακινήτων, δωρεών, κληρονομιών, γονικών παροχών, ΕΝΦΙΑ, Ειδικού Φόρου Ακινήτων και λοιπών φόρων κεφαλαίου, καταλογίζοντας φόρους και πρόστιμα συνολικού ύψους 12.230.000 ευρώ, εκ των οποίων εισπράχθηκαν 1.480.000 ευρώ.

Πηγή: powergame.gr

Στο στόχαστρο της Εφορίας 2.500 μεταβιβάσεις ακινήτων

Τίτλοι τέλους στις μεταβιβάσεις ακινήτων με μερική ή ολική, φανερή, χρήση μετρητών πέφτουν με τη δημοσίευση του νέου φορολογικού νόμου στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης.

Η δημοσίευση του επίμαχου άρθρου 3 στο ΦΕΚ σημαίνει την ενεργοποίηση αυστηρών προστίμων σε βάρος των συμβολαιογράφων ή των υποθηκοφυλάκων που θα μεταγράψουν πράξη με χρήση μετρητών, με ελάχιστο όριο τις 10.000 ευρώ και μέγιστο τις 500.000 ευρώ. Τα δε συμβόλαια θεωρούνται άκυρα.

Η διάταξη νόμου ορίζει ότι κατά τη σύνταξη των συμβολαιογραφικών εγγράφων μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία, των προσυμφώνων και των εξοφλητικών πράξεων, η καταβολή του τιμήματος γίνεται αποκλειστικά με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής. Συμβολαιογραφικό έγγραφο του πρώτου εδαφίου, στο οποίο καταγράφεται προκαταβολή ή μερική ή ολική εξόφληση του τιμήματος με μετρητά ή στο οποίο δεν καταγράφεται η εξόφληση του τιμήματος με τη χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής, είναι αυτοδικαίως άκυρο, απαγορεύεται να μεταγραφεί στα οικεία βιβλία και δεν παράγει κανένα έννομο αποτέλεσμα έναντι των συμβαλλομένων, του Δημοσίου και οποιουδήποτε τρίτου.

Στα πρόσωπα που παραβαίνουν τις υποχρεώσεις αναγραφής στο συμβόλαιο του τρόπου εξόφλησης του τιμήματος αποκλειστικά με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής επιβάλλεται αυτοτελές πρόστιμο ίσο με το 10% του τιμήματος που δεν προκύπτει ότι καταβλήθηκε με χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής, το οποίο δεν μπορεί να υπολείπεται των 10.000 ευρώ και να υπερβαίνει τις 500.000 ευρώ, για κάθε παράβαση.

Από την ανακοίνωση της πρόθεσης σχετικής νομοθέτησης από την πλευρά της κυβέρνησης τον Οκτώβριο, οι συμβολαιογράφοι δέχθηκαν ένα κύμα αγοραστών ακινήτων που ήθελαν να χρησιμοποιήσουν μετρητά στις εν λόγω συναλλαγές. Μέχρι τώρα δεν απαγορεύεται να εμφανίσει κάποιος ένα μέρος του τιμήματος ή ακόμα κα όλο το τίμημα σε μετρητά, αρκεί βεβαίως να μπορεί να τα δικαιολογήσει (ή να ρισκάρει πιθανότητα ελέγχου). Τα «μαύρα» άλλωστε δεν αποτυπώνονται στα συμβόλαια.

Είναι ενδεικτικό ότι από τον Μάρτιο του 2021, ημερομηνία έναρξης λειτουργίας της πλατφόρμας MyProperty στην ΑΑΔΕ, μία στις πέντε μεταβιβάσεις έχουν γίνει με μετρητά στο σύνολό τους ή εν μέρει. Είναι αυτές οι περιπτώσεις οι οποίες τώρα μπαίνουν στο στόχαστρο της ΑΑΔΕ, καθώς θεωρούνται εκ προοιμίου υψηλού ρίσκου για φοροδιαφυγή, ξέπλυμα βρώμικου χρήματος και εικονικές συναλλαγές με τους αγοραστές αλλά και τους πωλητές να κινδυνεύουν σύντομα να βρεθούν αντιμέτωποι με έλεγχο. Την ίδια τύχη θα έχουν και όσοι έσπευσαν τις τελευταίες εβδομάδες των «ελεύθερων» μεταβιβάσεων με μετρητά. Ανάλογα με τα ευρήματα των αρχικών διασταυρώσεων καραδοκεί η απειλή διασταυρώσεων και με τραπεζικούς λογαριασμούς, ελέγχου πόθεν έσχες και τακτικού ελέγχου.

Τα στοιχεία δείχνουν πως σε σύνολο 338.511 μεταβιβάσεων ακινήτων, ύψους 27,7 δισ. ευρώ, στα συμβόλαια 42.613 περιπτώσεις είχαν περάσει συναλλαγές ύψους 426,5 εκατ. ευρώ μόνο με μετρητά ενώ επιπλέον 41.741 μεταβιβάσεις έγιναν εν μέρει με μετρητά ύψους 2,980 δισ. ευρώ.

Σε χρόνο παράλληλο, «τρέχουν» ήδη οι έλεγχοι σε 2.500 φακέλους παλαιών μεταβιβάσεων ακινήτων, κληρονομιών, γονικών παροχών και δωρεών, βάζοντας στο επίκεντρο υποθέσεις του έτους 2017 για τις οποίες στις 31 Δεκεμβρίου 2023 λήγει η προθεσμία της Φορολογικής Διοίκησης να εκδώσει πράξη διορθωτικού προσδιορισμού του φόρου.

Οι υποθέσεις αυτές αφορούν κυρίως ακίνητα εκτός του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας τους, μη αποδοχή από τον φορολογούμενο της προεκτίμησης προσωρινής αξίας της Δ.Ο.Υ., διαφορές δηλωθείσας αξίας και προεκτίμησης που υπερβαίνουν το 30% ή η αξία της προεκτίμησης είναι πάνω από 100.000 ευρώ.

Πηγή euro2day.gr

Μπαράζ στις μεταβιβάσεις ακινήτων με μετρητά από το… στρώμα

Πρόκειται για ελέγχους σε 2.500 συμβόλαια, που θα γίνουν σε συμβολαιογράφους που τα συνέταξαν, αλλά και σε υποθηκοφύλακες ή προϊσταμένους των κτηματολογικών γραφείων που τα δέχθηκαν προς καταχώρηση, με στόχο να αποκαλυφθούν τυχόν παραβάσεις της φορολογικής νομοθεσίας, ιδίως μετά το «τσουνάμι» μεταβιβάσεων που προκάλεσε η αύξηση του αφορολογήτου ορίου στα 800.000 ευρώ για τις γονικές παροχές. Ως υπεύθυνοι και οι ίδιοι, απειλούνται με πρόστιμα σε περίπτωση που εντοπιστούν λάθη, εξαιτίας των οποίων το δημόσιο δεν εισέπραξε τα δέοντα από τον μεταβιβάζοντα το ακίνητο.

Τι θα ελεγχθεί

Σύμφωνα με το άρθρο 54Α του Ν. 4174/2013, για τη σύνταξη ακόμη ενός συμβολαίου, απαιτείται ο συμβολαιογράφος ή ο υποθηκοφύλακας να ζητούν Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ για να ελέγχουν αν ο πωλητής χρωστάει στο δημόσιο, ή αν τουλάχιστον έχει προβεί στην υπαγωγή του συνόλου των οφειλών του στην πάγια ρύθμιση των 12 μηνιαίων δόσεων.

Για να φανεί αν έγιναν όλα σωστά, θα ελεγχθούν:

1. Υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων με προσωρινή αξία ακινήτου. Οι υποθέσεις αυτές αφορούν ακίνητα σε περιοχές εκτός αντικειμενικών αξιών, αν δεν έχει γίνει δεκτή από τον φορολογούμενο η προεκτίμηση προσωρινή αξία της Δ.Ο.Υ. και η διαφορά δηλωθείσας αξίας και προεκτίμησης υπερβαίνει το 30% ή η αξία της προεκτίμησης υπερβαίνει τα 100.000 ευρώ. Στις περιπτώσεις αυτές ελέγχονται οι προϋποθέσεις απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης, το εμβαδόν των ακινήτων καθώς και η αναγραφόμενη στο συμβόλαιο, τιμή του ακινήτου.

2. Υποθέσεις γονικών παροχών πρώτης κατοικίας. Στις υποθέσεις αυτές ελέγχεται εάν το τέκνο δικαιούται απαλλαγή από το φόρο γονικής παροχής, λόγω πρώτης κατοικίας.

3. Υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων για τις οποίες χορηγήθηκε απαλλαγή Α’ κατοικίας με κριτήριο το ύψος της αξίας του ακινήτου.

4. Υποθέσεις φορολογίας κληρονομιών – δωρεών – γονικών παροχών, στις οποίες περιλαμβάνονται κινητές αξίες, μετοχές, μερίδια, μερίδες και γενικά επιχειρήσεις (μη εισηγμένες σε χρηματιστήριο).

5. Υποθέσεις ειδικού φόρου επί των ακινήτων, ως προς τα δικαιολογητικά απαλλαγής.

6. Κληρονομιές.

Ειδικά για τις οφειλές ΕΝΦΙΑ πάντως, η ΠΟΜΙΔΑ είχε δώσει αγώνα το τυχόν χρέος να παρακρατείται -όπως ισχύει και για κάθε άλλη οφειλή του πωλητή ακινήτου- τη στιγμή σύνταξης του συμβολαίου από τον συμβολαιογράφο, χωρίς να προαπαιτείται ρύθμισή της και προκαταβολή της πρώτης δόσης του ποσού της ρύθμισης! Με το σκεπτικό μάλιστα ότι οι πωλητές που δεν έχουν χρήματα να πληρώσουν φόρους που οφείλουν, πρώτα πρέπει να πουλήσουν το ακίνητό τους για να εισπράξουν το τίμημα, ώστε στη συνέχεια να μπορεί να εισπράξει και το δημόσιο τα οφειλόμενα.

Πηγή protothema.gr

ΑΑΔΕ: «Σαφάρι» ελέγχων και πρόστιμα για 2.500 μεταβιβάσεις ακινήτων

Ηδη σε πιλοτική λειτουργία και από την 1η Νοεμβρίου κανονικά και με το… νόμο, μετά την ενσωμάτωση τυχόν παρατηρήσεων και διορθώσεων, μια νέα πλατφόρμα, ο Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου, μέσω της ενιαίας ψηφιακής πύλης του δημοσίου gov.gr φιλοδοξεί να γυρίσει σελίδα στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Εφόσον πρόκειται για μεταβιβάσεις ακινήτων μεταξύ φυσικών προσώπων, θα διεκπεραιώνονται ηλεκτρονικά από το γραφείο των συμβολαιογράφων, με όλα τα απαιτούμενα έντυπα και βεβαιώσεις να αντλούνται από την οθόνη του υπολογιστή. Αξίζει να σημειωθεί πως και στη διάρκεια της πιλοτικής λειτουργίας, από χθες, με τη δημοσίευση της σχετικής κοινής υπουργικής απόφασης στο ΦΕΚ, παράγονται έννομα αποτελέσματα από τη χρήση της πλατφόρμας.

Αναλυτικά, σύμφωνα με την απόφαση:

1. Στο πεδίο εφαρμογής εντάσσονται οι συμβάσεις αποκλειστικά μεταξύ φυσικών προσώπων επί εμπράγματων δικαιωμάτων επί ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί και λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο. Στην έννοια των ακινήτων δεν εμπίπτουν τα ακίνητα που βρίσκονται σε ρέμα, αιγιαλό, βιότοπο, ζώνη παραλίας, δημόσιο κτήμα ή αρχαιολογικό χώρο.

2. Η πλατφόρμα «Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου» του Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» είναι προσβάσιμη μέσω της Ενιαίας Ψηφιακής Πύλης της Δημόσιας Διοίκησης (gov.gr-ΕΨΠ). Χρήστες της πλατφόρμας είναι ο συμβολαιογράφος που συντάσσει τη συμβολαιογραφική πράξη και τα συμβαλλόμενα μέρη (όπως π.χ. αγοραστές και πωλητές).

3. Για την είσοδο στην πλατφόρμα, η αυθεντικοποίηση των χρηστών γίνεται με τους κωδικούς Taxisnet και κατόπιν με τη χρήση των κωδικών-διαπιστευτηρίων του Μητρώου Συμβολαιογράφου, προκειμένου να πιστοποιηθεί η ιδιότητά τους.

4. Ο συμβολαιογράφος εισέρχεται στην πλατφόρμα και δημιουργεί νέο αίτημα μεταβίβασης εισάγοντας τους ΑΦΜ των συμβαλλόμενων μερών, όπως του αγοραστή και του πωλητή. Κατόπιν, προσκαλεί τα συμβαλλόμενα μέρη μέσω της πλατφόρμας, ώστε να αποδεχτούν το αίτημα μεταβίβασης και να παράσχουν τις αναγκαίες εξουσιοδοτήσεις.

5. Για την πρόσκληση, η πλατφόρμα αντλεί τα στοιχεία επικοινωνίας των συμβαλλόμενων μερών από το Εθνικό Μητρώο Επικοινωνίας (Ε.Μ.Επ.). Εάν τα στοιχεία επικοινωνίας δεν είναι καταχωρισμένα στο Ε.Μ.Επ., ο συμβολαιογράφος ενημερώνεται μέσω ειδικής σήμανσης της πλατφόρμας και προτρέπει τα συμβαλλόμενα μέρη να καταχωρίσουν τα στοιχεία επικοινωνίας τους στο Ε.Μ.Επ.

6. Μετά την επιτυχή αποστολή της πρόσκλησης στα συμβαλλόμενα μέρη, ο μεταβιβάζων εισέρχεται στην πλατφόρμα και κατόπιν στο αίτημα μεταβίβασης που δημιούργησε ο συμβολαιογράφος, ώστε να επιλέξει το προς μεταβίβαση ακίνητο, να αποδεχθεί την πρόσκληση και να εξουσιοδοτήσει τον συμβολαιογράφο να προβεί στη συλλογή εγγράφων και πληροφοριών και σε όλες τις αναγκαίες ενέργειες για τον σκοπό της σύνταξης της συμβολαιογραφικής πράξης. Παρέχοντας την εξουσιοδότηση αυτή, ο μεταβιβάζων συναινεί ρητά στην γνωστοποίηση από την Α.Α.Δ.Ε. μέσω της πλατφόρμας στο συμβολαιογράφο των απαραίτητων φορολογικών δεδομένων του, που συνδέονται με τη μεταβίβαση, όπως, ενδεικτικά, τους λόγους αδυναμίας έκδοσης αποδεικτικού ενημερότητας (π.χ. ύπαρξη οφειλών, δέσμευση ενημερότητας), κ.ά. Ο μεταβιβάζων επιλέγει το προς μεταβίβαση ακίνητο είτε πληκτρολογώντας τον ΑΤΑΚ είτε επιλέγοντάς το από την εμφαινόμενη στην πλατφόρμα λίστα των ακινήτων του, όπως αυτά είναι καταχωρισμένα στη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9). Ο μεταβιβάζων έχει τη δυνατότητα να μεταφορτώσει τον τίτλο κτήσης του και το πιστοποιητικό μεταγραφής αυτού.

7. Κατόπιν, ο αποκτών εισέρχεται στην πλατφόρμα και στο αίτημα μεταβίβασης που δημιούργησε ο συμβολαιογράφος, ώστε να αποδεχθεί την πρόσκληση και να εξουσιοδοτήσει τον συμβολαιογράφο να προβεί στη συλλογή εγγράφων και πληροφοριών και σε όλες τις αναγκαίες ενέργειες για τον σκοπό της σύνταξης της συμβολαιογραφικής πράξης.

8. Με την επιλογή του προς μεταβίβαση ακινήτου από τον μεταβιβάζοντα, την αποδοχή των προσκλήσεων και την παροχή των εξουσιοδοτήσεων από αμφότερα τα συμβαλλόμενα μέρη, ολοκληρώνεται το αίτημα μεταβίβασης και δημιουργείται ο ηλεκτρονικός φάκελος της μεταβίβασης.

9. Τα δικαιολογητικά. Ο συμβολαιογράφος εισέρχεται στην πλατφόρμα και στο ολοκληρωθέν αίτημα μεταβίβασης, για να αιτηθεί την έκδοση των αναγκαίων δικαιολογητικών για τη σύνταξη της συμβολαιογραφικής πράξης ή/και να τα συλλέξει, κατά περίπτωση. Τα δικαιολογητικά εμφαίνονται σε κατάλογο μέσα στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης, ως εξής:

α) Τίτλος κτήσης: Μεταφορτώνεται το συμβολαιογραφικό έγγραφο στον ηλεκτρονικό φάκελο από τον Συμβολαιογράφο, εφόσον δεν το μεταφόρτωσε ο μεταβιβάζων. Εάν ο τίτλος κτήσης δεν είναι συμβολαιογραφικό έγγραφο, μεταφορτώνεται το αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου.

Ακολουθήστε το Euro2day.gr στο Google News!Παρακολουθήστε τις εξελίξεις με την υπογραφη εγκυρότητας του Euro2day.gr FOLLOW USΑκολουθήστε τη σελίδα του Euro2day.gr στο Linkedinβ) Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ: Η πλατφόρμα αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας από το ΟΠΣ Περιουσιολόγιο Ακινήτων της Α.Α.Δ.Ε. τα αναγκαία δεδομένα για το πιστοποιητικό .Ο συμβολαιογράφος μπορεί να δει τα δεδομένα που αντλούνται και που αποθηκεύονται στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης.

γ) Αποδεικτικό ενημερότητας: Η πλατφόρμα αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας από το πληροφοριακό σύστημα φορολογικού μητρώου της Α.Α.Δ.Ε. τα αναγκαία δεδομένα για το αποδεικτικό ενημερότητας. Ο συμβολαιογράφος μπορεί να δει τα δεδομένα που αντλούνται και που αποθηκεύονται στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης.

δ) Αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας: Η πλατφόρμα αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας από το πληροφοριακό σύστημα του e-ΕΦΚΑ τα αναγκαία δεδομένα για το αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας . Ο συμβολαιογράφος μπορεί να δει τα δεδομένα που αντλούνται και που αποθηκεύονται στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης.

ε) Βεβαίωση Δήμου περί μη οφειλής ΤΑΠ: Μεταφορτώνεται στον ηλεκτρονικό φάκελο από τον Συμβολαιογράφο η βεβαίωση του άρθρου 24 του ν. 2130/1993.

στ) Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/ Διηρημένης Ιδιοκτησίας: Αντλείται υποχρεωτικά από την πλατφόρμα μέσω διαλειτουργικότητας με το πληροφοριακό σύστημα «Ταυτότητα Κτιρίου» του Τ.Ε.Ε.., το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/ Διηρημένης Ιδιοκτησίας, όπως ορίζεται στα άρθρα 53επ του ν. 4495/2017, το οποίο αντικαθιστά και περιλαμβάνει τη βεβαίωση της παρ. 1 του άρθρου 83, σύμφωνα με τις προϋποθέσεις της έκδοσης και ισχύος αυτής.

ζ) Τυχόν δήλωση υπαγωγής στον ν. 4178/2013 ή στον ν. 4495/2017 και βεβαίωση εξόφλησης του οικείου προστίμου κατά τα οριζόμενα στους ανωτέρω νόμους.

η) Σχέδια (κατόψεις) του μηχανικού όπου αποτυπώνεται η υφιστάμενη κατάσταση.

θ) Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης.

ι) Τοπογραφικό διάγραμμα και στοιχεία/σχέδια οικοδομικής άδειας (στέλεχος, διάγραμμα κάλυψης, κατόψεις, τοπογραφικό).

Τα ανωτέρω στ, ζ, η, θ, ι αντλούνται υποχρεωτικά από την πλατφόρμα μέσω διαλειτουργικότητας με το πληροφοριακό σύστημα «Ταυτότητα Κτιρίου» του Τ.Ε.Ε. βάσει του Κ.Α.Ε.Κ. του ακινήτου.

ια) Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος: Η πλατφόρμα αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας από τη βάση δεδομένων του Ελληνικού Κτηματολογίου το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος του προς μεταβίβαση ακινήτου.

Εφόσον το τοπογραφικό διάγραμμα έχει αναρτηθεί στην εφαρμογή ηλεκτρονικής υποβολής διαγραμμάτων, μπορεί να αντληθεί μέσω διαλειτουργικότητας από τη βάση δεδομένων του Ελληνικού Κτηματολογίου, με την καταχώριση του Κωδικού Ηλεκτρονικού Διαγράμματος (Κ.Η.Δ.).

10. Μετά την καταβολή του φόρου από τον αποκτώντα το ακίνητο, η πλατφόρμα αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας από την εφαρμογή myProperty της Α.Α.Δ.Ε. τα αναγκαία δεδομένα σχετικά με την καταβολή του φόρου ή την απαλλαγή από την υποχρέωση αυτού.

Ενιαίο Πιστοποιητικό
Τα δεδομένα των εγγράφων που η πλατφόρμα αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας (ενημερότητες, πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, αποδεικτικό καταβολής φόρων μεταβίβασης κεφαλαίου κλπ) αποθηκεύονται σε έγγραφο που δημιουργείται από την πλατφόρμα και αποτελεί ένα ενιαίο Πιστοποιητικό. Το Ενιαίο αυτό Πιστοποιητικό επέχει θέση ειδικής βεβαίωσης πληροφοριακού χαρακτήρα, έπεται της ηλεκτρονικής έκδοσης των επιμέρους πιστοποιητικών και επί αυτού αναγράφονται οι αριθμοί του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ, του αποδεικτικού ενημερότητας, του αποδεικτικού ασφαλιστικής ενημερότητας και του αποδεικτικού καταβολής των φόρων μεταβίβασης κεφαλαίου. Μετά τη δημιουργία του από την πλατφόρμα αποθηκεύεται στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης και μπορεί να εκτυπωθεί από τον συμβολαιογράφο.

Μετά τα συμβόλαια
Μετά την υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης, ο συμβολαιογράφος εκδίδει αντίγραφο αυτής, το οποίο υπογράφει με εγκεκριμένη ηλεκτρονική υπογραφή και εγκεκριμένη ηλεκτρονική χρονοσφραγίδα και το μεταφορτώνει στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης. Στη συνέχεια προβαίνει στις απαιτούμενες ενέργειες προς εξυπηρέτηση της υποβολής της συνταχθείσας εγγραπτέας συμβολαιογραφικής πράξης για την καταχώρισή της στα κτηματολογικά βιβλία του κατά τόπον αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου ή Υποκαταστήματος.

Πηγή real.gr

Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου: Ξεκινά σήμερα, τι πρέπει να ξέρετε

Mπλόκο στις μεταβιβάσεις αυτοκινήτων, εάν δεν έχουν καταβληθεί προηγουμένως τα τέλη κυκλοφορίας όχι μόνο του έτους που μεταβιβάζεται το όχημα αλλά και όλων των προηγούμενων, βάζει απόφαση του υπουργού Επικρατείας Κυριάκου Πιερρακάκη. Στο στόχαστρο μπαίνουν και τα ανασφάλιστα οχήματα καθώς θα διεξάγονται εξονυχιστικοί ηλεκτρονικοί έλεγχοι προκειμένου να διαπιστωθεί εάν τα οχήματα είναι ασφαλισμένα.

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων και το υπουργείο Μεταφορών σε συνεργασία θα ανταλλάσσουν στοιχεία και θα κάνουν εκτεταμένες διασταυρώσεις τόσο για την πληρωμή τελών κυκλοφορίας όσο και για την ασφάλιση των αυτοκινήτων.

Σύμφωνα με την απόφαση, διατίθεται στο Πληροφοριακό Σύστημα «Ηλεκτρονικές Υπηρεσίες Αδειών Κυκλοφορίας» του υπουργείου Υποδομών και Μεταφορών η διαδικτυακή υπηρεσία «Στοιχεία Τελών Κυκλοφορίας (Α.Α.Δ.Ε.)». Σκοπός διάθεσης της διαδικτυακής υπηρεσίας είναι η αναγκαιότητα ελέγχου ότι έχουν καταβληθεί προηγουμένως τα τέλη κυκλοφορίας προκειμένου να γίνει η μεταβίβαση οχήματος.

Πλέον μέσω εφαρμογών διαλειτουργικότητας των συστημάτων της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων και της ΕΛΑΣ, στις περιπτώσεις που διαπιστωθεί πως δεν έχουν καταβληθεί τα τέλη κυκλοφορίας, αφαιρούνται οι πινακίδες και η άδεια κυκλοφορίας του οχήματος με πράξη της αστυνομικής αρχής, από την οποία επιστρέφονται μόνο εάν ο ενδιαφερόμενος προσκομίσει το αποδεικτικό καταβολής των τελών κυκλοφορίας, καθώς και του οφειλόμενου, κατά περίπτωση, προστίμου ή αποδεικτικό στοιχείο περί μη οφειλής τελών κυκλοφορίας.

Ηλεκτρονικό σαφάρι για ανασφάλιστα
Παράλληλα, στο Πληροφοριακό Σύστημα «Ηλεκτρονικές Υπηρεσίες Αδειών Κυκλοφορίας» του υπουργείου Υποδομών και Μεταφορών διατίθεται η διαδικτυακή υπηρεσία «Στοιχεία Κατάστασης και Ασφάλισης Οχημάτων» με σκοπό την άντληση των πληροφοριών που απαιτούνται (ο τύπος του οχήματος, αν το όχημα έχει διαγραφεί, βρίσκεται σε ακινησία ή έχει δηλωθεί ως κλαπέν και αν είναι ασφαλισμένο) για την υλοποίηση ψηφιακών εφαρμογών για τη μεταβίβαση οχημάτων και την χορήγηση αντιγράφου άδειας κυκλοφορίας οχήματος λόγω απώλειας/κλοπής/φθοράς .

Σημειώνεται ότι από τον περασμένο Φεβρουάριο έχει τεθεί σε λειτουργία η νέα υπηρεσία Open Car από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) και τα υπουργεία Ψηφιακής Διακυβέρνησης και Οικονομικών.

Πρόκειται για την πλατφόρμα μέσω της οποίας οι πολίτες μπορούν να αναζητούν πληροφορίες σχετικά με οχήματα τα οποία διαθέτουν πινακίδες που έχουν εκδοθεί στην Ελλάδα

Οι πληροφορίες στις οποίες έχει πρόσβαση ο χρήστης της υπηρεσίας είναι οι ακόλουθες:

αν το όχημα είναι σε κίνηση / ακινησία ή έχει κλαπεί
αν είναι ασφαλισμένο / ανασφάλιστο, καθώς και την ημερομηνία έναρξης και λήξης ασφάλισης και
το χρώμα, ο κατασκευαστής και ο τύπος του οχήματος.
Σημειώνεται ότι μέσω της υπηρεσίας Open Car δεν παρέχονται πληροφορίες για τα στοιχεία ταυτότητας των ιδιοκτητών ή κατόχων των οχημάτων, ούτε στοιχεία τυχόν οφειλών από τέλη κυκλοφορίας. Για την είσοδο στην πλατφόρμα δεν απαιτείται αυθεντικοποίηση και η αναζήτηση πραγματοποιείται με βάση μόνο τον αριθμό κυκλοφορίας του οχήματος.

Όπως αναφέρεται στην απόφαση, το υπουργείο Υποδομών και Μεταφορών έχει την υποχρέωση λήψης και διαρκούς τήρησης των κατάλληλων και αναγκαίων τεχνικών και οργανωτικών μέτρων ασφάλειας των λαμβανομένων πληροφοριών και, κατ’ ελάχιστον, την καταγραφή και παρακολούθηση των προσβάσεων, τη διασφάλιση ιχνηλασιμότητας και την προστασία των διακινούμενων δεδομένων από κάθε παραβίαση, καθώς και από σκόπιμη ή τυχαία απειλή. Ο φορέας και ειδικότερα οι χρήστες των πληροφοριακών συστημάτων έχουν την υποχρέωση χρήσης των λαμβανομένων πληροφοριών αποκλειστικά και μόνον για τον σκοπό για τον ανωτέρω σκοπό.

Πηγή imerisia.gr

Φρένο στις μεταβιβάσεις ΙΧ για απλήρωτα τέλη κυκλοφορίας – «Σαφάρι» και για ανασφάλιστα οχήματα